試論我國(guó)房地產(chǎn)中介違規(guī)行為的規(guī)制-文庫(kù)吧資料
2025-07-04 16:19本頁(yè)面
【正文】 受害人可以依據(jù)民事責(zé)任賦予的請(qǐng)求權(quán)直接提起訴訟，亦可以尋求其他更加簡(jiǎn)便靈活的權(quán)利救濟(jì)方式。補(bǔ)救功能。可見(jiàn)，在房地產(chǎn)法領(lǐng)域，民事責(zé)任是行政責(zé)任、刑事責(zé)任所不可替代的。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司或消費(fèi)者而言，他們最關(guān)心的并不是如何以行政或刑事手段懲戒中介機(jī)構(gòu)，而是自己的損失如何得到補(bǔ)償，如何向法院尋求民事救濟(jì)。由于主管機(jī)關(guān)人力、財(cái)力、物力的限制，其發(fā)現(xiàn)，調(diào)查中介機(jī)構(gòu)違規(guī)行為以及追究其行政責(zé)任的能力也相應(yīng)受到限制。在規(guī)制房地產(chǎn)中介違規(guī)行為的過(guò)程中，僅僅追究中介機(jī)構(gòu)的行政責(zé)任和刑事責(zé)任，對(duì)于維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序是不夠的。這兩種責(zé)任明顯屬于民事責(zé)任的范疇，因此設(shè)置民事責(zé)任是當(dāng)事人尋求公力救濟(jì)和私力救濟(jì)的雙重需要。從中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和其委托人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司或購(gòu)房者的關(guān)系看，房地產(chǎn)公司或購(gòu)房者與之簽訂了中介服務(wù)合同，中介服務(wù)機(jī)構(gòu)理應(yīng)盡職盡責(zé)，提供真實(shí)、完整、準(zhǔn)確、新穎、公平的信息和技術(shù)服務(wù)。民事責(zé)任是違反民事義務(wù)的結(jié)果。筆者認(rèn)為，設(shè)置民事責(zé)任是完全必要的?？梢?jiàn)對(duì)于中介違規(guī)行為，相關(guān)法規(guī)主張刑事責(zé)任、行政責(zé)任、民事責(zé)任三者并舉已達(dá)成共識(shí)。所在中介服務(wù)機(jī)構(gòu)可以對(duì)有關(guān)人員追償。可以預(yù)見(jiàn)，對(duì)房地產(chǎn)中介違規(guī)行為法律層面上的規(guī)制即將應(yīng)運(yùn)而生。 無(wú)論是建設(shè)部的相關(guān)規(guī)定，還是七部委聯(lián)合下發(fā)的通知，亦或是上海房地局對(duì)房產(chǎn)中介違規(guī)行為采取的相應(yīng)措施，我們都可以看到房地產(chǎn)中介違規(guī)行為已經(jīng)引起了國(guó)家和部分地區(qū)的重視?！?003年3月，上海市房地局也采取了相應(yīng)措施，規(guī)定凡不使用市房地局、市工商局聯(lián)合監(jiān)制的《上海市房地產(chǎn)居間/代理合同》示范文本的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司必須將自行制訂的“土本本”報(bào)工商部門備案。2002年5月23日，建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)、財(cái)政部等七部委聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》，該《通知》第（七）部分為“完善相關(guān)制度，規(guī)范中介行為”，具體行文為“加快實(shí)施房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格制度，積極推行房地產(chǎn)中介服務(wù)人員持證上崗制度。那么，對(duì)于房地產(chǎn)中介市場(chǎng)混亂的問(wèn)題，究竟該如何解決呢？所幸的是，這個(gè)問(wèn)題已引起了國(guó)家相關(guān)部門和某些省市的重視?，F(xiàn)有的《城市房地產(chǎn)管理法》從法律上界定了房地產(chǎn)中介行業(yè)的商業(yè)性質(zhì)，意即每一個(gè)依法成立的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，在法律地位上都是平等的，不存在管理與被管理、領(lǐng)導(dǎo)與被領(lǐng)導(dǎo)的區(qū)分。（三）有關(guān)規(guī)制房地產(chǎn)中介服務(wù)行為的立法現(xiàn)狀遺憾的是，到目前為止，我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)方面的法律法規(guī)正處于建立框架過(guò)程中，體系尚待完善，尤其是法律以及高級(jí)別的法規(guī)還相當(dāng)匱乏，而且規(guī)定過(guò)于籠統(tǒng)原則，缺乏可操作性，有許多方面法律關(guān)系的調(diào)整還難以涵蓋。中介違規(guī)行為，擾亂了房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的正常秩序，挫傷了消費(fèi)者積極的消費(fèi)心理，損害了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者雙方的利益，對(duì)刺激消費(fèi)、拉動(dòng)內(nèi)需、帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)都將產(chǎn)生一連串的惡性影響，房地產(chǎn)資本市場(chǎng)欲實(shí)現(xiàn)強(qiáng)式效率也必將成為泡影。具體而言，中介違規(guī)行為包括：（1）不具備資質(zhì)條件的無(wú)證無(wú)照經(jīng)營(yíng)；（2）非法轉(zhuǎn)讓、租借執(zhí)業(yè)證書，允許他人以自己的名義從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)；（3）同時(shí)在兩個(gè)或兩個(gè)以上中介服務(wù)機(jī)構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù)；（4）索取收受委托合同以外的酬金或其他財(cái)物，或者利用工作之便牟取其他不正當(dāng)?shù)睦妫唬?）私拿“回扣”，實(shí)行低價(jià)格惡性競(jìng)爭(zhēng)；（6）與一方當(dāng)事人串通，損害另一方當(dāng)事人利益；（7）利用內(nèi)幕信息，與自己或有利害關(guān)系的人交易；（8）發(fā)布虛假成不實(shí)信息欺詐當(dāng)事人；（9）利用職業(yè)便利“炒房”，從中非法賺取差價(jià)；（10）執(zhí)業(yè)過(guò)程中存在過(guò)錯(cuò)或重大過(guò)失，給當(dāng)事人巨大損失；（11）法律、法規(guī)禁止的其他行為。按慣例，房地產(chǎn)中介服務(wù)人員不能以個(gè)人名義接受委托，必須由其所在中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)一受理委托，簽訂書面中介服務(wù)合同。從實(shí)際操作看，一般情況下，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)接受委托后，委托人都要與之簽訂相應(yīng)的中介服務(wù)合同。法律法規(guī)嚴(yán)禁未取得資格認(rèn)證的人員進(jìn)入中介機(jī)構(gòu)或擅自從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)估價(jià)師必須是經(jīng)國(guó)家統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證，取得《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書》并經(jīng)注冊(cè)登記取得注冊(cè)證的人員，而房地產(chǎn)估價(jià)員必須是經(jīng)過(guò)考試并取得《房地產(chǎn)估價(jià)員崗位合格證》的人員
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