【正文】 他們生長和發(fā)展的土壤。由此可見，租金的高低是大多數(shù)公司選擇寫字樓考慮的重要因素。他們更關(guān)心設(shè)施的便利和租金的合理。再次是區(qū)位分析：寫字樓所在的地理位置對其銷售也會產(chǎn)生影響作用，大多數(shù)的企業(yè)在選擇寫字樓物業(yè)時不僅要考慮物業(yè)的設(shè)施設(shè)備，還注重物業(yè)所在的區(qū)位，如所處的市場環(huán)境、勞動力資源狀況、交通等。物業(yè)管理者可以根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)確定每年的租賃面積或租賃的吸收能力。租戶比較關(guān)系物業(yè)所在地區(qū)的交通、停車、相近的業(yè)務(wù)與服務(wù)，以及地區(qū)的聲譽(yù)，環(huán)境的改善，革新與新建設(shè)的項目（主要指污染的治理、綠化的新建項目等）。（4）地區(qū)的環(huán)境。（3）地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長。要估算這一地區(qū)新商業(yè)機(jī)構(gòu)的數(shù)量、典型的新業(yè)務(wù)對寫字樓的需求以及想搬到新辦公住所租戶的數(shù)量、類型等，當(dāng)然也需考慮現(xiàn)有租戶增加的可能性。如果不考慮其他因素，一般處于生命周期早期的、新建的現(xiàn)代化寫字樓的空置率較低，而陳舊的、老式的寫字樓空置率則相對較高。對寫字樓物業(yè)的地區(qū)供給與需求分析主要考慮以下一些因素：（1）寫字樓的生命周期。2．試述寫字樓物業(yè)市場分析的內(nèi)容。商務(wù)物業(yè)的投資主體呈日益多元化，維護(hù)投資者的利益就成為社會問題。這是由商務(wù)物業(yè)須不斷更新其設(shè)備設(shè)施、保持其先進(jìn)性的特點(diǎn)決定的。商務(wù)物業(yè)管理內(nèi)容相當(dāng)?shù)膹V泛，既有房屋出租、商業(yè)服務(wù)，又有辦公、娛樂等活動，還有衛(wèi)生、保安、綠化等日常管理服務(wù)，同時還代表產(chǎn)權(quán)人和租戶與政府有關(guān)部門、公共事業(yè)部門、社會團(tuán)體等組織就相關(guān)問題進(jìn)行協(xié)商等。由于商務(wù)物業(yè)的價值是不能儲存的，如果當(dāng)天不能實(shí)現(xiàn)經(jīng)營，就失去了這一天的商業(yè)價值。只有創(chuàng)造性的物業(yè)管理勞動才能提高物業(yè)的價值。商務(wù)物業(yè)是以商品的形式存在的，反映其價值的市場價格常常會出現(xiàn)較大的波動。（4）對于一些相關(guān)性設(shè)施的管理要進(jìn)行嚴(yán)密的時間計算，以免會員和公眾散客發(fā)生時間上的沖突。 （2）會所可以通過提供一些會員專用的設(shè)施，來創(chuàng)造一種會員獨(dú)有的氣氛。7．會員制會所產(chǎn)生和發(fā)展的原因會員制會所產(chǎn)生和發(fā)展的原因是：（1）有可以享受的理想的環(huán)境和設(shè)施；（2）為有同樣經(jīng)歷、同樣社會地位以及同樣興趣的人聚在一起，交流經(jīng)驗(yàn)，分享信息提供機(jī)會；（3）現(xiàn)代商務(wù)活動大量消費(fèi)開支的存在；（4）會員可結(jié)識志趣相投的人，結(jié)識社會和本行業(yè)的知名人士或社會名流；（5）成為某些高級會所的成員能提高自己的聲望，獲得一種榮譽(yù)感；會所的氣氛從容、不喧鬧，服務(wù)熱情周到，可以使會員輕松地用餐、娛樂、健身、修養(yǎng)和度假。（3）會所能促進(jìn)物業(yè)項目的租售。6．會所的功能 會所主要表現(xiàn)在以下幾個方面：（1）會所對綜合大廈和大型住宅小區(qū)有必不可少的重要輔助作用，是其重大的部分。（2）強(qiáng)化租賃管理，實(shí)現(xiàn)利潤目標(biāo)、信譽(yù)目標(biāo)和服務(wù)目標(biāo)的統(tǒng)一。（4）商場的安全管理。 （2）潛在租戶的信息的收集。（4）做好應(yīng)付突發(fā)事件的準(zhǔn)備。（2）電梯安全運(yùn)行、水電暖氣供應(yīng)等要充分保證。（3）現(xiàn)代寫字樓功能齊全，設(shè)施配套、形成了獨(dú)立的生活和工作系統(tǒng)。（1）現(xiàn)代寫字樓有相當(dāng)規(guī)模的面積，辦公單位集中，人口密度大。而現(xiàn)在卻不同了，科技的發(fā)展尤其是通訊和信息技術(shù)的現(xiàn)代化帶動了辦公的現(xiàn)代化，人們已經(jīng)不再用傳統(tǒng)的工作方式來滿足今天的工作要求。2．寫字樓的特點(diǎn)現(xiàn)代意義上的寫字樓同過去傳統(tǒng)的辦公樓已是完全不同的概念。（3）商務(wù)物業(yè)具有不斷保持設(shè)施先進(jìn)的特點(diǎn)。租用率四、簡答題：1．商務(wù)物業(yè)的特點(diǎn)：（1）商務(wù)物業(yè)具有商業(yè)特性。A、員工自查，領(lǐng)班巡查，部門經(jīng)理抽查 B、崗位自查，領(lǐng)班自查，部門經(jīng)理自查C、員工自查，領(lǐng)班自查，部門經(jīng)理自查 D、崗位自查，領(lǐng)班自查，部門經(jīng)理抽查 8．關(guān)于樓層的租用率、租賃面積、使用面積關(guān)系的計算公式為正確的有（ BCD ）。a) A、康體項目 B、文化項目 b) C、休閑項目 D、娛樂項目6．寫字樓物業(yè)管理的目標(biāo)可以用“（ C ）”六個字來概括。A、行政辦公 B、業(yè)務(wù)大樓C、商務(wù)寫字樓 D、飯（酒）店4．現(xiàn)代商業(yè)場所物業(yè)主要包括各種類型的（ ABCD ）等。A、中央商務(wù)區(qū)或商務(wù)中心區(qū) B、貿(mào)易中心區(qū)C、國際金融中心區(qū) D、經(jīng)濟(jì)中心區(qū)2．按照經(jīng)營的性質(zhì)，商務(wù)物業(yè)主要可以分為以下幾類（ ABCD ）。12．委托經(jīng)營式是發(fā)展商委托物業(yè)管理公司在全面管理商業(yè)場所各種設(shè)施的同時，代發(fā)展商經(jīng)營商業(yè)場所內(nèi)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。9．最小租金=（日常運(yùn)行費(fèi)用+抵押貸款還款額+預(yù)期投資回收額）/樓宇可租用面積10．現(xiàn)在會所主要有兩種類型：一是附屬型、二是獨(dú)立型。 7．寫字樓的建筑面積是通過測量已建成樓宇的永久性外墻來計算的，它包括封閉的樓層、地下室、機(jī)械設(shè)備層和樓頂面積。5．現(xiàn)代寫字樓的保安管理有兩種方式：一種是封閉式管理，另一種方式是開放式管理。3．停車場有專用停車場和附設(shè)停車場兩種，其中多數(shù)是大型或高層建筑的附設(shè)物業(yè)。在這過程的始終，物業(yè)管理公司仍只是代表產(chǎn)權(quán)單位，對進(jìn)駐的商家定期收取物業(yè)管理費(fèi)。3．合作式租賃：即進(jìn)駐的商家與物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位除了付租金以外還有其他合作的經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系。在租賃物業(yè)時向產(chǎn)權(quán)單位交付物業(yè)的租賃費(fèi)，向物業(yè)管理公司定期交付物業(yè)管理費(fèi)。（答案：略）第三章 商務(wù)物業(yè)管理一、名詞解釋題：1．商務(wù)物業(yè)：是指以經(jīng)營性房屋為主體的物業(yè)，如寫字樓、商業(yè)場所、會所等，是對其進(jìn)行出租或出售能夠獲得收入的物業(yè)。社區(qū)還辦有自己的刊報，免費(fèi)送進(jìn)各家的信箱，服務(wù)十分周到。社區(qū)還不定期地舉行區(qū)內(nèi)居民聯(lián)誼活動，在公園舉辦主題聯(lián)歡。社區(qū)內(nèi)的公園不論大小一律免費(fèi)開放，體育健身場所對本社區(qū)居民有優(yōu)惠。一個社區(qū)中往往有多家物業(yè)公司管理的房產(chǎn)。有關(guān)專業(yè)公司很快便會給住戶來電話約時間，登門服務(wù)。在日內(nèi)瓦，每棟居民樓都有一名與物業(yè)公司簽有合同的管理員，負(fù)責(zé)樓內(nèi)的清潔衛(wèi)生，樓房周圍綠地的修整，管理員一家必須住在樓里一個單元內(nèi)，逢年過節(jié)時負(fù)責(zé)布置樓道，凡住戶需要服務(wù)，都可找管理員，管理員則將住戶諸如修門窗，換燈具、粉刷房屋、修理更新電器等需要及時通知物業(yè)公司，住戶也可以直接打電話給物業(yè)公司。大多數(shù)人選擇住房的條件是周圍環(huán)境好，生活方便，價格適當(dāng)，同時特別看重物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量。在日內(nèi)瓦，大多數(shù)城鎮(zhèn)居民選擇單元住房。然而，日內(nèi)瓦大多數(shù)的物業(yè)管理公司都是私營的。但物業(yè)小區(qū)的管理不搞大而全，而是按社區(qū)的安排將服務(wù)設(shè)施出租，完善社區(qū)對居民的基本服務(wù)。為了加強(qiáng)對多層住宅的有效管理，德國物業(yè)管理公司在接到委托后，一般采取責(zé)任到人的辦法，劃出專人分管區(qū)域，減少因分工不明造成的扯皮現(xiàn)象，住戶遇到問題時，也清楚該找誰幫助解決。德國物業(yè)管理公司直接受雇于房東，是雇主利益的維護(hù)者和代理人，這一點(diǎn)在房屋租賃關(guān)系中表現(xiàn)得尤為突出。如果表現(xiàn)不好，社區(qū)管理委員會有權(quán)立即將其解聘。社區(qū)或公寓的公共事務(wù)，如是否要增添公共設(shè)施，公共設(shè)施的使用是否要收費(fèi)、收多少，是否要增加或減少物業(yè)管理費(fèi)等等，最終都以投票方式?jīng)Q定。新加坡“土地所有權(quán)法案”規(guī)定，每個新建住宅區(qū)必須在兩年內(nèi)成立管理委員會，由全體業(yè)主投票選出委員會成員。比如各個業(yè)主不得侵犯公共空間，私搭亂建要被課以重罰。除了發(fā)揮監(jiān)督管理職能外，建屋發(fā)展局的另一項主要工作就是“服務(wù)”，例如該局制定出一項長期的舊組屋翻新計劃，進(jìn)一步提高居民對社區(qū)的認(rèn)同；另外，根據(jù)新加坡法律規(guī)定，所有建筑每隔5年都需要進(jìn)行外部清洗刷新。物業(yè)管理執(zhí)照需要每年審批核發(fā)，如果哪家物業(yè)公司違反條例，或是不按照規(guī)章辦事，將吊銷物業(yè)公司的營業(yè)執(zhí)照。比如，由開發(fā)商建設(shè)的公共組屋，每棟樓底層不得安排住戶，而是用于作商店或娛樂室，供居民休息、娛樂和購物之用。早在1967年，該局就制定了“土地所有權(quán)法案”，之后又經(jīng)過多次修訂。新加坡政府有關(guān)部門針對居民住宅及物業(yè)管理都制定了很細(xì)的規(guī)章制度，并形成法律，不管是物業(yè)管理公司還是居民都必須依法遵章行事，所以不管是高級公寓樓還是政府組屋區(qū)，管理都是井井有條，同時避免了各種矛盾或糾紛的發(fā)生。居民如深夜回家，值班的門衛(wèi)會道晚安，在地下停車場還會碰上巡夜的保安。這里介紹幾個國家的作法：新加坡的物業(yè)管理新加坡的公寓樓房，當(dāng)?shù)胤Q為“共管式公寓”。首先要有觀念的變革，觀念上要樹立服務(wù)的觀念、競爭的觀念、創(chuàng)新的觀念、講求效益的觀念，隨之是在實(shí)踐上加快企業(yè)化、專業(yè)化、社會化、契約化、規(guī)模經(jīng)營的進(jìn)程，使小區(qū)管理常抓常新，富有生機(jī)。第三、以改革、創(chuàng)新精神探索小區(qū)管理新路。（2）完善制度，協(xié)調(diào)理順內(nèi)外部各方關(guān)系，進(jìn)行綜合治理、維護(hù)居住區(qū)的社會秩序。第二、社會環(huán)境管理要求。主要是要在綠化、美化上下功能。主要是指治安、消防、衛(wèi)生、交通、文體、娛樂等公建設(shè)施配套，一般按“統(tǒng)籌兼顧、添建補(bǔ)缺”的原則，就近、方便配置。即要把握建設(shè)和居室裝修的發(fā)展趨勢，在設(shè)計上注重空間的節(jié)省、好用，結(jié)構(gòu)布局的合理，設(shè)備安裝的方便歸位，引導(dǎo)居民在裝修時通盤考慮房間布局、采光、通風(fēng)及廚房設(shè)備、衛(wèi)生設(shè)備、生活設(shè)備安裝的合理性、安全性、舒適性。2．居住物業(yè)管理的要求按照居住物業(yè)的管理目標(biāo)，我們可以根據(jù)各物業(yè)的實(shí)際情況和條件制定居住物業(yè)具體的管理要求，總的來說可歸納為：第一、物質(zhì)環(huán)境管理要求。物業(yè)管理者必須按照平等的要求對待其委托人、顧客和下屬，并要求自己及其下屬制定崗位責(zé)任制和行為規(guī)范，并要求員工上下共同遵守。（6）“人人平等”的理念。這些都不得體現(xiàn)了對物的管理，但物業(yè)的所有者是人，物業(yè)管理的根本目的是為業(yè)主及物業(yè)使用人服務(wù)，以人為本不但把物業(yè)管理的內(nèi)容說全了，而且指出了現(xiàn)代物業(yè)管理重視人的趨勢。物業(yè)管理最初強(qiáng)調(diào)的是對物建筑物及設(shè)施、設(shè)備的管理。（5）“以人為本、滿足業(yè)主不斷增長的需要”的服務(wù)理念。另一方面，從保值增值這一業(yè)主最關(guān)心的問題入手，通過延長物業(yè)使用壽命、良好經(jīng)營管理和物業(yè)管理企業(yè)的管理品牌效應(yīng)實(shí)現(xiàn)保值增值。（4）“使物業(yè)保值增值”的理念。就是要使一個住宅小區(qū)內(nèi)的房屋及設(shè)備管理能夠按統(tǒng)一方針政策、統(tǒng)一管理標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一規(guī)章制度統(tǒng)一組織維修更新，提高房屋及設(shè)備管理質(zhì)量，使之達(dá)到科學(xué)化、正規(guī)化、制度化的高層次水平。（3）“專業(yè)管理”與“自我管理”相結(jié)合的理念。物業(yè)管理企業(yè)的職能就是為他們服務(wù)。做到這一點(diǎn)，首先必須正確確立物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主及物業(yè)使用人的服務(wù)關(guān)系與利益關(guān)系。（2）“業(yè)主第一，服務(wù)至上”的理念。物業(yè)管理企業(yè)必須端正經(jīng)營作風(fēng)，自始至終貫徹為居民服務(wù)的原則。物業(yè)管理企業(yè)除了向住(用)戶宣傳教育外，還應(yīng)與進(jìn)住住宅小區(qū)的住(用)戶簽署房屋及房屋設(shè)備使用公約，以限制和制止不規(guī)范的使用行為。（1）“寓于經(jīng)營于管理之中、寓管理于服務(wù)之中、寓于服務(wù)于經(jīng)營之中”的理念。（12）居住關(guān)系的管理。（10）收費(fèi)管理。（8）消防管理。 （6）公用市政設(shè)施的維護(hù)管理。（4）綠化管理。（2）違章建筑的管理。（5）服務(wù)性。（3）專業(yè)性。3．居住物業(yè)管理的特性隨著住房制度改革，住房商品化進(jìn)程的加快及小區(qū)建設(shè)、管理發(fā)展的日益完善，居住物業(yè)管理越來越體現(xiàn)以下一些特性：（1）唯一性。（3）經(jīng)濟(jì)功能。2．居住物業(yè)的功能居住物業(yè)的主要功能有以下幾個方面：（1）居住功能。（5）物業(yè)小區(qū)的現(xiàn)代社會性。（3）使用功能多樣性。（1）規(guī)劃布局的統(tǒng)一性。五、 A、10至16層 B、17至19層六、 C、9至12層 D、7至9層四、簡答題：1．居住物業(yè)的特點(diǎn)居住物業(yè)的特點(diǎn)與物業(yè)的特點(diǎn)在某種程度上是重合的。D、基本要求、房屋管理、設(shè)施設(shè)備維護(hù)養(yǎng)護(hù)、保安服務(wù)、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)管理。B、基本要求、房屋管理、設(shè)施設(shè)備維護(hù)養(yǎng)護(hù)、公共秩序、環(huán)境服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)管理。A、多層、中層、高層、超高層B、多層、中層、小高層、超高層C、多層、中層、高層D、多層、高層、超高層6．按實(shí)際的居住條件，大體可分為三個層次，即（ ABC ）。a) A、新建居住物業(yè) B、原有居住物業(yè)b) C、舊城區(qū)的居住物業(yè) D、開發(fā)區(qū)居住物業(yè)4．按建設(shè)規(guī)?？煞譃椋? B ）。A、建筑物 B、房地產(chǎn)商品C、普通住宅 D、花園洋房2．（ B ）是物業(yè)的基本類型之一，也是目前物業(yè)管理業(yè)務(wù)覆蓋面最廣的業(yè)務(wù)類型。4．居住物業(yè)管理的目標(biāo)有經(jīng)濟(jì)效益的目標(biāo)、社會效益的目標(biāo)、環(huán)境效益的目標(biāo)、心理效益的目標(biāo)。高層住宅，即10層及10層以上的住宅。3．多層住宅，即不設(shè)電梯而用樓梯組織垂直交通的3至6層住宅。二、填空題：1．新建居住物業(yè)一般實(shí)行封閉或半封閉式的物業(yè)管理；原有的居住物業(yè)也在進(jìn)行半封閉式的改造及逐步引入物業(yè)管理；而舊城區(qū)中的居住小區(qū)在物業(yè)管理上是狹窄的，粗放的，急需進(jìn)行改進(jìn)。討論題：1．成都物業(yè)管理的發(fā)展說明了什么？2．物業(yè)管理企業(yè)如何適應(yīng)這種發(fā)展？（答案：略）第二章 居住物業(yè)管理一、名詞解釋題：1．居住物業(yè)：是包括不同結(jié)構(gòu)類型、消費(fèi)檔次、服務(wù)需求的，各種以滿足棲身、休養(yǎng)、休閑以及其他相關(guān)功能的房地產(chǎn)物業(yè)的統(tǒng)稱。從一個老頭加一把笤帚的“居民大院式管理”到第一個新型社區(qū)（棕北小區(qū)）在蓉城的誕生，再至錦繡花園等高檔樓盤在成都的安家落戶，物業(yè)管理在成都的發(fā)展已初具規(guī)模。一批新型物管：倍特物業(yè)、三泰物業(yè)、銀都物業(yè)、上河城物業(yè)、錦城苑物業(yè)等先后在蓉城爭奇斗艷，不但如此，一批“洋物管”如：戴德梁行、世邦魏理仕等全球知名物管也先后登陸成都，與本土物管同臺競技。繼棕北小區(qū)在城南誕生后，錦繡花園、芳草地等一批高檔樓盤在城南先后閃亮登場，尤其是推崇“坐奔馳轎車，住錦繡花園”的錦繡花園，引領(lǐng)了成都房市的開發(fā)潮流，是如今成