【正文】 室分割比較清楚；動靜分離，生活 環(huán)境更舒適。缺點：（1） 一間臥室朝南，一間臥室間接采光；采光性不強， 自然光線不足。（3）客廳的利用率比較高。優(yōu)點：（1） 廚房帶有陽臺；可以有利于排出油煙，放置日常 雜物。（2）二間臥室離廚房及衛(wèi)生間太近；容易污染臥室 環(huán)境，給生活帶來不便和麻煩?？臻g更寬大，有 利于業(yè)主的私人空間安置，更合理，更舒適。 （4）客廳的利用率較高，居家環(huán)境更合理。（2） 專職主人衛(wèi)生間；主人私密性更好，私密樂趣 更豐富。（5）餐廳與起居室連接處空地利用率不高；浪費空 間，居家環(huán)境更不會舒適。不利于居家設(shè)施的安置。（2）臥室沒有設(shè)陽臺；功能有缺陷，生活不舒適。（5）房型全明設(shè)計；兩間臥室起居室全部朝陽；真 正光線陽光無限，家庭環(huán)境健康靚麗。（3）功能分割清楚；居家生活更方便，更舒適。 優(yōu)點：（1） ；空間更寬大，有利于業(yè)主的私人空 間安置，更合理，更舒適。（5）廚房，衛(wèi)生間沒有小陽臺，不能放置一些生 活雜品，配置不合理，功能缺少。（3）主臥沒有陽臺，房型設(shè)計過于對稱；房型過 于死板，不能滿足購房者需要。（2）朝南臥室陽臺窗不是落地窗；不利于采光及觀景。（4）設(shè)有壁櫥，可隨意安排衣物及其他物品，不 占有其他空間。（2），設(shè)計的合理，可合理安排物品， 寬敞舒適不擁擠。（7） 部分房型上午或下午沒有陽光，采光較差，自然陽光照射少。（5）主臥和廳的開距不大，物品不宜安置。（3），業(yè)主生活私密性較差。缺點： （1）房型過于雷同，可選擇面太少。（5） 部分的廚房和衛(wèi)生間共享北陽臺；生活環(huán)境更合理，更舒適。（3） 有南北雙陽臺；生活更方便，觀景更全面，室內(nèi)更利于通風。總價不高，客戶面就會擴大。建議：主人房凸窗采用50CM低窗設(shè)計，增加1/3的采光率，增加主人的私人聊天情調(diào)。注：因考慮到在本地市場發(fā)展現(xiàn)代智能化服務(wù)條件不成熟，所以我們應有選擇的做這件事情。借助帶寬達100M的網(wǎng)絡(luò)平臺，將建立獨立社區(qū)網(wǎng)站，提供包括網(wǎng)上游戲、業(yè)主交流空間、個性化網(wǎng)頁、社區(qū)商家服務(wù)等服務(wù)，讓住家擁有一個并非虛擬的網(wǎng)上世界。透過高容量（100M）的光纖網(wǎng)絡(luò)，不僅使用戶可以高速上網(wǎng)，同時還能享受功能齊全的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)，而每月只需支付低廉的費用。（五）物業(yè)管理篇： [健康生活的保障] 概念提煉： 安心是我們給你的保障稱心生活從家開始 用愛心、細心、誠心、專心、貼心來為住戶服務(wù)；無論是個性化深度到家的服務(wù)，還是把高科技搬入社區(qū)，讓房子變得聰明，都深切地讓您感到現(xiàn)代化住家服務(wù)提供的全新時尚概念，生活的享受從回家開始。概念提煉： 與交大同成長，讓大學生活只是起點 特別建議：增加到莘莊的穿梭小區(qū)巴士。健康延長線：閔行公園，地段醫(yī)院娛樂鄰近點：閔行路商業(yè)街；東川酒店。5）環(huán)境特別建議：A．自行車場及配電房等公建建筑風格與小區(qū)整體規(guī)劃 相統(tǒng)一。環(huán)行大道兩旁低矮灌木及庭院燈圍繞。4） .樓寓區(qū)及其他區(qū)域。周圍以綠化圍繞并配以四 季鮮花，庭院燈。（例：科學家，發(fā)明家，藝術(shù)家的雕像）塑造精神文化的堡壘。 ， 延街騎樓商場正面采用全玻璃設(shè) 計，門前配射燈。綠化地帶設(shè)休閑椅。 以綠化圍合，鵝石鋪路。 概念提煉： 運動，休閑，小棲，處處有天地 2）.門前健康休閑區(qū) 產(chǎn)品建議：—2號 樓并配射燈。一塊是小區(qū)中心花園，內(nèi)設(shè)會所，網(wǎng)球場，配置樹木花卉。 景觀規(guī)劃篇 [健康住宅的構(gòu)成 ] 1）景觀整體布局 產(chǎn)品分析：總體上來說景觀規(guī)劃主題為動靜相宜歐洲現(xiàn)代健康時尚風格。材料用有質(zhì)感的面磚。色彩方面用穩(wěn)重的淺灰。 [健康住宅的定義]建議：定位于歐陸羅馬現(xiàn)代實用風格。 D．在景觀布置上，八棟樓共享中心景觀；每座樓前后有不同風格的景觀設(shè)計；東、南兩面臨街規(guī)劃；大門外是一塊廣場，并向東延伸出一塊長條形沿路綠化。主體景觀設(shè)在社區(qū)中心及社區(qū)西北角主門處，會所和網(wǎng)球場設(shè)在社區(qū)中心。第一期40406平方米。（三）建筑規(guī)劃篇（產(chǎn)品分析及賣點提煉：）社區(qū)規(guī)劃[健康住宅的基礎(chǔ)]A．整個地塊西臨永平路，南臨得安路，北臨東川路、東臨另外一個社區(qū)。讓你的身體每塊空間放滿了健康的力量，體味浩然天地，健康共存的人與自然健康新理念。更強調(diào)人與空間的健康共存。堅持持續(xù)經(jīng)營，引導住宅知識文化理念， 不斷超越自我，讓房子真正成為人類健康組成的一部分， 讓社區(qū)成為一個人文化層次的象征，讓房 子的價值不在只是建筑本身這么簡單。廣告總精神的推出進一步拉升了本案的樓盤形象，為房產(chǎn)的銷售奠定基礎(chǔ)。在其他產(chǎn)品中拉高出來，作到標新立異，產(chǎn)品獨道。七、推廣核心概念： 本案購房者大部分屬于工薪階層，他們都有把對未來期望寄托在下一代成就的實際想法；對自己文化修養(yǎng)也有提高的需求。因此，用鮮花和綠樹建造成的住宅小區(qū)是最適合人類居住的，也最能保證人類健康。花的語言是最美的，是人類生命中不可缺少的事物。從中拉升我們的產(chǎn)品，給出居住在這樣意境當中可謂人生無虛度這第一印象與概念。茗是茶的意思。給出我們的樓盤一是“大”；二是社區(qū)檔次高；三是文化氣氛濃；四是又有與眾不同的地方；這第一印象與概念。我們的樓盤和交大是門對門，時時接受著來自一流大學書香的熏陶，提升了我們的樓盤的層次。 翰林新府之緣起： 翰林在字面的意思為非常大的森林的意思。六、案名的緣起： 一個好的案名，能夠充分表現(xiàn)了房產(chǎn)的特征，也能夠體現(xiàn) 出一個樓盤的品質(zhì)感，好的案名通過廣告的推廣能被消費者認可，接受。 以上就是我們根據(jù)多年來市場經(jīng)驗的整合策略，與消費者的心理和競爭對手及我們產(chǎn)品本身優(yōu)劣點所做的權(quán)重比。在這種不利的情況下我們會運用我們獨特的整體包裝策略，對我們的產(chǎn)品進行整合，作到拉升整體售價。%： 我們的整體地理位置不理想，因為這是在目標購房者心里根深蒂固的，所以可能對我們的樓盤產(chǎn)生很大的不利因素，預計會是10%。%： 人文環(huán)境由于我們的樓盤的定位與針對的目標購房者是一致的，當然也有一個提煉，拉升以吸引更廣泛的購房者。）我們在此也進行了提煉和提升。（如：萬科他就形成了名牌的象征，只要是他開發(fā)的樓盤就熱銷。但是他是一個非?？勺兊囊蛩?，因此我們只把他預計為5%。%： 人氣是售房的基礎(chǔ)，只有聚集更多人氣，才能將銷售策略順利的執(zhí)行。%： 小區(qū)的各方面配套要齊全，及良好服務(wù)，他對目標購房者也是非常重要的，對買房后的生活有很大輔助作用。%： 他對于我們的目標購房者只是一個輔助參考作用。與交大門當戶對，綠色生態(tài)校園交大，就便成了我們的最長處，我們進行了賣點的提煉拉升，對整體售價有主要的拉升作用。%： 這方面關(guān)系到目標購房者的購買后將來的生活方便問題，因直接性很強，所以非常重要?？梢源藖韽浹a其他的不足，所以應提高建材質(zhì)量，把好建筑質(zhì)量，努力做到100%。最后起到的作用可能很少。%： 房型對于目標購房者說是很重要的，關(guān)系著大小，布局合理的問題。預計占權(quán)重比的20%。我們在此上作了賣點的分析提煉，突出綠色生態(tài)健康的主題。3. 環(huán)境20%： 環(huán)境對目標購房者的影響可以排在第二位。因此預計占35%。我們使用“健康五法則”精心度量的綠色住宅。目標購房者對社區(qū)的規(guī)劃是放在第一位的。五．滄源小區(qū)三街坊消費者心理權(quán)重比預測及分析。共性分析：他們主要是為了改變居住環(huán)境，同時部分客戶追求對生活休閑與舒適的向往。（6） 需求房型三室以上的人。所以參考的方面很多。（3） 由于現(xiàn)在有房子住，所以并不急于馬上購房。（六）有想法和父母分開住的家庭（年齡3035歲）（1） 很向往自己的家庭生活，喜歡獨立出來過隱秘小天地。（7） 需求房型三室以上的人。（5） 購房當中可能會攙雜很多其他人的意見，比如雙方父母。（3） 對房子的環(huán)境，外立面，房型很看中，要求時尚。（五） 待婚職業(yè)者（年齡2535歲）（1） 需要買房子已備結(jié)婚的人。（5） 需求房型三室以上的人。（3） 購房的目的是對自己多年的努力要求一個回報安慰。（四）當?shù)厥杖胼^高的白領(lǐng)（年齡3045歲）（1） 他們是有一定知識文化品位的人。（6） 需求房型三室以上的人。（4） 因生意的對子女很少看管，但對孩子要求期望很高。價格抗性較高。，必須通過各方面的手段來刺激他 們。，配套有一定要求的人。（二）動遷客源（年齡3550歲）1. 由于建設(shè)性動遷而失去了房子的人，因為他們有一部分動遷 補貼，需要購買住房的人。，但對孩子的要求期