【正文】 的現(xiàn)狀　　武漢市是全國幾個特大型城市之一?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)為房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)造了較好的條件?！　∫陨虾槔！　∮^念的差距導(dǎo)致基礎(chǔ)設(shè)施的差距。其結(jié)果一定是，政府投入無結(jié)果，不滿意；企業(yè)費力不討好，沒方向。必然導(dǎo)致體能衰退，既沒有競爭壓力，更沒有內(nèi)在動力?！　」伯a(chǎn)品的價格強制，使市場經(jīng)濟條件下應(yīng)有的價格調(diào)節(jié)機制失靈，對經(jīng)營公共產(chǎn)品和服務(wù)的企業(yè)無吸引力，加之管理部門缺乏資產(chǎn)經(jīng)營意識，不能將現(xiàn)有的存量資產(chǎn)盤活，使得依靠政府實現(xiàn)擴大再生產(chǎn)成為不得已的選擇。投資越多，黑洞越深”。政府以財政補貼方式來維持其低效運營?！　￠L期計劃經(jīng)濟體制最大的影響，并不是有形的工程和企業(yè)，而是在我們的頭腦中所形成的思維定勢。在中國特定的體制背景下，公共物品的投資基本依靠政府進行，而政府財力又難以全部滿足投資需要，這使得其供給嚴(yán)重滯后于加工工業(yè)發(fā)展，成為經(jīng)濟起飛的瓶頸障礙。%。許多發(fā)達(dá)國家在基礎(chǔ)設(shè)施已達(dá)到很高水平、經(jīng)濟總量巨大的情況下，%左右，占固定資產(chǎn)投資的比重6%左右。在城市基礎(chǔ)設(shè)施中，城市道路建設(shè)從“一五”占城市建設(shè)投資的44%下降到“二五：以后的30%~35%左右，“六五”%，至今仍在這個比例徘徊。%。下表給出了中國大城市人均道路面積與國際同類大城市的比較情況，從數(shù)據(jù)可以看出差距是比較明顯的，這主要是我國經(jīng)濟尚不發(fā)達(dá)的反映，同時也有長期以來城市建設(shè)輕視流通、城市交通設(shè)施投資不足的原因。有統(tǒng)計說，全國近2/3的城市存在著不同程度的供水不足問題；約70%的城市尚未形成城市干道網(wǎng)，交通不暢、遭路堵塞十分嚴(yán)重；城市持水管網(wǎng)普及率僅60%左右，城市污水集中處理率不足10%。這使得人們對交通設(shè)施的需求呈周期性的變化?！　〗ㄔO(shè)的超前性和運行的整體性　　城市不同的交通設(shè)施相互協(xié)調(diào)形成城市交通系統(tǒng)，要實現(xiàn)交通系統(tǒng)的運行效率和效益，強調(diào)各個組成元素之間的整體協(xié)作性，否則交通系統(tǒng)的運行必然是低效的。如今，隨著信息技術(shù)、計算機技術(shù)等高效技術(shù)的發(fā)展，城市交通設(shè)施的建設(shè)又有了新的變化和發(fā)展，智能交通系統(tǒng) (ITS)的研究和運用，為城市交通設(shè)施增添了新的構(gòu)成。二戰(zhàn)后，由于汽車工業(yè)的迅速發(fā)展，城市的交通主要是各種汽車，包括公共汽車和私人汽車?！　×硪环矫?，城市交通設(shè)施的建設(shè)內(nèi)容和水平是隨著科學(xué)技術(shù)的進步、社會生產(chǎn)力的發(fā)展而不斷發(fā)生變化，各個時期城市交通設(shè)施建設(shè)的重點往往不同。但交通設(shè)施同其它任何建筑物和構(gòu)筑物一樣。例如城市公共交通，他所提供的產(chǎn)品或服務(wù)中有一部分為福利品或公共物品，必須堅持不以盈利為主要目的，即不能以經(jīng)濟效益為惟一的準(zhǔn)則。所以，城市交通設(shè)施同城市其它基礎(chǔ)設(shè)施一樣具有明顯的共享性，因此交通設(shè)施產(chǎn)業(yè)所提供的產(chǎn)品和服務(wù)，大多數(shù)具有公共性，即一個人的使用不能以排斥其它人的使用為前提，這是由交通設(shè)施的性質(zhì)所決定的?！　?城市交通設(shè)施的特性　　城市交通設(shè)施的運轉(zhuǎn)和經(jīng)營在經(jīng)濟意義上，與一般商品和商業(yè)化服務(wù)相比，具有很多特殊性；　　服務(wù)的公共性與社會性　　城市交通設(shè)施是為全社會、全體市民提供服務(wù)，它是一個公共的開放系統(tǒng)，不能拒絕任何使用者的需求，并且在使用和服務(wù)過程中不能獨占，進行排他性消費。對它的發(fā)展建設(shè)管理應(yīng)采取符合它的規(guī)律，促進它發(fā)展的方式。如何改善和引導(dǎo)城市交通系統(tǒng)的健康發(fā)展，標(biāo)志著一個國家整體運輸系統(tǒng)管理的現(xiàn)代化水平和全民的交通素質(zhì)的教育水平，對提高整個國家綜合運輸效益和城市人民生活質(zhì)量的改善有著深遠(yuǎn)的意義。城市交通的特點和復(fù)雜性決定了不能低估它對國家整個運輸系統(tǒng)的影響作用。城市交通系統(tǒng)除了國家交通運輸體系中其它運輸方式所具有的運輸特點，同時，它還具有自身的特點和內(nèi)在的規(guī)律，如，面向低收入階層和高薪階層，公共運輸?shù)牡蛢r格運輸行為，個人交通選擇行為對城市社會產(chǎn)生的交通聚集效果，有限設(shè)施和無限交通需求的動態(tài)的平衡系統(tǒng)對政策敏感度極強等。這包括，私人與公共交通方式(私人小汽車、自行車、摩托車、社會車輛、公共電汽車、軌道交通等)，各種基礎(chǔ)設(shè)施 (停車、換乘設(shè)施、道路、軌道、輪渡設(shè)施等)。它應(yīng)區(qū)別于其他城市基礎(chǔ)設(shè)施。其公共性決定了它在發(fā)展的過程申，政府必須有更強有力調(diào)控手段，統(tǒng)一管理。　　城市交通系統(tǒng)作為城市基礎(chǔ)設(shè)施，它同樣與其他設(shè)施一樣具有低價格，面向城市社會服務(wù)的公用性。紐約曼哈頓摩天大廈林立，這是由于紐約的地鐵促成的，正象波士頓四周的現(xiàn)代工業(yè)地帶是它高速環(huán)路的產(chǎn)物一樣。交通與城市布局之間的相互影響又使確定交通功能這一任務(wù)大大復(fù)雜化。城市的結(jié)構(gòu)，城市的大小及其擴展，城市生活的方式及特點全都是由城市交通系統(tǒng)的性質(zhì)和服務(wù)質(zhì)量來決定的。各種市政服務(wù)設(shè)施的收費與服務(wù)質(zhì)量常常是相一致的，但交通設(shè)施的收費與服務(wù)質(zhì)量在全城各處就不一樣。大城市的居民平均每天約有一個小時左右花在路途交通上。他說：有兩個特點使城市交通設(shè)施不同于其他城市基礎(chǔ)設(shè)施；“（1）城市交通不只是為城市服務(wù)，同時也是城市的一部分。M　　 產(chǎn)業(yè)　　城市交通設(shè)施產(chǎn)業(yè)是指將交通設(shè)施作為經(jīng)營對象來經(jīng)營，如修建橋梁、停車設(shè)施之后，把它作為經(jīng)營對象，以收取過橋費、停車費作為其收入，從而形成產(chǎn)業(yè)或產(chǎn)業(yè)中的行業(yè)。值得注意的是，我們不能夠?qū)⑸a(chǎn)設(shè)施與提供產(chǎn)品等同，不能把交通設(shè)施與交通設(shè)施產(chǎn)品完全等同起來，或混為一談。在這里城市交通設(shè)施是一種生產(chǎn)手段，以它為基礎(chǔ)再加上其它生產(chǎn)要素就能生產(chǎn)某種產(chǎn)品，或提供某種服務(wù)。城市道路是滿足人們行走的需要，城市停車設(shè)施是為人們停放車輛服務(wù)的?！　?產(chǎn)品　　交通設(shè)施產(chǎn)品分直接服務(wù)產(chǎn)品和產(chǎn)出的產(chǎn)品?！　?設(shè)施　　一般而言，城市交通設(shè)施是指承擔(dān)城市交通運輸?shù)奈镔|(zhì)部分，它主要包括城市中為滿足居民生成生活而產(chǎn)生交通需求所需要的建筑物或構(gòu)筑物，以及相應(yīng)的機構(gòu)。在計劃經(jīng)濟時代，既缺乏這些區(qū)別的制度基礎(chǔ)，也沒有區(qū)別的必要?！　　　?城市交通設(shè)施資源　　 城市交通設(shè)施及其產(chǎn)品和產(chǎn)業(yè)　　城市交通設(shè)施實體與城市交通設(shè)施的產(chǎn)品和產(chǎn)業(yè)是不同的范疇?！　。?）公用房產(chǎn)的建設(shè)改造，主要依靠政府撥款，大部分公用房產(chǎn)的改造、建設(shè)投資來源于財政預(yù)算投資及銀行貸款等，基本上沒有其它融資方式，目前僅有一個例外，就是武漢國際會展中心采取的是吸取社會資金入股萬式，而伴隨著我國城市的高速發(fā)展，財政資金有限，遠(yuǎn)不能滿足公用房產(chǎn)建設(shè)的需要，難以適應(yīng)現(xiàn)代化的建設(shè)步伐?！　。?）公用房產(chǎn)建設(shè)改造，沿襲計劃經(jīng)濟思路，程序繁瑣、滯后，極易導(dǎo)致工程費用超標(biāo)、預(yù)算失控、挪用工程款現(xiàn)象。政府部門包攬一切，包括建設(shè)、經(jīng)營維持、維修養(yǎng)護等，直接形成決策不科學(xué)、資金來源單一、運作缺乏市場基礎(chǔ)。如體育中心、主題公園等項目，都具有巨大的潛在增值能力。建設(shè)手段單一，計劃色彩濃重，直接造成投資來源不足，設(shè)施功能不全，使用價值下降，城市公用房產(chǎn)自我發(fā)展良性循環(huán)的潛能得不到發(fā)揮:具體表現(xiàn)是：　?。?）公用房產(chǎn)被視為完全福利品使用。　?。?）是追求“靚點”面子工程，缺乏整體系統(tǒng)設(shè)計，對城市環(huán)境條件的實質(zhì)性改善意義不大?！　。?）是許多功能價值尚未挖掘　　這主要表現(xiàn)在歷史街區(qū)的利用上，缺乏對武漢市深厚歷史文化資源的挖掘和利用?！　∵@尤其表現(xiàn)在公共行政辦公樓方面，市、區(qū)直屬行政辦公樓，呈現(xiàn)出零散分布狀態(tài)，即浪費資源，又影響辦公效率，也加大社會成本?！　?武漢市現(xiàn)行公用房產(chǎn)利用分析　　武漢市公用房產(chǎn)的利用基本上呈現(xiàn)如下面貌：　?。?）是缺乏毗鄰關(guān)系研究，在項目選址方面，缺乏整體考慮，影響了整體效益的發(fā)揮?！　〕鞘泄梅慨a(chǎn)是城市系統(tǒng)的重要構(gòu)成，它反映著城市的面貌，是城市物質(zhì)文明和精神文明的象征。　　武漢市公用房產(chǎn)資源類型包括：歷史文化價值的街區(qū)、直管公房、體育場館、博物館、行政辦公用房、展覽館、城市廣場等。還存在的另一個重要問題是把城市土地全部集中到一個中心機構(gòu)，若沒有完善的監(jiān)督機制，則可能出現(xiàn)更大的不公平或不當(dāng)行為。一項制度長期在法律體系之外運行，無疑具有法律風(fēng)險，可能會出問題?！　　　　”M管全國有超過1000個市、縣與武漢一樣在實施土地儲備制度，但事實上這種制度面臨著其存在與發(fā)揮作用有沒有法律依據(jù)的問題。　?。?） 營運管理法規(guī)體系問題?！　?土地營運體系尚不完善　　土地營運體系的問題包括：　　（1） 營運主體的形成以及與其它政府部門的關(guān)系問題。　?。?）城市交通網(wǎng)絡(luò)的優(yōu)化組合　　要系統(tǒng)研究城市交通網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)問題，要在城市增長研究的基礎(chǔ)上，綜合研究城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、土地開發(fā)強度與城市交通網(wǎng)絡(luò)的相互影響規(guī)律。要研究產(chǎn)業(yè)分布的合理密度，要科學(xué)地、動態(tài)地研究產(chǎn)業(yè)之間的毗鄰關(guān)系與功能分區(qū)?！　∮行У慕?jīng)營土地財富，首先需要對土地利用進行優(yōu)化組合?！　∽詈诵牡膯栴}就是：缺乏有效的手段對城市土地增值規(guī)律進行分析和把握。　?。?）尚未形成一套出讓形式選擇與確定指標(biāo)體系。　?。?）尚未形成良好的出讓節(jié)奏，出讓安排計劃性、可控性不夠好?！　∮捎谌狈Ρ匾睦碚撗芯亢图夹g(shù)支撐體系研究，當(dāng)前武漢市土地出讓計劃安排，在適應(yīng)政策導(dǎo)向，調(diào)控土地及房地產(chǎn)市場，保持政府土地收益穩(wěn)定與優(yōu)化方面顯得不足。　?。?）出讓基價的評估與確定。　　謀求土地效益的最大化，持續(xù)化，最優(yōu)化是城市土地經(jīng)營的目標(biāo)，它要求土地出讓安排與實施必須與市場及城市建設(shè)相適應(yīng)：　　土地出讓計劃安排包括：　?。?）出讓目標(biāo)地的選擇確定及收購、整理。形成城市土地資源顯性浪費或隱性浪費?！　〉珡默F(xiàn)實情況看，由于缺乏必要的支持信息和科學(xué)手段，土地出讓計劃缺乏整體性安排，存在土地批租過量現(xiàn)象，土地成交方式以掛牌方式占主體，在某種程度上也映射了此種現(xiàn)象?！　某鞘匈Y產(chǎn)看，土地資源是最應(yīng)得到保護和珍惜的，隨著城市的不斷發(fā)展，城市建設(shè)可用空間越來越小，土地供給曲線將接近零界?！　?武漢市土地儲備、交易中心經(jīng)營現(xiàn)狀　　　　土地儲存中心經(jīng)營現(xiàn)狀調(diào)查（2002年10月）規(guī)模 投資(計劃投入)額 成交額 掛牌或招標(biāo)拍賣次數(shù) 已出售土地 拍賣2次掛牌8次招標(biāo)3次 已儲備地塊 3200畝 120000萬元 計劃儲備地塊 11857畝 561740萬元 　　 武漢市土地資源經(jīng)營存在的主要問題。　　城市傳統(tǒng)職能活動自中心城區(qū)向外轉(zhuǎn)移是大城市發(fā)展的規(guī)律，武漢的傳統(tǒng)制造業(yè)、居住與部分服務(wù)業(yè)向開發(fā)區(qū)和城郊區(qū)轉(zhuǎn)移是一種客觀要求，與此同時，一些高層次的服務(wù)業(yè)在中心城區(qū)的整合也是武漢市建設(shè)中心大城市的需要。　　產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)設(shè)置應(yīng)以少而精為特點。省、市、區(qū)多層級設(shè)置開發(fā)區(qū)，會導(dǎo)致基礎(chǔ)建設(shè)投資分散，引資力量分散，外來投資布局分散，管理控制分散。它們包括:硚口經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、江漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、黃浦科技園、萬隆工業(yè)園、葛店經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、廟山開發(fā)區(qū)、沌口經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、東西湖臺商投資區(qū)等?！　「黝惍a(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)土地利用已成規(guī)模，開發(fā)區(qū)建設(shè)采用的是多層多點式開發(fā)區(qū)設(shè)置方式。對一個城市來說城市空間一旦形成便具有相對穩(wěn)定性，關(guān)鍵所在已不是不斷創(chuàng)造新的城市空間，而是更好的利用已有城市空間，從另一角度看，城市的發(fā)展經(jīng)歷著產(chǎn)生、發(fā)展、衰退?！　h陽地區(qū)　　包括晴川片和十升、四新、沌口三個綜合組團及墨水湖、龍陽湖風(fēng)景區(qū)，重點發(fā)展汽車工業(yè)、港口和旅游等職能?！　∥錆h三鎮(zhèn)規(guī)劃用地結(jié)構(gòu)分布為：　　漢口地區(qū)　　包括江北核心區(qū)，二七、三陽、新華、寶豐4個中心區(qū)片，古田、常青、后湖3個綜合組團?！　〗焙诵膮^(qū)（漢口舊城）規(guī)劃范圍為東至大智路、蘭陵路，南至長江、漢水，西至武勝路，北至京漢大道。2． 武漢市城市資源及經(jīng)營現(xiàn)狀 武漢市土地資源及經(jīng)營現(xiàn)狀 武漢市公用房產(chǎn)資源及經(jīng)營現(xiàn)狀 武漢市交通設(shè)施資源及經(jīng)營現(xiàn)狀 武漢市水資源及水務(wù)設(shè)施經(jīng)營現(xiàn)狀 武漢市其它建設(shè)資源及經(jīng)營現(xiàn)狀2．武漢市城市資源及經(jīng)營現(xiàn)　 武漢市土地資源及經(jīng)營現(xiàn)狀　　 武漢市土地資源現(xiàn)狀　　 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地資源狀況　　。精簡、高效、統(tǒng)一的政府和健全規(guī)范法制環(huán)境。統(tǒng)一開發(fā)和競爭有序的市場體系 (包括商品市場和生產(chǎn)要素市場)；產(chǎn)權(quán)明晰化；資產(chǎn)價值化。　　按經(jīng)營對象分:產(chǎn)品開發(fā)經(jīng)營。按經(jīng)營主體分：中國城市基礎(chǔ)設(shè)施投資、建設(shè)和管理主要采取由城市政府部門(一般是城市建委)，運用城市財政進行投資建設(shè)并直接管理，而且主要采取行政管理手段。現(xiàn)在各個城市注意到了城市品牌在發(fā)展經(jīng)濟中的重要性，紛紛聘請專家學(xué)者對創(chuàng)造城市品牌出謀劃策，不惜重金大搞城市形象工程建設(shè)，大力提高城市市民素質(zhì)，轉(zhuǎn)變城市政府作風(fēng)，對城市軟硬環(huán)境進行創(chuàng)新，打造城市品牌。城市品牌是巨大的無形資產(chǎn)，不僅蘊含了巨大的有形資產(chǎn)，而且蘊含了大量的知識、智慧等軟資產(chǎn)。創(chuàng)立品牌的目的是使該品牌深入人心，從而讓顧客在選購商品時無須多加考慮。品牌就是品質(zhì)和實力的象征。城市形象、品牌越好，對人力、資本吸引力越大。在理論界有專門研究城市形象品牌比較透徹的專著，如凱文林奇的《都市意象》。城市經(jīng)營就像企業(yè)經(jīng)營、產(chǎn)品經(jīng)營一樣，不僅講質(zhì)量，還講究品牌。真正做到個性化經(jīng)營，就要從實際出發(fā)，忌照搬照抄別人經(jīng)驗和做法，不斷地用新技術(shù)手段和經(jīng)營理念創(chuàng)新開發(fā)新產(chǎn)品和服務(wù)。特色和個性鮮明的城市對資金、人才、技術(shù)等生產(chǎn)要素和游客具有極大的吸引力。城市所在地域的自然資源、自然環(huán)境、氣候特點、風(fēng)土人情、歷史沿革的獨特性和所逢遇的發(fā)展機遇是形成城市個性化的外在因素，城市本身的社會經(jīng)濟狀況、科學(xué)技術(shù)水平、組織管理能力、理想與追求是塑造城市個性的內(nèi)在動因?！　?城市經(jīng)營特殊原則：　　個性化原則。城市經(jīng)營具有鮮明的主觀能動性。經(jīng)營城市主要靠城市自身強大的資金實力、先進的科技手段、高效率的行政管理、完善發(fā)達(dá)的基礎(chǔ)設(shè)施和優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境在全國或全球?qū)で笮碌馁Y源和市場，增加城市新價值?！　〕鞘邪l(fā)展的成熟階段。城市資本主要靠社會資本集中而增加，城市價值主要以線性增加為主。到了城市化的加速階段(Acceleration stage)，工業(yè)興起，運輸進步，貿(mào)易頻繁，服務(wù)業(yè)增加，城市成為第二、第三產(chǎn)業(yè)活動的中心，城市化程度由25%上升到50%、60%、70%，人口、財富、技術(shù)加速集中城市，城市之間出現(xiàn)競爭。經(jīng)營城市主要靠規(guī)模等級、區(qū)位優(yōu)勢等吸納腹地的勞動力、資金、技術(shù)和商品，集聚財富。一般在工業(yè)化和城市化初期(Initials stage)，商品經(jīng)濟不太發(fā)達(dá)，自然經(jīng)濟占據(jù)主導(dǎo)地位。根據(jù)城市經(jīng)營的要素、資源、市場和影響范圍，大致可將城市經(jīng)營分為兩個階段?？偨Y(jié)發(fā)達(dá)國家城市化的道路和