【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 租，而這種級(jí)差地租的差別主要由于地理位置的差別，這種差別表現(xiàn)為商業(yè)環(huán)境、生態(tài)環(huán)境、生活環(huán)境的差別和通勤及運(yùn)輸距離的差別 賈彩彥. 近代上海城市土地管理思想:18431949[M], 復(fù)旦大學(xué)出版社，20XX年版，第2829頁。因此，可以通過土地價(jià)格的變動(dòng)，衡量城市土地的級(jí)差地租。同時(shí)，各類城市環(huán)境、條件設(shè)施差別的表現(xiàn)也與城市的級(jí)差地租有相關(guān)關(guān)系?！渡虾＝鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況（）》中提到，公共租界“中區(qū)和西區(qū)的房屋及辦公大樓增多之后，兩區(qū)馬路上的行人及車輛相應(yīng)大大增多，而跑馬廳的位置又處于恰在中心，通往西區(qū)的道路只有條可行，每天高峰時(shí)刻，這幾條馬路上擁擠不堪，加之南來北往的車輛、行人川流不息，致使交通狀況更為惡化” 徐雪筠等譯編. 上海近代社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況（1882—1991）[M], 上海社會(huì)科學(xué)院出版社，1985年版，第282頁。可以看到，人口、城市化、地價(jià)三者之間的復(fù)雜關(guān)系早在近代上海的公共租界中就已經(jīng)得到顯著的體現(xiàn)。釷鵒資贏車贖孫滅獅贅。釷鵒資贏車贖孫滅獅贅慶。（三） 城市化啟動(dòng)的重要保障——土地產(chǎn)權(quán)與工部局實(shí)際上，在討論土地交易買賣的問題，需要考慮中國的實(shí)際情況。中國古代的土地買賣與近現(xiàn)代的地產(chǎn)交易實(shí)際上還存在差異。雖然說二者均作為一種固定資產(chǎn)，但土地用途卻渾然不同?，F(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形成與發(fā)展的一個(gè)重要組成部分就是產(chǎn)權(quán)的界定和轉(zhuǎn)移。對(duì)于公共租界的土地市場(chǎng)而言同樣如此。雖然過去存在地契、田丹、部照等等作為土地產(chǎn)權(quán)的憑證，但其實(shí)質(zhì)是土地交易雙方之間的私人協(xié)商，并沒有專門的法律規(guī)定和保護(hù)。這對(duì)于開埠后土地流轉(zhuǎn)、交易頻繁的公共租界土地市場(chǎng)發(fā)展而言是極為不利的。正因如此，城市土地交易的日益頻繁對(duì)城市土地產(chǎn)權(quán)管理提出了新的要求 賈彩彥. 近代上海城市土地管理思想:18431949[M], 復(fù)旦大學(xué)出版社，20XX年版，第27—28頁。慫闡譜鯪逕導(dǎo)嘯畫長(zhǎng)涼。慫闡譜鯪逕導(dǎo)嘯畫長(zhǎng)涼馴。鑒此，在英國人與上海當(dāng)?shù)毓賳T的相互博弈和協(xié)商之下，年通過雙方都可以接受的《土地章程》（ ），其中確定了公共租界的根本土地制度——永租制。關(guān)于永租制，其一是所有權(quán)問題，章程中明確規(guī)定土地所有權(quán)歸中國政府，外國人只是通過租用土地獲得起使用權(quán)，但是，根據(jù)章程中的明文規(guī)定，“商人租地建房之后，只準(zhǔn)商人稟報(bào)不租，退還押租，不準(zhǔn)原主任意退租，更不準(zhǔn)再議添租價(jià)”。很明顯，所謂永租制，實(shí)際上就是獲得土地的永久使用權(quán)，包括租地者再次轉(zhuǎn)讓出去。其二，其交易憑證便以一種契紙形式成為出租者與承租者之間的約定，即所謂的“道契”制度。正由于永租制和道契制度的確立，公共租界的土地市場(chǎng)才得以快速運(yùn)轉(zhuǎn)。從而，當(dāng)人口大量涌入并增加對(duì)土地的需求時(shí)，土地市場(chǎng)才能迅速成為奇貨可居、有廣闊獲利前景的市場(chǎng)。張仲禮在《近代上海城市研究》中舉例道，英冊(cè)第號(hào)道契，面積畝，年為英國商人滿吉利永租，而年過戶次、年過戶次、年又過戶次。此外，像跑馬總會(huì)位于南京路、河南路附近的畝土地，其最初的永租金額是每畝押租僅文，加上其他交易成本費(fèi)用也就將近文，即永租權(quán)所有者總共支付文，而隨后的年股東將之分為十塊出讓，每畝押租分別達(dá)到萬、萬、萬文，而隨后在年、年、年又分幾次出讓，總共獲得兩，盈利達(dá)倍以上 張仲禮. 近代上海城市研究（18401949）[M]，上海：上海文藝術(shù)出版社，20XX年版.。這無疑就像是一個(gè)滾雪球、越滾越大的過程，土地價(jià)格也在高頻度的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓中不斷增值。正如曾聲威所總結(jié)的，道契制度為核心的租界土地管理制度實(shí)際上是通過契約的限制及相關(guān)制度的規(guī)范，實(shí)現(xiàn)土地所有權(quán)權(quán)能分離的產(chǎn)物，這讓永租權(quán)者實(shí)際上擁有土地支配權(quán)，為近代上海城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)讓交易、投資開發(fā)、抵押貸款等資本主義經(jīng)營活動(dòng)準(zhǔn)備了條件 曾聲威. 近代公共租界城市地價(jià)空間研究（18991930）[D],復(fù)旦大學(xué)，20XX年。諺辭調(diào)擔(dān)鈧諂動(dòng)禪瀉類。諺辭調(diào)擔(dān)鈧諂動(dòng)禪瀉類謹(jǐn)。表 年道契冊(cè)地分號(hào)分區(qū)統(tǒng)計(jì)表（單位：件）年份中區(qū)北區(qū)東區(qū)西區(qū)總計(jì)來源：曾聲威. 近代公共租界城市地價(jià)空間研究（）[],復(fù)旦大學(xué)，年。在這一過程中，土地容易在頻繁的交易中抬高價(jià)格。這對(duì)于某一些土地持有者而言，或許會(huì)成為一個(gè)保值的重要選擇，進(jìn)而出現(xiàn)野口悠紀(jì)雄在《土地經(jīng)濟(jì)學(xué)》中所提到的土地價(jià)格上升、土地利用效率卻反而下降的問題。對(duì)此，上海公共租界在城市化方面較為成功之處在于對(duì)租借土地的管理。在早先的《土地章程》中就曾規(guī)定，“商人租地之后，建房居住自己眷屬，屯貯正經(jīng)貨物，造禮拜堂、醫(yī)人院、周急院、學(xué)房、會(huì)館各項(xiàng)，并可養(yǎng)花種樹，惟不得屯貯違禁物……” 《上海房地產(chǎn)志》編撰委員會(huì)編. 上海房地產(chǎn)志附錄三[M], 上海社會(huì)科學(xué)院出版社，1999年版，第475頁。，可見對(duì)于土地用途的要求已經(jīng)有法律上的明文規(guī)定。在《土地章程》文末甚至還附有相關(guān)的規(guī)劃實(shí)施細(xì)則（）。此外，對(duì)于城市的基礎(chǔ)公共設(shè)施，租界同樣也做出了相關(guān)規(guī)定，即相關(guān)公共設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域的費(fèi)用由租界租戶向領(lǐng)事官請(qǐng)示，自行籌資、組織、管理，完成相關(guān)項(xiàng)目建設(shè)。同時(shí)，為了更好地管理市政，道路碼頭委員會(huì)的組建成為開征碼頭捐、房捐和地產(chǎn)稅的重要源頭，并于后來轉(zhuǎn)歸公共租界工部局負(fù)責(zé)。嘰覲詿縲鐋囁偽純鉿錈。嘰覲詿縲鐋囁偽純鉿錈癱。公共租界在土地管理的另一項(xiàng)重要形式就是征收地稅。《土地章程》中第十三條規(guī)定：“新關(guān)南首房屋地基價(jià)值，比北首較貴，究竟應(yīng)該多少，須仿照估價(jià)納稅章程，由地方官會(huì)同管事官派公正華英商人四五名，將房?jī)r(jià)地租遷費(fèi)墊工各項(xiàng)秉公估計(jì)以昭公允” 《上海房地產(chǎn)志》編撰委員會(huì)編. 上海房地產(chǎn)志附錄三[M], 上海社會(huì)科學(xué)院出版社，1999年版，第475頁。為此，工部局有專門的地產(chǎn)估價(jià)委員會(huì)進(jìn)行土地估價(jià)，同時(shí)以此為標(biāo)準(zhǔn)按既定的地稅稅率征稅。自年之后，地稅稅率基本呈上升趨勢(shì)，盡管增幅不大，但每年的稅基（即平均評(píng)估地價(jià)）在不斷上漲，故而工部局每年的土地稅收所產(chǎn)生的土地財(cái)政也在隨著土地市場(chǎng)的繁榮而繁榮。根據(jù)現(xiàn)存工部局地價(jià)冊(cè)的相關(guān)記錄，年大致經(jīng)過次調(diào)整（分別于、、、、、年調(diào)整過相關(guān)稅率）。高峰（）論證道，世紀(jì)、年代土地價(jià)格的不斷上升使得公共租界的發(fā)展面臨著高成本，而這種高成本又源于公共資本對(duì)城市化的不斷投資，而基于地價(jià)的土地稅的征收恰恰讓公共租界高成本的城市化進(jìn)程得以維持下去。熒紿譏鉦鏌觶鷹緇機(jī)庫。熒紿譏鉦鏌觶鷹緇機(jī)庫圓。圖 上海公共租界工部局地稅稅率（—）注：本圖根據(jù)《上海租界志》提供的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行繪制。圖 上海公共租界歷年地稅收入（—） 注：本圖是根據(jù)羅志如《統(tǒng)計(jì)表中之上?！罚?932）中提供的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行繪圖。鶼漬螻偉閱劍鯫腎邏蘞。鶼漬螻偉閱劍鯫腎邏蘞闋。而圖六中工部局在年間不斷上漲的地稅稅率說明了以下三點(diǎn)：、土地價(jià)格確實(shí)在不斷地上漲；、城市化所需要的公共品的投資和支出壓力也在不斷增大；、基于地價(jià)上升的稅率上漲說明城市化進(jìn)程的維持成本可能要高于其刺激的土地價(jià)格的上漲幅度。這一論斷或許可以從工部局在積極進(jìn)行公共租界的放寬或延長(zhǎng)道路過程中的公斷階段可以看到其城市化高成本的一面。而圖七中，在土地稅率不斷微增的情況下，每年地稅收入成大幅上漲趨勢(shì)，世紀(jì)年代公共租界征收的地稅與世紀(jì)初相比已經(jīng)增長(zhǎng)了倍多，可見土地交易市場(chǎng)規(guī)模之大、地價(jià)之高。紂憂蔣氳頑薟驅(qū)藥憫騖。紂憂蔣氳頑薟驅(qū)藥憫騖覲。表 年上海特別市公共租界工部局因放寬道路而補(bǔ)償?shù)貎r(jià)的公斷統(tǒng)計(jì)表公斷案編號(hào)拓寬路段征收冊(cè)地所在區(qū)域公斷結(jié)果升值空間第號(hào)跑馬廳路、號(hào)冊(cè)地西區(qū)按工部局所處地價(jià)直接補(bǔ)償兩第號(hào)威海衛(wèi)路、跑馬廳路號(hào)冊(cè)地劃出畝和畝西區(qū)以每畝兩計(jì)算，實(shí)給銀兩兩第號(hào)乍浦路畝北區(qū)以每畝值銀兩計(jì)算，實(shí)給銀兩兩第號(hào)新閘路畝西區(qū)以兩計(jì)算，實(shí)給銀兩兩第號(hào)塘山路畝東區(qū)補(bǔ)地價(jià)兩第號(hào)周家嘴路、黎平路后冊(cè)地，畝東區(qū)部分土地強(qiáng)制征收，不給償?shù)刭M(fèi)第號(hào)麥根路號(hào)冊(cè)地西區(qū)補(bǔ)地價(jià)兩第號(hào)跑馬廳路號(hào)冊(cè)地，畝西區(qū)補(bǔ)地價(jià)兩第號(hào)麥根路、順德路畝西區(qū)以每畝兩計(jì)算，實(shí)給銀兩兩第號(hào)昌平路、東京路畝西區(qū)償給業(yè)主董袁氏銀兩，連遷移墳?zāi)构啄镜仍趦?nèi)第號(hào)畝西區(qū)償給業(yè)主張玉春兩所漲地價(jià)與征收地價(jià)相抵第號(hào)畝西區(qū)償給業(yè)主顧阿松兩，連遷移墳?zāi)构啄镜荣M(fèi)在內(nèi)第號(hào)戈登路、新閘路畝西區(qū)償還業(yè)主銀，重建外舍及界墻費(fèi)用由工部局處理第號(hào)西蘇州路畝西區(qū)以每畝值銀兩計(jì)算，償銀兩來源：收集、整理自羅志如. 統(tǒng)計(jì)表中之上海[], 年版，第頁。不斷上漲的地價(jià)，勢(shì)必會(huì)影響城市公共基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)進(jìn)程。而上海公共租界在年《土地章程》第款有規(guī)定：“凡道路、碼頭前已充作公用者，今仍作公用。嗣后凡租地基，須仿照一律留出公地，其錢糧歸伊完納，惟不準(zhǔn)收回，亦不得恃為該地之主。至道路復(fù)行開展，由眾公舉之人，每年初間察看形勢(shì)，隨時(shí)酌定改造” 上海市檔案館編. 工部局董事會(huì)會(huì)議錄（第一冊(cè)）[M],上海古籍出版社，20XX年版，第585頁。在年的《上海洋涇浜北首租界章程》第六款中明確規(guī)定道路漲灘之類的公地，租界人需讓作公用，原業(yè)主不得收回已用公地。而在年，工部局的土地征用權(quán)被正式確立。而在年前后，上海公共租界也完善了關(guān)于土地征用的賠償問題。正因?yàn)樽儎?dòng)的地價(jià)會(huì)給租界的城市規(guī)劃建設(shè)帶來不斷加重的經(jīng)濟(jì)成本，租界開始逐步完善土地儲(chǔ)備制度。為減少拓路中征地、遷屋的困難，工部局時(shí)時(shí)注意地價(jià)變動(dòng)，以便用較少的資金獲得較多的地皮，甚至主張?jiān)诩磳l(fā)展起來的地區(qū)預(yù)購筑路用地，以減少購地費(fèi)用 練育強(qiáng). 城市規(guī)劃法治：以近代上海為個(gè)案的研究[M],法律出版社，20XX年5月版，第82頁。穎芻莖蛺餑億頓裊賠瀧。穎芻莖蛺餑億頓裊賠瀧漲。表 上海工部局歷年財(cái)產(chǎn)（地皮、房屋類）估價(jià)表（） 羅志如. 統(tǒng)計(jì)表中之上海[M],1932年版，第137頁。（單位兩）濫驂膽閉驟羥闈詔寢賻。濫驂膽閉驟羥闈詔寢賻減。年份地皮房屋公共租界當(dāng)局用商業(yè)化的方式經(jīng)營土地，并在土地開發(fā)中以筑路修橋現(xiàn)行，同時(shí)進(jìn)行相應(yīng)的市政基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，為土地的進(jìn)一步升值創(chuàng)造了良好的環(huán)境和條件，然后再通過對(duì)增值土地交易的征稅用于城市公共事業(yè)、市政設(shè)施的建設(shè)支出 賈彩彥. 近代上海城市土地管理思想:18431949[M], 復(fù)旦大學(xué)出版社，20XX年版，第59—61頁。一方面，公共租界當(dāng)局深知城市土地“先占原則”帶來的外部性問題，通過控制一級(jí)土地市場(chǎng)的壟斷來引導(dǎo)地產(chǎn)商的具體開發(fā)，而非追隨地產(chǎn)開發(fā)商的建設(shè)。另一方面，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為政府提供了集中零散土地的合理理由，通過征用、到期回收、收購等方式集中土地進(jìn)行商業(yè)化開發(fā)。這一過程中，城市基礎(chǔ)設(shè)施成為城市土地價(jià)值的載體，成為城市化進(jìn)一步發(fā)展的重要基礎(chǔ)，也成為城市土地價(jià)值增值的重要基礎(chǔ)。賈彩彥也指出了這一循環(huán)模式：從租界初設(shè)至開發(fā)建設(shè)的日益展開，隨著公共品的不斷投入，土地價(jià)格在不斷上漲，征稅也隨之增加，公共品也有了進(jìn)一步投入的資金，正如高峰（）所言，以地價(jià)為計(jì)價(jià)基礎(chǔ)的“土地財(cái)政”支持了上海公共租界的城市化發(fā)展 高峰. 近代上海公共租界的土地價(jià)格、地稅制度與城市化（18451933年）[J], 財(cái)經(jīng)研究，20XX年8月，第39卷第8期：第4050頁。，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)“土地開發(fā)利益返還城市” 賈彩彥. 近代上海城市土地管理思想:18431949[M], 復(fù)旦大學(xué)出版社，20XX年版，第105頁。的目標(biāo)。銚銻縵嚌鰻鴻鋟謎諏涼。銚銻縵嚌鰻鴻鋟謎諏涼鏗。（四） 地產(chǎn)商對(duì)土地市場(chǎng)的運(yùn)作上海地產(chǎn)市場(chǎng)在地產(chǎn)商的運(yùn)作下得以繁榮發(fā)展。根據(jù)《申報(bào)》在—年間“地產(chǎn)公司”一詞的出現(xiàn)頻率情況，在世紀(jì)年代之前，上海的地產(chǎn)公司曝光度有限且相對(duì)穩(wěn)定，在民國初期有一定的波動(dòng)，但隨后歸于常態(tài)。而在年之后，上海地產(chǎn)公司的曝光度迅速上升。這與上海公共租界土地在年后地價(jià)的快速上漲情況極為相似。土地租界土地市場(chǎng)的繁榮與地產(chǎn)商的運(yùn)營操作由莫大關(guān)系。擠貼綬電麥結(jié)鈺贖嘵類。擠貼綬電麥結(jié)鈺贖嘵類羋。圖 —年間《申報(bào)》（上海版）“地產(chǎn)公司”詞條出現(xiàn)頻度上海開埠之后，南京路與外灘的字型交匯處成為外商活動(dòng)的中心區(qū)域。年，“土地問題的預(yù)言家” 轉(zhuǎn)引自李雷. 近代上海房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)研究[D], 江西師范學(xué)院，20XX年.、英國商人史密斯因間房出租發(fā)財(cái)，進(jìn)而在隨后十來年間成為上海早期的大地產(chǎn)主之一。此外，英國商人漢璧禮、亨利雷士德、霍格三兄弟（威廉、杰姆、勤努）都曾是上海公共租界早期地產(chǎn)業(yè)界的風(fēng)云人物 趙津. 舊中國房地產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人員與經(jīng)營方式[J], 南開經(jīng)濟(jì)研究，1992（06）。而在隨后，沙遜家族（—）、哈同（—）先后成為南京路地產(chǎn)的第一大戶。而外商在上海地產(chǎn)業(yè)界中的影響是不容忽視的。章乃器在《上海地產(chǎn)之今昔》中指出，“外商銀行負(fù)起一大部分中央銀行的任務(wù)，而外商銀行所認(rèn)可的周轉(zhuǎn)工具，就是‘道契’和外商產(chǎn)業(yè)證券”。由此可見，以道契為代表的土地資產(chǎn)是上海公共租界外商金融市場(chǎng)中的重要組成部分。章乃器甚至認(rèn)為“道契”是“上海金融市場(chǎng)上數(shù)量最大而流通最易的信用工具” 轉(zhuǎn)引自王季深. 上海之房地產(chǎn)業(yè)[J], 潘吟閣等. 戰(zhàn)時(shí)上海經(jīng)濟(jì)（第一輯）[M], 第166頁。賠荊紳諮侖驟遼輩襪錈。賠荊紳諮侖驟遼輩襪錈極。至于華人在上海地產(chǎn)業(yè)中的發(fā)展，大多屬于跨界經(jīng)營。他們?cè)诮?jīng)營工商業(yè)成功后，便逐漸涉足房地產(chǎn)市場(chǎng)。紡織業(yè)申新系統(tǒng)的榮鴻元，永安系統(tǒng)的郭樂、郭順，紡織機(jī)械業(yè)的嚴(yán)裕棠等都是其中的典型代表。而對(duì)于他們而言，房地產(chǎn)一方面能夠帶來巨額利潤，分散他們的投資風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，鑒于道契在金融市場(chǎng)中的流動(dòng)性，房地產(chǎn)能夠?yàn)槿A商提供重要的資金周轉(zhuǎn)和資金貸款。張仲禮曾總結(jié)道，塤礙籟饈決穩(wěn)賽釙冊(cè)庫。塤礙