【正文】 由設在出口處的收銀機統(tǒng)一進行。D. 商店營業(yè)面積在1000平方米左右。B. 選在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)。H. 服務功能齊全。F. 采取柜臺銷售與自選(開架)銷售相結(jié)合方式。D. 商品結(jié)構(gòu)以經(jīng)營男裝、女裝、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主，種類齊全、少批量、高毛利。B. 選址在城市繁華區(qū)、交通要道。其分類依據(jù)是零售業(yè)的選址、規(guī)模、目標顧客、商品結(jié)構(gòu)、店堂設施、經(jīng)營方式、服務功能等。集中商業(yè)一般指在傳統(tǒng)的商業(yè)中心開發(fā)的大型商業(yè)地產(chǎn)。二、商業(yè)配套分析現(xiàn)有市場上商業(yè)物業(yè)的分類按商業(yè)建筑形式底商一種是建在住宅樓下，一種是建在寫字樓下。物業(yè)管理狀況分析項目名稱物業(yè)公司收費標準物業(yè)特色遠洋自然遠洋基業(yè)～普通瑞麗江畔洋橋瑞麗普通名都家苑眾泰馨普通三星莊園恒星物業(yè)普通星河城璽萌物業(yè)普通評估：本區(qū)域各項目物業(yè)收費標準大多較為低廉（大多項目沒有水系、園林等景觀維護費用），其提供物業(yè)服務標準基本一致，屬中低檔次。社區(qū)內(nèi)部配套設施比較分析項目名稱社區(qū)配套遠洋自然5000㎡會所、約1萬㎡底商、2棟寫字樓、1棟酒店式公寓豐臺一小遠洋分校瑞麗江畔幼兒園、6800平米會所、北京同仁京苑醫(yī)院衛(wèi)生站名都家苑4500獨立商業(yè)樓，小區(qū)內(nèi)約6000平米底商三星莊園5000平米獨立商業(yè)樓已整售，無底商星河城6000平米動靜會所（SPA生活會館）、高爾夫練習場、幼兒園東麗溫泉家園5000平米溫泉游泳館西馬金潤家園中學、小學、幼兒園楓南世嘉1000平米臨街2層商業(yè)、2000平米臨街3層寫字樓（均整售）評估：區(qū)域內(nèi)在售的典型項目多數(shù)都有會所，教育配套尤其是幼兒園在新項目都有體現(xiàn)。四居所占比例較少，但四居面積跨度較大（144～230㎡）。戶型面積、配比情況分析項目名稱一居兩居三居四居及以上面積比例面積比例面積比例面積比例遠洋自然566210%10012050%12514835%1801885%瑞麗江畔477620%10411630%12015230%144左右10%名都家苑506010%8012045%12015045%無無三星莊園408015%8512050%13717825%210左右10%星河城384510%9010710%12014860%230左右20%評估：如上表所示，區(qū)域內(nèi)及周邊各項目戶型面積區(qū)間基本一致。這一方面與政策、市場大勢有關，另一方面也與各項目均臨近尾盤銷售不無關系。在售項目價格分析（單位：元/㎡） 均價時間項目名稱200512200632006620069200611遠洋自然64007100800086008800瑞麗江畔65007200780080008200名都家苑60006000710083009600三星莊園54005500550062007500楓南世嘉59006200720075007600星河城73007500750088008800評估：自進入2006年之后，本區(qū)域內(nèi)各項目漲幅速度、價格走勢均非常迅速，包括3年前開發(fā)的項目（如三星莊園等）已攀升到7500元/㎡的價位；靠近地鐵4號線的項目名都家苑，售價已達到9600元/㎡；緊鄰本地塊的遠洋自然即將突破9000大關。 住宅、商業(yè)規(guī)模較大，醫(yī)療、學校、銀行、郵局、超市、娛樂休閑等生活配套較為齊全，各交通道路四通八達且路況較好，公共交通較為便利，任一地點至公共交通位置路程不超過15分鐘，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)代化程度較高、都市感較強，將要形成生產(chǎn)、居住、消費的良性循環(huán)體系住宅、商務、商業(yè)適均分布，醫(yī)療、學校、郵局、銀行、超市、娛樂休閑等生活配套一應俱全，各交通道路四通八達且路況很好，公共交通（包括軌道交通）非常便利，任一地點至公共交通位置路程不超過8分鐘，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)代化程度高、都市感強，已經(jīng)形成生產(chǎn)、居住、消費的良性循環(huán)體系代表區(qū)域遠郊垡頭亦莊、朝陽路沿線朝陽公園區(qū)域、望京CBD說明：本指數(shù)僅用于評定本地塊成熟程度之用本地塊評定 根據(jù)本地塊現(xiàn)有交通、配套、路況、居住環(huán)境等條件，本地塊成熟度指數(shù)正處于由第2階段向第3階段發(fā)展過程中。54 / 54六、區(qū)域發(fā)展預測成熟度指數(shù)指數(shù)級別12345評定標準待開發(fā)區(qū)域社區(qū)型住宅較少，周邊多為小面積商業(yè)，缺乏醫(yī)療、學校、中大型購物中心等生活配套，有少量公交路線，區(qū)域內(nèi)人員成分較為雜亂，治安狀況一般。配套商業(yè)供應多為小面積分割，銷售狀況良好且預期租金偏高。五、區(qū)域房地產(chǎn)市場供應量分析區(qū)域項目名稱總供應量（萬㎡）住宅體量（萬㎡）商業(yè)商務體量（萬㎡）核心區(qū)域遠洋自然37325（底商、寫字樓、酒店式公寓）瑞麗江畔（包括會所）名都家苑14三星莊園7（寫字樓）楓南世嘉7小計/周邊區(qū)域星河城1129715搜寶商務20020（寫字樓、商業(yè)）未來假日大廈0小計/97結(jié)論：本區(qū)域及周邊區(qū)域在近1~3年間住宅供應量偏少，且多為3年以上的老項目。它的落戶意味著本區(qū)域內(nèi)存在著極大地商業(yè)機會。特別值得一提的是，全球快餐連鎖巨頭肯德基就位于本項目路東的萬客隆北側(cè)。四、區(qū)域內(nèi)配套設施現(xiàn)狀類別名稱Mall無，搜寶商務中心10萬㎡（在建）倉儲式超市萬客隆、京客隆、美廉美超市、大中電器、國美電器商城、集美家居、易初蓮花草橋店百貨鑫星鑫單商場銀行、證券中國銀行、工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、北京銀行（原北京市商業(yè)銀行）。在馬家堡板塊，現(xiàn)在已聚集了包括萬客隆、美廉美、冠軍在內(nèi)的多家超市，以及大中電器、蘇寧電器、明日東方商廈等各類商業(yè)設施。北京同樣如此，無論是地鐵一號線還是環(huán)線，沿線地區(qū)的商業(yè)設施都很發(fā)達。地鐵站與地上商業(yè)設施結(jié)合將出現(xiàn)巨大商機，并形成沿地鐵商業(yè)帶。另外，、成為連接京南與京西北地區(qū)的“交通大動脈”。馬家堡西路直通西單，與菜市口南大街、宣外大街連接成為北京重要的南北交通“新干線”。 近年，南城的改造力度在所有城區(qū)中是最大的。豐臺地區(qū)緊圍南三環(huán)沿線發(fā)展布局已逐步形成，稱為“三點一線”，即麗澤商務區(qū)、豐臺新區(qū)、大紅門商業(yè)街（第五商圈）三個點和“南三環(huán)”這條線。三、區(qū)域交通環(huán)境分析本地塊坐落于豐臺區(qū)大紅門西路26號，馬家堡東路沿線，距南三環(huán)洋橋1400米，至南四環(huán)公益橋700米，與地鐵4號線、5號線相鄰。馬家堡西路、右外大街延長線嘉園路的開通；地鐵5號線的開建以及北京南站的改建――國鐵、地鐵、市政鐵路、公交、出租匯集，京津城際鐵路、京滬高速鐵路始發(fā)站，京山鐵路的中轉(zhuǎn)站等，隨著交通網(wǎng)絡的不斷增強，產(chǎn)業(yè)格局日益發(fā)展成熟，蘇寧、國美、肯德基等商業(yè)、餐飲巨頭相繼落戶馬家堡，區(qū)域內(nèi)的商業(yè)氛圍將與日俱增。銷售狀況區(qū)域內(nèi)項目基本售罄項目檔次中高檔代表項目星河城、遠洋自然評估：馬家堡區(qū)域以木樨園－大紅門為核心的服裝貿(mào)易區(qū)已經(jīng)形成了以服裝貿(mào)易為主，集批發(fā)、采購、倉庫、配送、展覽展示、加工、電子商務、金融服務為一體的現(xiàn)代化綜合性城市服裝產(chǎn)業(yè)服務區(qū)，輻射范圍達到華北、東北等地區(qū)，成為全國幾個重要的的服裝集散地之一。價格走勢該板塊房價顯現(xiàn)較強的增長態(tài)勢，增長幅度接近12%。位于南三、四環(huán)間，西起草橋、東到洋橋，分別可輻射至洋橋和草橋以及大紅門、小紅門地區(qū)。是三個板塊中最具優(yōu)勢的一個。區(qū)域內(nèi)商業(yè)基礎不錯，城外誠、家世界、頤芳園等提供了一定的休閑、購物場所。成熟度非常成熟土地供應量中海城后期放量價格走勢即將突破9000元/㎡銷售狀況良好項目檔次中、高檔代表項目中海城、狀元城、晶城秀府評估：位置優(yōu)越，交通條件非常便利。方莊是南城最早開發(fā)的地塊之一，最早可追溯至1984年。除了6萬㎡的歐尚、樂華梅蘭超市、總部基地即將開始建設的12萬㎡的五星級酒店、商務公寓、商業(yè)街集群以及一些零星分布的小型商務服務設施外，科技總部新區(qū)內(nèi)其余的配套設施并不充足，無法滿足總部新區(qū)未來15萬以上的商務人群和30萬以上的居住人群的消費需求。但是，這一板塊目前還存在重住宅、輕商業(yè)的缺陷，寫字樓、商業(yè)領域明顯欠缺。交通方面，京城兩大交通動脈三環(huán)路和四環(huán)路貫穿花鄉(xiāng)板塊，京石、京開高速路發(fā)散形成楔形特征，車輛分流條件良好；輕軌9號線工程(世界公園至西直門)即將施工建設。銷售狀況穩(wěn)中有升項目檔次從經(jīng)濟適用房、普通住宅項目到別墅的居住物業(yè)產(chǎn)品線開始形成代表項目億城億城區(qū)域供應日趨增長價格走勢隨著花鄉(xiāng)面貌整體改善，新項目的品質(zhì)也逐步提升，價格自然也開始沖高。成熟度按照規(guī)劃，花鄉(xiāng)板塊今后將形成以教育、高科技、旅游、貿(mào)易、居住五大部分為主體的綜合新區(qū)，主推“宜居”概念。因臨近西四環(huán)，屬于南城的傳統(tǒng)優(yōu)勢板塊，塊位于馬家堡西側(cè)，具體為玉泉營橋西南角，京開高速路以西，西南三環(huán)路以南，西至豐臺鐵路橋，南至世界公園。二、區(qū)域內(nèi)主要板塊現(xiàn)狀瀏覽如圖所示，我們將就馬家堡板塊及臨近兩大板塊塊做簡單的分析及評估。評估：年內(nèi)出臺的幾項大的規(guī)劃都提到了要加大南城的建設，根據(jù)規(guī)劃，未來南城將會建設成為營銷中國的“大柜臺”、大商場以及大批發(fā)市場。不久，《北京住房建設規(guī)劃（2006年2010年）》發(fā)布，其中規(guī)定，繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目土地供應，嚴格限制低密度、大套型住房土地供應；中心城中心地區(qū)嚴格控制新增住房建設用地規(guī)模和高層、高密度、高容積率項目建設，主要通