【正文】 對住房貸款及房產(chǎn)交易均頻繁出臺新政策，限制條件的增多必然會對相關(guān)領(lǐng)域相關(guān)業(yè)務(wù)產(chǎn)生阻礙。此“外籍”包括港澳臺籍人員，而因珠海的地域特殊性，來珠購房的港澳臺籍同胞是非常常見的。政策風(fēng)險具有預(yù)見性，在設(shè)計業(yè)務(wù)操作方案時應(yīng)盡量規(guī)避，但因房產(chǎn)交易的完成長達2~3個月，有些突然而來的政策可令一些在途擔(dān)保的業(yè)務(wù)受到影響。 操作風(fēng)險通常是因公司內(nèi)控制度不夠嚴密、內(nèi)部員工操作失誤、違反操作規(guī)程或疏于執(zhí)行、擔(dān)保決策超越權(quán)限、擔(dān)保決策失誤、擔(dān)保種類創(chuàng)新、缺乏法律風(fēng)險意識、資信人員以權(quán)謀私等原因造成被擔(dān)保的貸款不能按期解除擔(dān)保責(zé)任而損失的風(fēng)險。幸好買方配合到相關(guān)戶籍部門申請了兩個身份證為同一人的官方證明，才使抵押登記辦妥，擔(dān)保公司得以解除擔(dān)保。在辦理過戶手續(xù)時，因忘記帶珠海身份證便使用澳門身份證登記，而其并不知道其中的影響。至辦理抵押登記時，房地產(chǎn)登記中心拒絕受理，因抵押合同與抵押物產(chǎn)權(quán)證上權(quán)屬人身份信息不相符。資信調(diào)查過程中如調(diào)查人員的經(jīng)驗不足或者未能全面落實案件的背景，可使實施擔(dān)保后的操作遇到阻礙，如問題不能順利解決，擔(dān)保公司將蒙受損失。操作風(fēng)險我國目前的個人信用制度尚未完善，銀行都缺乏征詢借款人資信的有效手段，擔(dān)保公司更是有更大的障礙。風(fēng)險的成因：道德風(fēng)險從屬于信用風(fēng)險，其產(chǎn)生大多數(shù)與當事人的誠信度及經(jīng)濟環(huán)境有關(guān)。擔(dān)保公司即時向賣方發(fā)出律師函，快速進入處理風(fēng)險工作中。貸款發(fā)放后，擔(dān)保公司正欲從該帳戶把該筆資金劃回至擔(dān)保公司監(jiān)管帳戶以支配贖樓和尾款時，卻發(fā)現(xiàn)帳戶中資金已被轉(zhuǎn)入股市。更惡性的道德風(fēng)險如賣方挪用贖樓資金，使擔(dān)保公司蒙受損失。雖然該案件最后經(jīng)過調(diào)解而交易得以完成，但在處理此案中擔(dān)保公司因擔(dān)保期限的延長而占用了資金成本，影響至其它業(yè)務(wù)的進展，有一定的損失。經(jīng)調(diào)查，賣方在交易中提供虛假的未婚證明，且房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓未得其配偶的同意，收到房款后夫妻之間為房款產(chǎn)生糾紛。至取得買方為產(chǎn)權(quán)人的房產(chǎn)證后，本應(yīng)辦理抵押登記，該案件就順理成章地完結(jié)。道德風(fēng)險是指從事經(jīng)濟活動的人在最大限度地增進自身效用的同時做出不利于他人的行動。由于我國尚未建立起一套完備有效的個人信用制度，中國人民銀行的個人征信系統(tǒng)尚在運行初期，可用資源儲備不足，商業(yè)銀行缺乏征詢和調(diào)查借款人征信的有效手段，加之個人收入的不透明和個人征稅機制的不完善，以及其他征信部門的系統(tǒng)資源不相互共享，銀行和擔(dān)保公司都難以通過征信系統(tǒng)對借款人的自有資產(chǎn)、個人收入的完整性、穩(wěn)定性和還款意愿等資信狀況做出正確判斷。 風(fēng)險的分類及產(chǎn)生的原因二是處理風(fēng)險事故所耗費的資金直接關(guān)系到利潤的減少，且風(fēng)險程度的不同其損失也不同，這是難以有一個既定的測量方式的；三是擔(dān)保行業(yè)目前還是一個比較狹窄的圈子，在處理風(fēng)險事故所牽涉的方方面面，對于擔(dān)保市場有一定的影響，有可能促成原有業(yè)務(wù)操作方式的完善，也有可能令某種業(yè)務(wù)失去吸引力；四是風(fēng)險處理方式的不妥當可能會導(dǎo)致與合作中介、合作銀行關(guān)系的惡化，影響擔(dān)保公司聲譽。風(fēng)險是客觀存在的，擔(dān)保公司經(jīng)營的核心是風(fēng)險的控制，業(yè)務(wù)出險對于擔(dān)保公司來說有各方面不良影響。所以說，擔(dān)保業(yè)務(wù)中擔(dān)保公司的風(fēng)險重在貸前風(fēng)險，銀行所承載的多是貸后風(fēng)險。在上述的擔(dān)保業(yè)務(wù)中,擔(dān)保公司所承載的風(fēng)險與銀行所承載的風(fēng)險不同。因此，擔(dān)保公司最大的風(fēng)險就是無法解除擔(dān)保責(zé)任而被迫代償。以上兩種業(yè)務(wù)都是階段性擔(dān)保，擔(dān)保區(qū)間為從貸款銀行放款至抵押登記辦結(jié)。買、賣方與擔(dān)保公司簽訂擔(dān)保服務(wù)協(xié)議→買方向銀行申請住房貸款→貸款批復(fù)→買、賣雙方交易過戶→擔(dān)保公司向貸款銀行出具擔(dān)保函→貸款提前發(fā)放，收款方為賣方，同時貸款銀行凍結(jié)擔(dān)保公司相應(yīng)的保證金→取得買方房產(chǎn)證→辦理抵押登記→擔(dān)保責(zé)任解除，保證金解凍。買、賣方可以約定由提保公司為該筆貸款作擔(dān)保，得以提前放貸。首期款通常是在過戶的當天交付的。提放業(yè)務(wù)通常是買、賣方因急需貸款資金或需要提早完成房產(chǎn)交易手續(xù)而希望提早取得銀行貸款的情況下產(chǎn)生的。其操作流程如下：根據(jù)相關(guān)規(guī)定，已辦理抵押登記的房產(chǎn)必須注銷抵押之后才能進行房產(chǎn)的交易過戶，而注銷抵押的前提條件是向抵押權(quán)人還清借款（俗稱贖樓）。擔(dān)保贖樓業(yè)務(wù)如果這個操作過程中需要有擔(dān)保公司的介入，那么情況大多有兩種：一是賣方該交易房產(chǎn)尚欠原貸款銀行的貸款沒有還清，需要擔(dān)保公司提供贖樓服務(wù)；二是買賣雙方當事人希望提前得到貸款資金。本研究所提出的個人住房貸款擔(dān)保業(yè)務(wù),是針對個人二手房住房貸款而言的。(3)按照貸款利率的確定方式劃分，個人住房貸款可分為固定利率貸款和浮動利率貸款。是指當尚未結(jié)清個人住房貸款的客戶出售用該貸款購買的住房時，銀行用信貸資金向購買該住房的個人發(fā)放的個人住房貸款。②個人再交易住房貸款。俗稱個人