【正文】 1%3其他開發(fā)成本勘察設(shè)計和前期工程費47305%基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費公共配套設(shè)施費473開發(fā)期稅費1892%不可預(yù)見費47305%綠化費用1000管理費用1419%銷售費用18922%財務(wù)費用145008%合計%4其他費用建設(shè)管理費189%可行性研究費50%建設(shè)用地費890%工程保險費400%建設(shè)單位臨時設(shè)施費380%環(huán)境影響評價費220%合計% 七、融資方案 融資主體 資金來源渠道和方式 ，資金來源主要包括： （1） （2）申請銀行貸款4億元 融資方式：銀行委托貸款 資金結(jié)構(gòu)資金結(jié)構(gòu)： 自有資金：銀行貸款=74%:26%注：申請銀行貸款4億元，貸款年利率人民銀行年利率8%計算，建設(shè)期利息計入工程投資。 4*（1+8%)4 =≈。②建筑安裝工程費：430000*2200元/㎡=③勘察設(shè)計和前期工程費：94600*5%=4730萬元④基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費和公共配套設(shè)施費:473萬元⑤開發(fā)期稅費：94600*2%=1892萬元⑥不可預(yù)見費:94600*%=2365萬元⑦綠化費用:共計投資：1000萬元本項目經(jīng)營資金忽略。4）建設(shè)投資構(gòu)成 項目總投資由開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金構(gòu)成。3）投資估算說明①“”建設(shè)住宅樓18棟，總建筑面積為43萬㎡，、。 項目投資估算 投資估算 1）編制依據(jù)①《投資項目可行性研究指南》（中國電力出版社出版）；②《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法》；③ 國家及地方頒布的工程建設(shè)相關(guān)取費標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)總體規(guī)劃的安排，確定本建設(shè)項目周期為2年，即2014年1月至2016年1月份，獲得銀行貸款后合作各方簽訂開發(fā)合同，并用一個月完成開工準(zhǔn)備，兩年內(nèi)完成開發(fā)，根據(jù)當(dāng)前形勢分析預(yù)售開盤后1年內(nèi)可以售完，但為了確保資金流動，擬定銷售期為2年。 公司定期召開董事會和全體管理人員大會，了解項目開發(fā)中出現(xiàn)的問題并研究解決的方案。 財務(wù)部：負(fù)責(zé)項目的財務(wù)結(jié)算，并定期向董事會上交財務(wù)報表。 在項目公司董事會的領(lǐng)導(dǎo)與監(jiān)督之下，各部門主要進(jìn)行以下工作： 策劃部：負(fù)責(zé)項目的策劃與定位，對項目市場作一定調(diào)查，針對項目的銷售與運營方面的問題提出調(diào)整方案，并參與項目的重大決策。2）項目公司職能 項目開發(fā)過程中，董事會作為最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，需設(shè)下屬管理部門，各部門工作人員必須由房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)知識人員組成并由項目公司董事會負(fù)責(zé)招聘。電氣設(shè)備進(jìn)行保護(hù)接地后設(shè)漏電保護(hù)裝置，這樣可以有效避免雷擊危害發(fā)生。接地時采用共同的接地方式，即建筑物的防雷接地、保護(hù)接地、工作接地、防靜電接地、直流工作接地等共同接至一個接地體上，本項目可接在基礎(chǔ)的鋼筋混凝土里。具體方案見初步設(shè)計。戰(zhàn)時廁所排風(fēng)亦通過樓梯排出。防爆墻上開一個防護(hù)密閉門，戰(zhàn)時關(guān)閉防護(hù)密閉門進(jìn)行封墻。5）地下人防 本工程地下三層為人防，平時為車庫，戰(zhàn)時為二等人員掩蔽所，總?cè)朔烂娣e為25000 m2。水泵接合器的數(shù)量應(yīng)按室內(nèi)消防用水量計算確定，每個水泵接合器的流量應(yīng)按1015L/s計算。室內(nèi)消防管道應(yīng)布置成環(huán)狀，并應(yīng)有兩條進(jìn)水管與室外管道相連接。消火栓水槍的充實水柱不應(yīng)小于10m，消火栓口徑應(yīng)為65mm，水槍口徑應(yīng)為19mm，保護(hù)半徑不應(yīng)超過25m。消火栓的間距不應(yīng)大于30m。但本項目離四周干道消火栓距離接近40M，可利用設(shè)在該干管上的市政消火栓作為該高層建筑物的室外消火栓，故在設(shè)計時可考慮大量減少消火栓的個數(shù)。場區(qū)同一事件發(fā)生火災(zāi)次數(shù)按一次、火災(zāi)延續(xù)時間按2小時考慮，按照最大建筑物室內(nèi)，室外消火栓用水總量計算（30 L＼s +15 L＼s =45 L＼s），則一次消防最大需要用水量為324立方米。根據(jù)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》要求，室外消火栓用水量為30 L＼s。②室外給水：在場區(qū)敷設(shè)消防專用環(huán)形供水管網(wǎng)，給水道的直徑大于100mm,進(jìn)水管設(shè)置2條。車庫內(nèi)消火栓間距不大于50m，按規(guī)范要求設(shè)置相應(yīng)數(shù)量消火栓，且臨時高壓給水系統(tǒng)的每個消火栓處應(yīng)設(shè)置直接起動消防水泵的按鈕，并設(shè)有保護(hù)按鈕的設(shè)施。地下車庫等建筑室內(nèi)消火栓用水量為15L＼s,住宅室內(nèi)消火栓用水量為5 L＼s。3）商住樓與寫字樓的消防給水①室內(nèi)給水：根據(jù)消防規(guī)范要求，室內(nèi)消防給水管道應(yīng)布置成環(huán)狀。同一建筑物內(nèi)應(yīng)采用統(tǒng)一規(guī)格的消火栓和水帶。①總平面布置及建筑方案：在項目總平面布置上，按《建筑設(shè)計防火規(guī)范》規(guī)定，滿足防火間距、防爆、消防的要求，小區(qū)內(nèi)設(shè)有環(huán)形消防通道，消防車可以靠近每一個建筑物，能在火災(zāi)發(fā)生時及時撲救。1）設(shè)計依據(jù)①《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》②《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GDJI687修訂本）③《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》（JGJ/T1692）④《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》（GBJ1588）⑤《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》（GB5005794）⑥《人民防空地下室設(shè)計規(guī)范》（GB 5003894）2）消防措施 本項目建筑物耐火等級為一、二級，危險等級為中危險級，火災(zāi)主要隱患是房屋起火起火。長期的交通噪聲采取在項目四周臨街處種植常青樹木綠化帶，并合理建設(shè)布局以阻隔、降低噪音傳播。④噪音：主要來自項目周圍的交通噪音和項目施工中的噪聲。②廢水：項目產(chǎn)生的廢水主要是日常生活盥洗污水，符合城市污水排放標(biāo)準(zhǔn)，可通過地下管網(wǎng)與城市排污管網(wǎng)相連接排放。1）設(shè)計依據(jù)①《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》②《中華人民共和國水法》2）執(zhí)行的環(huán)保質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)①《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》GB89781996②《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》GB3096933）設(shè)計原則①符合國家環(huán)境保護(hù)法律﹑法規(guī)和環(huán)境功能規(guī)劃的要求；②堅持污染物排放總量和達(dá)標(biāo)排放的要求；③堅持“三同時”的原則，即環(huán)境治理設(shè)施與項目的主體工程同時設(shè)計﹑同時施工﹑同時投入使用。商住樓與寫字樓中采用分戶計量采暖系統(tǒng)，采用復(fù)合地板輻射供熱熱。避免保溫層與外飾交界面處可能出現(xiàn)的冷凝水，使之具有保溫、隔熱性能。3）節(jié)能措施①建筑墻體：外圍護(hù)結(jié)構(gòu)墻體采用符合國家節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的新型復(fù)合墻體，這一構(gòu)造措施能實現(xiàn)墻體的全面保溫，消除了熱橋，并實現(xiàn)墻體的全面保溫。③安裝廢水回收裝置，讓商住樓中洗臉洗菜的水排到一積水裝置并并進(jìn)行過濾，作為沖洗廁所的水源。如：廚房和洗手間采用“潔具品牌”推出的“自動充電感應(yīng)水龍頭”，或者使用經(jīng)檢驗合格的“全自動節(jié)水龍頭”，利用了紅外線感應(yīng)器來自動限制水的流量，達(dá)到節(jié)水目的。2)節(jié)水措施①項目開發(fā)過程中實施新建項目節(jié)水、再生水利用設(shè)施同時設(shè)計、同時施工、同時使用“三同時”制度，達(dá)到節(jié)約用水的目的。同時能源問題是關(guān)系到國家安全、經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的大問題，針對目前我國現(xiàn)有建筑建造和使用中能源消耗高、利用效率低的問題、推廣與實施建筑節(jié)能具有十分重要的意義。小區(qū)內(nèi)部的綠化，采用草坪、樹木、花草的形式，同時結(jié)合右側(cè)龍棲湖景觀，還有涼亭、臺階等，這形成了綠地、陽光、水中倒影效果，1000萬的投資力度，勵志為小區(qū)居民打造一個清新自然的生活環(huán)境。小區(qū)地面不設(shè)停車場，采用地下停車廠的形式，㎡。工藝流程圖表項目組成一覽表序號工程名稱發(fā)展?jié)摿Υ螅何磥淼罔F一號線通過，給當(dāng)?shù)亟煌◣矸奖悖瑤赢?dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展，房價會攀升。根據(jù)以上信息分析最后得出該地塊適合住宅。結(jié)果規(guī)劃建議及總體功能布局建議、產(chǎn)品建議、定位描述。結(jié)果地塊價值屬性判定發(fā)展方向戰(zhàn)略突破的破題初步定位。本項目位于青年路和新光復(fù)路交匯處。但也存在一些不容忽視的問題，主要表現(xiàn)在：信訪維穩(wěn)工作壓力較大，一定程度上延緩了重大項目推進(jìn)速度；三產(chǎn)服務(wù)業(yè)集聚效應(yīng)尚未形成，在經(jīng)濟(jì)總量中的貢獻(xiàn)率依然偏低；受宏觀調(diào)控政策影響，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)步伐明顯放緩?！捌桨簿G園”創(chuàng)建、“六五”普法、“五五”依法治區(qū)、志愿者行動、機(jī)關(guān)節(jié)能減排等項工作均按計劃扎實推進(jìn)，老齡、人防、價監(jiān)、檔案等各項社會事業(yè)也取得了長足進(jìn)步。積極開展創(chuàng)建國家計劃生育依法行政示范區(qū)活動，我區(qū)城西鎮(zhèn)被國家人口計生委評為“計劃生育文化依法行政示范鄉(xiāng)鎮(zhèn)”。年初計劃建設(shè)的春城社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心已投入使用，林園社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心新建、合心醫(yī)院改擴(kuò)建項目均可在年底前完成建設(shè)；%和90%，%，均高于年初計劃；基本藥物制度得到全面實施，門診量上升20%，藥品價格和平均處方值分別下降35%和47%，達(dá)到年初目標(biāo)要求。組織并實施了10大類，110項民生行動計劃，45項完成序時進(jìn)度，其余65項均已啟動并按計劃推進(jìn)。16月，全區(qū)開發(fā)城鎮(zhèn)就業(yè)崗位11914個，新增城鎮(zhèn)就業(yè)9683人；農(nóng)村勞動力輸出1530人次，就地就近轉(zhuǎn)移就業(yè)1149人；城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4%以內(nèi)，“零就業(yè)”家庭保持動態(tài)為零，達(dá)到計劃要求。西部新城建設(shè)有序開展，西客站站房、綜合交通換乘中心進(jìn)入后期裝修及設(shè)備調(diào)試階段，富民大街、雙豐大街一期完工通車，站前街、南陽路通車在即，水、電、氣等配套設(shè)施均已完工，能夠確保西客站開通運營所需。啟動萬昌街等17條道路大中修工程、青林路等12條街路新建工程，綠園明溝改造工程，年底前可完成全部工程計劃?！。┏鞘薪ㄔO(shè)計劃扎實推進(jìn)。圓滿完成“招商引資九個月攻堅”任務(wù)，先后在國內(nèi)外舉辦了長客配套商座談會、日本岡山縣汽車、軌道客車推介會等7次大型招商活動，簽約項目121個，%，引進(jìn)北交控作為戰(zhàn)略投資伙伴，完成年計劃的50%。全區(qū)三產(chǎn)服務(wù)業(yè)增加值完成32億元，完成年計劃的52%，%。文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展有序推進(jìn)，2平方公里長春綠園文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)規(guī)劃編制完成，達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。物流項目取得實效，海吉星農(nóng)產(chǎn)品物流中心項目兩個批次共計40萬平方米土地實現(xiàn)摘牌；車家國際汽車貿(mào)易園項目引進(jìn)吉林廣澤、山西天健等新合作伙伴，一期36萬平方米土地進(jìn)入收儲程序。皓月清真產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃編制工作已通過市規(guī)劃委員會論證，綠園經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)申報國家新型產(chǎn)業(yè)化示范基地工作圓滿結(jié)束并成功獲批。目前，已有長春敏實高檔轎車密封條等6個項目竣工并投入使用，丹陽林泉汽車飾件等5個項目進(jìn)入設(shè)備調(diào)試階段，福伊特路通城鐵變速箱等8個項目廠房主體封閉，其余49個項目工程進(jìn)展順利，年底前均可達(dá)到計劃要求?！?（三）工業(yè)經(jīng)濟(jì)提升計劃收到實效。新建農(nóng)道橋4座、涵洞3處，提前完成全年任務(wù)；，村屯綠化美化任務(wù)10公頃。畜牧業(yè)養(yǎng)殖實現(xiàn)既定目標(biāo)，依托福源、天惠牧業(yè)等龍頭企業(yè)輻射拉動，、蛋雞存欄110萬只?！?（二）農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展計劃穩(wěn)步推進(jìn)。　 （一）主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)達(dá)到序時進(jìn)度。4)其他自然條件風(fēng)壓值：55KN/㎡；雪壓值：35KN/m2 ；地震烈度：7度。受蒙古內(nèi)陸冷空氣和海洋暖流季風(fēng)的影響，冬季寒冷干燥，夏季濕熱多雨，春秋季風(fēng)交替，氣溫變化劇烈，有風(fēng)沙。四、建設(shè)條件 地理位置本項目地處長春市綠園區(qū)，依傍北湖濕地公園，地塊西鄰青年路，東至新光復(fù)路，項目臨近雁鳴湖公園。加之該區(qū)域地處于未來地鐵一號線途經(jīng)區(qū)域，且坐擁各大快速路、高速路，出行便利。此外小區(qū)內(nèi)外配套設(shè)施齊全，戶型配置合理，建筑品質(zhì)考究，適宜改善住宅環(huán)境和養(yǎng)老。該類人群有著濃厚的地域情節(jié)，一般不跨區(qū)域購買房源。改善需求。 即迫切需要購房居住且資金并不富裕的人群。　　4)北部新城將成為購房者主要集中地區(qū)。2)中高端（建筑風(fēng)格采取風(fēng)靡全球Artdoce建筑風(fēng)格；外立面材料運用真石漆方外立面石材綠色環(huán)保的新資源；小區(qū)