【正文】 使資金回籠并產(chǎn)生一定的利潤(rùn)。（二）年度計(jì)劃1. 2004年是三年規(guī)劃打基礎(chǔ)的一年，我們要立足寶安大廈這塊陣地，力求通過對(duì)現(xiàn)行制度和運(yùn)作方式的總結(jié)和思考，趨利避害，使寶安大酒店實(shí)現(xiàn)營(yíng)收3000萬元（扣除傭金后的凈收入），通過國家四星級(jí)旅游飯店的評(píng)審，短期償債能力達(dá)到或高于同行業(yè)先進(jìn)水平；寶安物業(yè)的注冊(cè)資本增加至500萬元以上，通過浦東新區(qū)授予優(yōu)秀物業(yè)管理大廈稱號(hào)的評(píng)定；寶安大廈出租率達(dá)98%以上。其次，建立華東區(qū)域?qū)毎猜?lián)盟，達(dá)到資源共享。3．經(jīng)營(yíng)手段：進(jìn)一步從結(jié)構(gòu)上優(yōu)化地產(chǎn)開發(fā)、商品房建設(shè)與銷售、酒店經(jīng)營(yíng)、售后服務(wù)地全套價(jià)值鏈，形成一個(gè)具有可持續(xù)性發(fā)展地 體系構(gòu)架。所謂“農(nóng)村”指的是處于相對(duì)落后而又有發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)。其次，要利用宏觀調(diào)控、行業(yè)集中度提供的機(jī)會(huì)，擴(kuò)大投資規(guī)模，提升規(guī)模擴(kuò)張所帶來的外延式增長(zhǎng)。四、 計(jì)劃執(zhí)行 經(jīng)營(yíng)計(jì)劃執(zhí)行（一）總體計(jì)劃1. 經(jīng)營(yíng)理念：以酒店經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理、樓宇租售和地產(chǎn)開發(fā)為核心競(jìng)爭(zhēng)力，并不斷加以培養(yǎng)、維護(hù)和發(fā)展，形成以房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)為中心環(huán)節(jié)、上下游產(chǎn)品緊密結(jié)合和相互滲透、相互補(bǔ)充的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈，找準(zhǔn)市場(chǎng)定位、合理培植資源、維護(hù)品牌形象、打造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。2. 以04和05年的新地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)為主攻方向，通過出租、轉(zhuǎn)讓、變現(xiàn)等方式，形成收入6000萬元。3. 以上述兩項(xiàng)業(yè)務(wù)凈流入資金3500萬元，開發(fā)新項(xiàng)目，購置3500萬元左右的地產(chǎn)，通過抵押貸款5500萬元，整體開發(fā)一個(gè)9000萬元左右的項(xiàng)目。 2005年目標(biāo)1. 仍以寶安大廈的深度開發(fā)經(jīng)營(yíng)為依托，使酒店、物業(yè)管理、扣除還貸和各項(xiàng)成本，形成凈流入資金1000萬元。 具體目標(biāo) 2004年目標(biāo)1. 以寶安大廈整體經(jīng)營(yíng)為契機(jī)，加強(qiáng)酒店和物業(yè)管理的品牌經(jīng)營(yíng)和樓宇租售，出售樓宇10000平米。要充分利用“寶安大廈品牌”形象、資產(chǎn)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)、人才配置等綜合優(yōu)勢(shì)，堅(jiān)持酒店經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理、樓宇租售和地產(chǎn)開發(fā)四位一體、產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，變“等、靠、要”為“自我生存、自我開發(fā)、自我強(qiáng)壯”。尤為重要的是，我們應(yīng)當(dāng)實(shí)施一種富于進(jìn)取精神的、盡可能利用機(jī)遇并降低風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)戰(zhàn)略。三、 總體目標(biāo) 總體戰(zhàn)略應(yīng)當(dāng)看到，在金融調(diào)控步步緊逼，收縮房貸不斷加大力度的新形勢(shì)下，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入一個(gè)歸集整合、重新洗牌的調(diào)整期。就目前的情況而言，雖然我們落戶浦東繁華的商貿(mào)中心，但是自身的條件和面臨的困難決定了我們只能以“追隨者”的身份出現(xiàn)，只能以寶安大廈為基，通過上海寶企、寶安大酒店和寶安物業(yè)之間的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，在有效有序地完成既定任務(wù)的同時(shí)，拓展開發(fā)短期的新項(xiàng)目，以期使資金盡早回籠，產(chǎn)生一定的利潤(rùn)，進(jìn)而循序漸進(jìn)地穩(wěn)步前行。浦東特殊而重要的戰(zhàn)略意義，使其自然而然地成為了各方強(qiáng)手的必爭(zhēng)之地，而入市較晚的上海寶企已經(jīng)失去了在這片寸土寸金的“風(fēng)水寶地”挖“第一桶金”的先機(jī)；在酒店服務(wù)行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)匱乏和樓宇銷售時(shí)機(jī)的流失，又為我們的后續(xù)發(fā)展制造了不可避免的困難；過于冗長(zhǎng)的投資戰(zhàn)線、累積甚深的債務(wù)負(fù)擔(dān)，可以說是牽制我們繼續(xù)前進(jìn)的最大的“絆腳石”。 本企業(yè)定位上海寶安的生存有賴于浦東成熟的市場(chǎng)環(huán)境和戰(zhàn)略要義，正是依靠所在區(qū)域的天時(shí)地利，以及上海寶企、寶安大酒店和寶安物業(yè)“三架馬車”的綜合優(yōu)勢(shì)，公司的經(jīng)營(yíng)已經(jīng)由原先單純從事房地產(chǎn)開發(fā)，衍生為樓宇租售、酒店經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理和地產(chǎn)開發(fā)的“四位一體”。因此，要樹立寶安公司的品牌，必須自上而下地實(shí)行“品牌管理”，像按照寶安地產(chǎn)品牌管理指導(dǎo)思想，那樣統(tǒng)一實(shí)施品牌戰(zhàn)略，統(tǒng)一品牌標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和管理標(biāo)準(zhǔn)，為客戶提供增值服務(wù)。所以說，品牌的認(rèn)識(shí)度是企業(yè)的生命，而資本則是品牌的血液，提供不足就無法鑄造酒店品牌。因而，無論是上海寶企、寶安物業(yè)，還是寶安大酒店，都必須以“寶安大廈”的品牌為依托；或者說，通過整合經(jīng)營(yíng)來樹立“寶安大廈”這一品牌。當(dāng)然，酒店公司的日常信息管理、公司與集團(tuán)總部之間的信息溝通是我們相對(duì)完善的部分。但是，就目前的狀況來看，公司在這一方面還是有所欠缺的，仍停留在相對(duì)原始的層面。 企業(yè)信息管理分析從某種意義上講，信息管理是企業(yè)的生存與發(fā)展中相當(dāng)重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。此外，寶安大酒店、寶安物業(yè)的客戶群從另一個(gè)層面來講，也是寶安大廈的潛在客戶群；而寶安大廈的客戶群；反之亦然。但是，銷售任務(wù)的艱巨性決定了我們的客戶管理工作同樣處在一個(gè)逐漸完善的過程。從整體來看，形勢(shì)最好的是小陸家嘴也就是金茂大廈附近，那是浦東最早開發(fā)的金融區(qū)，聚集了國內(nèi)外大的銀行和金融機(jī)構(gòu)；而寶安大廈這邊的定位則是商貿(mào)區(qū)，盡管寫字樓租金和售價(jià)要相對(duì)稍低，但也有一些大公司，如新世紀(jì)金融公司旗下的德隆公司、臺(tái)灣排名第37位的“遠(yuǎn)紡工業(yè)”、福建的富成證券、鞍山證券，還有新希望的一個(gè)分公司也都入駐了寶安大廈。責(zé)權(quán)限制制度的落實(shí)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的考核、員工培訓(xùn)的平臺(tái)建設(shè)等等，每一個(gè)看似簡(jiǎn)單的環(huán)節(jié)都是我們不容忽視的。在這中間，審計(jì)部無疑充當(dāng)了“廉政公署”的角色，既減輕了領(lǐng)導(dǎo)班子的工作壓力，也減少了很多不必要的麻煩。當(dāng)然，人才的本土化并不是一蹴而就的，很容易走向兩個(gè)極端，即“一抓就死，一放就亂”，所以，在制度上一定要完善。尤其是近幾年高星級(jí)酒店業(yè)處于快速發(fā)展時(shí)期，高星級(jí)酒店從業(yè)人員供求關(guān)系失衡，酒店從業(yè)人員流動(dòng)率達(dá)到15%以上。因而，如何及時(shí)把握國家及區(qū)域的政策形式，有效地運(yùn)用差異化戰(zhàn)略，也就成了我們從入市較晚、債務(wù)負(fù)擔(dān)較重的“瓶頸”中尋求突破的立基點(diǎn)。可以想見，依托集團(tuán)強(qiáng)大的資源優(yōu)勢(shì)和寶安人勤勉的實(shí)干精神，公司終將在上海浦東占有一席之地。十幾年之后，上海寶企的發(fā)展印證了當(dāng)初正確的決策。我們應(yīng)當(dāng)看到，房地產(chǎn)投資的高利潤(rùn)是募集社會(huì)閑散資金的重要砝碼，對(duì)開發(fā)商而言，解決融資難題才是第一要?jiǎng)?wù)，至于其后必須支付的 “高報(bào)酬”，相比資金壓力的緩解、豐厚利潤(rùn)的回報(bào)，還是劃算的。當(dāng)然，盡管國家針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)在內(nèi)的投資過熱現(xiàn)象進(jìn)行了宏觀調(diào)控，貸款難度較往年大幅增加，但是房產(chǎn)預(yù)購信托計(jì)劃的出現(xiàn)卻增加了房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道。另一方面，企業(yè)公司和酒店的財(cái)務(wù)費(fèi)用共計(jì)3000萬，還本13500萬，其他利息、折舊、能耗、工資等固定開支依然巨大，虧損無法避免。收入的增加使得整個(gè)上海公司的虧損繼續(xù)下降，為今后的生存和發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。 處在這樣的一個(gè)機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)并存的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，困難是很大，但機(jī)會(huì)也不少，如何在今后的發(fā)展過程中趨利避害，發(fā)揮自身最大的優(yōu)勢(shì)才是至關(guān)重要的。這期間，大廈前后停工三次，停工時(shí)間累計(jì)超過了4年；同時(shí)，大廈的成本也因此增大，整個(gè)大廈投資11億多元人民幣，利息占到3億多，應(yīng)該說包袱還是很重的。這個(gè)價(jià)格現(xiàn)在是想都不敢想的。在這些鱗次櫛比的四、五星級(jí)酒店中，寶安大酒店是最晚進(jìn)入市場(chǎng)的，并且是不具有外資品牌管理的中資酒店。此外，還有中油日航、瑞吉紅塔、新亞湯臣，等等，都是這種性質(zhì)。尤其是這些競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手大多由國際化的集團(tuán)來管理的，具有固定、成熟的國際銷售網(wǎng)絡(luò)，市場(chǎng)定位十分明確，不像我們要經(jīng)歷目前這樣一個(gè)痛苦的定位的過程。 企業(yè)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)分析不僅如此，寶安大酒店也在正確分析同行業(yè)同星級(jí)酒店產(chǎn)品特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，運(yùn)用差異化經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，提升酒店服務(wù)項(xiàng)目的質(zhì)量，形成了獨(dú)特的產(chǎn)品特色。因此，其價(jià)格也經(jīng)歷了一個(gè)由低到高的過程。由于進(jìn)入市場(chǎng)較晚，缺乏品牌優(yōu)勢(shì)，酒店的客源市場(chǎng)的開發(fā)和組織仍然處在漸進(jìn)的過程之中，培育和形成穩(wěn)定的客源市場(chǎng)還不具備條件。作為企業(yè)的品牌形象，寶安大廈位于浦東陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)中心的竹園商貿(mào)區(qū)內(nèi)，位置優(yōu)越，交通便捷，區(qū)域含金量高，具備較好的酒店經(jīng)營(yíng)所需的地理環(huán)境。在集團(tuán)公司強(qiáng)大的資源做保證下，1992年7月18日，上海寶安企業(yè)有限公司正式成立，并以此為基礎(chǔ)組建了二級(jí)集團(tuán)，發(fā)展三級(jí)專業(yè)公司，形成華東地區(qū)總部。這些，既反映了我們因管理控制的教育、約束力度不夠，而難以實(shí)現(xiàn)精細(xì)管理的目標(biāo)，又反映了我們?cè)诠芾韯?chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新等方面缺少有效激勵(lì)。同樣地，寶安物業(yè)以三級(jí)的資質(zhì)，管理物業(yè)類型為甲級(jí)涉外寫字樓的寶安大廈，也是利弊參半。日常工作中的服務(wù)規(guī)范、服務(wù)流程，乃至員工素質(zhì)都是做酒店最基本的服務(wù)意識(shí)，這就是所謂的“人性化”。作為一家新開業(yè)的高星級(jí)酒店，寶安大酒店在客房設(shè)施與裝修上的高標(biāo)準(zhǔn)是被一致公認(rèn)的，但由于寶安集團(tuán)是首次涉足高檔酒店業(yè)，經(jīng)驗(yàn)上的不足客觀存在。盡管形式十分嚴(yán)峻，但我們從2003年的進(jìn)步中受到了極大的鼓舞，公司全體員工的積極性高漲，這是我們的優(yōu)勢(shì)。企業(yè)公司通過擴(kuò)大辦公樓的銷售，對(duì)租金提價(jià)等措施來增加收入；酒店公司通過提升房?jī)r(jià)，出租率來增加收入，力爭(zhēng)減少虧損。按集團(tuán)下達(dá)的計(jì)劃，上海公司將實(shí)現(xiàn)收入22752萬元，但企業(yè)公司和酒店的財(cái)務(wù)費(fèi)用就達(dá)3000萬，還本13500萬，酒店公司由于客房數(shù)量有限，即使再保證較高開房率且其他開支得到有效控制的前提下，利息、折舊、能耗、工資等固定開支依然巨大，虧損無法避免。從下一階段的發(fā)展態(tài)勢(shì)來看，2004年計(jì)劃總的成本、費(fèi)用剔除不涉及現(xiàn)金流出的固定資產(chǎn)折舊、無形資產(chǎn)等攤銷，現(xiàn)金需求量為8367萬元，其中：利息3000萬元，稅金1146萬元、成本費(fèi)用4161萬元。但是，隨著寶安大廈開發(fā)階段的結(jié)束，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)階段卻是困難重重。 企業(yè)財(cái)務(wù)狀況分析在過去的一年里，經(jīng)過公司上下的共同努力，經(jīng)營(yíng)狀況已經(jīng)得到了相當(dāng)?shù)母纳啤?004年，（其中酒店2500萬）。公司下設(shè)財(cái)務(wù)、銷售、開發(fā)等部門，以及酒店、物業(yè)兩個(gè)子公司，共有員工240余人，其中酒店公司122人、物業(yè)公司100人左右。開發(fā)商是否能夠提供與“硬件”匹配的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；目標(biāo)市場(chǎng)的定位是否準(zhǔn)確；能否抓住國內(nèi)外旅游團(tuán)、品牌企業(yè)往來頻繁的契機(jī)，拓展銷售渠道與項(xiàng)目合作等等，都是決定成敗的關(guān)鍵所在。 區(qū)域房地產(chǎn)企業(yè)未來三年期間競(jìng)爭(zhēng)的競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn) 國內(nèi)外各個(gè)有勢(shì)力的企業(yè)都渴望進(jìn)駐陸家嘴，而每一個(gè)有雄心的開發(fā)商都希望在陸家嘴展示自己的品牌實(shí)力。而這三者又是相輔相成、互為前提的。根據(jù)近期陸家嘴土地批租成交記錄，未來三四年該地區(qū)甲級(jí)辦公樓可供租售的新供應(yīng)量十分有限，而專家預(yù)測(cè)，到“十五”期末，陸家嘴金融區(qū)將吸引中外資銀行100家，中外資證券、投資基金公司150家，跨國公司總部90家，因此，陸家嘴地區(qū)辦公樓租金和投資性辦公物業(yè)價(jià)格將繼續(xù)保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。正式成交價(jià)仍不低于1美元。集結(jié)在陸家嘴的跨國公司或地區(qū)總部達(dá)26個(gè)， 國內(nèi)大企業(yè)集團(tuán)總部34個(gè)，中外金融機(jī)構(gòu)110余家。目前，區(qū)內(nèi)建造的樓宇達(dá)550幢，已有336幢投入使用，%。與此同時(shí)，世界500強(qiáng)和國內(nèi)各著名企業(yè)則紛紛入駐，不僅填補(bǔ)了上述空白，而且還擴(kuò)散到周邊辦公樓，尤其陸家嘴地區(qū)更成了辦公市場(chǎng)的龍頭。 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)未來三年期間政策動(dòng)態(tài)表12 2003年上海主要房地產(chǎn)政策一覽表編號(hào)名稱內(nèi)容影響1《關(guān)于停止別墅類用地的土地供應(yīng)的通知》，從長(zhǎng)期角度來看，別墅物業(yè)的供應(yīng)量更加合理2《關(guān)于加強(qiáng)對(duì)非居住用房出售、租賃行為管理的通知》從2003年2月1日起，對(duì)個(gè)人作出租用途的非自住不動(dòng)產(chǎn)全額征收5%的營(yíng)業(yè)稅、12%的房地產(chǎn)稅及20%的個(gè)人收入所得稅投資業(yè)主回本期增長(zhǎng)但租金上漲空間不大，削減了商業(yè)、寫字樓、廠房的租賃利潤(rùn)，有可能出現(xiàn)避稅或虛報(bào)現(xiàn)象3《關(guān)于非居住用房?jī)?nèi)外銷并軌的通知》自2003年3月1日起，實(shí)施非居住用房?jī)?nèi)外銷并軌，至此，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)全面對(duì)外開放甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，最終市場(chǎng)將重新組合4《全裝修房設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》2月份《上海市新建住宅全裝修試點(diǎn)工程裝修設(shè)計(jì)導(dǎo)則》正式公布全裝修房進(jìn)一步納入良性發(fā)展的軌道5《上海市生態(tài)型住宅小區(qū)管理辦法》明確小區(qū)建設(shè)中環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑節(jié)能、室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量、小區(qū)水環(huán)境等六方面的內(nèi)容這一條例將引導(dǎo)住宅建設(shè)向節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地、治污的方向發(fā)展，為市民營(yíng)造更健康、更舒適的居住環(huán)境6《上海市房屋土地調(diào)查機(jī)構(gòu)管理暫行辦法》從2003年5月1日日購房者或買受人對(duì)房屋面積有異議的，可以申請(qǐng)復(fù)核或鑒定對(duì)于開發(fā)商和購房者來講，將擁有更多的自主權(quán)7《央行121號(hào)文件》關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房抵押貸款、建筑施工企業(yè)貸款、土地儲(chǔ)備貸款等可操作性強(qiáng)的文件實(shí)施細(xì)則一旦出臺(tái)，地產(chǎn)商將面對(duì)殘酷的競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)實(shí)8《物業(yè)條例》條例明確了開發(fā)商、物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會(huì)及業(yè)主等各方在物業(yè)管理中的法律責(zé)任以及處罰辦法嚴(yán)格管理物業(yè)市場(chǎng)的規(guī)范性，但該規(guī)定仍需進(jìn)一步完善9《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》調(diào)控土地供應(yīng)，控制土地價(jià)格，清理并逐步減少建設(shè)和消費(fèi)的行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目，多渠道降低建設(shè)