【正文】 料選輯（第六十四輯）[M], 上海：上海人民出版社，1989年，第40頁(yè)。對(duì)于這類(lèi)活動(dòng)而言，他們充當(dāng)了地產(chǎn)、房地產(chǎn)交易個(gè)體的信息溝通橋梁。圖—年間《申報(bào)》（上海版）“地皮出售”、“地皮招租”詞條出現(xiàn)頻度除了正常的地皮交易、建屋出租、金融借貸等相關(guān)市場(chǎng)活動(dòng)之外，上海地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還促進(jìn)了地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的發(fā)展。圖—年間《申報(bào)》（上海版）“房出租”、“房屋招租”、“房屋拍賣(mài)“詞條出現(xiàn)頻度轡燁棟剛殮攬瑤麗鬮應(yīng)。櫛緶歐鋤棗鈕種鵑瑤錟。根據(jù)上述的分析，地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)作受地皮的供需關(guān)系的影響，這種供需關(guān)系要通過(guò)房屋的方式體現(xiàn)出來(lái)。鎦詩(shī)涇艷損樓紲鯗餳類(lèi)。至于簡(jiǎn)單的地皮交易，根據(jù)“地皮出售”、“地皮招租”等詞條出現(xiàn)的詞頻，“出售”成為簡(jiǎn)單地皮交易市場(chǎng)的主要交易方式。瑣釙濺曖惲錕縞馭篩涼。不同于“地產(chǎn)”一詞，房屋主要是以出租為主要運(yùn)作方式。同時(shí)，“房出租”的變化趨勢(shì)與上海公共租界地價(jià)的變動(dòng)趨勢(shì)有相似之處。驍顧燁鶚巰瀆蕪領(lǐng)鱺賻驃。對(duì)比“地產(chǎn)拍賣(mài)”與“地產(chǎn)出租”可以看到，拍賣(mài)方式相對(duì)占據(jù)主要地位。綻萬(wàn)璉轆娛閬蟶鬮綰瀧恒。轉(zhuǎn)引時(shí)有做部分改動(dòng)。倉(cāng)嫗盤(pán)紲囑瓏詁鍬齊驁絛。盡管在建筑投資方面規(guī)模波動(dòng)較大，但其中的利潤(rùn)終究是存在的。根據(jù)陸文達(dá)等（）在《上海房地產(chǎn)志》中的相關(guān)記錄，民國(guó)時(shí)期上海公共租界的房租市場(chǎng)到世紀(jì)年代在規(guī)模上呈現(xiàn)一片繁榮景象。除了簡(jiǎn)單的地皮交易之外，通過(guò)在地皮上建房出租也是一大獲利渠道。近代上海公共租界的地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)門(mén)類(lèi)較多，主要包括有頻繁的地產(chǎn)交易活動(dòng)、置產(chǎn)出租、租地造屋、代客經(jīng)租、抵押放貸、道契掛號(hào)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等業(yè)務(wù)。裊樣祕(mì)廬廂顫諺鍘羋藺。圖 —年業(yè)廣公司租金年收入與租金年純收入情況“每個(gè)階層（社團(tuán)）都已涉足（房地產(chǎn)）貿(mào)易，表明這個(gè)都市的每一部分都持有這樣的信念：土地在上海市一個(gè)很好的投資媒介。張仲禮曾總結(jié)道，塤礙籟饈決穩(wěn)賽釙冊(cè)庫(kù)。紡織業(yè)申新系統(tǒng)的榮鴻元，永安系統(tǒng)的郭樂(lè)、郭順，紡織機(jī)械業(yè)的嚴(yán)裕棠等都是其中的典型代表。至于華人在上海地產(chǎn)業(yè)中的發(fā)展，大多屬于跨界經(jīng)營(yíng)。賠荊紳諮侖驟遼輩襪錈。章乃器甚至認(rèn)為“道契”是“上海金融市場(chǎng)上數(shù)量最大而流通最易的信用工具” 轉(zhuǎn)引自王季深. 上海之房地產(chǎn)業(yè)[J], 潘吟閣等. 戰(zhàn)時(shí)上海經(jīng)濟(jì)（第一輯）[M], 第166頁(yè)。章乃器在《上海地產(chǎn)之今昔》中指出，“外商銀行負(fù)起一大部分中央銀行的任務(wù)，而外商銀行所認(rèn)可的周轉(zhuǎn)工具，就是‘道契’和外商產(chǎn)業(yè)證券”。而在隨后，沙遜家族（—）、哈同（—）先后成為南京路地產(chǎn)的第一大戶(hù)。雷士德、霍格三兄弟（威廉、杰姆、勤努）都曾是上海公共租界早期地產(chǎn)業(yè)界的風(fēng)云人物 趙津. 舊中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人員與經(jīng)營(yíng)方式[J], 南開(kāi)經(jīng)濟(jì)研究，1992（06）。年，“土地問(wèn)題的預(yù)言家” 轉(zhuǎn)引自李雷. 近代上海房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)研究[D], 江西師范學(xué)院，20XX年.、英國(guó)商人史密斯因間房出租發(fā)財(cái)，進(jìn)而在隨后十來(lái)年間成為上海早期的大地產(chǎn)主之一。擠貼綬電麥結(jié)鈺贖嘵類(lèi)羋。土地租界土地市場(chǎng)的繁榮與地產(chǎn)商的運(yùn)營(yíng)操作由莫大關(guān)系。而在年之后，上海地產(chǎn)公司的曝光度迅速上升。（四） 地產(chǎn)商對(duì)土地市場(chǎng)的運(yùn)作上海地產(chǎn)市場(chǎng)在地產(chǎn)商的運(yùn)作下得以繁榮發(fā)展。銚銻縵嚌鰻鴻鋟謎諏涼。，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)“土地開(kāi)發(fā)利益返還城市” 賈彩彥. 近代上海城市土地管理思想:18431949[M], 復(fù)旦大學(xué)出版社，20XX年版，第105頁(yè)。這一過(guò)程中，城市基礎(chǔ)設(shè)施成為城市土地價(jià)值的載體，成為城市化進(jìn)一步發(fā)展的重要基礎(chǔ)，也成為城市土地價(jià)值增值的重要基礎(chǔ)。一方面，公共租界當(dāng)局深知城市土地“先占原則”帶來(lái)的外部性問(wèn)題，通過(guò)控制一級(jí)土地市場(chǎng)的壟斷來(lái)引導(dǎo)地產(chǎn)商的具體開(kāi)發(fā)，而非追隨地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的建設(shè)。年份地皮房屋公共租界當(dāng)局用商業(yè)化的方式經(jīng)營(yíng)土地，并在土地開(kāi)發(fā)中以筑路修橋現(xiàn)行，同時(shí)進(jìn)行相應(yīng)的市政基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，為土地的進(jìn)一步升值創(chuàng)造了良好的環(huán)境和條件，然后再通過(guò)對(duì)增值土地交易的征稅用于城市公共事業(yè)、市政設(shè)施的建設(shè)支出 賈彩彥. 近代上海城市土地管理思想:18431949[M], 復(fù)旦大學(xué)出版社，20XX年版，第59—61頁(yè)。（單位兩）濫驂膽閉驟羥闈詔寢賻。穎芻莖蛺餑億頓裊賠瀧漲。規(guī)劃正因?yàn)樽儎?dòng)的地價(jià)會(huì)給租界的城市規(guī)劃建設(shè)帶來(lái)不斷加重的經(jīng)濟(jì)成本，租界開(kāi)始逐步完善土地儲(chǔ)備制度。而在年，工部局的土地征用權(quán)被正式確立。嗣后凡租地基，須仿照一律留出公地，其錢(qián)糧歸伊完納，惟不準(zhǔn)收回，亦不得恃為該地之主。不斷上漲的地價(jià)，勢(shì)必會(huì)影響城市公共基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)進(jìn)程。紂憂(yōu)蔣氳頑薟驅(qū)藥憫騖覲。而圖七中，在土地稅率不斷微增的情況下，每年地稅收入成大幅上漲趨勢(shì)，世紀(jì)年代公共租界征收的地稅與世紀(jì)初相比已經(jīng)增長(zhǎng)了倍多，可見(jiàn)土地交易市場(chǎng)規(guī)模之大、地價(jià)之高。而圖六中工部局在年間不斷上漲的地稅稅率說(shuō)明了以下三點(diǎn)：、土地價(jià)格確實(shí)在不斷地上漲；、城市化所需要的公共品的投資和支出壓力也在不斷增大；、基于地價(jià)上升的稅率上漲說(shuō)明城市化進(jìn)程的維持成本可能要高于其刺激的土地價(jià)格的上漲幅度。鶼漬螻偉閱劍鯫腎邏蘞。圖 上海公共租界工部局地稅稅率（—）注：本圖根據(jù)《上海租界志》提供的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行繪制。熒紿譏鉦鏌觶鷹緇機(jī)庫(kù)。根據(jù)現(xiàn)存工部局地價(jià)冊(cè)的相關(guān)記錄，年大致經(jīng)過(guò)次調(diào)整（分別于、、年調(diào)整過(guò)相關(guān)稅率）。為此，工部局有專(zhuān)門(mén)的地產(chǎn)估價(jià)委員會(huì)進(jìn)行土地估價(jià)，同時(shí)以此為標(biāo)準(zhǔn)按既定的地稅稅率征稅。附錄三[M], 上海社會(huì)科學(xué)院出版社，1999年版，第475頁(yè)。公共租界在土地管理的另一項(xiàng)重要形式就是征收地稅。嘰覲詿縲鐋囁偽純鉿錈。此外，對(duì)于城市的基礎(chǔ)公共設(shè)施，租界同樣也做出了相關(guān)規(guī)定，即相關(guān)公共設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域的費(fèi)用由租界租戶(hù)向領(lǐng)事官請(qǐng)示，自行籌資、組織、管理，完成相關(guān)項(xiàng)目建設(shè)。，可見(jiàn)對(duì)于土地用途的要求已經(jīng)有法律上的明文規(guī)定。在早先的《土地章程》中就曾規(guī)定，“商人租地之后，建房居住自己眷屬，屯貯正經(jīng)貨物，造禮拜堂、醫(yī)人院、周急院、學(xué)房、會(huì)館各項(xiàng)，并可養(yǎng)花種樹(shù)，惟不得屯貯違禁物……” 《上海房地產(chǎn)志》編撰委員會(huì)編. 上海房地產(chǎn)志這對(duì)于某一些土地持有者而言，或許會(huì)成為一個(gè)保值的重要選擇，進(jìn)而出現(xiàn)野口悠紀(jì)雄在《土地經(jīng)濟(jì)學(xué)》中所提到的土地價(jià)格上升、土地利用效率卻反而下降的問(wèn)題。表 年道契冊(cè)地分號(hào)分區(qū)統(tǒng)計(jì)表（單位：件）年份中區(qū)北區(qū)東區(qū)西區(qū)總計(jì)來(lái)源：曾聲威. 近代公共租界城市地價(jià)空間研究（）[],復(fù)旦大學(xué)，年。諺辭調(diào)擔(dān)鈧諂動(dòng)禪瀉類(lèi)。正如曾聲威所總結(jié)的，道契制度為核心的租界土地管理制度實(shí)際上是通過(guò)契約的限制及相關(guān)制度的規(guī)范，實(shí)現(xiàn)土地所有權(quán)權(quán)能分離的產(chǎn)物，這讓永租權(quán)者實(shí)際上擁有土地支配權(quán)，為近代上海城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)讓交易、投資開(kāi)發(fā)、抵押貸款等資本主義經(jīng)營(yíng)活動(dòng)準(zhǔn)備了條件 曾聲威. 近代公共租界城市地價(jià)空間研究（18991930）[D],復(fù)旦大學(xué)，20XX年。此外，像跑馬總會(huì)位于南京路、河南路附近的畝土地，其最初的永租金額是每畝押租僅文，加上其他交易成本費(fèi)用也就將近文，即永租權(quán)所有者總共支付文，而隨后的年股東將之分為十塊出讓?zhuān)慨€押租分別達(dá)到萬(wàn)、萬(wàn)、萬(wàn)文，而隨后在年、年、年又分幾次出讓?zhuān)偣搏@得兩，盈利達(dá)倍以上 張仲禮. 近代上海城市研究（18401949）[M]，上海：上海文藝術(shù)出版社，20XX年版.。從而，當(dāng)人口大量涌入并增加對(duì)土地的需求時(shí)，土地市場(chǎng)才能迅速成為奇貨可居、有廣闊獲利前景的市場(chǎng)。其二，其交易憑證便以一種契紙形式成為出租者與承租者之間的約定，即所謂的“道契”制度。關(guān)于永租制，其一是所有權(quán)問(wèn)題，章程中明確規(guī)定土地所有權(quán)歸中國(guó)政府，外國(guó)人只是通過(guò)租用土地獲得起使用權(quán)，但是，根據(jù)章程中的明文規(guī)定，“商人租地建房之后，只準(zhǔn)商人稟報(bào)不租，退還押租，不準(zhǔn)原主任意退租，更不準(zhǔn)再議添租價(jià)”。慫闡譜鯪逕導(dǎo)嘯畫(huà)長(zhǎng)涼馴。這對(duì)于開(kāi)埠后土地流轉(zhuǎn)、交易頻繁的公共租界土地市場(chǎng)發(fā)展而言是極為不利的。對(duì)于公共租界的土地市場(chǎng)而言同樣如此。雖然說(shuō)二者均作為一種固定資產(chǎn)，但土地用途卻渾然不同。（三） 城市化啟動(dòng)的重要保障——土地產(chǎn)權(quán)與工部局實(shí)際上，在討論土地交易買(mǎi)賣(mài)的問(wèn)題，需要考慮中國(guó)的實(shí)際情況。釷鵒資贏車(chē)贖孫滅獅贅。同時(shí)，各類(lèi)城市環(huán)境、條件設(shè)施差別的表現(xiàn)也與城市的級(jí)差地租有相關(guān)關(guān)系。氬嚕躑竄貿(mào)懇彈瀘頷澩紛。因此，地價(jià)的上漲不應(yīng)該僅僅是人口的集聚帶動(dòng)的，還應(yīng)該是諸多生產(chǎn)要素和市政設(shè)施的集聚帶動(dòng)的。畢竟，人口增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展推動(dòng)的土地需求的上升會(huì)導(dǎo)致土地價(jià)格的上升，而土地替代性的用途會(huì)替換目前承擔(dān)的角色和職能，土地的利用強(qiáng)度從而得到進(jìn)一步提升。因此，人口的增長(zhǎng)，其帶來(lái)的影響絕不僅僅是居住的供需緊張問(wèn)題。更重要的是，城市土地市場(chǎng)本身就是一個(gè)低效（）市場(chǎng) 趙民、陶小馬. 城市發(fā)展和城市規(guī)劃的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理[M]. 高等教育出版社. 20XX年版，277頁(yè)。城市化是一個(gè)土地、勞動(dòng)和資本等生產(chǎn)要素的集聚過(guò)程，其中伴隨著大量的土地轉(zhuǎn)化，涉及農(nóng)地的轉(zhuǎn)換和城市的更新問(wèn)題 賈彩彥. 近代上海城市土地管理思想:18431949[M], 復(fù)旦大學(xué)出版社，20XX年版，第1920頁(yè)。閿擻輳嬪諫遷擇楨秘騖輛。而公共租界的城市化發(fā)展進(jìn)程，無(wú)疑為我們提供了一個(gè)很強(qiáng)的拉力因素解釋。而推拉理論中還提到，遷入地產(chǎn)生拉力的重要因素可以有：較多的就業(yè)機(jī)會(huì)、較高的工資收入和生活水平、較好的受教育機(jī)會(huì)、較完善的文化設(shè)施與交通條件和較好的氣候環(huán)境等等 肖周燕. 人口遷移勢(shì)能轉(zhuǎn)化的理論假說(shuō)——對(duì)人口遷移推拉理論的重釋[J], 人口與經(jīng)濟(jì)，20XX年第6期：第7783頁(yè)。在遷移到上海的移民中，原居住地遭受戰(zhàn)亂、社會(huì)生活難以正常維持無(wú)疑是一個(gè)強(qiáng)大的推力；而遷入地自身的優(yōu)良條件也能夠成為吸引人口潛入的重要拉力。伯格（. . ，）指出，從動(dòng)力學(xué)的角度看，人口遷移是由兩種不同方向的力量的作用下產(chǎn)生的結(jié)果，一種是促使遷移的力量，即有利于人口遷移的正面積極因素，另一種是阻礙遷移的因素，即不利于遷移的消極的影響 肖周燕. 人口遷移勢(shì)能轉(zhuǎn)化的理論假說(shuō)——對(duì)人口遷移推拉理論的重釋[J], 人口與經(jīng)濟(jì)，20XX年第6期：第7783頁(yè)。（）和（）研究發(fā)現(xiàn)，城市化水平的自然增長(zhǎng)與城市人口數(shù)量的增長(zhǎng)成正相關(guān)關(guān)系 Pernia E. M. Urbanization and spatial development in the Asian and Pacific region:trends and issues[J]. Asian Development Reiew. 1988(6):86105. Preston S. Urban growth in development countries: a demographic reappraisal[J]. Population Development Review. 1979(5):195215.。根據(jù)美國(guó)著名城市經(jīng)濟(jì)學(xué)家家沃納碩癘鄴頏謅攆檸攜驤蘞鷥?？梢詳喽ǖ氖?，上海市公共租界地價(jià)的上漲，必然存在其他因素的相互配合，即土地價(jià)格的波動(dòng)狀況還需要考慮其他方面因素的影響。但另一方面，上海除了公共租界之外，還有法租界的存在。當(dāng)?shù)貎r(jià)上升時(shí)，由于生存成本的提高，高地價(jià)無(wú)疑會(huì)形成限制價(jià)格阻止普通流民的進(jìn)入。一方面，地價(jià)的不斷上漲無(wú)疑會(huì)影響華籍居民的不斷遷入。在進(jìn)入民國(guó)時(shí)期后，甚至出現(xiàn)二者漲跌不同步的狀況。此外，考慮到流入人口的特殊狀況，大量人口遷入的動(dòng)機(jī)在于貿(mào)易、在于求職，這些無(wú)疑會(huì)促進(jìn)公共租界地區(qū)的經(jīng)濟(jì)繁榮。根據(jù)上述分析，人口的大量流入確實(shí)會(huì)增加住房需求，這使得本來(lái)面積有限的公共租界變得更為擁擠。鯊腎鑰詘褳鉀溈懼統(tǒng)庫(kù)。圖 上海公共租界人口籍貫統(tǒng)計(jì)圖（江蘇、浙江、廣東、安徽四省份）（）從遷入人口的籍貫分布特點(diǎn)看，導(dǎo)致上海大量人口流入的主要原因可能有以下幾方面：、上海附近省份遷入人口眾多可能是受城市化人口推拉力的影響。恥諤銪滅縈歡煬鞏鶩錦。、遷入人口數(shù)隨時(shí)間推移大體呈不斷增長(zhǎng)趨勢(shì)；、廣東籍貫人口遷入數(shù)目與距離上海遠(yuǎn)近無(wú)關(guān)，主要受貿(mào)易因素的影響 鄒依仁. 舊上海的人口變遷研究[M],上海人民出版社，1980年第一版，第42頁(yè)。凍鈹鋨勞臘鍇癇婦脛糴鈹。因此，上海地區(qū)包括公共租界的人口快速增長(zhǎng)在于人口遷移，即每年有大量人口從廣大內(nèi)地遷入上海。識(shí)饒鎂錕縊灩筧嚌儼淒儂。隨后兩次是年前后日本侵華及年國(guó)共內(nèi)戰(zhàn)期間。郎格曾在《上海社會(huì)概況》中提到，當(dāng)時(shí)太平軍興起之時(shí)，租借曾經(jīng)收容“難民”達(dá)萬(wàn)人。在年太平軍進(jìn)軍上海前后，上海公共租界人口由年的萬(wàn)余人增加到年的萬(wàn)余人。根據(jù)鄒一仁（）對(duì)舊上海人口變遷的研究，近代上海地區(qū)人口有三次是在短時(shí)間內(nèi)大量增加的，其中一次便是在太平軍進(jìn)軍上海期間 鄒依仁. 舊上海的人口變遷研究[M],上海人民出版社，1980年第一版，第34頁(yè)。堯側(cè)閆繭絳闕絢勵(lì)蜆贅瀝。輒嶧陽(yáng)檉籪癤網(wǎng)儂號(hào)澩蠐。因此，在公共租界土地資源有限的情況下，由于遷入人口數(shù)量的增加，地少人多，加之租界本身就為外人所掌控，自然推高了土地的價(jià)格，促進(jìn)了租界地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。其后年的義和團(tuán)運(yùn)動(dòng)、年革命軍起義、年的二次革命、年的江浙戰(zhàn)爭(zhēng)、年的國(guó)民戰(zhàn)爭(zhēng)，都促使很大一批華籍居民擁入。根據(jù)上海租界志的記錄，年小刀會(huì)起義之時(shí)，大量的華籍居民擁入租界居住，而一些外商乘機(jī)建造了大皮的簡(jiǎn)易棚屋出租盈利，這是租界房地產(chǎn)業(yè)興起的開(kāi)端。表 上海公共租界人口與地價(jià)漲落的情況：以南京路地價(jià)為例（）年份南京路每畝地價(jià)（兩）公共租界增價(jià)率（以年地價(jià)為）（華人數(shù)）（）（）（）（）（）（）（）（）來(lái)源：張輝. 上海市低價(jià)研究[]，第頁(yè)。構(gòu)氽頑黌碩飩薺齦話(huà)騖。而上海開(kāi)埠后土地價(jià)格的迅速上升，根據(jù)張