開發(fā)商獲得土地的三種方式-文庫吧資料
2025-06-29 17:26本頁面
【正文】 們現(xiàn)在的情況是往往不能形成聯(lián)盟，很難形成聯(lián)盟，這是我們?cè)诂F(xiàn)實(shí)中出現(xiàn)的問題。而是在投標(biāo)過程中形成聯(lián)盟，大家要維持一個(gè)共同的競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值?？赡苄纬傻那闆r就是幾家公司聯(lián)合來投標(biāo)，組成投標(biāo)聯(lián)盟。聯(lián)盟的概念不是說要結(jié)合在一起，而是大家商量好了共同進(jìn)行投標(biāo)。 對(duì)于一些中小開發(fā)公司怎么辦?有以下三種方式： 通常大的企業(yè)不愿意和小的企業(yè)去共同投標(biāo)或者是聯(lián)合投標(biāo)，尤其不愿意讓一些比較差的公司去做，因?yàn)樗麄兊臉潜P價(jià)格很可能會(huì)影響自已。 對(duì)于有品牌的大公司來說，一定要自己獨(dú)立進(jìn)行招投標(biāo)，因?yàn)樗赡軙?huì)對(duì)品牌產(chǎn)生逆向影響。 由于有這樣三條價(jià)格之外的標(biāo)準(zhǔn)，所以開發(fā)企業(yè)在投標(biāo)的時(shí)候，會(huì)告訴政府，我雖然用一個(gè)比較低的價(jià)格投標(biāo)，但是我會(huì)用大量的錢去解決這三條標(biāo)準(zhǔn)中需要解決的問題，比如說它會(huì)造成城市交通壓力，市政基礎(chǔ)設(shè)施壓力，那我可能會(huì)自動(dòng)投入一部分資金去解決道路交通、基礎(chǔ)設(shè)施等相關(guān)問題。如果建成以后對(duì)當(dāng)?shù)氐慕煌ㄔ斐芍卮蟮膲毫?，政府即使在拍賣中獲得了很高的出讓金也是得不償失的，因?yàn)檫@個(gè)地區(qū)本身產(chǎn)生的公共壓力都會(huì)轉(zhuǎn)嫁到政府的頭上，使政府不得不用更大的支出實(shí)行轉(zhuǎn)移支付，來解決公共交通等更多的問題。目前，全國大概只有CBD是按這種方式，預(yù)先保留了一部分資金解決當(dāng)?shù)氐膯栴}，比如說每平米有300塊錢的公共職能配套費(fèi)，比如說土地和綠地是統(tǒng)一在CBD的規(guī)劃中作了安排。 ②第二個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是建成以后，會(huì)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)。如果僅僅本塊土地產(chǎn)生了很高的價(jià)值，而不能帶動(dòng)周邊土地產(chǎn)生很高價(jià)值的時(shí)候，單向價(jià)值高是一種錯(cuò)誤，而周邊的土地因?yàn)檫@個(gè)方案或者是這個(gè)建設(shè)項(xiàng)目而導(dǎo)致土地價(jià)值提升的時(shí)候，這對(duì)于政府才是最有利的。 ①在整個(gè)招標(biāo)過程當(dāng)中，方案是第一位的標(biāo)準(zhǔn)。 因此，這塊土地拍賣了很高的價(jià)格，但是政府并沒有把這筆資金用以解決這個(gè)地區(qū)的問題。 一般情況下，城市的土地出讓金是不受人大和財(cái)政預(yù)算控制的資金，按照文件的規(guī)定，這筆資金是用于城市開發(fā)和土地改造的。 本來這個(gè)土地應(yīng)該用最佳配置的方式，給最能發(fā)揮土地價(jià)格的公司來使用，但是，由于投標(biāo)價(jià)格的衡量方式造成了土地資源被不能有效利用這塊土地的企業(yè)所擁有。 從97年以后出現(xiàn)這種情況，就造成了投招標(biāo)的過程中，很多非專業(yè)化的企業(yè)因?yàn)閾碛写罅抠Y金，所以他會(huì)以參加投標(biāo)的方式取得土地。 從97年國家開始進(jìn)行市場(chǎng)的生產(chǎn)經(jīng)營結(jié)構(gòu)和資本結(jié)構(gòu)的調(diào)整以后，大量的資產(chǎn)或資金向房地產(chǎn)涌入，而其中非專業(yè)性的資產(chǎn)或資金占了主流。在這里就會(huì)產(chǎn)生許多的弊?。? 土地市場(chǎng)中存在的問題 可以想見，多少年之后，可能這個(gè)公開的市場(chǎng)比率會(huì)逐漸占到主流，而行政批準(zhǔn)的土地占到次要地位。這個(gè)市場(chǎng)是逐步擴(kuò)大公開土地市場(chǎng)供給比例的一個(gè)過程。這三種情況都是公開取得土地的方式之一。 國土資源部11號(hào)令出臺(tái)以后，土地市場(chǎng)實(shí)際上變成公開出讓的方式。 當(dāng)然，這里頭也還包括了一些開發(fā)區(qū)，由開發(fā)區(qū)來承擔(dān)一級(jí)土地開發(fā)，然后他再進(jìn)行二級(jí)的轉(zhuǎn)讓或者合作項(xiàng)目的合建形成的轉(zhuǎn)讓等等。 盡管政府下達(dá)11號(hào)令規(guī)定經(jīng)營型項(xiàng)目的土地必須掛牌招標(biāo)拍賣，但每個(gè)城市都保持了一部分協(xié)議出讓的口子。到目前為止，上海市幾乎所有地鐵的站臺(tái)，站口、
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