【正文】 定外，買受人可以退房或者換房；給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)自受理房屋所有權(quán)初始登記申請之日起三十日內(nèi)對有關(guān)材料進(jìn)行審查；材料符合要求的，予以核準(zhǔn)登記，并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。三、 關(guān)于延期辦理“三證”的責(zé)任問題（一）《山東省商品房銷售條例》買受人應(yīng)自商品房交付使用之日起九十日內(nèi)，持身份證明、商品房銷售合同和物業(yè)專項維修資金交納收據(jù)等有關(guān)材料到房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)辦理房屋所有權(quán)初始登記手續(xù)。房屋毀損、滅失的風(fēng)險在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險自書面通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定的除外。因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時告知買受人。（三）《商品房銷售管理辦法》房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。房屋驗收交付單的簽署，視為商品房的交付使用。買受人應(yīng)當(dāng)按照合同約定對商品房進(jìn)行交付驗收。經(jīng)催告三個月內(nèi)仍未交付的，買受人有權(quán)解除合同，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)賠償由此給買受人造成的實際損失。(3)具備相應(yīng)資質(zhì)的測繪單位出具的商品房面積測量證明文件；(4)房地產(chǎn)開發(fā)合同約定的商品住宅性能認(rèn)定文件；(5)物業(yè)管理企業(yè)查驗承接物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等證明材料；(6)買受人共有的非經(jīng)營性配套公共建筑和公共設(shè)施清單；(7)商品房買賣合同約定的應(yīng)當(dāng)提供的其他材料。因此，如果房屋達(dá)到交付條件的實際時間超過了合同約定的時間，買受人不能再依照合同的約定追究出賣人逾期交房的違約責(zé)任。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。二、關(guān)于延期交付房屋的責(zé)任問題（一）《中華人民共和國合同法》房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)遲延交付房屋或買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。 （四）《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。 在保修期限發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容作出約定。（三）《商品房銷售管理辦法》銷售商品住宅時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。 商品房交付使用后，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以委托具有相應(yīng)資質(zhì)的工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)進(jìn)行核驗，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合。交付使用的商品房存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)維修責(zé)任；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拒絕維修或者在合理期限內(nèi)拖延維修的，買受人可以自行或者委托他人維修。商品房的質(zhì)量保修期限，不得低于國家規(guī)定的建設(shè)工程的最低保修期限。（二）《山東省商品房銷售條例》房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照商品房質(zhì)量保證書的規(guī)定對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。 一、關(guān)于商品房質(zhì)量的責(zé)任問題（一）《中華人民共和國建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：(1)基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；(2)屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；(3)供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；(4)電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。法院依據(jù)《中華人民共和國合同法》和《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，認(rèn)定該公司的行為屬“一房兩賣”。由于開發(fā)公司原因，導(dǎo)致肖先生的購房目的無法實現(xiàn)。但該公司并沒有按約履行交房義務(wù)。據(jù)此，法院支持原告要求被告返還購房款并承擔(dān)一倍賠償?shù)囊?。譚先生在2006年8月了解到開發(fā)公司在售房時尚未取得國有土地使用權(quán)和預(yù)售許可證后，將開發(fā)公司告上法庭，稱被告售房有欺詐行為，要求依據(jù)《中華人民共和國消費者權(quán)益保護(hù)法》第四十九條的規(guī)定給予除返還購房款外并承擔(dān)一倍的賠償。據(jù)此，法院支持徐先生的訴訟請求，責(zé)令開發(fā)公司雙倍返還定金。在執(zhí)行認(rèn)購書的過程中，徐先生并無違約行為，導(dǎo)致雙方未能簽訂主合同系因開發(fā)公司未取得商品房預(yù)售許可證，無權(quán)預(yù)售商品房。法院經(jīng)審理認(rèn)為：雙方當(dāng)事人簽訂的認(rèn)購書約定了定金條款，符合以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的法律特征，應(yīng)視為有效?！?月29日徐先生前往銷售中心與開發(fā)公司簽約，要求開發(fā)公司出示《預(yù)售許可證》，當(dāng)其得知開發(fā)商沒有《預(yù)售許可證》后，提出待開發(fā)公司取得《預(yù)售許可證》后再簽訂預(yù)售合同并付首期款，此要求被拒絕。同時，雙方在認(rèn)購條件中作出約定：“認(rèn)購方應(yīng)在簽訂《認(rèn)購書》時向賣方交納認(rèn)購定金5萬元，認(rèn)購方在簽訂《認(rèn)購書》后，于2007年1月21日至1月30日期間，攜《認(rèn)購書》及其它相關(guān)文件到銷售中心與賣方簽約。[案例7] 關(guān)于“未取得商品房預(yù)售證銷售房屋”引起的商品房糾紛案件2007年1月8日，徐先生與某開發(fā)公司簽訂了《認(rèn)購書》。依據(jù)《中華人民共和國合同法》判決被告行為已構(gòu)成民事欺詐，判定被告敗訴。最后，開發(fā)公司沒有和業(yè)主達(dá)成協(xié)議，業(yè)主訴至法院。按照這個數(shù)字，如果每年享受8%的回報率，業(yè)主可以連續(xù)享受38年。2002年7月，數(shù)碼廣場項目正式對外發(fā)售。 2002年，開發(fā)公司決定把原來的樓盤轉(zhuǎn)型為電子商城，按照產(chǎn)權(quán)式商鋪模式經(jīng)營，將樓盤按商鋪出售產(chǎn)權(quán)，再回租商鋪統(tǒng)一經(jīng)營。并承擔(dān)訴訟費用。為此，翟先生訴致法院，要求公司立即辦理房產(chǎn)證并承擔(dān)違約責(zé)任和賠償損失。公司于2004年12月29日交房，并約定自交房三個月內(nèi)辦理房產(chǎn)證。當(dāng)日翟先生交納該房的首付40%房款