【正文】 業(yè)務(wù)。 水電保固制度：解決客戶購屋後發(fā)生屋況不佳的問題，不儘是要顧客買的安心，還要住的滿意。 單一經(jīng)紀人制度：為避免經(jīng)紀人角色不會發(fā)生衝突，也避免經(jīng)紀人利用業(yè)務(wù)之便獲得不當利益，因此太平洋房屋仲介提供消費者單一經(jīng)紀人。 買賣權(quán)益說明書：物件買賣委託書，第一條即是要顧客簽名，確認顧客已經(jīng)瞭解買賣雙方之權(quán)益。因此，太平洋房屋在契約書中只有委託價的單一價格制度，讓交易過程透明化。 零瑕疵服務(wù)保証制度：提出「服務(wù)不滿意，免費服務(wù)」的承諾，在這指定的八項服務(wù)中，若有一項沒有做到，%的傭金。在服務(wù)方面，太平洋房屋仲介主張八大服務(wù)，讓所有客戶在買賣房屋的全部交易過程中，能得到最佳的服務(wù)品質(zhì)。 其直營店店招標誌所表示出的品牌形象，強調(diào)太平洋房屋是顧客親切換屋的好幫手。 聯(lián)合企業(yè)集團的資源，加強商圈的活動力，強化企業(yè)作戰(zhàn)力。 持續(xù)客戶滿意調(diào)查，整合客戶資源，掌握消費者的動向，使服務(wù)精緻化，提升客戶的滿意度。 擴增全省的直營店數(shù)，爭取同業(yè)活動之主導(dǎo)地位，使其領(lǐng)導(dǎo)品牌地位昇級。交屋 太平洋房屋為維持其服務(wù)品質(zhì)，自行成立太平洋代書事務(wù)所，代為處理太平洋房屋所仲介的案件之所有權(quán)轉(zhuǎn)移等法律事務(wù)，以提高服務(wù)品質(zhì)及減少顧客之購屋糾紛與風險。簽定買賣契約 不動產(chǎn)買賣契約的簽立，以太平洋公司所指定的代書處所進行。在當日17：00時，電腦將公開所有出價的開盤結(jié)果，並由賣方經(jīng)紀人將當日最高價位之買方，送達給賣方作為成交與否或契約內(nèi)容變更之意思表示依據(jù)。 製作發(fā)行購屋流通情報、住宅情報、銷售海報、報紙分類廣告及上網(wǎng)際網(wǎng)路供買方查詢，增加物件曝光率，積極促銷。委託後七個工作日內(nèi)完成物件拍照並製作店頭銷售資料。　產(chǎn)權(quán)調(diào)查 太平洋房屋為維護顧客權(quán)益，所有接受委託的房仲案均統(tǒng)一交由太平洋房屋轉(zhuǎn)投資的子公司─太平洋鑑定公司來調(diào)查產(chǎn)權(quán)狀況，並將調(diào)查結(jié)果寫成一份完整的不動產(chǎn)說明書，以供購屋者參考，避免發(fā)生產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)不清等問題。委託書上所記載物件之內(nèi)容包含土地標示、建物面積、權(quán)力範圍、交屋時間、付款方式、附贈設(shè)備、委託總價、委託期限、約定服務(wù)報酬及他項權(quán)力等項目，須經(jīng)雙方確認無誤，用以約定雙方應(yīng)盡的權(quán)益及應(yīng)享義務(wù)。簽立委託契約當客戶初次與太平洋接洽時，經(jīng)紀人會提供「賣方權(quán)益說明書」及最新印製的「太平洋房屋物件成交行情表」以供參考。 廣設(shè)通路：鋪設(shè)更多店面，以全國性品牌與ISO9002認證的服務(wù)品質(zhì)來招攬賣主。 店頭廣告：以POP、立板或布條來展示物件或最近的促銷方案。促銷活動可分成三個部分來探討：電視廣告：先後以ISO9002認證及電腦公開出價強調(diào)太平洋公正、公平、公開及專業(yè)服務(wù)。而此種教育訓(xùn)練的型態(tài)，讓太平洋房屋仲介公司在三年內(nèi)貳次獲得「訓(xùn)練績優(yōu)廠商獎」的榮譽。 直營店位置：位置的考量應(yīng)考慮幾點，如為主要幹線必經(jīng)之處，具有廣告效果、人潮聚集處、責任商圈之重心點等因素。 月租金上限及市場潛力：月租金上限以北、中、南三大都市區(qū)域區(qū)隔。另一個為各事業(yè)處依需要而設(shè)立，若是有看好的市場，依然可以設(shè)立直營店。86年 跨足投資興建業(yè)，推出薩耳士堡個案。在網(wǎng)際網(wǎng)路建置網(wǎng)站，首創(chuàng)電腦網(wǎng)路服。以消費權(quán)益為經(jīng)營導(dǎo)向，首創(chuàng)購屋付款保證制度及客戶權(quán)益說明書。81年 推出SIR服務(wù)系統(tǒng)，涵蓋電腦配對服務(wù)、產(chǎn)權(quán)調(diào)查、法律諮詢、房屋行情查詢、稅費法規(guī)查詢、全面保障消費權(quán)益。80年 挑戰(zhàn)300億業(yè)績目標，首創(chuàng)水電保固制度，建立完整售後服務(wù)。78年 拓展至60家店，大洋投資公司成立，開啟不動產(chǎn)運用時代。75年 擴展服務(wù)網(wǎng)路，建立責任中心制度，規(guī)?？焖俪砷L。74年 太平洋房屋正式成立，揭示公平、公正、公開經(jīng)營理念，開啟國內(nèi)仲介業(yè)新里程碑。大事表71年 參考美、日仲介經(jīng)營模式，進行新事業(yè)研發(fā)。目前先在網(wǎng)路上試辦，提供一些生活資訊給顧客，如汽車、精品等，因網(wǎng)路與目前經(jīng)營方式較不衝突且是創(chuàng)造商機的新開端。在大陸預(yù)計2000年時，店數(shù)拓展至300家，其經(jīng)營方式以加盟型式為主。公司經(jīng)營的項目囊括了中古屋仲介、鑑估價、新屋代銷、租賃土地買賣、海外不動產(chǎn)等，幾乎囊括了整個不動產(chǎn)的業(yè)務(wù)，是所謂的不動產(chǎn)販賣時期。一開始由於一般民眾對仲介業(yè)者較為輕視，所以太平洋房屋以加盟店的方式來擴展業(yè)務(wù)。正式引進美、日店頭式的經(jīng)營方式，採行固定費率。達到太平洋房屋仲介公司的成立宗旨：促進房屋流通，保障交易安全。為了保護客戶買屋付款上的風險，再引進美國「購屋付款保證制度」，若中途解約也可以保障買方已付價款的取回。在民國八十年初，太平洋房屋在內(nèi)部提出「房屋仲介廣告文字範例」，以平實文宣做銷售訴求，並充分尊重客戶在簽約前作最後決定意願。但太平洋房屋認為只要是對客戶有利的，再困難都要去做，因此參考美國房地產(chǎn)協(xié)會的作法，力倡公開「太平洋成交行情」。以「公平」、「公正」、「公開」的經(jīng)營理念，重建仲介市場新秩序，提供國人前所未有的房屋交易安全環(huán)境。個案分析公司簡介 公司沿革 民國七十二年，太平洋建設(shè)開始派遣一批高級主管赴美、日考察。產(chǎn)業(yè)分析結(jié)論房仲業(yè)之所以會興起並發(fā)展成目前的局勢，回歸最基本的概念便是因為這項交易過程中的交易成本過高，一般人一生中不會有多次買賣房屋的經(jīng)驗或是累積那麼多的交易知識，也因此房仲業(yè)能在臺灣隨著快速蓬勃發(fā)展。群組關(guān)係 在本組的群組分法裡，四個群組彼此相互競爭，但其競爭的強度則有程度上的差異，因此根據(jù)此一特性可以由以下的比較得知：在所跨的地理區(qū)域上：群組四大多由於因為採取商圈深耕的競爭策略，因此彼此的競爭程度大，故四個群組內(nèi)的競爭程度可以以此一關(guān)係表示：群組四群組一群組二群組三。策略分析 採用店面式商圈深耕增加地區(qū)性競爭優(yōu)勢 此群之群組業(yè)者由於垂直整合程度低加上目前皆在北區(qū)經(jīng)營，且由於店鋪式商圈精耕式的連鎖經(jīng)營對於鄰里間關(guān)係之維持上較能建立良好之關(guān)係，因此此區(qū)之業(yè)者在開發(fā)賣主、尋找買方、買賣撮和上較能發(fā)揮其關(guān)係之優(yōu)勢，也由於其較能掌握鄰里之關(guān)係，因此其在促銷活動、品牌形象與產(chǎn)品上較能符合客戶之需求，進而累積其優(yōu)勢。選擇垂直整合相關(guān)活動以加強產(chǎn)品組合巨東建設(shè)自行從事垂直整合，包括鑑定公司、土地登記事務(wù)所等，提供消費者鑑價、產(chǎn)權(quán)調(diào)查及移轉(zhuǎn)的服務(wù)，以加強產(chǎn)品與服務(wù)之組合。策略分析 採用樓面是經(jīng)營降低價值活動成本 巨東是採用樓面式經(jīng)營，只租借一個樓層做為其辦公據(jù)點，並且聘請很多仲介人員來從事房屋買賣的交易，而這些仲介人員多為低底薪或是沒有底薪，全部靠交易所得的獎金。除此之外，也由於其資本雄厚，故能不斷對其成員施予專業(yè)訓(xùn)練，提高其專業(yè)的服務(wù)能力及品質(zhì)。集團財力雄厚可佔據(jù)較佳通路屬於集團式的房仲業(yè)可挾其雄厚資金，大量開設(shè)店面，佔據(jù)較好的開店地點（通路）。多角化集團經(jīng)營創(chuàng)造品牌綜效 若房仲業(yè)者本身即是處於多角化企業(yè)集團經(jīng)營之下，其集團本身整體的良好品牌形象，已經(jīng)創(chuàng)造了消費者心目中的無形價值。設(shè)立多點店面達到規(guī)模經(jīng)濟 對房仲業(yè)者而言，拓點是一件攸關(guān)市場主權(quán)爭奪的大事，無論是直營或加盟業(yè)者，點拓的愈多，市場佔有率也會隨之增加，且隨之而來的在人員訓(xùn)練與行銷等的規(guī)模經(jīng)濟更是房仲業(yè)者努力追求的。因此中信房屋可利用集團間的力量發(fā)揮其垂直整合，進而提高顧客滿意。中信房屋與中信銀行合作，提供消費者房屋優(yōu)惠貸款與成屋履約保證，以確保消費者的權(quán)益並滿足顧客的需求。策略分析 與銀行合作形成產(chǎn)品特色 房仲業(yè)者可藉由各價值活動分別來形成各個廠商所強調(diào)差異化重點，或特色。除了先聽到的幾個名稱外，後來的品牌需要更多的成本才能使大家留下印象。先進入產(chǎn)業(yè)的業(yè)者，已先佔據(jù)了這些地點良好的店址。店面不僅可張貼銷售物件，是一個活的「展示中心」，廣告招牌更是通夜不熄，由此可見一個立地條件優(yōu)越的營業(yè)店面，具有經(jīng)年累月的廣告效果。除此之外，也由於其資本雄厚，故能不斷對其成員施予專業(yè)訓(xùn)練，提高其專業(yè)的服務(wù)能力及品質(zhì)。集團財力雄厚可佔據(jù)較佳通路 屬於集團式的房仲業(yè)可挾其雄厚資金，大量開設(shè)店面，佔據(jù)較好的開店地點（通路）。例如：從營建起家的太平洋、力霸為一全國性的知名品牌。多角化集團經(jīng)營以達到品牌縱效 若房仲業(yè)者本身即是處於多角化企業(yè)集團經(jīng)營之下，其集團本身整體的良好品牌形象，已經(jīng)創(chuàng)造了消費者心目中的無形價值。設(shè)立多點店面以達到規(guī)模經(jīng)濟 對房仲業(yè)者而言，拓點是一件攸關(guān)市場主權(quán)爭奪的大事，無論是直營或加盟業(yè)者，點拓的愈多，市場佔有率也會隨之增加，且隨之而來的在人員訓(xùn)練與行銷等的規(guī)模經(jīng)濟更是房仲業(yè)者努力追求的。 建設(shè)公司 大樓管理 室內(nèi)設(shè)計 出版事業(yè) 廣告業(yè) 代書業(yè) 鑑定業(yè) 建經(jīng)業(yè) 海外事業(yè) 資訊流通 搬家公司 太平洋 立陽 太聯(lián)企管 室內(nèi)設(shè)計部 太聯(lián) 太聯(lián) 太平洋 太平洋 上海太平洋 網(wǎng)路 信義 住邑 行義 信義 信義 安信 上海信義 表七、群組一內(nèi)之廠商垂直整合程度（不是原文）在不同地區(qū)廣設(shè)店面以分散營運風險 在此一群組內(nèi)的房仲業(yè)者，是屬於全國性的，在全國各地區(qū)都設(shè)立店址?？衫谜w的服務(wù)流程來確保其所提供的服務(wù)品質(zhì)，提高顧客滿意。藉由高度垂直整合以確保整體服務(wù)品質(zhì) 就上下游垂直整合的觀點來看，產(chǎn)業(yè)中除了部份業(yè)者關(guān)係企業(yè)原本就存在的建設(shè)公司、代銷(廣告)公司外，仲介業(yè)多角化已經(jīng)從鑑定公司、代書事務(wù)所(即今土地登記專業(yè)代理人)、室內(nèi)設(shè)計公司，進一步發(fā)展到搬家、大樓管理以及建築經(jīng)理公司等。而信義房屋也率先第一個與大安和玉山銀行合作在全省營業(yè)據(jù)點推出成屋履約保證業(yè)務(wù)，由大安銀行出具保證書，保證房屋買賣收、付款之安全，並由安信建築經(jīng)理公司公正第三者的角色代辦產(chǎn)權(quán)過戶等相關(guān)事宜。如：太平洋房屋與聯(lián)邦銀行的合作，提供了房屋優(yōu)惠貨款，利率往往比消費者自己跟銀行貨款低上兩碼。與異業(yè)合作形成產(chǎn)品特色 房仲業(yè)者可藉由各價值活動分別來形成各個廠商所強調(diào)差異化重點，或特色。策略分析 相對於其它群組，其垂直整合程度較高?！∪航M一（全國性與垂直整合程度高） 圖三、群組一之策略矩陣群組內(nèi)業(yè)者包括：太平洋、力霸、信義、住商，其中太平洋及信義是屬於直營而力霸與住商是屬於加盟的經(jīng)營型態(tài)。群組四是屬於垂直整合程度低，只跨一區(qū)的業(yè)者，此群組內(nèi)有永慶、僑福與21世紀三家房仲業(yè)者。群組二是屬於垂直整合程度中，佈點情形至少跨三個區(qū)域的業(yè)者，此一群組只有中信一家房仲業(yè)者。 垂直整合程度低：垂直整合一個構(gòu)面，包括完全無垂直整合者。垂直整合程度高：垂直整合三個構(gòu)面以上。除此，在交易過程中要確保顧客權(quán)益，因此有技術(shù)相關(guān)之產(chǎn)業(yè)延伸，包括土地登記專業(yè)代理人事務(wù)所與房地產(chǎn)鑑價公司。由於房仲業(yè)居產(chǎn)業(yè)較下游，其產(chǎn)業(yè)相關(guān)多是往上游做整合包括預(yù)售代銷、投資興建及土地開發(fā)等。 單區(qū)性：業(yè)者通路佈點只跨一個區(qū)域。全國性：業(yè)者通路佈點情形至少包含三個區(qū)域以上。南部包含嘉義縣市、臺南縣市、高雄縣市和屏東。北部包含基隆、臺北縣市、桃園、新竹縣市和宜蘭。 本組針對房仲產(chǎn)業(yè)內(nèi)所有業(yè)者主要區(qū)分為四個群組，其主要的分類依據(jù)為垂直整合程度的高低與佈點情形來劃分。物件的種類，包括商業(yè)辦公大樓、一般仲介、或借貸的物件。品牌形象也能對房仲業(yè)本身的的談判力提昇，房仲業(yè)形象的建立，給與這產(chǎn)業(yè)具有顯著的影響力。交屋 交屋是一個法律的交易過程，包括完印、用稅，藉由代書的幫助，完成交屋的手續(xù)，是房仲業(yè)服務(wù)的完成。買賣撮合 買賣雙方的撮合，在價值活動中，是買賣雙方達成交易的重要步驟，因為買方在獲得資訊後可以藉由交易配對，對喜愛的房屋做取捨，達到最後的交易。尋找買方 買方的尋找是房仲業(yè)的消費者來源，藉著廣告來吸引其前來，或自行前往，以完成買賣的交易。用以約定雙方應(yīng)盡的權(quán)益及應(yīng)享義務(wù)。簽立委託契約 簽訂委託契約這個這個活動，是在賣方願意提供房屋委託給房仲業(yè)銷售時，房仲業(yè)與賣方間的交易關(guān)係。因此賣主的開發(fā)，是與製造業(yè)供應(yīng)商的角色一樣，具有顯著的意義。賣方可以是為一般對房屋有需求的人，這賣方的開發(fā)，形成房仲業(yè)的物件來源。房仲業(yè)藉由報紙、平面廣告活動，以及DM、電視的廣告等行銷活動來幫助賣方及買方得知仲介的資訊，並打出知名度，吸引買賣雙方前來。每個交易的過程，人力不但對整個服務(wù)的形象建立，及交易過程中買賣交易安全的保障，都具有關(guān)鍵的成功因素。另有利用網(wǎng)路來做房屋買賣，所以網(wǎng)路的使用也是通路的一種?！?圖一、產(chǎn)業(yè)價值鏈通路選擇 直營與加盟體系都是房仲業(yè)的經(jīng)營模式，店面就是一種通路，而通路的擴張，是房仲業(yè)的基本活動的開始。舉凡住宅的選擇、商用物件的選擇、增建改建的手續(xù)以及貸款、稅金、火災(zāi)保險等諮詢服務(wù)能力。帶動其他附屬性的消費由於購屋的關(guān)係，因而會產(chǎn)生許多的商機，如傢俱消費、家電用品的訂購、搬家服務(wù)…..等，因此會帶動其他附屬性產(chǎn)品的消費。房屋仲介業(yè)在人力資源結(jié)構(gòu)上為屬人力、知識密集的產(chǎn)業(yè) 正由於不動產(chǎn)的每項商品均有其個別的特性和高價值，因此房屋仲介業(yè)的從業(yè)人員必須具備精深的專業(yè)知識，以確保客戶的權(quán)益，也才能勝任仲介工作之內(nèi)容。商品均具有其特色 一般生產(chǎn)事業(yè)均以生產(chǎn)同質(zhì)性高之產(chǎn)品，其特色亦多為共通的，但不動產(chǎn)商品卻不然，雖然其共同的名稱為不動產(chǎn)，然而事實上每一物件的特性均不相同，有的物件的特色為增值性高，有的是以安靜、居住價值為產(chǎn)品之主要訴求。 建設(shè)公司 大樓管理 室內(nèi)設(shè)計 出版事業(yè) 廣告業(yè) 代書業(yè) 鑑定業(yè) 建經(jīng)業(yè) 海外