【正文】 元店）是一個綜合性商業(yè)物業(yè)，與老百貨大樓（A座）、百大家電大樓（C座，有停車場）三個相互連接形成商業(yè)建筑群，這個綜合性商業(yè)建筑群集零售商業(yè)、旅游、辦公、餐飲、娛樂等多功能于一體，包括購物、餐飲、商業(yè)辦公、酒店業(yè)、商業(yè)展示、時尚發(fā)布、文化休閑、影視娛樂等商業(yè)形態(tài)，在三市街商業(yè)經(jīng)濟圈中占據(jù)重要的地位。. 昆明新百貨大樓商場216。 不足之處布局設計——商品擺設過于擁擠，人流路線指示不清楚，容易造成混亂。商場定位——經(jīng)營的商品可以吸引中高收入的消費人群。216。建筑設計——商場前面有廣場，可以為商場積聚人氣，疏散人流；有足夠的停車位。 價格水平首層的租金水平如下：樓層最高價均價最低價備注首層200160120元/216。 經(jīng)營模式發(fā)展商出租經(jīng)營，統(tǒng)一管理，首層布局以柜臺式為主。 消費者特征玉溪市中高收入人士（含轄下縣）。216。九龍商業(yè)廣場于2003年3月動工興建，2004年開業(yè)，占地約14000平方米，每層約6000平方米，總建筑面積約18000平方米，為三層鋼混結構商場，由中外合資企業(yè)玉溪盛亞商網(wǎng)建設開發(fā)有限公司投資建設，首層為精品百貨商場；二層、三層約11000平方米，為云南目前規(guī)模較大、貨品較齊全、檔次較高的諾瑪特超市；商場前面設置開放式廣場和90個免費地上停車位。. 九龍商業(yè)廣場216。經(jīng)營管理——管理手法落后，未能充分發(fā)揮二樓商場的使用價值。216。216。 優(yōu)勢區(qū)位條件——位于南北大街，玉溪市傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū)，擁有穩(wěn)定的客源。216。216。樓層經(jīng)營種類首層珠寶、皮具、化妝品、眼鏡、小家電、電器、藥店二層男女服裝、童裝216。改造后：共4層，負一層停車場、設備層，；；二層4762平方米；；四層倉庫，216。柱距55米。 概況玉溪百貨大樓位于傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū)——南北大街，業(yè)主是玉溪百貨公司，原為國營企業(yè)，現(xiàn)轉制為股份制公司。. 個案分析由于玉溪缺乏大型購物功能的商業(yè)物業(yè)，在選擇玉溪當?shù)貎蓚€有代表性的商業(yè)物業(yè)的同時，我們把目光放在昆明現(xiàn)時經(jīng)營得比較成功的購物中心，通過分析本地和昆明商業(yè)物業(yè)的成功之處和不足的地方，為項目的開發(fā)經(jīng)營提供參考建議。類型名稱商業(yè)物業(yè)紅塔大酒店(四星級)、龍馬大酒店（二星級）、紅塔集團文體娛樂中心銀行中國銀行、建行、農(nóng)行、華夏銀行、工行市政設施玉溪博物館、東風廣場、少年宮、聶耳公園這些商業(yè)物業(yè)和市政設施不僅為區(qū)域帶來大量的人流，而且為區(qū)域內(nèi)各種商業(yè)物業(yè)的發(fā)展提供多方面的支持，如金融服務、娛樂服務等，這些商業(yè)物業(yè)和市政設施還可以提升區(qū)域的商業(yè)形象。 區(qū)域內(nèi)具有多個大型的市政設施和商業(yè)物業(yè)，具備發(fā)展商業(yè)的良好基礎條件。從上述情況可以看出：項目所在區(qū)域具有購物功能的商業(yè)物業(yè)不僅規(guī)模小、而且檔次較低；區(qū)域的購物氛圍較淡，反映出項目所在的區(qū)域現(xiàn)階段商業(yè)發(fā)展不成熟。東風中路西側的軟件店數(shù)量較多，主營軟件銷售，其中以游戲軟件占絕大多數(shù)，消費對象主要是學生群體。氣象路食街主營地方風味小食，以燒烤食品為主，檔次較低。電腦電子商貿(mào)城由鄒家花園住宅裙樓臨街商鋪圍合而成，主營電腦整機、配件及辦公耗材，以國內(nèi)品牌為主。. 地塊所在區(qū)域的商業(yè)情況分析178。根據(jù)本司的實地調(diào)查結果，舊城區(qū)商業(yè)街臨街商鋪的租金水平在70—130元/。（3） 物業(yè)租售情況與南北大街商業(yè)區(qū)的情況相似，除了特殊的原因，舊城區(qū)商業(yè)街的商戶很少轉讓或出租正在經(jīng)營的商鋪。所以本區(qū)吸引了各種年齡層次的中低收入人士前來購物消費。整體上，由于貼近大眾消費，舊城商業(yè)街的商戶經(jīng)營情況良好，除了人民路下段因為政策引導的原因要電子通訊商戶搬遷外，其它商業(yè)街很少出現(xiàn)由于商戶經(jīng)營不善而要轉租或轉讓的情況。區(qū)內(nèi)商品經(jīng)營種類分布如下：商業(yè)業(yè)態(tài)服裝鞋、皮具飾品/精品化裝品運動類餐飲類數(shù)量259433512628相應比例%%%%%%續(xù)表商業(yè)業(yè)態(tài)電器/音響電子通訊小型百貨店銀行超市空鋪其他合計數(shù)量105177123115561相應比例%%%%%%%100%從上圖可知，服裝依然是商業(yè)區(qū)區(qū)內(nèi)的主力商品，餐飲次之，小型百貨店、皮鞋、皮具、精品/飾品也有很大的比例。. 舊城商業(yè)街商業(yè)區(qū)（1） 現(xiàn)有的商業(yè)物業(yè)狀況舊城商業(yè)街商業(yè)區(qū)是指新興路、人民路、南門街、北門街四條傳統(tǒng)商業(yè)街所圍合而成的區(qū)域，其中新興路是玉溪中心城區(qū)的一條商業(yè)步行街。（4） 發(fā)展前景小廟街是傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)，而且是政府第一個舊城區(qū)改造工程，假以時日，小廟街將會重新成為一個商業(yè)旺區(qū)。二層商鋪已全部售出，當時銷售統(tǒng)一價為1800元/平方米。從現(xiàn)場銷售部了解，小廟街商業(yè)物業(yè)屬于商住性質(zhì)，土地使用年限為50年；2003年1月開始公開發(fā)售，到目前為止，首層261個商鋪中尚余7個商鋪可供出售；同時已出售的商鋪中，已有220個已經(jīng)租出。（2） 消費者特點非節(jié)假日期間，以本地消費為主，其中以青年男女居絕大多數(shù)；節(jié)假日期間，會吸引周邊各縣居民前來購物消費。相對其它兩個商業(yè)區(qū)，小廟街的品牌專賣店數(shù)量最少，只有18個，%，品牌專賣店主要有凱莎、蔓妮詩菲、葛來娣、天意、佐丹奴、安真美、宇宙女孩等品牌，商品價格以中檔偏低為主。目前，小廟街商貿(mào)城所占比重最大的商品類型是服裝和電子通訊器材，由于電子通訊器材的經(jīng)營有政策引導，分析電子通訊器材所占的比例對項目經(jīng)營的啟發(fā)意義不大，所以對小廟街商業(yè)區(qū)各種商品類型進行分析時將電子通訊器材排除在外。到目前為止，已有109戶電子通訊產(chǎn)品商家進駐小廟街商貿(mào)城。但是由于當時商貿(mào)城經(jīng)營結構單一，且多是自發(fā)式經(jīng)營，更有許多鋪面由于人為炒高而無法順利出租，造成商貿(mào)城內(nèi)生意清淡的局面。小廟街首層為商鋪，二層以上為住宅或辦公室，首層有261個商鋪。. 小廟街商業(yè)區(qū)（1） 現(xiàn)有的商業(yè)物業(yè)狀況小廟街商業(yè)區(qū)為小廟街商貿(mào)城和棋陽路所圍合的區(qū)域。根據(jù)本司的實地調(diào)查結果，南北大街商業(yè)區(qū)的百貨商店和臨街商鋪的首層租金水平在200—300元/。以上兩個原因使到南北大街商業(yè)區(qū)的商鋪很少有出售或出租現(xiàn)象。（2） 消費者特點玉溪市外來人口較少，購物消費以本地消費為主，非節(jié)假日期間，南北大街商業(yè)區(qū)以25歲以下的市區(qū)年輕女性消費者為主，其中晚上的人流量會比白天要大；節(jié)假日期間，商業(yè)區(qū)會吸引周邊縣城居民前來消費，南北大街商業(yè)區(qū)的消費群體以玉溪地區(qū)50歲以下居民為主。整體上，南北大街商業(yè)區(qū)商戶經(jīng)營情況良好，其中臨街商鋪的經(jīng)營情況要比百貨商場要好。目前，南北大街共有3個百貨商場和142間臨街商鋪，其中臨街商鋪的各種業(yè)態(tài)分布如下：商業(yè)類型服裝鞋皮具飾品/精品運動類餐飲類電器/音響電子通訊銀行美容美發(fā)其他合計店鋪數(shù)量70202238227224142相應比例%%%%%%%%%%%100%鳳凰路共有1個專業(yè)電器商場、2個大型超市、1個在建商場和165間臨街商鋪，其中臨街商鋪的各種業(yè)態(tài)分布如下：商業(yè)類型服裝鞋皮具飾品/精品運動類餐飲類電器/音響化裝品銀行美容美發(fā)其他合計店鋪數(shù)量4610311421027664165相應比例%%%%%%%%%%%100%在南北大街商業(yè)區(qū)307間街鋪中，品牌專賣店有102間，%，涵蓋服裝、鞋帽、皮具/包箱、運動用品、餐飲等各種商品類型，其中比較知名的國內(nèi)品牌有杉杉西服、七匹狼、以純、哈森、百麗、紅蜻蜓、南極人、李寧、康威等；國際品牌有金利來、杰西、華倫天奴、金盾、阿迪達斯、耐克、恩寶、肯德基、德克士等。鳳凰路是玉溪市區(qū)東西走向的城市主干道。南北大街是玉溪中心城區(qū)一條重要的商貿(mào)街，全長約1000米，為促進南北大街商貿(mào)業(yè)的發(fā)展，玉溪政府于2003年1月對通過南北大街的車輛實行管制：上午7：00至下午19：00，一切車輛由北向南單向行駛，機動車限速20公里/小時；下午19：00至次日上午7：00，禁止一切機動和非機動車通行。商業(yè)區(qū)內(nèi)經(jīng)營的商品以中低檔次為主，商鋪經(jīng)營情況良好，常年可保持95%以上的出租率，首層商鋪的租金水平在70—130元/?，F(xiàn)時商業(yè)區(qū)內(nèi)經(jīng)營的商品以中檔偏低檔次為主，商鋪經(jīng)營情況一般，首層商鋪的租金水平在50—80元/。南北大街商業(yè)區(qū)位于傳統(tǒng)老城區(qū)，可擴大規(guī)模的難度較大，從而影響區(qū)內(nèi)商業(yè)物業(yè)的升級，但短期內(nèi)仍將是玉溪地區(qū)最具代表性的商業(yè)區(qū)。南北大街商業(yè)區(qū)擁有百貨商場、超市、品牌專賣店、餐飲店、銀行等多種業(yè)態(tài)，具備購物、休閑、娛樂、餐飲、旅游等功能，是玉溪市目前唯一一個有百貨商場的商業(yè)區(qū)，同時亦是目前玉溪地區(qū)品牌數(shù)量最多、整體檔次最高的一個商業(yè)區(qū)。 商業(yè)物業(yè)的租賃市場比較興旺，居民的經(jīng)商意識較強，若有合適的商業(yè)物業(yè)出現(xiàn)，就會有許多的居民樂意去經(jīng)營。 除了項目之外，玉溪商業(yè)物業(yè)未來二三年內(nèi)一手的供應量較少。 全市商業(yè)物業(yè)的售價呈現(xiàn)上升趨勢，而中心城區(qū)的售價則遠高于其它區(qū)域。 中心城區(qū)現(xiàn)時商業(yè)物業(yè)的供應量較少，但市場消化能力較強，每年將不低于5000平方米的消化量。 玉溪全市商業(yè)物業(yè)供求量大幅增加，全市商業(yè)物業(yè)具有較大的市場空間。 玉溪商業(yè)物業(yè)的發(fā)展存在各種利因素和不利因素，玉溪商業(yè)物業(yè)只有走規(guī)?；?、功能綜合、特色經(jīng)營的道路，搶占市場先機，才能穩(wěn)占市場份額。 隨著城區(qū)規(guī)模的擴大，高新區(qū)將出現(xiàn)中高消費的生活社區(qū)，同時會出現(xiàn)大型的商業(yè)物業(yè)。 市區(qū)商業(yè)發(fā)展不均衡，商業(yè)主要集中在傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，而高新區(qū)還未形成商業(yè)網(wǎng)點，仍未滿足到區(qū)內(nèi)居民生活的各種需求。 玉溪現(xiàn)時的商業(yè)體系仍不完善，主要體現(xiàn)在現(xiàn)時玉溪商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展不成熟，還未出現(xiàn)一個多種業(yè)態(tài)、多種功能真正意義上的購物中心。 紅塔區(qū)和轄下八縣都有本身的商業(yè)集中區(qū)域，但是縣區(qū)內(nèi)的商業(yè)區(qū)僅集中在各縣城，區(qū)域面積小，業(yè)態(tài)和商業(yè)功能比較單一，其輻射范圍只限于所屬的行政區(qū)內(nèi)；而紅塔區(qū)的商業(yè)中心憑借商業(yè)業(yè)態(tài)多樣、商品種類豐富、功能檔次較齊全的優(yōu)勢，不但服務于區(qū)內(nèi)的居民，而且能吸引周邊縣的中高端消費群體前來購物消費。本司經(jīng)過市場調(diào)查得知，2003年小廟街商鋪的平均售價為10,000元/平方米（物業(yè)的詳細情況見小廟街商業(yè)區(qū)分析部分），遠高于全市的平均水平，反映出中心城區(qū)對商業(yè)物業(yè)售價的承受能力遠高于全市平均水平。在銷售面積大幅增加的情況下，全市平均價格仍能保持較大的增幅，顯示全市的商業(yè)物業(yè)仍具有較大的市場空間。一個是位于鳳凰路上的新州城，對項目的影響有限，對項目影響較大的新增商業(yè)物業(yè)只有新洲城。玉溪市中心城區(qū)2003年商業(yè)營業(yè)用房租售對比情況面積平方米銷售面積5,200租賃面積50,000數(shù)據(jù)來源：玉溪市房地產(chǎn)管理局從上表可看出，2003年玉溪市區(qū)商業(yè)營業(yè)用房租賃成交面積約為銷售成交面積的10倍，一方面反映出部分商場或商鋪有只租不售的情況；另一方面也反映出商業(yè)物業(yè)的租賃市場比較活躍，居民的經(jīng)商意識較強，若有合適的商業(yè)物業(yè)出現(xiàn)，就會有許多居民樂意經(jīng)營。根據(jù)本司的市場調(diào)查，有部分的商業(yè)物業(yè)例如九龍商業(yè)城竣工后由于自身條件限制不能出售產(chǎn)權，只能以只租不售的方式進入市場，使到玉溪中心城區(qū)出現(xiàn)商業(yè)物業(yè)銷售面積偏少的現(xiàn)象。數(shù)據(jù)來源：玉溪統(tǒng)計年鑒從上圖可知，2003年全市商業(yè)營業(yè)用房上市量劇增，%；受供應量影響，全市的成交量也有大量的增加，%，顯示玉溪全市的商業(yè)營業(yè)用房具有一定的市場需求。小結：玉溪的商業(yè)主要集中在商業(yè)區(qū)，而周邊的商業(yè)氛圍仍比較淡；現(xiàn)階段玉溪商業(yè)發(fā)展具備多種有利條件和不利因素，有利條件可以刺激玉溪商業(yè)物業(yè)的市場需求和價格，而不利條件則決定了玉溪商業(yè)物業(yè)特別是新建的商業(yè)物業(yè)要走規(guī)?；?、綜合性、特色經(jīng)營的道路，搶占市場先機，才能穩(wěn)占市場份額。216。 規(guī)劃建設相對滯后。 外國商業(yè)零售企業(yè)登陸玉溪，帶來新的經(jīng)營理念，促進商業(yè)體系的提升。 商業(yè)中心區(qū)商業(yè)對周邊縣的輻射力強，吸引周邊縣居民前來購物消費。 經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長，人民生活水平逐漸提高，為玉溪商貿(mào)業(yè)的發(fā)展提供了良好的本地市場基礎。商業(yè)區(qū)由于有多種業(yè)態(tài)，具備購物、休閑、娛樂、餐飲功能，像小廟街等區(qū)域還具有旅游等功能；而周邊地區(qū)的商業(yè)物業(yè)主要滿足附近居民生活的基本需要，以購物功能為主，功能單一。216。 商業(yè)區(qū)集中多種業(yè)態(tài)，周邊區(qū)域則只有為數(shù)不多的業(yè)態(tài)。. 商業(yè)市場整體環(huán)境（1）總體現(xiàn)狀商業(yè)區(qū)集中了全市的商業(yè)物業(yè)，商業(yè)氛圍濃厚；周邊地區(qū)商業(yè)物業(yè)較少，檔次較低，商業(yè)氛圍較淡。216。216。（2）發(fā)展態(tài)勢216。 餐飲業(yè)仍處于較低的水平在地方飲食方面，由于玉溪的餐飲業(yè)檔次普遍較低，城區(qū)居民宴客時只能到紅塔大酒店、中玉酒店等賓館場所消費；而特色品牌飲食店數(shù)量少，除了橋香園之外，還未有出現(xiàn)類似橋香園這些在云南地區(qū)具有一定知名度的飲食店。隨著玉溪居民生活水平的不斷提高，玉溪的便利店若能夠貼近生活社區(qū)，將具有較大的市場前景。 便利店仍處于起步階段現(xiàn)時玉溪的便利店只有一間——百信便利店，并且位于人民路上，處于傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū)。同時，這些專業(yè)市場全部定位為中檔偏低，缺乏中高檔的商品類型，檔次的不齊全，導致當?shù)鼐用竦纳钚枰貌坏綕M足。216。 專賣店比較分散，主要以臨街商鋪形式出現(xiàn)專賣店基本上分布在鳳凰路、南北大街、人民路、新興路、南門街、北門街上，其中又以鳳凰路和南北大街上的專賣店數(shù)量最多、檔次最高，但這兩條商業(yè)街的專賣店布局比較分散；其它各商業(yè)街（步行街）也有零散的專賣店分布。超市要獲得更好的發(fā)展機會就必須向規(guī)?；?、特色化經(jīng)營方向發(fā)展。216。商場服裝區(qū)域中，以中老年人的服裝居多，同時這些服裝的檔次較街鋪的要低，造成百貨商場的整體形象要低于街鋪；加上商場經(jīng)營管理手法落后，導致百貨商場的首層租金基本與同路段的街鋪持平，但二層以上的租金就會非常低，無法體現(xiàn)百貨商場的真正市場價值。 百貨商店面臨升級現(xiàn)時玉溪市區(qū)規(guī)模較大的百貨商店只有兩間：玉溪百貨大樓和玉溪商業(yè)大