【正文】 程。 2． 主管工程經(jīng)理每年 12 月制訂下一年度的設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃。外借鑰匙應(yīng)做好登記并按時(shí)追收。 6． 高壓工具應(yīng)每年送供電局年檢，年檢合格標(biāo)志貼在工具表面上。特殊情況下，須經(jīng)主管工程經(jīng)理批準(zhǔn)并做記錄。 3． 用電高峰或潮濕天氣期間，應(yīng)每班兩次關(guān)燈檢查接頭是否有過流放電現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)異常馬上處理。 六、 供配電設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)程 物業(yè)服務(wù)管理公司 232 1． 每天定期巡查供配電系統(tǒng)設(shè)備，包括（高、低壓室，變壓器室），并將設(shè)備運(yùn)行參數(shù)記錄在供配電系統(tǒng)運(yùn)行記錄表上。電源轉(zhuǎn)換的操作，應(yīng)在 3 分鐘內(nèi)完成。當(dāng)主供電源停電，投入備用 電源前，應(yīng)首先將主供電源推出運(yùn)行狀態(tài)，掛上“嚴(yán)禁合閘”的警示牌，然后把備用電源受電開關(guān)合閘受電。當(dāng)主供電源停電，只有在主供電源的受電開關(guān)分閘后，備用電源的受電開關(guān)方可合閘，并在主供開關(guān)上懸掛“嚴(yán)禁合閘”警示牌，同時(shí)在一次結(jié)線圖板上正確反映供電運(yùn)行方式。 2． 無表估算，按負(fù)荷量及用電時(shí)間事先估算。 （四） 停電及拆線 業(yè)戶終止用電，應(yīng)事先通知工程部，再由技術(shù)人員斷電拆 線，并確認(rèn)電表讀數(shù)，填寫電表停用單。 （二） 公司審批 用電申請須經(jīng)工程部審批。 3． 事故轉(zhuǎn)、停電后 24 小時(shí)內(nèi)，管理公司擬定解釋函，交管理部送達(dá)業(yè)戶。 2． 收到政府部門的有關(guān)停電通知或決定需要停電、限電，應(yīng)馬上報(bào)告總經(jīng)理， 并至少提前 24 小時(shí)書面通知受影響的業(yè)戶解釋原因。 3． 事故轉(zhuǎn)、停電后 24 小時(shí)內(nèi)，管理公司擬定解釋函，交管理部送達(dá)業(yè)戶。 2． 因小區(qū)內(nèi)部事故引起停電，工程部應(yīng)立即排除故障恢復(fù)供電，并即時(shí)口頭向總經(jīng)理報(bào)告，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，啟用小區(qū)廣播系統(tǒng)向業(yè)戶解釋原因。 （二） 事故轉(zhuǎn)、停電通知 1． 小區(qū)因供電局故障發(fā)生停電，工程部須立即向總經(jīng)理報(bào)告，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，啟用小區(qū)廣播系統(tǒng)向業(yè)戶解釋原因。 3． 總經(jīng)理審批后，管理公司擬發(fā)轉(zhuǎn)、停電通知書，由管理部派至業(yè)戶。工程部接到通知后應(yīng)立即報(bào)告總經(jīng)理。 5． 檢查和保養(yǎng)結(jié)束后填寫樓層電房設(shè)備檢查表。 3． 工程部每 周一次檢查內(nèi)部設(shè)備，發(fā)現(xiàn)異常立刻維修。 第二節(jié) 強(qiáng)電系統(tǒng)管理 一、 分區(qū)配電房管理制度 1． 分區(qū)配電房門及房內(nèi)的電柜、電箱平時(shí)應(yīng)鎖閉，房間內(nèi)各種開關(guān)應(yīng)標(biāo)志清晰。 7． 各系統(tǒng)工程經(jīng)理定期抽查機(jī)房衛(wèi)生清潔情況，發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重衛(wèi)生問題，立刻組織整改。 5． 機(jī)房內(nèi)電氣控制箱及電器開關(guān)表面必須按時(shí)清潔除塵。 3． 機(jī)房內(nèi)各設(shè)備必須按時(shí)擦拭，使設(shè)備表面光潔無塵。 1． 機(jī)房內(nèi)不得吸煙、隨地吐痰、亂丟雜物。滅火后，物業(yè)服務(wù)管理公司 227 要詳細(xì)記錄火災(zāi)成因或滅火情況，書面上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。 9． 火災(zāi)時(shí)設(shè)備操作應(yīng)按各工種的安全操作，并做好防火措施。保安部應(yīng)每月檢查、保養(yǎng)，確保使用時(shí)不出故障，并附相應(yīng)記錄上報(bào)總經(jīng)理。 6． 機(jī)房內(nèi)的樓梯、走道、出入口要保持暢通無阻，嚴(yán)禁答對放物件。 4． 部門、班組管理人員在當(dāng)值期間，應(yīng)注意檢查機(jī)房內(nèi)的滅火自救措施，并教導(dǎo)員工掌握各種滅火器械的性能及處理各種消防信號(hào)的正確方法。 3． 需要?jiǎng)踊鹱鳂I(yè)時(shí)，由系統(tǒng)工程經(jīng)理填寫機(jī)房動(dòng)火作業(yè)申請表，工程經(jīng)理簽名同意后方能施工。 2． 維修工作中需使用易燃物品要實(shí)現(xiàn)清楚火源，工作中要防止易燃物外泄。 12． 嚴(yán)禁在機(jī)房電腦終端上使用配套之外的軟件，無書面指令不得更改工作 程序或改動(dòng)任何數(shù)據(jù)。 10． 機(jī)房的內(nèi)線和外線電話，均為值班專用電話，應(yīng)時(shí)刻保持待機(jī)狀態(tài)，嚴(yán)禁打私人電話或長時(shí)間占用電話。 9． 嚴(yán)禁攜帶火種進(jìn)入易燃易爆的設(shè)備場站和電子類設(shè)備機(jī)房，嚴(yán)禁在機(jī)房內(nèi)吸煙。 7． 政府職能部門如消防局、供電局、電訊局突然到場檢查或抽查相應(yīng)的機(jī)房如消防中心、變配電房等，當(dāng)值人員在查驗(yàn)證件核實(shí)身份后，應(yīng)熱情接待，主動(dòng)配合，做好記錄，并應(yīng)立即通知系 統(tǒng)主管或部門領(lǐng)導(dǎo)。未經(jīng)該系統(tǒng)工程經(jīng)理批準(zhǔn)并登記在冊，任何員工不得持有或隨意配制機(jī)房鑰匙。 4． 各系統(tǒng)按有利于工作和安全原則在相應(yīng)的設(shè)備管道閥門和電器開關(guān)上掛貼表明用途和狀態(tài)的告示牌。 2． 凡易燃易爆的設(shè)備場站，高電壓、高溫等設(shè)備場所，在外圍的入口或通道等顯眼位置掛貼規(guī)范的警示牌。為規(guī)范各機(jī)房的管理，特制定本規(guī)定。 （二） 操作流程圖 設(shè)備保養(yǎng)工作流程圖 （圖 77） 物業(yè)服務(wù)管理公司 224 圖 77 設(shè)備保養(yǎng)工作流程圖 四、 機(jī)房管理規(guī)定 按預(yù)定保養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)行 被保養(yǎng)設(shè)備保養(yǎng)過程中是否需退出服務(wù) 設(shè)備退出服務(wù)是否影響用戶日常辦公 開始工 作 清潔表面及機(jī)內(nèi)灰塵，潤滑軸承等機(jī)件 緊固各接線端子 檢查是否過熱、有異味，是否有警告 工作完成后填寫保養(yǎng)記錄交文員存檔 是否可以于非辦公時(shí)間進(jìn)行 非辦公時(shí)間進(jìn)行保養(yǎng) 提前通知服務(wù)中心，知會(huì)受影響的用戶 檢查原因 維修 是 否 是 是 是 否 否 否 物業(yè)服務(wù)管理公司 225 工程部轄下的設(shè)備機(jī)房有兩大類型：一類是生產(chǎn)機(jī)房如變配電房、水泵房等；另一類是監(jiān)控管理中心如消防控制中心、緊急廣播控制室、電訊機(jī)房、小區(qū)自動(dòng)化管理中心等。 9． 系統(tǒng)工程經(jīng)理每月根據(jù)設(shè)備運(yùn)行、維修、保養(yǎng)、異常變化等情況編寫當(dāng)月工程報(bào)告，交工程經(jīng)理。 8． 每月由工程經(jīng)理 召集各系統(tǒng)工程經(jīng)理巡查工程部所轄范圍，對設(shè)備、衛(wèi)生、安全等狀況進(jìn)行評(píng)比，選出當(dāng)月的優(yōu)秀班組，對發(fā)現(xiàn)的問題，限時(shí)整改。 6． 如巡查保養(yǎng)中發(fā)現(xiàn)有可導(dǎo)致嚴(yán)重故障的缺陷事項(xiàng)，必須立即填寫記錄表格，上報(bào)領(lǐng)班及系統(tǒng)工程經(jīng)理整改。 4． 小修項(xiàng)目如一般的零部件修補(bǔ)或更換，由熟練技工負(fù)責(zé)；中修項(xiàng)目如較重要又有一定工藝難度的零部件檢修或更換，由領(lǐng)班負(fù)責(zé)；大修項(xiàng)目如關(guān)鍵主件檢修或更換，由系統(tǒng)工程經(jīng)理負(fù)責(zé)。 2． 各班組每次完成常規(guī)保養(yǎng)后，責(zé)任人和領(lǐng)班填寫保養(yǎng)記錄并存檔。 8． 系統(tǒng)工程經(jīng)理每周一次對巡查情況和結(jié)果進(jìn)行抽查，發(fā)現(xiàn)問題追查原因，如屬人為應(yīng)追究當(dāng)事人責(zé)任。 6． 發(fā)現(xiàn)設(shè)備儀表和電流表、電壓表、壓力表、濕度表等有缺陷，發(fā)現(xiàn)設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)指示燈有損壞，發(fā)現(xiàn)安全保護(hù)元件有變化，均應(yīng)及時(shí)調(diào)整或更換，保證設(shè)備的監(jiān)控原件在完好狀 態(tài)下運(yùn)行。 4． 運(yùn)行值班人員必須執(zhí)行巡檢簽到規(guī)定，在設(shè)備心腸設(shè)置的簽到表上依時(shí)簽到。 2． 運(yùn)行值班人員外出巡檢，必須隨身攜帶對講機(jī)，隨時(shí)與當(dāng)班主管保持聯(lián)系。 （二） 操作流程圖 設(shè)備保養(yǎng)商工作監(jiān)督流程圖 （圖 74） 維修保養(yǎng)過程中派員協(xié)助 是否按合同條款及規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行 保養(yǎng)工作是否細(xì)致、故障處理效果及效率是否達(dá)標(biāo) 保養(yǎng)記錄是否齊全清晰 系統(tǒng)工程師將有關(guān)情況報(bào)告總工程師，作為付款或續(xù)約依據(jù) 要求保養(yǎng)商完善 退回保養(yǎng)商重做 是 是 是 否 否 設(shè)備保養(yǎng)商工作監(jiān)督 物業(yè)服務(wù)管理公司 216 （三） 相關(guān)記錄 設(shè)備保養(yǎng)商工作評(píng)估表 （表 71） 物業(yè)服務(wù)管理公司 217 表 71 設(shè)備保養(yǎng)商工作評(píng)估表 保養(yǎng)商名稱： 保養(yǎng)設(shè)備名稱： 評(píng)估項(xiàng)目 評(píng)估結(jié)果 合同規(guī)定到場保養(yǎng)的次數(shù) 實(shí)際到場保養(yǎng)的次數(shù) 每次到場保養(yǎng)的人數(shù) 保養(yǎng)時(shí)間 保養(yǎng)內(nèi)容 工作質(zhì)量 報(bào)障響應(yīng)速度 工作效率 保養(yǎng)記錄 綜合評(píng)估 評(píng)估人： 日期： 物業(yè)服務(wù)管理公司 218 二、 工程部巡檢規(guī)定 （一） 工程部巡檢規(guī)定 為保證設(shè)備正常運(yùn)行，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并消除故障隱患，工程部各系統(tǒng)必須對所轄設(shè)備進(jìn)行日常巡檢。 8． 承 包商因故需變更施工圖紙或施工工藝，必須提出書面報(bào)告，經(jīng)該系統(tǒng)工程經(jīng)理簽認(rèn)并報(bào)工程經(jīng)理核準(zhǔn)后，方允許實(shí)施。 7． 承包商的用料，必須與合同條款規(guī)定的相一致。 5． 承包商進(jìn)場作業(yè)期間，必須遵守小區(qū)的各項(xiàng)管理規(guī)定。 3． 承包商進(jìn)場前，必須提供工程藍(lán)圖、施工程序、工期計(jì)劃各三套，經(jīng)審查批準(zhǔn)后方允許入場。 1． 嚴(yán)格審查承包商的資質(zhì)證書和營業(yè)執(zhí)照等，凡不具備相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)證書和合格營業(yè)執(zhí)照的保養(yǎng)維修商或承造商 ，均不與之進(jìn)行業(yè)務(wù)洽談。 （三） 操作流程圖 1． 圖紙資料整理歸檔流程圖 （圖 72） 2． 工程資料查閱流程圖 （圖 73） 物業(yè)服務(wù)管理公司 212 圖 72 圖紙資料整理歸檔流程圖 設(shè)備承造商交來相關(guān)圖紙、資料 一致 系統(tǒng)工程師審閱內(nèi)容、數(shù)量 圖紙與現(xiàn)場設(shè)備對照 將有關(guān)圖紙資料注明標(biāo)題 交工程部文員按系統(tǒng)歸檔 聯(lián)系承造商 修改、補(bǔ)充圖紙 聯(lián)系承造商 補(bǔ)充所缺資料 不一致 不齊全 齊全 物業(yè)服務(wù)管理公司 213 圖 73 工程資料查閱流程圖 判斷是否有相應(yīng)系統(tǒng)工程師或以上權(quán)限為批準(zhǔn) 請求總工程師 視程度輕重做賠償 自工程部文員處查閱有關(guān)資料，先登記，后查閱 文員做借出登記，注明借出日期，并指定歸還日期 資料是否 完好 在借出登記上注明實(shí)際歸還日期 借閱記錄由工程部存檔 無 有 歸還 是 否 物業(yè)服務(wù)管理公司 214 第四章 設(shè)備設(shè)施管理 第一節(jié) 總則 一、 承包商監(jiān)督規(guī)定 對須持有政府部門頒發(fā)的資質(zhì)證書方允許從事的專業(yè)，如消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的保養(yǎng)和定期試驗(yàn)，及某些專業(yè)性較強(qiáng)的項(xiàng)目，如化糞池清洗等，管理公司可將項(xiàng)目外判給承包商作業(yè)。保存期限一般為一年，重大為維修項(xiàng)目保存期至少為兩年。 6． 文員每月對維修檔案記錄表、維修單等進(jìn)行整理，并分類歸檔。 4． 文員根據(jù)返回工程部的維修單每天填寫維修檔案記錄表，并錄入電腦中已設(shè)置密碼的“維修管理”項(xiàng)目。 2． 設(shè)備維修檔案按強(qiáng)電、弱電、機(jī)管 、裝修、業(yè)戶單元內(nèi)設(shè)施分類。 6． 借閱檔案須經(jīng)相應(yīng)系統(tǒng)的工程經(jīng)理以上人員批準(zhǔn)，文員登記并指定歸還日期，由文員按期歸還，需續(xù)借的要重新登記。 物業(yè)服務(wù)管理公司 211 5． 檔案及圖紙是工程維修保養(yǎng)的重要依據(jù)，應(yīng)妥善保存，如發(fā)現(xiàn)用途不明的資料應(yīng)交工程經(jīng)理審閱確定用途。 3． 編制檔案目錄，內(nèi)容應(yīng)與檔案盒外標(biāo)簽一致。工程部檔案管理人員應(yīng)嚴(yán)格遵守公司檔案管理制度和保密細(xì)則。 8． 所有記錄必須按時(shí)完成，不準(zhǔn) 弄虛作假。 6． 防火巡查表每日由當(dāng)值員工填寫，每周經(jīng)工程經(jīng)理簽名后交工程部文員。 3． 水泵房巡查簽到表、水表房巡查簽到表、電梯機(jī)房巡查簽到表、冷卻塔巡查簽到表每日均由當(dāng)值員工巡查設(shè)備后簽名，由工程經(jīng)理抽查監(jiān)督，月底匯總后交工程部文員存檔 4． 排更表每月月底由領(lǐng)班填寫，工程經(jīng)理審閱后交工程部文員。 （四） 操作流程圖 交接班流程圖 （圖 71） 物業(yè)服務(wù)管理公司 209 圖 71 交接班流程圖 交接班開始 交接報(bào)告各設(shè)備運(yùn)行狀況及運(yùn)行方式 兩班共同巡視檢查 復(fù)位報(bào)告檢查結(jié)果 是否與報(bào)告相符 雙方簽名確認(rèn) 交接班結(jié)束 交班處理 是 否 物業(yè)服務(wù)管理公司 210 三、 運(yùn)行記錄管理制度 1． 工程部機(jī)管系統(tǒng)巡查記錄表每日記錄兩次，供配電設(shè)施運(yùn)行記錄表每小時(shí)記錄一次，由工程經(jīng)理檢查后每月月底將表格匯總交工程部文員存檔。 （三） 交接班暫停 凡有下列情況不得交接班，必要時(shí)須立即通知值班主管到場處理 。 7． 不正常：由交班負(fù)責(zé)處理，接班配合；一時(shí)難以完成的，轉(zhuǎn)接班繼續(xù)進(jìn)行。 5． 報(bào)告結(jié)果檢。 3． 交班宣讀本班工作情況記錄及當(dāng)前運(yùn)行方式。 （二） 交接班程序 1． 按規(guī)定時(shí)間由接班員工支持交接班。 二、 交接班規(guī)程 （一） 上一班設(shè)備運(yùn)行情況； 1． 正在檢修的設(shè)備情況； 2． 儀表指示是否正確。 7． 值班員工必須做好事故現(xiàn)場的保護(hù)工作，收集有關(guān)數(shù)據(jù)和原始記錄，等候上級(jí)到場處理。 6． 值班員工必須掌握并正確實(shí)施應(yīng)急處理方案。 4． 值班員工必須嚴(yán)格執(zhí)行巡檢制度，做到腿勤、眼尖、耳靈、腦活、手快，及時(shí)發(fā)現(xiàn)隱患，迅速排除故障，保證設(shè)備安全運(yùn)作。 2．