【正文】 屋要方正，這樣不但有利于家具的擺設(shè)，對于居住者來說也有個良好的居室活動空間。 8如何進行戶型評判 我們通常所說的一室一廳、兩室一廳、兩室兩衛(wèi)一廳、三室一廳，就是最為普通的戶型，此外還有躍式住宅、復(fù)式住宅、高檔的花園別墅等。一次性買斷價屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價格術(shù)語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更。較低的起步價容易引起消費者 的注意。多層物業(yè)，以一樓或頂樓的銷售價為起步價 高層物業(yè)，以最低層的銷售價為起步價。商品房的銷售價一? 機 密 房地產(chǎn)營銷人員培訓手冊 25 般以塞價為基數(shù)增減樓層，朝向差價后兩得出。均價一般不是銷售價，但也有例外，前段時期某高層物業(yè)推出的“不計樓層、朝向，以 2800 元／平方米統(tǒng)一價銷售”，即以均價作銷售價，也不失力引人矚目的營銷策略。 80、住宅單方綜合造價 每平方米住宅建筑面積所需的工程建設(shè)的測算綜合投資，應(yīng)包括土地開發(fā)費用和居住區(qū)用地內(nèi)的建筑、道路、市政管線、綠化等各項工程建設(shè)投資及必要的管理費用 元／平方米。 7拆建比 新建的建筑總面積與拆除的原有建筑總面積的比值。 7建筑面積毛密度 也稱容積率，是每公頃居住區(qū)用地上擁有的各類建筑的建筑面積 （ 平方米／公頃 ） 或以總建筑面積 （ 萬平方米 ） 與居住區(qū)用地（萬平方米）的比值表示。 7住宅面積凈密度 也稱住宅容積率。 7住宅建筑套凈密度 每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑套數(shù) 套／ ha。 7人口凈密度 每公頃住宅用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量 人／ ha。 6住宅平均層鼓 住宅總建筑面積與住宅基底總面積的比值 層。 6日照間距系數(shù) 根據(jù)日照標準確定的房屋間距與遮擋房屋標高的比值。 ? 機 密 房地產(chǎn)營銷人員培訓手冊 23 6道路紅線 城市道路含居住區(qū)級道 路用地的規(guī)劃控制線。 6其他用地 規(guī)劃范圍內(nèi)除居住區(qū)用地以外的各種用地，應(yīng)包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設(shè)用地等。 6公共綠地 滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動設(shè)施的、供居民共享的游憨綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團綠地及其他塊狀帶狀綠地等。 5組團級路 上接小區(qū)路，下連宅間小路的道路。在大城市中通常與城市支路同級。 5道路用地 居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。 5住宅用地 住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地含宅間綠地和宅間小路等的總稱。 5居住組團 一般稱組團，指下般被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模 1000～3000 人相對應(yīng)，配建有居民所需的基層公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。 50、城市居住區(qū) 一般稱居住區(qū)，泛指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模 30000～ 5⒁ 00 人相對應(yīng)，配建 有一整套較完善的、能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。 4什么是花園式住宅 花園式住宅也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅。對垃圾的分類處理 也屬于綠色環(huán)保，與住宅環(huán)境息息相關(guān)。如采用大面積玻璃，設(shè)計明廳、明衛(wèi)、明廚等， Tit 能節(jié)約大量的電能：盡可能采用太陽能熱水系統(tǒng)，采用小區(qū)共用供熱系統(tǒng)，都是充分利用自然能源的有效途徑，可減少對大氣的污染。 充分利用自然資源。如現(xiàn)在有一種新型的建材環(huán)保用磚，該磚采用發(fā)電廠排出的飛灰為重要原料，抗壓強度在 8 兆帕以上，在防水、隔熱、隔音和耐震強度上均超過了一般紅磚。新型建材、新型墻體的采用是“綠色住宅”的構(gòu)成內(nèi)容。具有節(jié)地、節(jié)水、節(jié)能、改善生態(tài)環(huán)境、減少環(huán)境污染、延長建筑物壽命等優(yōu)點。實際上較高的綠化率只是“綠色住宅”內(nèi)容的一個方面，真正的“綠色住宅”的內(nèi)涵是全方位的立體環(huán)保工程。培育生態(tài)住宅概念主要是在這種觀念的? 機 密 房地產(chǎn)營銷人員培訓手冊 20 影響 下，在住宅建設(shè)與發(fā)展中始終以生態(tài)問題力中心，在環(huán)保、綠化、安居、道路管網(wǎng)等方面進行系統(tǒng)規(guī)劃與管理，使住宅區(qū)生態(tài)環(huán)境處于良性循環(huán)狀態(tài)之中。 4何謂生態(tài)住宅 生態(tài)住宅是運用生態(tài)學原理和遵循生態(tài)平衡及可持續(xù)發(fā)展的原則，即綜合系統(tǒng)效率最優(yōu)原則，設(shè)計、組織建筑內(nèi)外空間中的各種物質(zhì)因素，使物質(zhì)、能源在建筑系統(tǒng)內(nèi)有秩序地循環(huán)轉(zhuǎn)換，獲得一種高效、低耗、能源在建筑系統(tǒng)內(nèi)有秩序地循環(huán)轉(zhuǎn)換，獲得一種高效、低耗、無廢無污染，生態(tài)平衡的建筑環(huán)境。而住宅組團是一種融合了中式四合院建筑模式的居住結(jié)構(gòu)。 4什么是住宅組團 我們所熟悉的居住區(qū)，從布局上看多是外向開放型的，小區(qū)與主要街道沒有界線，小區(qū)內(nèi)樓宇成排排列，道路暢通無阻。 4 凈高 住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。在住宅的高度（層高）和寬度（開間）確定的前提下，設(shè)計的住宅進深過大，就使住房成狹長型，距離門窗較遠的室? 機 密 房地產(chǎn)營銷人員培訓手冊 19 內(nèi)自然光線不足。進深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅具有良好的自然采光和通風條件，住宅的進深在設(shè)計上有一定的要求， 不宜過大。規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度、增強住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性 和抗震性。 4住宅的開間 在住宅設(shè)計中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。 不難看出對于一幢住宅樓來說，住宅的建筑面積＝居住面積十輔助面積十結(jié)構(gòu)面積，也可表示為：住宅的建筑面積＝使用面積＋結(jié)構(gòu)面積。采用使用面積的計算，可以全面地反映住宅所有權(quán)人與住宅使用權(quán)人的租賃關(guān)系：但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計算價格。 使用面積 ? 機 密 房地產(chǎn)營銷人員培訓手冊 18 住宅的使用面積，指住宅各層平面中為生活起居所使用的掙面積之和。 3居住面積 住宅的居住面積是指住宅建筑備層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。 3輔助面積 輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室內(nèi)凈面積。 3綠地率 居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)用地的比率。附屬建筑物也計算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計算面積的附屬建勾物除外。 此外，建筑面積還包括各單元應(yīng)分攤的配套用房共用建筑面積，如鍋爐房、配電室、高壓水泵房等。 從一般情況來看，高層塔樓的真實使用率方面較多層住宅略差，主要是因為高層要求有防火樓梯，電梯間面積也較大，一梯多戶設(shè)計也? 機 密 房地產(chǎn)營銷人員培訓手冊 17 加大了通道的面積，每戶平均分攤的面積也多。這種方法是以房間內(nèi)外墻的中線為邊界計算使用面積，這樣計算出來的使用面積包括了外墻的一半面積和全部內(nèi)墻所占的面積，數(shù)值上顯得較高，不能完全反映房產(chǎn)實際的使用面積情況令 比較確切地計算方法是在建筑面積的垂礎(chǔ)上減去外墻和內(nèi)墻所占的面積后得出的使用面積△這種方法計算出來的使用面積也形象地稱為“地毯面積”。 3怎樣計算房屋的使用率 房屋使用率指房屋的使用面積與建筑面積的比例，是衡量物業(yè)使用效率的重要標準。 3使用率 住宅套內(nèi)凈面積即使用面積和住宅面積的比為使用率． — 般高層塔樓在 72％至 75％之間，板樓在 78％至 80％之間。 （ 3） 商品房分攤的公用建筑面積主要包括以下兩部分： 電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑服務(wù)的公共設(shè)施用房和管理用房之建筑面積：各單元與樓房公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平 投影面積的 50％。 3商品房的銷售面獲如何計算 （ l） 套內(nèi)使用面積：住宅按《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》（ GBJ96－ 86）規(guī)定的方法計算：其他建筑按照專用建筑設(shè)計規(guī)范規(guī)定的方法或參照《住宅建筑 設(shè)計規(guī)范》計算。 商品房銷售面積 商品房銷售面積是指購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)的建筑面積（套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分攤公用建筑面積之和。 0177。 （ 10）據(jù)了解，新的房產(chǎn)測量規(guī)范將按精度等級不同，分別允許誤差范圍為177。挑網(wǎng)臺按其水平投影面積約一半計算建筑面積； （ 13）住宅建筑內(nèi)無樓梯，設(shè)室外樓梯（包括疏散梯）的，其室外樓梯按每層水平投影面積計算建筑面積：樓內(nèi)有樓梯，并設(shè)室外樓梯（包括疏散梯）的，其室外樓梯按每層水平投影面積的一半計算建筑面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計算建筑面積； （ 11）突出墻面的門斗，眺望間，按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積； （ 12）封閉式陽臺、挑廊按其外圍水平投影面積計算建筑面積。單層住宅如內(nèi)部帶有部分樓層（如閣樓）也應(yīng)計算建筑面積： （ 2）多層或高層住宅建筑的建筑面積，是按各層建筑面積的總和計算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外國水平面積計算，二層或二層以上按外墻外圍水平面積計算： （ 3）地下室、半地下室等及相應(yīng)出入口的建筑面積，按其上口外墻（不包括采光井、防潮層及其保護墻）外圍的水平面積計算： （ 4）用深基礎(chǔ)做地下架空層加以利用，層高超 米的，按架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積： （ 5）穿過建筑物的通道， 建筑物內(nèi)的門廳、大廳不論高度如何，均按一層計算建筑面積。它是表示一個建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟指標。 （ 4）按建筑物層數(shù)的多少，居住建筑分為：低層住宅（ 13 層）；多層住宅（ 46 層）；中高層住宅（ 79 層）；高層住宅住宅（ 10 層以上）；100 層以上為超高層建筑。現(xiàn)澆式建筑的主要承重構(gòu)件均在施工現(xiàn)場澆筑，以滑模式建筑為代表。裝配式建筑是指建筑工地的主要承重構(gòu)件，如墻體、樓板、樓梯等均在工廠制成預(yù)制構(gòu)件，在施工現(xiàn)場組裝而成。 鋼結(jié)構(gòu)：建筑物的主要全部采用型鋼，如全部用鋼柱、鋼梁建造的超高建筑。這種結(jié)構(gòu)抗震性能好，整體性強，抗腐蝕耐火能力強，經(jīng)久耐用，并且房間的開間、進深相對較大，空間分割較自由，目前多、高層住宅多采用這種結(jié)構(gòu)。由于抗震的要求，磚混住寫一般在 5 、 6 層以下。 磚混結(jié)構(gòu)：是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板、桁架等采用寫筋混凝土結(jié)構(gòu)。工業(yè)建筑指主要生產(chǎn)廠房、輔助生廠房等生產(chǎn)建筑。 （ 5） 辦理公積金需繳納費用 評估費：評估價格 100 萬以下部分收取評估結(jié)果的 ％，以上部分 ％。 保險費：財險保險費＝總房款年費率貸款保險系數(shù)。 （ 3） 入住過程中需交費用 住宅公用部分共有設(shè)備維修基金：購房款的 2％； 物業(yè)管理費及供暖費：根據(jù)物業(yè)公司有關(guān)標準繳納 ,供暖費收取標準一般為 1830 元／平米 /供暖季。（由稅務(wù)局收?。?，在雙方正式簽約后即發(fā)生。在辦理產(chǎn)權(quán)證時需交納（一般由財政局委托房地局代收）。單位售賣公房的公共維修基金，由售房單 位和購房職工共同籌集，所有權(quán)歸購房人，用于售出住宅樓房公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護。 2七通一平 是指上、下水通，排污通、路通、電訊通、煤氣通、電通、熱力通、場地平整。 2印花稅 是對經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、領(lǐng)受憑證征收的一種稅。凡是國有土地使用權(quán) 出讓，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓包括出售、贈與、交換都需要交納契稅。 2銀行接揭 是指購房者購買樓房時與銀行達成抵押貸款的一種經(jīng)濟行為，業(yè)? 機 密 房地產(chǎn)營銷人員培訓手冊 10 主會付一部分房款，余款由銀行代購房者支付，購房者的樓房所有權(quán)將抵押在銀行，購房者將分期償還銀行的貸款及利息，償還完畢后，樓房所有權(quán)歸己。房屋租賃活動成交的是房屋的使用權(quán)。擁有了房屋的所有權(quán)就等于擁有了在法律允許 范圍內(nèi)的一切權(quán)利。所有的商品房銷售都須簽訂此