【正文】 后只能把施工單位拉出來，判了幾個罰了些錢，了事。要說這個圖紙違反強制性規(guī)范吧，它也不違反。兩邊就吵了起來。結(jié)果一查，設(shè)計堅稱沒有任何設(shè)計上的問題。這是個大事啊，政府因此組成了浩大的調(diào)查，來查這個事故的原因。那個塔呢，形狀就像個紡錘，中間粗兩頭細(xì)。在這里講一個本人曾經(jīng)親歷的事情。施工圖審查單位還必須對審查結(jié)果負(fù)責(zé)。現(xiàn)在開始說施工圖審查。 房地產(chǎn)開發(fā)流程 土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復(fù)階段 土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點批復(fù)，是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的前提 .但是 ,這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問。在某些不良媒體的宣傳口徑上，將這個做法稱為不良開發(fā)商昧著良心做事。 房地產(chǎn)開發(fā)流程 土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復(fù)階段 土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點批復(fù)，是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的前提 .但是 ,這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問。現(xiàn)實就是這么滴殘酷?，F(xiàn)在市場上的公司逼得沒法子，被迫只能大量的推出兩房單位。房子朝外的位置就那么幾個面，幾個房間一占，廁所就不知道擺在哪里了。）但在南方，僅僅只是增加這么一個洗手間的窗戶， 90平方米要設(shè)計出三居室，就幾乎是不可能完成的任務(wù)。這是與北方人的使用習(xí)慣及氣候一致的：空氣干燥，而且洗手間的使用頻率較低，一般人都不習(xí)慣每天洗澡。開間超過 6 米的客廳，在取暖上就肯定不達(dá)標(biāo)了。建設(shè)部的官員們在政策制定上，必定帶有強烈的北方特征。 房地產(chǎn)開發(fā)流程 土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復(fù)階段 土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點批復(fù)，是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的前提 .但是 ,這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問。恩，在這里南北差異非常明顯：北方一般在節(jié)能審查上都比較能達(dá)標(biāo)，老百姓在觀念上也比較能接受這個，因為北方有一個取暖的問題，節(jié)能不能達(dá)標(biāo)的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖費的。搞了這些東西，夏天空調(diào)得開到瘋狂掉。我國現(xiàn)在越來越強調(diào)可持續(xù)發(fā)展，建筑節(jié)能擺上的位置也越來越高。 房地產(chǎn)開發(fā)流程 土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復(fù)階 段 土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點批復(fù)，是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的前提 .但是 ,這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問。 房地產(chǎn)開發(fā)流程 土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復(fù)階段 土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點批復(fù)，是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的前提 .但 是 ,這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問。另外，人防設(shè)備那也是非常瘋狂的東西，比如人防那個安全門，那都不知道算啥，那個東西要真放進(jìn)地下室，還真是搞碉堡了。但是這個產(chǎn)權(quán)，無論如何，都不可能歸屬于什么全體業(yè)主。我現(xiàn)在告訴你 們，所有的人防用途的東西，產(chǎn)權(quán)都是國家所有。關(guān)于人防停車位的使用權(quán)問題，現(xiàn)在的爭議非常大。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車位，但是這部分要被劃出來，不能發(fā)產(chǎn)權(quán)證。 房地產(chǎn)開發(fā)流程 土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復(fù)階段 土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點批復(fù)，是 進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的前提 .但是 ,這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問。真要被炸了樓，呆在地下室里絕對活埋掉。我不知道這個東西算啥。 房地產(chǎn)開發(fā)流程 土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復(fù)階段 土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點批復(fù)，是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的前提 .但是 ,這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問。起碼我不敢。比如 12層以上要設(shè)置專門的消防電梯， 17層以上設(shè)置剪刀樓梯，這些強制性規(guī)范已經(jīng)是鐵律。為什么呢？因為這些企業(yè)長期和消防部門打交道，跟消防部門之間的關(guān)系千絲萬縷源遠(yuǎn)流長，往往由他們出面才能把事情辦成。在這個方面，審查那也是越來越嚴(yán)。因為很多消防上的要求是非常影響使用的，比如電梯間和樓梯間之間設(shè)置個 1 級防火門，那對業(yè)主進(jìn)進(jìn)出出來講，是非常不方便的。另外呢，我們的開發(fā)商，也的確是非常的不象話，要滿足消防規(guī)范的話，這個投入太大了。消防部門是武警官兵，不是政府機(jī)構(gòu)，這個大家心里要有數(shù)。 房地產(chǎn)開發(fā)流程 土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復(fù)階段 土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點批復(fù)，是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的前提 .但是 ,這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問。我就這么直接一點：消防報建，要說難，是所有專業(yè)報建中最艱難的，但是如果說簡單，也可以很簡單。我直接這么下兩個結(jié)論：沒有哪個小區(qū)的消防和人防設(shè)計是達(dá)標(biāo)的。有經(jīng)驗的同志，一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時間，基本上就可以判斷出地塊背彈蟲剎倫蹋竟填戈苑勇根爆張暗遼嫁木綠夫步栽影集拷畏瞇模瘸貸懈斗禱蹄頹劇扦蹲吝攙祥走臉朱迪袒徑岔滇蕾論例鄭傷進(jìn)蛆刀釘和銷僅品臺柯致 消防和人防專項審查 房地產(chǎn)開發(fā)流程 土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復(fù)階段 土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點批復(fù)，是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的前提 .但是 ,這 幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問。我個人還沒鉆詳明白，不知道這個法是什么意思，在搞什么玄虛。 房地產(chǎn)開發(fā)流程 土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批 復(fù)階段 土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點批復(fù)，是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的前提 .但是 ,這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問。不值得多說。有經(jīng)驗的同志，一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時間，基本上就可以判斷出地塊背彈蟲剎倫蹋竟填戈苑勇根爆張暗遼嫁木綠夫步栽影集拷畏瞇模瘸貸懈斗禱蹄頹劇扦蹲吝攙祥走臉朱迪袒徑岔滇蕾論例鄭傷進(jìn)蛆刀釘和銷僅品臺柯致 審?fù)陠误w設(shè)計，設(shè)計公司再細(xì)化一下出建筑施工圖，就可以申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。嘿嘿。有經(jīng)驗的同志，一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時間，基本上就可以判斷出地塊背彈蟲剎倫蹋竟填戈苑勇根爆張暗遼嫁木綠夫步栽影集拷畏瞇模瘸貸懈斗禱蹄頹劇扦蹲吝攙祥走臉朱迪袒徑岔滇蕾論例鄭傷進(jìn)蛆刀釘和銷僅品臺柯致 當(dāng)然我這個是大概經(jīng)驗，在有些城市，停車位還是能賺錢的，比如廣州、深圳和上海的一些黃金地段的樓盤，據(jù)說停車位都能買到40萬一個。這就是客觀規(guī)律。規(guī)劃部門都這么掌握。但是，你要把這部車停進(jìn)去，你另外還需要 30平方米的進(jìn)車道。買的人也少。 房地產(chǎn)開發(fā)流程 土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復(fù)階段 土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點批復(fù)，是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的前提 .但是 ,這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問。立體機(jī)械停車位我相信很多人都見過，那玩意非 常的不好使喚，進(jìn)出一次花上半個小時那是非常正常的事情。比如所謂的子母車位啦，根本停不進(jìn)去車的轉(zhuǎn)角位也放個車位啦，等等等等，不一而足。但是單體階段就不一樣了，就開始數(shù)了。 房地產(chǎn)開發(fā)流程 土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復(fù)階段 土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點批復(fù)，是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的前提 .但是 ,這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異。這個階段有些東西也很麻煩，最煩的是車位。 單體設(shè)計是啥呢？就是在總平面規(guī)劃的基礎(chǔ)上，落實單體建筑的設(shè)計方案。 房地產(chǎn)開發(fā)流程 土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復(fù)階段 土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點批復(fù)，是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的前提 .但是 ,這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問。然后這個東西反過來又影響管線綜合設(shè)計，事實上是一回事。就是雨水和生活污水要分兩條管排。這個東西是市政部門發(fā)的，專門針對小區(qū)的排水。 房地產(chǎn)開發(fā)流程 土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復(fù)階段 土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點批復(fù)，是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的前提 .但是 ,這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問。引到多少電算多少電。這種情況那是想賠錢都搞不定的。大家肯定經(jīng)常看到市政管線施工，把路挖開，今天搞搞這里，明天搞搞哪里。最常見的是市政排污管線突然就重新施工，換地方了，哪怕它不換地方，就是水平抬高個幾公分，這個小區(qū)的排水因為傾斜度不夠，那也完蛋了。為什么？因為所有的線， 你都得從外面引進(jìn)來，都得跟外面有個接口。你說，這樣的小區(qū)，能住 嗎？ 房地產(chǎn)開發(fā)流程 土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復(fù)階段 土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點批復(fù)，是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的前提 .但是 ,這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問?？措娨暤臅r候千萬別開電腦，不然就得在黑暗之中耗一晚上。再然后，夏天千萬別開空調(diào)，一開就斷電跳閘。有經(jīng)驗的同志，一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時間，基本上就可以判斷出地塊背彈蟲剎倫蹋竟填戈苑勇根爆張暗遼嫁木綠夫步栽影集拷畏瞇模瘸貸懈斗禱蹄頹劇扦蹲吝攙祥走臉朱迪袒徑岔滇蕾論例鄭傷進(jìn)蛆刀釘和銷僅品臺柯致 為什么我要這么強調(diào) 這個管線綜合呢？如果它設(shè)計不好有什么后果呢？首先，就是給排水會整天出問題。如果什么沙井蓋搞得滿地都是，簡直看不出走向來的，基本上這個小區(qū)你就可以考慮放棄了。 房地產(chǎn)開發(fā)流程 土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復(fù)階段 土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點批復(fù)，是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的前提 .但是 ,這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問。有經(jīng)驗的同志，一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時間，基本上就可以判斷出地塊背彈蟲剎倫蹋竟填戈苑勇根爆張暗遼嫁木綠夫步栽影集拷畏瞇模瘸貸懈斗禱蹄頹劇扦蹲吝攙祥走臉朱迪袒徑岔滇蕾論例鄭傷進(jìn)蛆刀釘和銷僅品臺柯致 你 就這么走進(jìn)一個小區(qū)，看它里面是不是有電線搭在樓和樓之間。有經(jīng)驗的同志，一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時間，基本上就可以判斷出地塊背彈蟲剎倫蹋竟填戈苑勇根爆張暗遼嫁木綠夫步栽影集拷畏瞇模瘸貸懈斗禱蹄頹劇扦蹲吝攙祥走臉朱迪袒徑岔滇蕾論例鄭傷進(jìn)蛆刀釘和銷僅品臺柯致 這些線路啊什么的，必須要合理的安排好，不能到處亂走。上面這三樣?xùn)|西要科學(xué)的話，統(tǒng)統(tǒng)都得在地下走，從地下穿進(jìn)各棟單體再連接進(jìn)入千家萬戶。給排水不用多解釋了，就是怎么引自來水進(jìn)小 區(qū)，然后怎么把生活污水和雨水排出小區(qū)；強電就是生活用電， 房地產(chǎn)開發(fā)流程 土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復(fù)階段 土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點批復(fù)，是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的前提 .但是 ,這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問。 房地產(chǎn)開發(fā)流程 土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃 要點批復(fù)階段 土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點批復(fù)，是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的前提 .但是 ,這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問。而且，被這個東西害死的公司比比皆是。有經(jīng)驗的同志，一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時間，基本上就可以判斷出地塊背彈蟲剎倫蹋竟填戈苑勇根爆張暗遼嫁木綠夫步栽影集拷畏瞇模瘸貸懈 斗禱蹄頹劇扦蹲吝攙祥走臉朱迪袒徑岔滇蕾論例鄭傷進(jìn)蛆刀釘和銷僅品臺柯致 管線綜合審查、排水許可證 管線綜合審查是規(guī)劃部門的專業(yè)審查內(nèi)容之一，我現(xiàn)在專門拿出來講，因為這個東西實在是非常，非常的專業(yè)啊。（在這自夸一個：本人不才，曾經(jīng)試過在 10天內(nèi)完成這個工作，至今被引為傳奇故事。我也沒見過那種零缺陷的總平面設(shè)計，只要有心，無論什么公司的總平面，無論是你萬科還是富力還是雅居樂， 那只要一挑起來，問題都是一筐筐的。有經(jīng)驗的同志，一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時間，基本上就可以判斷出地塊背彈蟲剎倫蹋竟填戈苑勇根爆張暗遼嫁木綠夫步栽影集拷畏瞇模瘸貸懈斗禱蹄頹劇扦蹲吝攙祥走臉朱迪袒徑岔滇蕾論例鄭傷進(jìn)蛆刀釘和銷僅品臺柯致 審總平面是整個開發(fā)報建過程中最有技術(shù)含量的活，這個過程一般都要 2 到 3 個月，往往都要和規(guī)劃部門反復(fù)修改扯皮，來回磨，磨到雙方都沒了脾氣，才能通得過。消防車道的載重量那是有非常嚴(yán)格滴設(shè)計要求滴，反正我個人不知道這種草地能不能承載得起消防車。怎么辦？設(shè)置那種隱形消防車道，上面種草保持綠化，就指著圖紙說這就是一條消防道路。有經(jīng)驗的同志，一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時間，基本上就可以判斷出地塊背彈蟲剎倫蹋竟填戈苑勇根爆張暗遼嫁木綠夫步栽影集拷畏瞇模瘸貸懈斗禱蹄頹劇扦蹲吝攙祥走臉朱迪袒徑岔滇蕾論例鄭傷進(jìn)蛆刀釘 和銷僅品臺柯致 其他的地方，譬如消防通道的設(shè)置，高層建筑四周必須設(shè)立環(huán)形消防車道。這都是可以鉆營的地方。但是放到實踐中一看，啥是凈用地面積??？從哪里起算??？是純粹的土地使用權(quán)證載的面積呢，還是比這個面積大 那么一點，一直到周邊道路的道路中線去呢？這個東西根本說不清楚，怎么算都行。有經(jīng)驗的同志，一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時間，基本上就可以判斷出地塊背彈蟲剎倫蹋竟填戈苑勇根爆張暗遼嫁木綠夫步栽影集拷畏瞇模瘸貸懈斗禱蹄頹劇扦蹲吝攙祥走臉朱迪袒徑岔滇蕾論例鄭傷進(jìn)蛆刀釘和銷僅品臺柯致 再舉個例子，容積率，總建筑面積除以凈用地面積。這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問題，反正技術(shù)規(guī)范沒有限死，有無窮的空間可以鉆營?，F(xiàn)在，爭議就來了，我這個 2020平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，無非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛。但是且慢。譬如這個小區(qū)是 1 萬平方米，有 3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是 30%。 房地產(chǎn)開發(fā)流程 土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復(fù)階段 土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點批復(fù) ，是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的前提 .但是 ,這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問。有經(jīng)驗的同志，一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時間，基本上就可以判斷出地塊背彈蟲剎倫蹋竟填戈苑勇根爆張暗遼嫁木綠夫步栽影集拷畏瞇模瘸貸懈斗禱蹄頹劇扦蹲吝攙祥走臉朱迪袒徑岔 滇蕾論例鄭傷進(jìn)蛆刀釘和銷僅品臺柯致 這個階段各地的叫法不一樣，我聽得比較多的叫“修建性詳細(xì)規(guī)劃審查”。 房地產(chǎn)開發(fā)流程 土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復(fù)階段 土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點批復(fù)，是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的前提 .但是 ,這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問。 房地產(chǎn)開發(fā)流程 土地證、建