【正文】 二、房地產(chǎn)經(jīng)濟 1，泡沫究竟有多大？ 提要：無論在需求還是供給方面，我們都很難為中國房地產(chǎn)價格如此暴漲找到堅實的理由。 在“國八條”曝光之后，有媒體驚呼，房地產(chǎn)已經(jīng)政治化了。事實是，近年來由于土地問題導致的農(nóng)民群體性事件，要比翁彪事件、麥其里事件更刺激人們的神經(jīng)?？紤]到中國農(nóng)民的人口規(guī)模，我們幾乎馬上可以接近這樣一個判斷：中國房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展，將極大影響中國未來的財富分配，因而也在相當程度上決定著中國的未來走向。農(nóng)民，無疑是中國房地產(chǎn)博弈中一個被遺忘的失敗者。保守的計算，如果每畝地農(nóng)民喪失財富5萬元，那么農(nóng)民這20多年在土地上喪失的利益就達到5萬億之巨。地方政府以低廉的價格從農(nóng)民手中征用土地，然后以幾倍甚至十數(shù)倍的價格轉(zhuǎn)手，而這些利益大多被注入了中國農(nóng)民無權(quán)享用的城市基礎建設中，或者被腐敗官員中飽私囊。但就是這個局外人，可能正是房地產(chǎn)中最隱蔽和最大的輸家。然而，在人們視野所不能及之處，一個確定無疑而且人口規(guī)模遠為宏大的輸家一直沉默著，那就是中國的農(nóng)民。真實的情況可能恰恰相反?！鄙虾Ｊ薪y(tǒng)計局所說的“負翁”當然不是指由于房地產(chǎn)價格暴跌所引發(fā)的那種“負資產(chǎn)”，而是指家庭人均支出與人均可支配收入的倒掛。負資產(chǎn)雖然對大陸人是一個陌生的話題，但事實上它離大陸人并不遙遠。以中國城市的購房者之多，一旦房地產(chǎn)市場趨勢逆轉(zhuǎn)，中國城市中的“負資產(chǎn)階級”隊伍恐怕要比香港嚇人得多。1997年香港地產(chǎn)泡沫崩潰之后，香港出現(xiàn)了人數(shù)極為壯觀的負資產(chǎn)一族，以至于有評論家嘲諷：馬克思發(fā)明了無產(chǎn)階級，香港卻發(fā)明了“負資產(chǎn)階級”。資產(chǎn)市場的本性就是大起大落，所以，“負資產(chǎn)”一族出現(xiàn)的概率一點都不比那些自我安慰者想象的低。但眾所周知的是，中國今天的購房者幾乎全部都是以銀行按揭的方式付款的。終端需求的加入，既是地產(chǎn)商據(jù)以樂觀的理由之一，也是中央政府始終難以判斷房地產(chǎn)是否真正過熱的原因之一。因為這一輪房地產(chǎn)熱中，可能還有更加隱蔽，規(guī)模更加龐大的輸家。中央政府在房地產(chǎn)問題上顯然已經(jīng)陷入了某種動輒得咎的艱難處境。翁彪之后，中央、地方兩級政府的強力約束，多少平息了拆遷對抗的激烈性，拆遷變得越來越難。同樣是一把火，“麥其里之火”顯然更讓人感到驚怵與恐懼。在翁彪事件過去僅僅一年多之后的2005年1月9日，上海麥其里拆遷區(qū)所發(fā)生的事情則將公眾情緒拉到了頂點。 如果說房地產(chǎn)價格飛漲在無房者與有房者之間引發(fā)的財富再分配博弈，還是隱性的話，那么它在城市拆遷問題上引發(fā)的對抗則早已經(jīng)是火藥味十足。在那個時代，住房問題不僅是單位領導們最痛苦的工作之一，也是社會分配不公最顯著的象征之一。作為對社會民意富有終極責任的中央政府，房地產(chǎn)價格飛漲在部分社會成員中間所激起的怨恨和不滿，是它急需征服的又一個敵人。多少有些讓人狐疑的是，對居民生活質(zhì)量有如此重要影響的房地產(chǎn)價格竟然被以專業(yè)的理由拒斥于CPI（居民消費價格指數(shù)）的統(tǒng)計之外。房地產(chǎn)本身并不能制造貧富懸殊，但它可能卻是某種既有的分配結(jié)構(gòu)最終實現(xiàn)貧富懸殊的一條最佳途徑，而且，它也是最能夠以漫畫形式彰顯這種差距的方式。對于一個對住房有著特殊情結(jié)的民族而言，住房上的差距可能是貧富差距的最好隱喻。當那些擁有住房的人在為自己不斷升值的財富而快慰的時候，另外一部分人的住房之夢卻在變得越來越遙不可及。而其他諸如就業(yè)，社會治安等歷年排名靠前的問題都退居其后。房地產(chǎn)不僅早就是，而且一直就是政治化的。到這個時候，政府可以作為的余地已經(jīng)非常狹窄。不過，這種“平穩(wěn)”可能僅僅是設想。從目前中央政府的目標來看，是希望維持房地產(chǎn)的平穩(wěn)，既不要大起，也不要大落。所以，在所有的經(jīng)濟手段都失效之后，中央政府只能祭出最后的政治任免手段來約束房地產(chǎn)的瘋狂。一旦市場自我完善的代價過于高昂，并在政治上變得不能接受，政治的邏輯就會毫不猶豫的出場取代市場本身的邏輯。但他們不知道的是，在中國，政府對市場是負有某種隱含性的擔保責任的。而在今天，中央政府正在被這個市場折磨得精疲力竭。房地產(chǎn)雖然在拉動中國經(jīng)濟增長中居功厥偉，為中央政府帶來了某種政治上和經(jīng)濟上的收益，但當它潛在成本開始超出甚至遠遠超出這個收益的時候，房地產(chǎn)就可能變?yōu)橐粍╋孁c止渴的毒藥。否則，他們就可能成為房地產(chǎn)盛宴中最大的輸家。這種前景如果不幸成為現(xiàn)實，對中國經(jīng)濟將是毀滅性的。教訓可謂刻骨銘心。 由于中國金融體系的嚴重缺陷，中國的金融風險高度匯聚于中央銀行和中央政府。在這個行業(yè)中，所謂“房地產(chǎn)”正在逐漸變成一場金錢游戲中的一個符號、一種籌碼。以中國地產(chǎn)商對貸款的依賴程度之高，購房者按揭首付比例之低，中國房地產(chǎn)看上去更像是一個在信貸支持基礎上建立起來的行業(yè)，或者我們索性說，它就是一個赤裸裸的金融行業(yè)。而這也表明，中國金融業(yè)在經(jīng)歷了1990年代初期創(chuàng)深痛巨的教訓以及長時間調(diào)養(yǎng)、輸血之后，整體素質(zhì)依然讓人難以安枕。”而到了2005年，他沮喪地告訴我，“騙子實在是太多了。幾乎只用了四個月，他就神速地完成了全年的放款任務。在中國商業(yè)銀行一窩蜂紛紛將房地產(chǎn)貸款作為“優(yōu)質(zhì)貸款”的傾銷式競爭中，金融紀律松弛的現(xiàn)象比比皆是。在這個在2004年4月披露的詐騙案件中，森豪公寓開發(fā)商利用員工名義虛構(gòu)買賣合同，提供虛假收入證明。這證明，中國房地產(chǎn)貸款中的確存在相當系統(tǒng)性的欺詐。在房地產(chǎn)界，搞假按揭，造假合同，早已經(jīng)是公開的秘密。國外關于個人住房貸款的經(jīng)驗也表明了這一點。但實際上，房地產(chǎn)貸款中中長期貸款比例相當之高。如此高的貸款集中度，一旦行業(yè)趨勢逆轉(zhuǎn)，必然會給中國脆弱的金融系統(tǒng)帶來災難性的沖擊。在2004年，這個比例有進一步上升的趨勢。根據(jù)央行《中國房地產(chǎn)發(fā)展與金融支持》報告，中國房地產(chǎn)信貸在整體信貸中的比例由2000年的6％急劇提升到2003年的21％。而后者則是中央政府念茲在茲的最大隱憂。這不啻于表明，中國歷經(jīng)26年的市場改革可能還遠遠沒有到位。道德勸誡、利率調(diào)整、稅收變動、土地供給都已經(jīng)無法抑制中國房地產(chǎn)的一路狂奔。猶疑、反復顯露于外，內(nèi)里則是治理上的困境。其最終結(jié)果就是，中央政府政策在房地產(chǎn)政策上的猶疑和反復。這種角力在社會上也同樣激烈。他對記者說，“我們的確是針對‘地產(chǎn)泡沫論’者才出臺這份報告的。這份報告得出的結(jié)論傾向非常明確：中國房地產(chǎn)泡沫說根本不成立，金融風險也在控制范圍之內(nèi)。雖然央行的技術官僚們憑借職業(yè)敏感對房地產(chǎn)發(fā)出了最早的預警，但中央政府內(nèi)部顯然存在不同看法。漲了還能再漲，瘋了還能再瘋，沒有任何東西可以阻擋房地產(chǎn)的牛市步伐。如果朱鎔基的威懾力都不足以彈壓房地產(chǎn)的躁動，房地產(chǎn)牛市中最為壯觀的“拉升”階段肯定就已經(jīng)迫在眉睫。但無論在意志上還是在時間上，即將卸任的朱鎔基都已經(jīng)無法再完成一次可能在政治上引發(fā)巨大爭議的宏觀調(diào)控了。其實，有人比央行更早意識到了房地產(chǎn)的危險。我們無法猜測這種變化的具體導火索，但央行在2002年年底完成的一項調(diào)查肯定起到了作用。但到了2003年6月，情況丕變。在此之前，中央政府對房地產(chǎn)一直采取了鼓勵的態(tài)度。利益決定態(tài)度，這就是中央政府與地方政府對房地產(chǎn)態(tài)度日漸分道揚鑣的關鍵原因。而地方政府、房地產(chǎn)商對此卻可以不聞不問，高高掛起。這是中央政府唯一的收益，也是中央政府與地方政府的利益交集。 與地方政府相比，中央政府的處境可謂相當尷尬?；闹嚨氖牵谥袊姆康禺a(chǎn)游戲中，最大的買單者竟然是這一輪房地產(chǎn)熱的始作俑者中央政府。它不是來自別人，就是借自未來。但常識告訴我們，天上不會掉下餡餅。 3，誰是買單者？ 提要：中央政府不僅要單獨承受房地產(chǎn)所帶來的顯在的金融風險、國土資源浪費的成本，也要單獨承受房地產(chǎn)所可能帶來的諸如財富分配失衡等一系列的隱性的政治信用成本。火中取栗固然可能，但一敗涂地的風險卻要高得多。所以只有今天才像黃金般值得珍惜。其中最為重要的一條就是，他們中的絕大多數(shù)都不是在玩自己的錢。這種教訓，今天的中國證券市場的凄慘現(xiàn)狀已經(jīng)做出了最黑暗的見證。這種表現(xiàn)讓人們想起中國證券市場5年前的類似情形。他們動輒以“胡扯”來回擊人們對房地產(chǎn)業(yè)的悲觀預測。但由于專業(yè)的傲慢以及利益的遮蔽，中國房地產(chǎn)利益集團的確表現(xiàn)出了相當?shù)拿つ?、偏?zhí)和短視?！袄婕瘓F”作為現(xiàn)代社會的常態(tài)，絕非像一般理解的那樣充滿邪惡意味。他們頻頻在媒體上曝光以引導公眾預期，頻頻拋出萬言書之類的政策建議以影響政府決策。大概就是意識到了這一點，房地產(chǎn)商人們現(xiàn)在的策略就是，繼續(xù)鼓勵、慫恿政府將泡沫吹大，直至將最后也是最豐厚的那一段利潤拿走。只不過對這一點，房地產(chǎn)商自己恐怕都心里打鼓。當然，如果真像房地產(chǎn)商們言之鑿鑿的那樣，房地產(chǎn)的繁榮是有真實需求為支持的，那么，他們就不應該擔心政府的干預。 但房地產(chǎn)商人們必須謹記的是，雖然同樣是暴利，但政府是沒有成本的，而地產(chǎn)商卻是有成本的，這就是官與商的區(qū)別。那個看上去殺氣十足的“121”號文件，不過是一場茶杯里的風暴。在央行“121號”文件頒布后的第一時間中，中國地產(chǎn)界的教父級人物任志強，曾經(jīng)悲憤而又語氣肯定的預測到：房地產(chǎn)的冬天來了！任志強顯然是犯了一個不斷被人重復著的愚蠢的預測錯誤，但可以肯定，沒有什么錯誤比這個錯誤更讓任先生感到快樂了。這個當時被地產(chǎn)商人形容為刀刀致命的“10年來最嚴厲的措施”不僅絲毫沒有撼動房地產(chǎn)業(yè)的繁榮，反而催生了中國房地產(chǎn)最為強勁的牛市。 地產(chǎn)商對“國八條”這樣的樂觀的解釋不但有上述邏輯上的支持，也有經(jīng)驗上的依據(jù)。以至于“國八條”出臺之后，有地產(chǎn)商底氣十足的做出了另外一種解釋：大跌同樣要追究責任。這個基礎就是房地產(chǎn)商對當?shù)囟愂占癎DP的貢獻?！迸松踔烈月杽拥目谖钦劦搅俗顦O端的可能，那就是“把所有的房地產(chǎn)商關起來”。在評論最近上海出臺的一系列政策可能引發(fā)的事態(tài)時，潘石屹描繪了一種可怖的前景：“那將是97年的香港，這對整個經(jīng)濟的傷害是非常大的，這是誰都不愿意看到的。對這一點，地產(chǎn)商及地方政府同樣清楚。毫無疑問，飛蛾撲火般涌進市場的商人們，是中國房地產(chǎn)又一架開足馬力的發(fā)動機。”不過，按照一位投行經(jīng)濟學家的估計，房地產(chǎn)商的自有資本回報率可以達到500％。對此，中國的地產(chǎn)界聞人潘石屹坦承：過去的兩年，房地產(chǎn)商都賺了大錢。其中最為重要的一條就是，他們中的絕大多數(shù)都不是在玩自己的錢。一位大城市的地方首長在接受境外媒體采訪時曾經(jīng)袒露這種戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢的心態(tài)：“對此（當?shù)氐姆康禺a(chǎn)）我們是以如履薄冰的心態(tài)，確保安全。中央政府目前對房地產(chǎn)的態(tài)度非常接近后面這種狀況。在現(xiàn)有制度框架中，要想避免這種現(xiàn)象的出現(xiàn)，中央政府要么以行政干預的方式進一步擰緊貨幣和土地控制，從而導致要素配置的進一步向中央集中，要么在維持現(xiàn)有控制尺度的情況下，以政治任免的壓力為手段，將地方政府的行為約束在可以接受的范圍內(nèi)。在這種制度安排中，地方政府的權(quán)力和責任之間的嚴重扭曲和失衡，導致地方政府在追求經(jīng)濟利益的時候不僅有強烈的動機而且有現(xiàn)成的手段將成本外部化（這其中有部分原因是由于中國金融體系的特殊性所引起的）。這也是為什么地方政府一直以曖昧態(tài)度應對央行警告的原因之所在。在這種體制之中，地方政府稍不留神，就立即會變成一頭血脈噴張的GDP動物。正是這種成本和收益的極端不對稱性，使地方政府成為推動中國房地產(chǎn)狂潮的第一大引擎。這就是說，地方政府是這個游戲中的凈收益者，房地產(chǎn)膨脹得越大，地方政府的收益就越大。 頗為奇特的是