房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)基礎(chǔ)知識與基本技能-文庫吧資料
2025-07-03 14:46本頁面
【正文】 相關(guān)資料及真實情況。無論受托人以誰的名義進(jìn)行活動，都是應(yīng)委托人的要求執(zhí)行委托事務(wù)的，那么，由此產(chǎn)生的法律后果也就應(yīng)由委托人承擔(dān)。委托人根據(jù)自己的意思表示指揮受托人處理事務(wù)，所獲得的利益由委托人享有。要求權(quán) 要求受托方按照合同規(guī)定的權(quán)限和時間處理委托事務(wù)的權(quán)利。委托事務(wù)執(zhí)行完畢后，委托人也有權(quán)要求受托人就事務(wù)執(zhí)行情況進(jìn)行匯報，了解事務(wù)執(zhí)行過程。（一） 委托人的權(quán)利知情權(quán) 委托人對委托事務(wù)的執(zhí)行情況有知情權(quán)。有時在市場運作不景氣或業(yè)主要急于出手房地產(chǎn)的情況下，業(yè)主愿意讓經(jīng)紀(jì)人賺取一定的售房差價作為勞務(wù)費，但由于這種收費方式容易導(dǎo)致不良經(jīng)紀(jì)人坑害業(yè)主、欺詐顧客的不法行為，引起法律糾紛，有些地方政府禁止這種做法。各省、市另行規(guī)定的各不一樣，有的地區(qū)政府未作規(guī)定，只是參照行業(yè)慣例收取，或由服務(wù)方與委托方根據(jù)業(yè)務(wù)量、難度及市場供需情況議定。國內(nèi)因房地產(chǎn)市場尚未完全成熟，房地產(chǎn)經(jīng)營者的經(jīng)營觀念、消費者的消費觀念以及政府制定法規(guī)觀念的限定，以致傭金收取的比例只能維持在國際標(biāo)準(zhǔn)的低位處，目前國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人傭金費率大致在13%。一般是根據(jù)標(biāo)的物總成交額，按固定的費率收取。經(jīng)營單項或同時兼幾項的業(yè)務(wù)，有的從事全方位的綜合性經(jīng)營服務(wù)，有的還設(shè)置連鎖經(jīng)營的二級分支機構(gòu)，分布各區(qū)域。獨立從事單項或同時兼幾項業(yè)務(wù)的經(jīng)營。主要獨立經(jīng)營房地產(chǎn)三級市場的轉(zhuǎn)讓、租賃業(yè)務(wù)，經(jīng)營方向比較單一。（2） 以房地產(chǎn)三級市場轉(zhuǎn)讓、租賃為主。（3） 有個體房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，只有少數(shù)地區(qū)允許，深圳市的個體房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人經(jīng)營都是非法的。按經(jīng)濟(jì)性質(zhì)劃分（1） 政府有關(guān)部門設(shè)立的下屬房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)兼管理機構(gòu)，如房地產(chǎn)交易中心（或土地交易中心）。個人房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是分散、隱蔽經(jīng)紀(jì)，不易管理，法人房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的集中掛牌，公開經(jīng)營，因此大金數(shù)地區(qū)不允許個人獨立經(jīng)營。以營利為目的，為委托人提供房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃等經(jīng)紀(jì)、代理業(yè)務(wù)，只能由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)進(jìn)行”。深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)經(jīng)營范圍的規(guī)定 《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)管理條例》規(guī)定“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指以促成房地產(chǎn)交易協(xié)議為目的，為房地產(chǎn)交易雙方提供中介服務(wù)的有償行為”。 廣東省規(guī)定的“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的為房地產(chǎn)的生產(chǎn)、流通、消費各個環(huán)節(jié)提供方便的一種經(jīng)營性的中介服務(wù)工作。并允許各省、市可以根據(jù)該規(guī)定制定實施細(xì)則。如依據(jù)民法規(guī)定，深圳市房地產(chǎn)行業(yè)管理條例就明確規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)就同一宗業(yè)務(wù)，不得同時兼為代理、經(jīng)紀(jì)行為；不得同一宗經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)所涉及的房地產(chǎn)交易雙方中的任何一方發(fā)生房地產(chǎn)買賣、租賃關(guān)系。但由此可見，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)在逐漸向綜合性服務(wù)方向發(fā)展。 目前我國各地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場還處于初級階段，各省市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場的發(fā)育和發(fā)展也參差不齊，在中國各地實際運作的經(jīng)營活動范圍大致歸納如下：（1） 在一級市場中充當(dāng)政府的參謀，發(fā)展商的投資顧問，進(jìn)行市場調(diào)查分析，提供信息，對政府將要出讓的土地使用權(quán)進(jìn)行項目評價、擬定投資方案，制定投標(biāo)方案、提出報價建議等；（2） 在二級市場中，為開發(fā)商提供咨詢服務(wù)，如房地產(chǎn)政策、法規(guī)、信息咨詢，市場調(diào)查研究、可行性研究、項目策劃、建筑規(guī)劃設(shè)計建議、營銷策劃等；（3） 經(jīng)紀(jì)或代理房地產(chǎn)二級市場中的土地轉(zhuǎn)讓或租賃；（4） 經(jīng)紀(jì)或代理房地產(chǎn)開發(fā)項目的轉(zhuǎn)讓或合作；（5） 經(jīng)紀(jì)或代理房地產(chǎn)二級市場的樓花和現(xiàn)樓；（6） 經(jīng)紀(jì)或代理房地產(chǎn)三級市場的樓宇轉(zhuǎn)讓或租賃；（7） 經(jīng)紀(jì)或代理互換房屋；（8） 代辦房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、贈與等有關(guān)事務(wù)，如納稅、按揭、辦證等；（9） 為購房者作投資置業(yè)指導(dǎo)；（10）為社會各界人士提供房地產(chǎn)市場供求信息，價格信息等。第五節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場運作一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)經(jīng)營范圍目前我國各地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)經(jīng)營活動范圍 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的業(yè)務(wù)活動可以貫穿房地產(chǎn)市場，并在各個環(huán)節(jié)不同程度的發(fā)揮其積極的作用。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理的主管部門是房地產(chǎn)行政管理部門設(shè)置的管理機構(gòu)，管理的主要任務(wù)有；（1） 貫徹實施國家有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理的法律、法規(guī)；（2） 對從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的機構(gòu)和人員進(jìn)行資質(zhì)審查，核發(fā)資質(zhì)證書；（3） 依法查處違法犯紀(jì)管理規(guī)定的行為；（4） 在管理過程中，涉及到有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的經(jīng)營權(quán)利處經(jīng)營范圍，應(yīng)納稅金，交易價格及傭金收取等問題時，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理機構(gòu)協(xié)同工商、稅務(wù)、物價等部門共同處理。管理的手段從以行政手段為主，逐步改為以法律手段為主，伴以行政手段、經(jīng)濟(jì)手段的綜合管理模式。自律性管理 由中介行業(yè)協(xié)會約定和實施對行內(nèi)的管理措施，進(jìn)行自治性協(xié)調(diào)管理。規(guī)范化管理 建立資質(zhì)審查制度，制定一系列的政策、法規(guī)和制度，采取相應(yīng)的管理措施，規(guī)范經(jīng)紀(jì)人的經(jīng)紀(jì)行為，確保房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動合法有序。二、管理原則宏觀管理，微觀搞活 宏觀管理，就是要通過制定相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)政策，明確房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的發(fā)展方向，確定其發(fā)展方針，同時頒布有關(guān)的法律規(guī)定，作為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在開展業(yè)務(wù)的行為依據(jù)，進(jìn)行規(guī)范化操作。50年代初以后，政府取締經(jīng)紀(jì)人，至80年代末，90年代初，才逐漸放開，允許經(jīng)紀(jì)人進(jìn)入市場。（8） 熟練掌握房地產(chǎn)銷售接待、洽談、成交的各種操作技巧。（6） 了解從業(yè)地區(qū)的房地產(chǎn)消費水平、消費結(jié)構(gòu)、消費觀念、消費心態(tài)的現(xiàn)狀與趨勢。（4） 熟悉從業(yè)地區(qū)房地產(chǎn)市場信息、樓市動態(tài)、價格行情等相關(guān)情況。（2） 熟悉從業(yè)區(qū)域各個片區(qū)地理位置、環(huán)境、市政配套、生活配套、住宅小區(qū)配套等基本情況。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人業(yè)務(wù)技能 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人業(yè)務(wù)技能，是指具體工作的操作中必須掌握的規(guī)定、程序、手續(xù)、情況與技巧等等。（5） 經(jīng)營能力 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的服務(wù)是以盈利為目的的，不懂經(jīng)營之道和缺乏經(jīng)營能力的經(jīng)紀(jì)人很難生存和發(fā)展。（3） 判斷能力
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