【正文】 心，還要住的滿意。 單一經紀人制度：為避免經紀人角色不會發(fā)生沖突，也避免經紀人利用業(yè)務之便獲得不當利益，因此太平洋房屋中介提供消費者單一經紀人。 買賣權益說明書：對象買賣委托書，第一條即是要顧客簽名，確認顧客已經了解買賣雙方之權益。因此，太平洋房屋在契約書中只有委托價的單一價格制度，讓交易過程透明化。 零瑕疵服務保證制度：提出「服務不滿意，免費服務」的承諾，在這指定的八項服務中，若有一項沒有做到，%的傭金。在服務方面，太平洋房屋中介主張八大服務，讓所有客戶在買賣房屋的全部交易過程中，能得到最佳的服務質量。 其直營店店招標志所表示出的品牌形象，強調太平洋房屋是顧客親切換屋的好幫手。 聯(lián)合企業(yè)集團的資源，加強商圈的活動力，強化企業(yè)作戰(zhàn)力。 持續(xù)客戶滿意調查，整合客戶資源，掌握消費者的動向，使服務精致化，提升客戶的滿意度。 擴增全省的直營店數(shù)，爭取同業(yè)活動之主導地位，使其領導品牌地位升級。交屋 太平洋房屋為維持其服務質量，自行成立太平洋代書事務所，代為處理太平洋房屋所中介的案件之所有權轉移等法律事務，以提高服務質量及減少顧客之購屋糾紛與風險。簽定買賣契約 不動產買賣契約的簽立，以太平洋公司所指定的代書處所進行。在當日17：00時，計算機將公開所有出價的開盤結果，并由賣方經紀人將當日最高價位之買方，送達給賣方作為成交與否或契約內容變更之意思表示依據(jù)。 制作發(fā)行購屋流通情報、住宅情報、銷售海報、報紙分類廣告及上因特網供買方查詢，增加對象曝光率，積極促銷。委托后七個工作日內完成對象拍照并制作店頭銷售數(shù)據(jù)?！‘a權調查 太平洋房屋為維護顧客權益，所有接受委托的房仲案均統(tǒng)一交由太平洋房屋轉投資的子公司─太平洋鑒定公司來調查產權狀況，并將調查結果寫成一份完整的不動產說明書，以供購屋者參考，避免發(fā)生產權移轉不清等問題。委托書上所記載對象之內容包含土地標示、建物面積、權力范圍、交屋時間、付款方式、附贈設備、委托總價、委托期限、約定服務報酬及他項權力等項目，須經雙方確認無誤，用以約定雙方應盡的權益及應享義務。簽立委托契約當客戶初次與太平洋接洽時，經紀人會提供「賣方權益說明書」及最新印制的「太平洋房屋對象成交行情表」以供參考。 廣設通路：鋪設更多店面，以全國性品牌與ISO9002認證的服務質量來招攬賣主。 店頭廣告：以POP、立板或布條來展示對象或最近的促銷方案。促銷活動可分成三個部分來探討：電視廣告：先后以ISO9002認證及計算機公開出價強調太平洋公正、公平、公開及專業(yè)服務。而此種教育訓練的型態(tài)，讓太平洋房屋中介公司在三年內貳次獲得「訓練績優(yōu)廠商獎」的榮譽。 直營店位置：位置的考慮應考慮幾點，如為主要干線必經之處，具有廣告效果、人潮聚集處、責任商圈之重心點等因素。 月租金上限及市場潛力：月租金上限以北、中、南三大都市區(qū)域區(qū)隔。另一個為各事業(yè)處依需要而設立，若是有看好的市場，依然可以設立直營店。86年 跨足投資興建業(yè)，推出薩耳士堡個案。在因特網建置網站，首創(chuàng)計算機網絡服。以消費權益為經營導向，首創(chuàng)購屋付款保證制度及客戶權益說明書。81年 推出SIR服務系統(tǒng)，涵蓋計算機配對服務、產權調查、法律咨詢、房屋行情查詢、稅費法規(guī)查詢、全面保障消費權益。80年 挑戰(zhàn)300億業(yè)績目標，首創(chuàng)水電保固制度，建立完整售后服務。78年 拓展至60家店，大洋投資公司成立，開啟不動產運用時代。75年 擴展服務網絡，建立責任中心制度，規(guī)模快速成長。74年 太平洋房屋正式成立，揭示公平、公正、公開經營理念，開啟國內中介業(yè)新里程碑。大事表71年 參考美、日中介經營模式，進行新事業(yè)研發(fā)。目前先在網絡上試辦，提供一些生活信息給顧客，如汽車、精品等，因網絡與目前經營方式較不沖突且是創(chuàng)造商機的新開端。在大陸預計2000年時，店數(shù)拓展至300家，其經營方式以加盟型式為主。公司經營的項目囊括了中古屋中介、鑒估價、新屋代銷、租賃土地買賣、海外不動產等，幾乎囊括了整個不動產的業(yè)務，是所謂的不動產販賣時期。一開始由于一般民眾對中介業(yè)者較為輕視，所以太平洋房屋以加盟店的方式來擴展業(yè)務。正式引進美、日店頭式的經營方式，實行固定費率。達到太平洋房屋中介公司的成立宗旨：促進房屋流通，保障交易安全。為了保護客戶買屋付款上的風險，再引進美國「購屋付款保證制度」，若中途解約也可以保障買方已付價款的取回。在民國八十年初，太平洋房屋在內部提出「房屋中介廣告文字實例」，以平實文宣做銷售訴求，并充分尊重客戶在簽約前作最后決定意愿。但太平洋房屋認為只要是對客戶有利的，再困難都要去做，因此參考美國房地產協(xié)會的作法，力倡公開「太平洋成交行情」。以「公平」、「公正」、「公開」的經營理念，重建中介市場新秩序，提供國人前所未有的房屋交易安全環(huán)境。個案分析公司簡介 公司沿革 民國七十二年，太平洋建設開始派遣一批高級主管赴美、日考察。產業(yè)分析結論房仲業(yè)之所以會興起并發(fā)展成目前的局勢，回歸最基本的概念便是因為這項交易過程中的交易成本過高，一般人一生中不會有多次買賣房屋的經驗或是累積那么多的交易知識，也因此房仲業(yè)能在臺灣隨著快速蓬勃發(fā)展。群組關系 在本組的群組分法里，四個群組彼此相互競爭，但其競爭的強度則有程度上的差異，因此根據(jù)此一特性可以由以下的比較得知：在所跨的地理區(qū)域上：群組四大多由于因為采取商圈深耕的競爭策略，因此彼此的競爭程度大，故四個群組內的競爭程度可以以此一關系表示：群組四群組一群組二群組三。策略分析 采用店面式商圈深耕增加地區(qū)性競爭優(yōu)勢 此群之群組業(yè)者由于垂直整合程度低加上目前皆在北區(qū)經營，且由于店鋪式商圈精耕式的連鎖經營對于鄰里間關系之維持上較能建立良好之關系，因此此區(qū)之業(yè)者在開發(fā)賣主、尋找買方、買賣撮和上較能發(fā)揮其關系之優(yōu)勢，也由于其較能掌握鄰里之關系，因此其在促銷活動、品牌形象與產品上較能符合客戶之需求，進而累積其優(yōu)勢。選擇垂直整合相關活動以加強產品組合巨東建設自行從事垂直整合，包括鑒定公司、土地登記事務所等，提供消費者鑒價、產權調查及移轉的服務，以加強產品與服務之組合。策略分析 采用樓面是經營降低價值活動成本 巨東是采用樓面式經營，只租借一個樓層做為其辦公據(jù)點，并且聘請很多中介人員來從事房屋買賣的交易，而這些中介人員多為低底薪或是沒有底薪，全部靠交易所得的獎金。除此之外，也由于其資本雄厚，故能不斷對其成員施予專業(yè)訓練，提高其專業(yè)的服務能力及質量。集團財力雄厚可占據(jù)較佳通路屬于集團式的房仲業(yè)可挾其雄厚資金，大量開設店面，占據(jù)較好的開店地點（通路）。多角化集團經營創(chuàng)造品牌綜效 若房仲業(yè)者本身即是處于多角化企業(yè)集團經營之下，其集團本身整體的良好品牌形象，已經創(chuàng)造了消費者心目中的無形價值。設立多點店面達到規(guī)模經濟 對房仲業(yè)者而言，拓點是一件攸關市場主權爭奪的大事，無論是直營或加盟業(yè)者，點拓的愈多，市場占有率也會隨之增加，且隨之而來的在人員訓練與營銷等的規(guī)模經濟更是房仲業(yè)者努力追求的。因此中信房屋可利用集團間的力量發(fā)揮其垂直整合，進而提高顧客滿意。中信房屋與中信銀行合作，提供消費者房屋優(yōu)惠貸款與成屋履約保證，以確保消費者的權益并滿足顧客的需求。策略分析 與銀行合作形成產品特色 房仲業(yè)者可藉由各價值活動分別來形成各個廠商所強調差異化重點，或特色。除了先聽到的幾個名稱外，后來的品牌需要更多的成本才能使大家留下印象。先進入產業(yè)的業(yè)者，已先占據(jù)了這些地點良好的店址。店面不僅可張貼銷售對象，是一個活的「展示中心」，廣告招牌更是通夜不熄，由此可見一個立地條件優(yōu)越的營業(yè)店面，具有經年累月的廣告效果。除此之外，也由于其資本雄厚，故能不斷對其成員施予專業(yè)訓練，提高其專業(yè)的服務能力及質量。集團財力雄厚可占據(jù)較佳通路 屬于集團式的房仲業(yè)可挾其雄厚資金，大量開設店面，占據(jù)較好的開店地點（通路）。例如：從營建起家的太平洋、力霸為一全國性的知名品牌。多角化集團經營以達到品牌縱效 若房仲業(yè)者本身即是處于多角化企業(yè)集團經營之下，其集團本身整體的良好品牌形象，已經創(chuàng)造了消費者心目中的無形價值。設立多點店面以達到規(guī)模經濟 對房仲業(yè)者而言，拓點是一件攸關市場主權爭奪的大事，無論是直營或加盟業(yè)者，點拓的愈多，市場占有率也會隨之增加，且隨之而來的在人員訓練與營銷等的規(guī)模經濟更是房仲業(yè)者努力追求的。 建設公司 大樓管理 室內設計 出版事業(yè) 廣告業(yè) 代書業(yè) 鑒定業(yè) 建經業(yè) 海外事業(yè) 信息流通 搬家公司 太平洋 立陽 太聯(lián)企管 室內設計部 太聯(lián) 太聯(lián) 太平洋 太平洋 上海太平洋 網絡 信義 住邑 行義 信義 信義 安信 上海信義 表七、群組一內之廠商垂直整合程度（不是原文）在不同地區(qū)廣設店面以分散營運風險 在此一群組內的房仲業(yè)者，是屬于全國性的，在全國各地區(qū)都設立店址?？衫谜w的服務流程來確保其所提供的服務質量，提高顧客滿意。藉由高度垂直整合以確保整體服務質量 就上下游垂直整合的觀點來看，產業(yè)中除了部份業(yè)者關系企業(yè)原本就存在的建設公司、代銷(廣告)公司外，中介業(yè)多角化已經從鑒定公司、代書事務所(即今土地登記專業(yè)代理人)、室內設計公司，進一步發(fā)展到搬家、大樓管理以及建筑經理公司等。而信義房屋也率先第一個與大安和玉山銀行合作在全省營業(yè)據(jù)點推出成屋履約保證業(yè)務，由大安銀行出具保證書，保證房屋買賣收、付款之安全，并由安信建筑經理公司公正第三者的角色代辦產權過戶等相關事宜。如：太平洋房屋與聯(lián)邦銀行的合作，提供了房屋優(yōu)惠貨款，利率往往比消費者自己跟銀行貨款低上兩碼。與異業(yè)合作形成產品特色 房仲業(yè)者可藉由各價值活動分別來形成各個廠商所強調差異化重點，或特色。策略分析 相對于其它群組，其垂直整合程度較高。　群組一（全國性與垂直整合程度高） 圖三、群組一之策略矩陣群組內業(yè)者包括：太平洋、力霸、信義、住商，其中太平洋及信義是屬于直營而力霸與住商是屬于加盟的經營型態(tài)。群組四是屬于垂直整合程度低，只跨一區(qū)的業(yè)者，此群組內有永慶、僑福與21世紀三家房仲業(yè)者。群組二是屬于垂直整合程度中，布點情形至少跨三個區(qū)域的業(yè)者，此一群組只有中信一家房仲業(yè)者。 垂直整合程度低：垂直整合一個構面，包括完全無垂直整合者。垂直整合程度高：垂直整合三個構面以上。除此，在交易過程中要確保顧客權益，因此有技術相關之產業(yè)延伸，包括土地登記專業(yè)代理人事務所與房地產鑒價公司。由于房仲業(yè)居產業(yè)較下游，其產業(yè)相關多是往上游做整合包括預售代銷、投資興建及土地開發(fā)等。 單區(qū)性：業(yè)者通路布點只跨一個區(qū)域。全國性：業(yè)者通路布點情形至少包含三個區(qū)域以上。南部包含嘉義縣市、臺南縣市、高雄縣市和屏東。北部包含基隆、臺北縣市、桃園、新竹縣市和宜蘭。 本組針對房仲產業(yè)內所有業(yè)者主要區(qū)分為四個群組，其主要的分類依據(jù)為垂直整合程度的高低與布點情形來劃分。對象的種類，包括商業(yè)辦公大樓、一般中介、或借貸的對象。品牌形象也能對房仲業(yè)本身的的談判力提升，房仲業(yè)形象的建立，給與這產業(yè)具有顯著的影響力。交屋 交屋是一個法律的交易過程，包括完印、用稅，藉由代書的幫助，完成交屋的手續(xù)，是房仲業(yè)服務的完成。買賣撮合 買賣雙方的撮合，在價值活動中，是買賣雙方達成交易的重要步驟，因為買方在獲得信息后可以藉由交易配對，對喜愛的房屋做取舍，達到最后的交易。尋找買方 買方的尋找是房仲業(yè)的消費者來源，借著廣告來吸引其前來，或自行前往，以完成買賣的交易。用以約定雙方應盡的權益及應享義務。簽立委托契約 簽訂委托契約這個這個活動，是在賣方愿意提供房屋委托給房仲業(yè)銷售時，房仲業(yè)與賣方間的交易關系。因此賣主的開發(fā)，是與制造業(yè)供貨商的角色一樣，具有顯著的意義。賣方可以是為一般對房屋有需求的人，這賣方的開發(fā)，形成房仲業(yè)的對象來源。房仲業(yè)藉由報紙、平面廣告活動，以及DM、電視的廣告等營銷活動來幫助賣方及買方得知中介的信息，并打出知名度，吸引買賣雙方前來。每個交易的過程，人力不但對整個服務的形象建立，及交易過程中買賣交易安全的保障，都具有關鍵的成功因素。另有利用網絡來做房屋買賣，所以網絡的使用也是通路的一種?！?圖一、產業(yè)價值鏈通路選擇 直營與加盟體系都是房仲業(yè)的經營模式，店面就是一種通路，而通路的擴張，是房仲業(yè)的基本活動的開始。舉凡住宅的選擇、商用對象的選擇、增建改建的手續(xù)以及貸款、稅金、火災保險等咨詢服務能力。帶動其它附屬性的消費由于購屋的關系，因而會產生許多的商機，如家具消費、家電用品的訂購、搬家服務…..等，因此會帶動其它附屬性產品的消費。房屋中介業(yè)在人力資源結構上為屬人力、知識密集的產業(yè) 正由于不動產的每項商品均有其個別的特性和高價值，因此房屋中介業(yè)的從業(yè)人員必須具備精深的專業(yè)知識，以確?？蛻舻臋嘁?，也才能勝任中介工作之內容。商品均具有其特色 一般生產事業(yè)均以生產同構型高之產品，其特色亦多為共通的，但不動產商品卻不然，雖然其共同的名稱為不動產，然而事實上每一對象的特性均不相同，有的對象的特色為增值性高，有的是以安靜、居住價值為產品之主要訴求。 建設公司 大樓管理 室內設計 出版事業(yè) 廣告業(yè) 代書業(yè) 鑒定業(yè) 建經業(yè) 海外事業(yè) 信息流通 搬家公司信義太平洋 立陽 太聯(lián)企管 室內設計部 太聯(lián) 太聯(lián) 太平洋 太平洋 上海