【正文】 來(lái)看，塔樓的平面長(zhǎng)度和寬度大致相同。板樓特別是磚混結(jié)構(gòu)的板樓墻體起承重作用，不可以變化，這一點(diǎn)不如塔樓的可改造性強(qiáng)。板樓社區(qū)多屬低層低密度，容積率較低，盡管居住舒適性強(qiáng)，但房?jī)r(jià)一般比較高，特別是在城區(qū)內(nèi)寸土寸金的地段，為數(shù)不多的板樓也許只有非工薪階層才能消費(fèi)得起。因?yàn)樗莾?nèi)的電梯井、候梯廳、變配電機(jī)房等公共設(shè)施面積較大，都將攤到每個(gè)業(yè)主的頭上。 (4)面積使用率很高。 (3)管理成本不高。眼下一梯兩戶的小板樓非常受寵，正是因?yàn)檎麠澃鍢侵懈魈讘粜偷膬?yōu)劣差距很小。通常而言，由于板樓的面積充裕，因而戶型設(shè)計(jì)更容易出精品。l 綜合而言，板樓有四大優(yōu)點(diǎn)： (1)南北通透，便于采光通風(fēng)。 板樓有低層、多層，最近比較流行的是板式小高層。 l 板 樓 從建筑物本身來(lái)說(shuō)，板樓和塔樓反映的只不過(guò)是一個(gè)建筑物的長(zhǎng)、寬、高之比。專(zhuān)家認(rèn)為，這種具有節(jié)能、健康、環(huán)保、抗震等諸多優(yōu)點(diǎn)的鋼結(jié)構(gòu)住宅，將成為今后我國(guó)住宅的發(fā)展趨勢(shì)。以前我國(guó)由于鋼產(chǎn)量不足，只是在一些高層公共建筑上使用了鋼結(jié)構(gòu)，在住宅上應(yīng)用的還很少。l 鋼結(jié)構(gòu) 鋼結(jié)構(gòu)建筑是指主要承重構(gòu)件全部采用鋼材制作，它具有強(qiáng)度高、重量輕、抗震性能好、施工速度快、結(jié)構(gòu)占用面積小、地基費(fèi)用省、不污染環(huán)境，以及廢舊材料可以回收利用等優(yōu)點(diǎn)。買(mǎi)房人要樹(shù)立安全第一的意識(shí)，在家庭裝飾中嚴(yán)禁拆改、損壞主體和承重結(jié)構(gòu)，不得在承重墻上開(kāi)洞；不得任意擴(kuò)大門(mén)窗洞口；外墻的窗間墻和窗下墻，均是重要的承受荷重的部分，裝修工程時(shí)不得拆除挑陽(yáng)臺(tái)上的窗下墻，這種情況往往造成挑陽(yáng)臺(tái)傾覆失穩(wěn)，造成人身安全事故。外墻作承重作用，理應(yīng)受到充分的重視，非承重墻僅承擔(dān)自重不承擔(dān)上部荷重，可作為間隔墻使用。習(xí)慣上人們常把370毫米厚的墻稱為“三七墻”，240毫米厚的墻稱為“二四墻”……在工程中，厚度大于等于240毫米厚的墻常用做承重墻，小于240毫米厚的墻用做非承重墻。l 砌體結(jié)構(gòu) 通俗地講，砌體結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚(或其他砌體材料)墻承重的結(jié)構(gòu)。 框剪結(jié)構(gòu)的受力特點(diǎn)，是由框架和剪力墻結(jié)構(gòu)兩種不同的抗側(cè)力結(jié)構(gòu)組成的新的受力形式，所以它的框架不同于純框架結(jié)構(gòu)中的框架，架力墻在框架結(jié)構(gòu)中也不同于架力墻結(jié)構(gòu)中的架力墻。剪力墻結(jié)構(gòu)通常可以做到大空間住宅布局，此時(shí)，房間的分隔墻和預(yù)應(yīng)力廚房衛(wèi)生間分隔墻可以采用預(yù)制的輕質(zhì)隔墻來(lái)分隔空間，此種方式為日后的室內(nèi)裝修改造帶來(lái)了較大的方便之處，深受廣大住戶歡迎。 剪力墻結(jié)構(gòu)形式是高層住宅最為廣泛采用的一種結(jié)構(gòu)形式。l 剪力墻結(jié)構(gòu) 剪力墻其實(shí)就是用鋼筋混凝土墻板來(lái)代替框架結(jié)構(gòu)中的梁柱，以鋼筋混凝土墻板來(lái)承受來(lái)自豎向和水平力的結(jié)構(gòu)?？蚣芙Y(jié)構(gòu)住宅適合大規(guī)模工業(yè)化施工，效率較高，能為建筑提供靈活的使用空間。一般而言，根據(jù)受力傳遞系統(tǒng)，可以分為框架結(jié)構(gòu)和剪力墻結(jié)構(gòu)、框架－剪力墻結(jié)構(gòu)等；根據(jù)采用的結(jié)構(gòu)墻體材料劃分，可以分為砌體結(jié)構(gòu)(如磚混結(jié)構(gòu)、砌塊結(jié)構(gòu)等)、現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)等。開(kāi)發(fā)商在建設(shè)住宅之前，必須根據(jù)其建筑的層數(shù)、造價(jià)、施工等方面來(lái)決定其結(jié)構(gòu)類(lèi)型，而對(duì)消費(fèi)者而言，了解建筑結(jié)構(gòu)類(lèi)型及其相關(guān)的耐久性、抗震性、安全性和空間使用性能是非常重要的。l 外飄窗 外飄窗，指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度地感受自然、親近自然，通常它的窗臺(tái)較低甚至為落地窗。平時(shí)，玄關(guān)也是接受郵件、簡(jiǎn)單會(huì)客的場(chǎng)所。 玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需運(yùn)用裝飾手段加以分割。 l 玄 關(guān) 玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過(guò)渡的地段。 l 地下室 地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1／2以下者。 l 走 廊 走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。l 露 臺(tái) 露臺(tái)，一般是指住宅中的屋頂平臺(tái)或由于建筑結(jié)構(gòu)需求而在其他樓層中做出大陽(yáng)臺(tái)，由于它面積一般均較大，上邊又沒(méi)有屋頂，所以稱作露臺(tái)。 這種“毛坯房”每套住宅只設(shè)防盜功能的分戶門(mén)，所有其他隔離門(mén)一概自裝，購(gòu)房者可根據(jù)個(gè)人愛(ài)好和家庭特色設(shè)計(jì)，裝飾居室，從視覺(jué)、觸覺(jué)、聽(tīng)覺(jué)和心理感受以及色彩組合上烘托出居室主人的性格。這種戶型住宅可在原有基礎(chǔ)上使實(shí)際使用面積增加5平方米左右。l “大開(kāi)間、空殼型”戶型 又稱“大開(kāi)間、自由分隔空殼型”戶型，是指不受固定戶型困擾、可根據(jù)住戶愛(ài)好和用途任意分割裝飾，使居住格局體現(xiàn)個(gè)性化特色的戶型。因此，只要巧妙布置裝修，“蝸居式”小戶型同樣能營(yíng)造出溫馨的家庭氣氛，而房?jī)r(jià)卻可便宜許多。l “蝸居式”小戶型 “蝸居”式小戶型是指那些一室半的“小戶型”住宅，它雖比一般標(biāo)準(zhǔn)戶型的面積要小1／3左右，然而設(shè)計(jì)比較精巧，布局較為合理，“麻雀雖小，五臟俱全”，并可隨意確定居室內(nèi)各部分面積。l 退臺(tái)式住宅 退臺(tái)式住宅又稱為“臺(tái)階式”住宅，其外形類(lèi)似于臺(tái)階，特點(diǎn)是住宅的建筑面積由底層向上逐漸減少，下層減少的建筑面積成為上層的一個(gè)大平臺(tái)，可做花園使用。錯(cuò)層帶來(lái)空間豐富的感受，如不是身臨其境很難想像得到，所以對(duì)于初次進(jìn)入這種住宅的人有較大吸引力?？梢岳缅e(cuò)層住宅中不同的層高區(qū)分不同功能的房間，比如起居室比較高，臥室比較低等。l 錯(cuò)層住宅 戶內(nèi)樓面高度不一致，錯(cuò)開(kāi)之處有樓梯聯(lián)系。從外觀來(lái)說(shuō)，躍層式住宅是一套住宅占兩個(gè)樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層，一般在首層安排起居室、廚房、餐廳、衛(wèi)生問(wèn)，二層安排臥室、書(shū)房、衛(wèi)生間等。 人們常把影視中看到的那種樓上樓下、兩層一戶的住宅理解為復(fù)式住宅。 躍層式住宅的內(nèi)部空間因?yàn)槭墙梃b了歐美小二樓獨(dú)院住宅的設(shè)計(jì)手法，頗受海外僑胞和港澳臺(tái)胞的歡迎，在南方城市(尤其是福建、廣東)較為流行，近年來(lái)在北方城市的一些住宅設(shè)計(jì)中，也開(kāi)始得到推廣。一般一層安排廚房、餐廳、起居室，樓上(有時(shí)是樓下)安排臥室。l 躍層住宅 躍層式住宅俗稱“樓中樓”，是近年來(lái)推廣的一種新穎住宅建筑形式。l 花園式住宅 花園式住宅，一般是指具備良好的園區(qū)綠化，建筑形態(tài)多為低層、多層住宅，建筑密度低，內(nèi)部居住功能完備，富有變化，住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通訊、購(gòu)物、綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者購(gòu)買(mǎi)。l 公寓式住宅 公寓式住宅，是相對(duì)于獨(dú)院獨(dú)戶的西式別墅住宅而言的。 單元式住宅徹底改變了舊式住宅相互干擾擁擠不堪的落后狀況，為千百萬(wàn)普通家庭提供了獨(dú)用、舒適又適于標(biāo)準(zhǔn)化、工業(yè)化生產(chǎn)的住宅類(lèi)型。 (2)戶內(nèi)生活設(shè)施完善，既減少了住戶之間的相互干擾，又能適應(yīng)多種氣候條件。 如果住宅的平面是點(diǎn)式設(shè)計(jì)，各層住戶將圍繞一個(gè)樓梯分布，點(diǎn)式(塔式)住宅可稱為“獨(dú)立單元式住宅”。 如果住宅的平面是條形(板式)設(shè)計(jì)，則一幢條形住宅可有多個(gè)樓梯，不論是一梯2戶，還是一梯3戶，每個(gè)樓梯的控制面積稱為一個(gè)“居住單元”。l 知識(shí)點(diǎn)二：住宅的建筑形式l 單元式住宅 單元式住宅，又叫梯間式住宅，是多層、高層住宅中最常用的一種住宅建筑形式。l 人口毛密度 人口毛密度=小區(qū)內(nèi)總居住人數(shù)247。l 人均住宅用地面積(平方米／人) 人均住宅用地面積=小區(qū)內(nèi)總住宅用地247。l 人均總占地面積(平均米/人） 人均總占地面積=建筑紅線內(nèi)總用地247。l 公共活動(dòng)中心 是配套公建相對(duì)集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團(tuán)中心等。l 公共綠地 滿足規(guī)定的日照要求、適合于安排游憩活動(dòng)設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其他塊狀帶狀綠地等。 (3)組團(tuán)(級(jí))路：上接小區(qū)路、下連宅間小路的道路。 (1)居住區(qū)(級(jí))道路：一般用以劃分小區(qū)的道路，在大城市中通常與城市支路同級(jí)。l 住宅用地 住宅用地，是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地(含宅間綠地和宅間小路等)的總稱。二、建筑與規(guī)劃設(shè)計(jì)l 知識(shí)點(diǎn)一：基本規(guī)劃術(shù)語(yǔ) l 居住區(qū) 居住區(qū)，是指城市中由城市主要道路或自然分界線所圍合，設(shè)有與其居住人口規(guī)模相應(yīng)的、較完善的、能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的相對(duì)獨(dú)立的居住生活聚居地區(qū)。l 精裝修房 精裝修房，簡(jiǎn)單地說(shuō)是帶上被子就能去住的房子，但要說(shuō)的細(xì)點(diǎn)什么才是“精”卻很難找到一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量。按通常的理解，是指未經(jīng)過(guò)處理或只經(jīng)過(guò)部分裝修處理的房屋，這些房屋大部分不能保證基本入住。一些無(wú)房的人，可以買(mǎi)一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣(mài)掉舊房買(mǎi)新房；而那些住房富余戶，也能賣(mài)掉自己的多余住房換取收益。 l 二手房 二手房即舊房。 l 爛尾房 爛尾房是指那些由于開(kāi)發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯(cuò)誤判斷供求形勢(shì)，開(kāi)發(fā)總量供大于求，導(dǎo)致大面積空置，無(wú)法回收前期投資，更無(wú)力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤(pán)停滯的積壓樓宇。一般情況下，當(dāng)商品住宅的銷(xiāo)售量達(dá)到90％以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的清盤(pán)銷(xiāo)售階段，此時(shí)所銷(xiāo)售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。l 準(zhǔn)現(xiàn)房 準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。l 現(xiàn) 房 這里所謂的“現(xiàn)房”，就是指消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)時(shí)具備即買(mǎi)即可入住的商品房，即開(kāi)發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)權(quán)證的商品房，與消費(fèi)者簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。習(xí)慣上，我們把市場(chǎng)上在售的、尚未完工的、不能馬上交付使用的商品房稱為期房。對(duì)于商品房來(lái)說(shuō)，超高層住宅是比較少見(jiàn)的，它一般多用于辦等用途。l 高層住宅 高層住宅，是指層數(shù)在16層以上的住宅。l 小高層住宅 按照國(guó)際通行劃分標(biāo)準(zhǔn)，小高層住宅是指層數(shù)為7～16層的住宅。l 多層住宅 多層住宅，是指層數(shù)為4至6層的住宅。l 低層住宅 低層住宅，是指層數(shù)為1至3層的住宅。但實(shí)際上，由于各種條件的限制，真正完全理想的土地是沒(méi)有的，這就需要開(kāi)發(fā)商充分利用現(xiàn)有條件去進(jìn)行周密的規(guī)劃和改造，將住宅建設(shè)和周?chē)淖匀画h(huán)境有機(jī)融合，創(chuàng)造一個(gè)比較和諧的環(huán)境。因此，專(zhuān)家也將垃圾分類(lèi)處理納入“綠色住宅”的內(nèi)容。 (3)垃圾的分類(lèi)處理。住宅采光的設(shè)計(jì)不但影響居住者身體健康和生活質(zhì)量，而且涉及到能源的節(jié)約與浪費(fèi)。另外有一種木屑制磚，該磚的重量只有普通磚的一半，但強(qiáng)度卻是普通磚的兩倍。住宅的墻體提倡使用高科技環(huán)保建材。 (1)節(jié)約土地資源。實(shí)際上較高的綠化率只是“綠色住宅”內(nèi)容的一個(gè)方面，真正的“綠色住宅”的內(nèi)涵是全方位的立體環(huán)保工程。專(zhuān)家認(rèn)為，“綠色住宅”以可持續(xù)發(fā)展的思想為指導(dǎo)，意在尋求自然、建筑和人三者之間的和諧統(tǒng)一，即在“以人為本”的基礎(chǔ)上，利用自然條件和人工手段來(lái)創(chuàng)造一個(gè)舒適、健康的生活環(huán)境，同時(shí)又要控制對(duì)自然資源的使用，實(shí)現(xiàn)向自然索取與回報(bào)之間的平衡。 (3)樓體、戶型、朝向設(shè)計(jì)要圍繞景觀精耕細(xì)作。雙景住宅的社區(qū)內(nèi)景不僅要美觀別致，更重要的是社區(qū)外面的自然景觀融為一體。難怪發(fā)展商在選址買(mǎi)地時(shí)格外謹(jǐn)慎，生怕“錢(qián)扔錯(cuò)地兒成千古恨”。 l 雙景住宅應(yīng)該具備以下特點(diǎn)： (1)窗外有景。智能化住宅小區(qū)從現(xiàn)代生活需求出發(fā)，綜合運(yùn)用計(jì)算機(jī)、信息、通信、控制等科學(xué)技術(shù)，以智能控制系統(tǒng)、社區(qū)信息平臺(tái)、安防系統(tǒng)、小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)和綜合服務(wù)信息服務(wù)系統(tǒng)為依托，用高科技手段構(gòu)建小區(qū)高速互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)平臺(tái)，為小區(qū)住戶提供安全、環(huán)保、高效、舒適、方便的生活空間。除了提供傳統(tǒng)酒店的各項(xiàng)服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù)，讓人有賓至如歸的感覺(jué)。始于1994年，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，市場(chǎng)定位很高。商住住宅適合于小型公司、創(chuàng)業(yè)集體以及依賴網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行社會(huì)活動(dòng)的人群。社區(qū)由于地處城市邊緣，其教育、商業(yè)、醫(yī)療、休閑等配套設(shè)施必須齊備。不僅強(qiáng)調(diào)社區(qū)內(nèi)環(huán)境，周邊也應(yīng)有優(yōu)美的自然環(huán)境。 Townhouse的基本要求：位置應(yīng)位于城市邊緣地帶，距市中心車(chē)程5至30分鐘，滿足第一居所的要求，生活、工作兩便利。l TOWNHOUSE TOWNHOUSE通俗的解釋是聯(lián)排住宅，由幾幢甚至十幾幢小于3層的低層住宅并聯(lián)組成，每幢面積約在150～200平方米左右，有自己的院落，但院子一般不超過(guò)50平方米，另外還有專(zhuān)用車(chē)位或