【正文】 215165羅湖13285215277148374670老街12239214020137024303會展中心11844713168132094185購物公園10928812172122043860大劇院9579410959107123369國貿(mào)78993881888372788崗廈76474852385462700華強路62834721670272209科學(xué)館62149715069482184車公廟39797417843771420香蜜湖2075124132313728竹子林1428015001571510合計1079690121388120304837998說明：。1．2站廳零星商鋪的人流特點對于站廳零星商鋪而言，顧客來自上下地鐵的人流。1．站廳零星商業(yè)物業(yè)經(jīng)營策略分析1．1站廳零星商業(yè)物業(yè)的分布地鐵一期站廳預(yù)留零星商業(yè)物業(yè)分布車 站物業(yè)個數(shù)總面積（平方米）平均面積（平方米/個）羅湖站6國貿(mào)站327老街站540大劇院站5科學(xué)館站4華強路站3崗廈站5購物公園站6香蜜湖站5車公廟站5竹子林站5僑城東站445福民站6會展中心站562少年宮站2合計69資料來源：地鐵公司提供的資料整理而得。其中本項目涉及的地下商業(yè)物業(yè)，屬于站廳商業(yè)物業(yè)的包括大劇院站和世界之窗站商業(yè)物業(yè)，屬于地下商業(yè)街（商城）的包括崗會間和市民中心站商業(yè)物業(yè)，其余均為站廳零星商業(yè)物業(yè)。第二類：地下商業(yè)街（商城）。即位于地鐵站廳內(nèi)的商業(yè)物業(yè)。說明深圳的消費絕大部分來自本地居民。（2078元/月），位居全國大中城市首位；（1577元/月），是居民消費堅強的后盾。深圳市居民收入與支出狀況數(shù)據(jù)來源：深圳市統(tǒng)計信息局。但是這種差距也表明：深圳零售業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟆? 與國內(nèi)其他大中城市相比，2002年深圳的人均GDP及人均可支配收入均位居全國大中城市首位（分別為44410元和24941元），說明深圳經(jīng)濟實力雄厚，居民消費能力強。 據(jù)第五次人口普查結(jié)果，深圳人口達700萬人。 深圳市常住人口特征2002年底。流動人口在深圳的商品性總支出約為155億元/年，約占深圳市社會消費品零售總額的1/4。中心區(qū)南中軸商業(yè)區(qū)南山區(qū)商業(yè)區(qū)華強北商業(yè)區(qū)羅湖區(qū)商業(yè)區(qū)市級次中心商業(yè)區(qū)市級中心商業(yè)區(qū)社區(qū)商業(yè)區(qū)未來深圳商業(yè)區(qū)布局2．深圳消費者購買力 流動人口及其消費特征 。另外，由于濱海大道的開通，南山日漸成為深圳重要的人口聚集區(qū)，并將逐漸發(fā)展，與東門、華強北共同充當(dāng)城市次級中心商業(yè)區(qū)角色。隨著中心區(qū)的政治文化中心地位的確立，深圳城市建設(shè)及人口將向西推進，必將導(dǎo)致深圳商業(yè)重心的西移。因此，未來深圳商業(yè)將由于地鐵的誕生而呈現(xiàn)出零售業(yè)向地鐵沿線集中的趨勢。近一兩年，地鐵開工，使得地鐵地下商業(yè)和地鐵上蓋商業(yè)瞬間成為商家炒作的對象。二十世紀(jì)九十年代中期，深圳市的商貿(mào)格局從原來以羅湖區(qū)為單中心的狀況漸次發(fā)展成羅湖區(qū)、福田區(qū)的華強北以及南山區(qū)共存的多中心商貿(mào)體系。 資料來源：與業(yè)內(nèi)人士訪談所得。但不同業(yè)種業(yè)態(tài)的商場的利潤率也不同：如百貨商場會略高于超市；某些品類專賣店則屬于高贏利行業(yè)，如珠寶專業(yè)店（商場自營），通?？蛇_到50%以上的凈利潤率水平。2001年10強企業(yè)中，形成了六家超市，一家專業(yè)店，三家百貨店的新格局。目前，深圳零售業(yè)態(tài)除較傳統(tǒng)的百貨商店、專業(yè)店、雜貨店以外，還有超級市場、便利店、專賣店、倉儲式平價商場，最近又出現(xiàn)了以銅鑼灣廣場為代表的新興的購物中心模式，已建成或正在建一批大型的購物中心，如中信城市廣場、華潤新城、金光華商業(yè)廣場等。例如萬佳百貨摸索出“超市如百貨模式”，歲寶百貨的“百貨加超市模式”，將傳統(tǒng)百貨與現(xiàn)代超市進行嫁接，各取所長，適應(yīng)了深圳消費者的消費習(xí)慣。 零售業(yè)態(tài)完備，業(yè)態(tài)調(diào)查和創(chuàng)新取得成效 1995年，深圳零售企業(yè)10強中，只有萬佳百貨屬超市，其余九家均為百貨商店。2002年。截止2002年底，這部分人口是深圳市購買力的主要來源；二是深圳市大量的流動人口。2002年深圳大型零售企業(yè)排行（億元）序號名稱2002年銷售總額2002年本地銷售額1華潤萬佳85592金海馬8453新一佳38124人人樂2695民潤2356銅鑼灣20207百佳1868茂業(yè)13119天虹商場121210順電家居廣場11資料來源：深圳市零售商業(yè)協(xié)會。在全省零售銷售十強排名中，深圳占6家。經(jīng)過近幾年的發(fā)展，零售商業(yè)企業(yè)在激烈的市場競爭中，一批大型優(yōu)秀企業(yè)脫穎而出：如萬佳百貨、茂業(yè)百貨、人人樂、新一佳、天虹、歲寶、友誼城、華潤萬方、民潤、順電、一致、海王星辰等，并紛紛進行連鎖經(jīng)營。數(shù)據(jù)來源：深圳市統(tǒng)計信息局。2002年，%。 投資型商鋪將成為市場的一大熱點，開發(fā)商將住宅與商業(yè)裙樓同步銷售，商鋪的銷售遠遠快于住宅銷售，投資商鋪將成為人們主要的投資方式之一。亦即由一批精通商業(yè)經(jīng)營的全方位高度復(fù)合人才來主理商業(yè)物業(yè)市場的全程運作，而決不是把專業(yè)性極強的商場運營當(dāng)成單一的物業(yè)管理，一種集籌劃、招商、租售、經(jīng)營管理等各種精英為一體的全程服務(wù)機構(gòu)將活躍在深圳商業(yè)物業(yè)市場。深圳主要商業(yè)中心商業(yè)物業(yè)租賃指導(dǎo)租金變化情況（元/平方米）區(qū)別地段200120022003高層多層簡易高層多層簡易高層多層簡易一樓其他樓層一樓其他樓層一樓其他樓層一樓其他樓層一樓其他樓層一樓其他樓層羅湖區(qū)天安大廈700280600250600250發(fā)展中心250200200國貿(mào)大廈200200200解放路（東門路深圳戲院）人民北路（解放路立新路）東門中路（深南路曬布路）450400300400350300450400300福田區(qū)華強北路臨街房屋350120300120280400200380180360160300180振華路、振興路、華發(fā)北路沿線兩旁房屋250110250110200300160280150200120200110深南中路以北，紅荔路以南、華強北路以東、上步路以西20010020090150230100230902008018080南山區(qū)錦繡中華、民俗村、世界之窗、歡樂谷、銅鑼灣廣場15028015028080120南油大道東側(cè)、龍城路、創(chuàng)業(yè)路、東濱路、后海大道54665054665012045數(shù)據(jù)來源：深圳市規(guī)劃與國土資源局每年發(fā)布的《深圳市房屋租賃指導(dǎo)租金》。根據(jù)這種情況，商業(yè)物業(yè)租金在目前的基礎(chǔ)上會基本保持平穩(wěn)，在某些時期可能會出現(xiàn)調(diào)整，尤其是一些成熟的商業(yè)區(qū)，由于租金已從低位炒到高峰，商鋪需求接近飽和，租金穩(wěn)中下調(diào)的趨勢更大，如東門、華強北；而一些新興的商業(yè)區(qū)，如南山、中心區(qū)等，則會因為周邊設(shè)施日漸完備，社會經(jīng)濟活動日益頻繁，而為租金上升注入動力。根據(jù)市國土局的一項研究，未來三年20032005年深圳對商業(yè)物業(yè)的需求是：年 份需求預(yù)測值2003年65萬平方米2004年63萬平方米2005年62萬平方米注：這個需求值是從最終使用者的角度進行測算的。歷年商服用房施工及新開工面積 資料來源：深圳房地產(chǎn)年鑒2002，2002年數(shù)據(jù)來自中原地產(chǎn)，單位：平方米。 人均商業(yè)面積比較(平方米/人) 2. 深圳商業(yè)物業(yè)市場發(fā)展趨勢 從歷年商業(yè)用房施工及新開工面積來看，近幾年一直保持較高水平，這說明今后幾年將陸續(xù)有大量的竣工商業(yè)物業(yè)投入市場。上述事實表明，深圳商業(yè)物業(yè)呈現(xiàn)過剩的跡象，投資開發(fā)深圳商業(yè)物業(yè)除注意與周邊的社會商業(yè)網(wǎng)點和諧配套外，尤其要注意打造商業(yè)物業(yè)的賣點。從經(jīng)濟發(fā)展的規(guī)律看，專家認為深圳商業(yè)物業(yè)總面積與總?cè)丝诘暮侠肀壤秊?平方米/人。受這些因素的影響，深圳商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營狀況不一，租賃價格參差不齊，在好的地段可能會因為經(jīng)營不善而導(dǎo)致租金低廉甚至是空置，如東門的部分商鋪，同樣，即便是非商業(yè)旺區(qū)，也會因為經(jīng)營有方、有序規(guī)劃而不乏亮點商業(yè)物業(yè)，如中信城市廣場、中港城等。通常在這三類地帶的商業(yè)物業(yè)價值相對較高。調(diào)查顯示，商圈在一個城市是舉足輕重的，城市商業(yè)、經(jīng)濟、城市環(huán)境、城市文化都依商圈而在，因商圈而展開。但商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營狀況與物業(yè)位置及物業(yè)的經(jīng)營水平有著直接的關(guān)系。其中商業(yè)用房平均售價高達12053元/平方米，僅次于北京。租賃價格下調(diào)必將加大業(yè)主的經(jīng)營風(fēng)險與壓力。從各區(qū)來看，%的空置面積位于特區(qū)內(nèi)，羅湖區(qū)位居第一，%；福田區(qū)列第二，%；南山區(qū)再次，%。特區(qū)內(nèi)商服物業(yè)銷售則表現(xiàn)的起伏較大，羅湖區(qū)近幾年明顯呈下滑趨勢，但近一兩年略有反彈，應(yīng)該歸功于政府的政策支持（允許港人買鋪）；福田區(qū)商服物業(yè)銷量在99年跌到谷底，從2000年開始觸底反彈，與中心區(qū)在該區(qū)興建，及一些物業(yè)的營銷創(chuàng)新不無關(guān)系；南山區(qū)表明商服物業(yè)銷量雖起伏不定，但在2000年打出了一個小高潮，而這正是由于濱海大道的開通和西部跨海大橋概念帶旺了南山的商業(yè)；鹽田區(qū)則大多在低位徘徊，可在1999年該區(qū)的銷量卻忽然翻了兩番，究其原因，正是當(dāng)年“產(chǎn)權(quán)式酒店”風(fēng)靡深圳的時候，為鹽田創(chuàng)下了歷史上的銷售高峰。深圳市商業(yè)用房銷售面積最多的區(qū)域是寶安和龍崗兩區(qū)，占全市銷售總量的一半左右，反映出特區(qū)關(guān)外商服物業(yè)分布面較廣，消化量較大，仍有很大的挖掘潛力。 1．1．2商業(yè)物業(yè)供給量 每年大量新增商業(yè)用房投放市場，反映出投資商和發(fā)展商充分看好深圳市商業(yè)和服務(wù)業(yè)未來的發(fā)展；同時也為商業(yè)物業(yè)投資者提供了較大的選擇空間。 1．1供給狀況 1．1．1開始投資額 商業(yè)物業(yè)開發(fā)投資額自1997年以來年年上升，說明投資者對未來商業(yè)市場是看好的。 從深圳市商業(yè)物業(yè)歷年的投資、交易情況可看出，深圳的商業(yè)物業(yè)市場經(jīng)過從1997年開始的一段調(diào)整期后，受深圳經(jīng)濟穩(wěn)定增長的帶動及地鐵工程全面鋪開帶來的商機，開始進入了調(diào)整后的強勁市道，主要體現(xiàn)在下述幾方面：一是近兩年來商業(yè)物業(yè)市場成交趨于活躍，在1998年銷售量較上年大跌三成以上之后，從1999年起迅速反彈回升，并保持了穩(wěn)步增長的態(tài)勢，達到歷史高峰，%，顯示投資者以商業(yè)物業(yè)前景的信心快速增強；二是在特區(qū)內(nèi)福田、南山和關(guān)外布吉、龍華等新興商業(yè)中心，商業(yè)物業(yè)受到市場追捧，呈現(xiàn)成交量明顯增加，價格保持堅挺的良好局面；三是規(guī)劃優(yōu)秀的商業(yè)物業(yè)仍是稀缺產(chǎn)品，一經(jīng)推出，就受到市民歡迎，如中信城市廣場等。數(shù)據(jù)來源：《深圳房地產(chǎn)年鑒2003》。三、深圳商業(yè)物業(yè)經(jīng)營狀況分析1．深圳市商業(yè)物業(yè)市場現(xiàn)狀 商業(yè)物業(yè)屬經(jīng)營性商品房，主要的使用對象是從事各種零售業(yè)務(wù)的行業(yè)，包括百貨業(yè)、金融業(yè)、郵政服務(wù)業(yè)、居民生活服務(wù)業(yè)等。 3．3來自香港地鐵商業(yè)經(jīng)營的借鑒 香港地鐵公司在對自有購物中心的經(jīng)營上，其策略是避開區(qū)位條件差的劣勢，充分發(fā)揮地鐵的交通優(yōu)勢，強調(diào)主題經(jīng)營模式，為購物中心注入更多有個性的娛樂、休閑元素，從而大大強化消費引力。 地鐵公司在對地下商業(yè)物業(yè)務(wù)經(jīng)營模式，通常是區(qū)分不同情況來決定，站內(nèi)零星網(wǎng)點通常由自己進行招商和經(jīng)營，較大的站內(nèi)商場一般也由自己經(jīng)營，但也有少量引入投資商進行經(jīng)營的，而地下商城或商業(yè)街基本上都是引入投資商整體包租的。 地鐵公司還對地下商業(yè)的經(jīng)營業(yè)態(tài)種類進行必要的調(diào)控。這樣可以使乘客在地鐵可以獲得優(yōu)質(zhì)的延伸服務(wù)。地面屬于辦公區(qū)或住宅區(qū)，地下商業(yè)一般可以發(fā)揮中低價位的社區(qū)商業(yè)中心的作用或者發(fā)展成為特色商場。 3．1．4地面商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r對地下商業(yè)設(shè)置具有很大影響，地面地下互動關(guān)系明顯。連鎖經(jīng)營迎合了消費者習(xí)慣消費和品牌依賴的消費心理，最大限度方便了消費者?？傮w上看，商業(yè)經(jīng)營種類與經(jīng)營規(guī)模密切相關(guān)，規(guī)模小就以經(jīng)營第一、二類商品為主，規(guī)模大則主要經(jīng)營第三、四類商品。地鐵沿線較大型地下商場或商業(yè)街，一般以經(jīng)營流行性服飾、皮具和精品為主，目標(biāo)消費者通常鎖定大中學(xué)生和追求時尚的青年人，價格多中低檔。 3．1．2在商業(yè)分布上，地鐵站臺由于吐納乘客的功能性要求和限制基本上不設(shè)置商業(yè)，因此地鐵商圈可分為三個層次：第一層次是站廳內(nèi)零星商業(yè)網(wǎng)點，面積小，以經(jīng)營即時性消費商品為主；第二層次是面積較大的站廳內(nèi)商場，經(jīng)營范圍以便利性商品和服務(wù)與流行性商品為主。3．小結(jié) 通過對幾個城市地鐵商業(yè)的考察、分析和總結(jié)，可以得出以下幾個方面結(jié)論。 2．4．3香港地鐵商業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗借鑒和不足 經(jīng)驗主要是各類地鐵商場經(jīng)營定位明確，實行特色化經(jīng)營和主題經(jīng)營；圍繞地鐵經(jīng)營進