鄂州市某售樓盤銷售策略-文庫吧資料
2025-06-29 14:34本頁面
【正文】 入正式此階段時，應(yīng)該是取得重大戰(zhàn)果的一個時期。建議設(shè)立兩個銷售接待中心，除現(xiàn)場外，在武商附近另設(shè)一接待中心，以便增加客流，方便顧客，同時彰顯公司實力。在該階段有大量的前期準(zhǔn)備工作需要做：包括了各項銷售道具、銷售資料、貴賓卡的制作、銷售數(shù)據(jù)的整理和統(tǒng)一等；同時在該階段進(jìn)行銷售人員的培訓(xùn)，俗話說：“養(yǎng)兵千日，用在一時?；谝陨锨闆r銷售目標(biāo)待定。（一）項目總銷售方針與目標(biāo)項目銷售方針1） 在本案的全程銷售中，銷售部門應(yīng)當(dāng)積極主動地探討和研究，并善于及時總結(jié)項目在任何銷售階段中的優(yōu)勢和劣勢，分析問題并歸納上報可行性建議；2） 在各類問題的處理中應(yīng)當(dāng)保持積極主動的工作態(tài)度和樂觀的心態(tài)，善于尋找問題、分析問題、解決問題；遇到任何銷售困難時應(yīng)當(dāng)及時上報主管部門或與開發(fā)商、建筑商進(jìn)行有效溝通，共同尋求解決方案；3） 在銷售全過程中應(yīng)當(dāng)維護(hù)好開發(fā)商、建筑商及本公司形象，認(rèn)真貫徹執(zhí)行公司管理制度和項目部銷售管理的相關(guān)紀(jì)律制度，堅決服從上級領(lǐng)導(dǎo)安排，履行個人服從集體的宗旨。4） 依山傍水、綠樹掩映、鳥語花香、配與香榭曲橋、疊泉溪流、水光瀲滟的中式園林景觀將成為一大賣點；（六）項目中心廣告語中心廣告語：東江青年城，時尚個性我的家三、各階段銷售策略及促銷策略制定此銷售策略以及配合銷售策略所采取的相應(yīng)宣傳推廣策略，是為了讓本案的銷售達(dá)到理想的效果，讓本案在銷售的過程中能更好地、更容易地實施銷售控制，并且針對每一個銷售階段都能夠有計劃、有原則、有目的的行動，而不是盲目地、沖動地想當(dāng)然。工程建議二：大戶型結(jié)構(gòu)的廚房衛(wèi)生間餐廳位置設(shè)計很不合理，建議從新布局，以不影響客廳采光和視野；把陽光室改為陽臺與小陽臺合并；工程建議三：建議部分客廳外增加景觀陽臺，所有陽臺均采用鐵藝圍欄；工程建議四：改部分戶型錯層結(jié)構(gòu)為平層，以節(jié)約空間，提高實用性；工程建議四：安全走道可以縮短深度，盡量減少房屋的公攤面積。將一期工程作為樣板工程來做，用材不能掉檔次，可視對講防盜門，有限電視，寬帶網(wǎng)，紅外監(jiān)控盡量一應(yīng)俱全，交房時免去所有除房價以外的配套費用（天然氣及有線、寬帶報裝除外），讓顧客得到實惠，同時盡顯開發(fā)商的大氣。工程建議一：建筑外墻貼面磚所選用的色彩，首先，應(yīng)當(dāng)避免在該區(qū)域內(nèi)再次重復(fù)使用色調(diào)；其次，色調(diào)應(yīng)與園林景觀相互和諧并予以突出。本案必須高度重視建筑質(zhì)素，真正做到建筑與自然和諧共生。力爭打造成鄂州市極具個性，特色鮮明的時尚之城。B、 個性鮮明便于日后推廣、傳播。命名理由如下：A、 直接針對目標(biāo)客戶群。 效益較好的企事業(yè)單位職工，如球團廠、陳槽鐵礦職工、鄂鋼職工等。建議以80 M2100 M2二室兩廳、100 M2130 M2左右的三室兩廳為本項目主力戶型，輔以少量140 M2以上戶型，以滿足高端需求，單套戶型總價定位在25萬以內(nèi)，目標(biāo)客戶群定位為20—40歲之間的有一定經(jīng)濟基礎(chǔ)的中青年階層。從外圍環(huán)境即發(fā)展空間上來講，不能與濱湖南路版塊相比，所以不宜走高端路線。5．總建面15萬平方米，規(guī)模較大，便于整體規(guī)劃，形成居住氛圍。二 項目定位（一） 項目劣勢分析項目附近生活配套設(shè)施較少，缺乏大型超市等購物中心、醫(yī)療機構(gòu)、學(xué)校等配套；外環(huán)境較差，新開發(fā)項目較少，道路不平整，汽車經(jīng)過揚塵飛揚對空氣質(zhì)量影響較大，北面雖然是長江但江岸的市政美化工程尚未啟動且還有一定距離，南邊舊城區(qū)剛好把洋瀾湖隔開； 項目地塊地勢不平，靠城區(qū)的樓宇低樓層享受不到長江景觀，視野明顯受到限制，將在售價上產(chǎn)生一定影響；緩坡對部分消費群體形成一定的心理制約因素；項目周邊舊城老住宅區(qū)，對本案品質(zhì)提升有很大影響；鄂州新區(qū)版塊部分高品質(zhì)項目和大多中低價位的項目，將造成大量的市場分流；本區(qū)域同期銷售的競爭樓盤品質(zhì)都較高，將對本案構(gòu)成很大的競爭威脅；戶型結(jié)構(gòu)中，陽臺面積偏小，且設(shè)計的位置不是很合理，大戶型的衛(wèi)生間、餐廳、廚房檔住客廳視野和采光，與現(xiàn)在居家理念要求不相附；戶型結(jié)構(gòu)布局太單一，全部是平層結(jié)構(gòu)和錯層結(jié)構(gòu)，讓消費群體在結(jié)構(gòu)上沒有選擇余地，同時造成房屋的共攤面積增加。 攀藤類、草類、花卉、山石內(nèi)壁分段營造，并輔以4—6個體現(xiàn)時代感的浮雕，這類方法可提高樓盤品質(zhì)，營造的效果更能對項目售價作強有力的支撐。一、在小區(qū)主入口（疊泉水幕）兩側(cè)種植6—8顆高6米以上，樹徑20㎝的喬冠而又類樹木（比如桂花），在其周圍種植低蒲冠、花卉、草本等植物，借此與疊泉水幕遙相輝映，同時也體現(xiàn)出主題命名中的“年輕充滿活力”的意境；二、營造的第二個重點在緩坡內(nèi)壁，這里是本案中心的橫向景觀面，也是最大的橫向景觀。正式開盤可提前或滯后，由售卡情況和客戶積累情況決定，基本上在客戶登記量達(dá)到房源的3倍或者售卡數(shù)達(dá)到總數(shù)的50%以上。（二）、項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)及相關(guān)銷售參數(shù)規(guī)劃用地面積：總建筑面積：基底面積：建筑容積率：建筑密度：綠地率：緩坡坡度： 0樓宇各棟地基與地平面落差為： 米一期三棟1樓面積： 2樓面積：；3樓面積：二期 棟4樓面積：5樓面積： 6樓面積：（三）項目銷售周期預(yù)估 預(yù)熱準(zhǔn)備期：售樓部進(jìn)場2007年7月31日金卡發(fā)行期：2007年8月1日—10月31日認(rèn) 購 期：2007年11月1日—12月31日強 銷 期：2008年1月1日—5月31日持 續(xù) 期：2008年6月1日—8月31日清 盤 期：2008年9月1日—售完備注：銷售周期全長15個月。外圍環(huán)境較差，發(fā)展勢頭不如新鄂高版塊。但宣傳銷售方式單一，樓盤素質(zhì)普遍不高，真正叫的響的品質(zhì)較高的樓盤也就兩三個。少數(shù)不成規(guī)模的單體樓盤均價更低，在1200元/m2左右。但畢竟是新區(qū)，人氣不是很旺，相比沿江版塊均價稍低，整體均價在1400元/m2左右。引入先進(jìn)物業(yè)管理，再加上環(huán)保節(jié)能材料的應(yīng)用等，都極大的帶動了這區(qū)域樓盤品質(zhì)的提高，同時對這一區(qū)域局部房價的提升起到了推波助瀾的作用。個別樓盤如裕江花園沿江高層均價達(dá)到2000元/m2左右。沿江版塊在售樓盤調(diào)查對象一共4個，除長江天下目前在售一期是多層外，其余三個樓盤為高層。沿江版塊總體均價約在1900元/m2左右，新鄂高版塊均價在1350元/m2左右（但個別高檔樓盤如洋瀾國際康城和黃金水岸價格明顯高出其他項目許多，均價在18002000元/m2左右）。（一）項目地理位置評估項目位置鄂州市武昌大道東段（市水利局旁）市場現(xiàn)狀及項
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