【正文】 77%回報825454121985292880%3383712元約2300924元免月供655909426879102457%回報825454257334617690%3806676元約2588540元免月供655909562227134937%回報8254543926829424小結(jié)：針對項目成本率從50%到68%的經(jīng)營測算，我們可以明顯看出：酒店運營成本的高低已成為本項目實施投資回報方式的決定因素。按照項目實際成本率68%，入住率45%測算：經(jīng)營測算表（二）類別ABCDE合計客房種類豪華房標準房高級房商務(wù)套房豪華套房客戶數(shù)量（間）98180602014372月出租率（%）406030101045實收房價（元/間/天）464338348600868379實際客房月收入（元）545，6641，095，120187，92036，00036，4561，901，160其他營業(yè)收入316，336月經(jīng)營成本（元）按項目實際成本率68%計算1，500，000月預期收益（元）717，496回報方式一月按揭供款（元）銷售均價7000元/平方米，銷售總額為141506330元，按七成20年按揭，每月供款為655909元655，909預期贏余（元）61，587回報方式二7%固定回報（元）銷售均價7000元/平方米，銷售總額為141506330元，按7%固定回報，每月還款為825454元825，454預期贏余（元）107，958小結(jié)：從表一可知：如果按照行業(yè)平均經(jīng)營成本率50%核算，無論選擇單純免月供回報模式還是固定7%經(jīng)營回報模式都有一定利潤空間，后續(xù)經(jīng)營風險較小；從表二可知：依據(jù)本項目現(xiàn)有經(jīng)營成本率68%核算，如果選擇單純免月供回報模式基本能做到收支平衡，每月有61587元的盈余；如果選擇固定7%經(jīng)營回報模式，則根據(jù)酒店現(xiàn)有經(jīng)營收入情況會出現(xiàn)一定虧損，每月有10萬元左右資金將用于補貼給業(yè)主的經(jīng)營回報。小結(jié)：根據(jù)調(diào)查，維持一個四星級酒店正常經(jīng)營所需要的成本約占總營業(yè)額的50%—60%，客房經(jīng)營所需成本一般占總成本的30%—40%；從上表可知，本項目維持酒店經(jīng)營所需成本遠高于行業(yè)平均水平，能源費用高出行業(yè)平均水平10個百分點，人員工資高出4個百分點，經(jīng)營管理費用高出4個百分點，使總成本率達到68%，因此項目現(xiàn)有的經(jīng)營狀況欠佳，利潤空間狹?。蝗绾慰刂凭频杲?jīng)營運作成本已成為本項目的當務(wù)之急，在努力提高酒店入住率的同時，必須嚴格控制經(jīng)營成本，逐漸將成本率鎖定在行業(yè)平均水平范圍，否則，將會對酒店的后續(xù)經(jīng)營帶來極大影響。：阜陽市酒店正常經(jīng)營費用構(gòu)成：A、能源費用 主要包括：水電、油耗及煤氣等費用，經(jīng)調(diào)查，該項成本約占總收入的17%；B、員工費用 主要是員工工資費用，經(jīng)調(diào)查，酒店在正常營業(yè)時約需100人，按阜陽市酒店員工人均工資2000元/月的標準計算，員工費用每年大約為240萬元；C、維修費用 主要指酒店日常維修的費用，每年約需100萬元；E、保險費主要是財產(chǎn)保險、員工社會保險等，每年約需10萬元；F、管理費用 管理費用主要是指辦公費用、接待費等費用，每年約需100萬；G、租賃管理費 主要是指出租時上交給政府部門的管理費用，占租金的2%；H、管理公司酬金 管理公司酬金為營業(yè)收入的25%；I、大修費用 為營業(yè)收入的2%。小結(jié)：項目經(jīng)營方式的選擇關(guān)乎整個酒店后續(xù)經(jīng)營的問題，也是項目可持續(xù)發(fā)展和贏利能力的關(guān)鍵。此類方式因為承諾投資回報低，因此后續(xù)經(jīng)營風險相對較小，對發(fā)展商和酒店管理公司的壓力也較小。單純免月供模式：物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，物業(yè)委托開發(fā)商與酒店共同經(jīng)營20年。此類方式被早期的地處旅游風景區(qū)，經(jīng)營運作成本相對較高，酒店經(jīng)營受淡旺季影響嚴重的度假型酒店廣泛采用。業(yè)主只需交付2～3成首期，另付月供貸款。此類方式適合被地理位置相對偏遠、銷售價格低、酒店經(jīng)營運作成本較低且入住率較高的產(chǎn)權(quán)式酒店，因為回報明確簡單，可操作性強，正逐步成為此類型產(chǎn)權(quán)式酒店的主要回報模式。發(fā)展商承諾每年7%—8%的固定投資回報；業(yè)主每年可以享受18～84天（分淡、旺季）免費自用；業(yè)主只需交付1～3成首期，剩余月供款每月從固定回報中扣除，剩余部分收益按月、半年或年度返還。 項目總投資由項目已支付工程款及銷售費用、財務(wù)費用組成，資金來源包括自籌資金、銀行融資和本項目銷售回款。按照周邊商業(yè)鋪位的售價水平、租售情況，結(jié)合本項目商業(yè)服務(wù)部分的獨特性，我司建議商業(yè)部分價格定為6000元/㎡（177。2％）結(jié)論：通過以上對價格的技術(shù)性和市場接受度的分析，我們最終得出本項目的可實現(xiàn)均價為4000元/㎡?？紤]到市場的接受度，以及降低開發(fā)風險，我們可以根據(jù)經(jīng)驗人為將其調(diào)低，以低價入市。收益年有限，且其他因素不變的價格計算公式：V=[1－1/（1＋r）n]a/rV——項目現(xiàn)今總價n——項目的收益年限r(nóng)——房地產(chǎn)資本化率，即項目投資回報率，一般取經(jīng)驗值8％；a——項目的年凈收益價格求取本項目作為產(chǎn)權(quán)式酒店，經(jīng)營年限一般為20年，故收益年限n＝20本項目作為酒店的凈收益a根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果，我們可以設(shè)定：平均租金收益：（根據(jù)項目酒店客房標準和酒店業(yè)正常租金收益水平作保守估計）＝210元/套/天入住率（參考目前區(qū)域酒店入住率作保守估計）＝50％總套數(shù)（根據(jù)現(xiàn)有客房數(shù)）＝372套年收益租金a＝365天平均租金客房總套數(shù)入住率＝36521037250％=14256900元故依公式求得，項目現(xiàn)今總價值V=[1－1/（1＋r）n]a/r=142569000元經(jīng)初步統(tǒng)計產(chǎn)權(quán)式酒店可售面積S＝㎡產(chǎn)權(quán)式酒店理論均價＝V/S=㎡價格調(diào)整由于產(chǎn)權(quán)式酒店對于業(yè)主而言，只需交首期，回報穩(wěn)定，經(jīng)營年限過后完全歸業(yè)主所有，所以價格超出周邊公寓、寫字樓等回報率相對較低的物業(yè)而言是正常的。，我們認為■ 產(chǎn)權(quán)自主分配，保證對項目的經(jīng)營管理權(quán)■ 促進酒店管理水平的全面提高，保證酒店的高效可持續(xù)發(fā)展第四部分 銷售及經(jīng)營收入測定 定位理論依據(jù)：由于項目周邊沒有類似的四星級酒店，故不能采取比較法定價；項目屬于典型經(jīng)營收益性物業(yè)，故可采取收益法。酒店嚴格按照國際四星級酒店標準運作管理，酒店在傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實施管理。安徽億棟大酒店是一家豪華商務(wù)旅游酒店。根據(jù)項目目前情況，