地產(chǎn)企業(yè)所面對的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析-文庫吧資料
2025-07-02 15:42本頁面
【正文】 ”，買地、買股、買項目，一吞一吐之間，風(fēng)云變幻，預(yù)示著一場房企大戰(zhàn)在所難免。房企為“錢”所困，資金壓力下，房企出于資金周轉(zhuǎn)的需要，出售部分資產(chǎn)比降價賣房容易許多，并購案例勢必會日漸增多。今年前7個月，房地產(chǎn)行業(yè)公開的股權(quán)并購案合計為62宗，均創(chuàng)同期歷史新高；并購宗數(shù)、%%。大型地產(chǎn)企業(yè)大肆拿地、中小型地產(chǎn)企業(yè)遭遇并購危機(jī)能夠大把花錢的前提是有錢可花，大舉拿地的前提是擁有足夠的資金。目前綠城公布的往后任務(wù)是“少買地多賣房，降低凈資產(chǎn)負(fù)債至100%以下”， 并將通過發(fā)展代建、商業(yè)地產(chǎn)等新業(yè)務(wù)，來改善綠城的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和財務(wù)配比。綠城當(dāng)時凈資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到163%，在國內(nèi)各大房企中名列前茅，去化率同比下降甚多。目前各地開發(fā)商都在想盡辦法如何挽留著這些投資性客戶，在剛性需求不足33%的情況下，如何才能更快的把在售樓盤銷售出去，回籠資金是當(dāng)前最迫切的事。中國缺少良好的投資途徑，投資房地產(chǎn)開發(fā)一直是民間空閑資金一直看好的投資方向。民間資本對房地產(chǎn)市場的影響特別大，特別是投資性需求對推動房價有很大的推動作用。 歐債危機(jī)、財政整頓、銀行業(yè)資產(chǎn)表惡化、歐美家庭的資產(chǎn)狀況疲軟、新型經(jīng)濟(jì)體也受到債務(wù)危機(jī)沖擊和經(jīng)濟(jì)減速產(chǎn)生負(fù)面反饋循環(huán)，全球經(jīng)濟(jì)正在滑向衰退，再加上歐美刺激政策的失靈，中國貨幣政策迫于通脹壓力而短期難放松，從而商品的消費(fèi)需求將進(jìn)一步遲滯，投資需求也因信心下降和資金涌向美國國債等避險資產(chǎn)而急劇降溫，由此商品2009年“V”型反轉(zhuǎn)的上漲趨勢已經(jīng)遭遇破壞，不排除徹底轉(zhuǎn)熊的可能。就國內(nèi)而言，目前已有房地產(chǎn)開發(fā)商資金斷裂而陷入困境的消息，房地產(chǎn)行業(yè)面臨新的洗牌，這將導(dǎo)致房地產(chǎn)投資及其下游建材和水泥等行業(yè)受到很大沖擊，作為工業(yè)建筑業(yè)原材料的有色金屬、鋼材和PVC等需求前景值得擔(dān)憂。沒有開發(fā)企業(yè)愿意通過股權(quán)融資、信托方式來融資，因為其成本都遠(yuǎn)高于銀行貸款利率。五、宏觀調(diào)控下的市場危機(jī)與機(jī)遇 宏觀調(diào)控下的融資困境及轉(zhuǎn)機(jī)由于國家對房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺，消費(fèi)市場進(jìn)入了觀望期及冷靜期，加上國家限制了銀行對地產(chǎn)開發(fā)的放貸條件，導(dǎo)致目前中小型地產(chǎn)企業(yè)的資金回流及融資越加的困難。萬科中報顯示，上半年的收購企業(yè)中有十多件屬于收購中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，暗示中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)遭遇信貸調(diào)控的沖擊在顯現(xiàn)。于是，催生了民間貸款市場、二、三線城市炒房市場及商業(yè)地產(chǎn)投資的興起。微觀角度看通脹：只要百姓手里有多余的錢，就會尋找投資突破口。雖然以房地產(chǎn)、汽車為代表的消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級放緩，但基礎(chǔ)設(shè)施完善對中低端耐用消費(fèi)品的促進(jìn)作用將逐步顯現(xiàn)，預(yù)計2011年全年消費(fèi)增15%左右。主要理由是：中低端產(chǎn)品出口的國際競爭力依然存在，在世界貿(mào)易中的份額會持續(xù)增加；中國內(nèi)需空間較大，居民家庭的杠桿率仍較低，國際貨幣基金組織認(rèn)為，鑒于采取對信貸增長更為嚴(yán)格的限制、為房地產(chǎn)市場降溫和限制銀行對房地產(chǎn)業(yè)貸款風(fēng)險敞口等措施，以及中國政府計劃在2011年實施退出策略，2011年中國經(jīng)濟(jì)將持續(xù)增長，但增幅有所放緩，%。也有的專家反對緊縮的貨幣政策，如王建（中國宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)會秘書長）認(rèn)為，通貨膨脹與經(jīng)濟(jì)增長相比，始終應(yīng)放在次要位置，且當(dāng)前通脹是成本推進(jìn)型的，緊縮型貨幣政策無益于通脹問題的解決，只會壓低企業(yè)發(fā)展生產(chǎn)的動力，他建議繼續(xù)實施寬松貨幣政策保增長，使用財政政策加大補(bǔ)貼對抗通脹。三、宏觀角度的市場預(yù)期： 大部分經(jīng)濟(jì)學(xué)家普遍贊同2011年實行緊縮的貨幣政策，但在具體工具選擇和幅度上存在分歧。其中，包括消除導(dǎo)致物價走高的貨幣因素，中國的貨幣政策已從應(yīng)對金融危機(jī)時期的適度寬松，調(diào)整為穩(wěn)健。官方希望，今年居民消費(fèi)價格總水平漲幅控制在4%左右。其中，%，%。畢竟需求決定著市場，目前房地產(chǎn)的產(chǎn)能過剩、房屋空置率奇高已經(jīng)是現(xiàn)實，一路房價虛高，其價格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于使用價值，并帶動的通脹影響已經(jīng)嚴(yán)重
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