【正文】 入研究，認(rèn)為在此特殊地段做單純公寓和單純寫字樓都是要冒一定的風(fēng)險（見風(fēng)險收益分析部分）。這些客戶最看中交通便利，人流量大、宣傳效果高的黃金地段，也不會在租金和其他事宜上與公司過多糾纏。由于本案物業(yè)開發(fā)的特殊性，鑒于項目體量的問題、項目與周邊建筑聯(lián)體的問題和停車問題的解決方案的問題，在這樣的一種特定的開發(fā)前提下做什么物業(yè)才合適，才有市場？這是目前我們最關(guān)心的問題。從市場狀況和項目分析中，再結(jié)合目前各類信息，通過產(chǎn)品的組合來營造或倡導(dǎo)一種符合有可能入住該區(qū)域人群特性的工作和生活方式就是項目成功的關(guān)鍵，即打造一個“精品小戶型＋寫字樓”形式的公寓式寫字樓。騰達商務(wù)大廈、順天國際財富中心名匯達百分比0%50%16．7%50%結(jié)論:芙蓉路沿線，小戶型分布很少，具有一定的稀缺性，但由于地段和便利性及商業(yè)成熟性等的原因，小戶型不宜大量開發(fā)；寫字樓和商務(wù)樓開發(fā)成熟，客戶認(rèn)同性較高，但樓盤眾多、租金過高，出租效果普遍不理想，中低檔次的字紙樓有一定的發(fā)展空間。 該區(qū)域好的新項目不多，投資渠道較為單一。 　　●區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)投資狀況 　　投資潛力較大　　理由：區(qū)域發(fā)展前景不錯，但是目前可開發(fā)土地不多。今年著重建設(shè)的有湘雅醫(yī)療城和家居樂置業(yè)廣場等。項目基地位于松桂園的黃金三角———芙蓉路與展覽館路兩條財富礦脈交織的財富鼎點，是長沙CBD最后一塊財富處女地。 　　隨著展覽館路的拉通和芙蓉北路的提升，松桂園商務(wù)中心目前已初具雛形，成為開福區(qū)范圍內(nèi)最活躍、最具增長和發(fā)展?jié)摿Φ纳虅?wù)區(qū)，其發(fā)展方向以生產(chǎn)性服務(wù)功能為主，以生活服務(wù)為輔，包括金融、貿(mào)易、信息、廣告、法律服務(wù)等，重點以金融服務(wù)為其特色。 　　金融商業(yè)核心———擁有國際化商務(wù)氛圍的板塊，證券、保險、金融、機構(gòu)，大公司、大財團、大商家聚集一地，酒店、商務(wù)寫字樓林立，平和堂、百盛、家樂福、肯德基、麥當(dāng)勞、必勝客等國際商業(yè)機構(gòu)構(gòu)筑起星城經(jīng)濟、商貿(mào)、辦公的商業(yè)軸心。 　　 　　　●區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新模式 　　金融要塞———雄踞五一路和芙蓉路交匯的芙蓉廣場鉑金位置，金融圈的核心地帶，芙蓉廣場的絕版寶地。經(jīng)不住由CBD巨大商機的引誘，外地資本加速搶灘星城，一些大的跨國公司紛紛著陸，而嗅覺靈敏的長沙開發(fā)商也當(dāng)仁不讓，在CBD區(qū)域內(nèi)掀起了一輪商務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)高潮。 　　芙蓉中路CBD建成以后，將集中長沙大部分金融、商務(wù)、文化、服務(wù)機構(gòu)和大量的商務(wù)辦公酒店、公寓等配套設(shè)施，并使長沙更具備完善便捷的交通、通信等現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施和良好環(huán)境。而且EBD概念不再過分強調(diào)“中心”，這也是對原來CBD過分核聚化造成的種種社會問題的有效解決。其最大的特征就是解決原來CBD存在的生態(tài)惡化問題，如“死城”現(xiàn)象，交通上下班時過分緊張，區(qū)內(nèi)綠化較低，商業(yè)氣氛太淡，寫字樓空調(diào)病，辦公室綜合癥等等。 　　●區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新模式 　　生態(tài)概念成為商務(wù)樓最大亮點 　　EBD釋義：即“生態(tài)商務(wù)區(qū)”，為ecology business district的首字母簡化組合。隨著省政府機關(guān)大院南遷，一批重大文化設(shè)施、配套公益設(shè)施將在城南拔地而起。而隨著新世紀(jì)體育文化中心的建立，城市商業(yè)廣場、家潤多“輪番來襲”，更是給侯家塘注入了無限的活力，帶動了這一區(qū)域的迅速發(fā)展。”天心區(qū)招商局的負(fù)責(zé)人也指出，五一商圈和侯家塘商圈是相互補充和襯托的，之間的影響當(dāng)然會有，但是規(guī)模效應(yīng)也可以吸引更多的客流?！昂罴姨撂幵跂|塘商圈和五一商圈連線的中心位置，以體育文化為契機，由于奠定了發(fā)展基礎(chǔ)，對于未來的發(fā)展我認(rèn)為發(fā)展?jié)摿o限。 　　侯家塘處在長沙新興CBD的區(qū)域，又毗鄰東塘和五一商圈，商業(yè)發(fā)展本來就有著一定的基礎(chǔ)。大扇形區(qū)域，將成為長沙市新的商務(wù)、商業(yè)核心。黃興路商圈、芙蓉路金融街和未來省府的十字節(jié)點，具有不可替代的優(yōu)勢。以此為契機，這一區(qū)域掀起了一輪商住樓與商務(wù)樓盤建設(shè)的高潮，商務(wù)帶動商業(yè)成為芙蓉路的特色。在這一商務(wù)圈，平和堂、萬代廣場、新大新等先后崛起，沃爾瑪、銅鑼灣、王府井等商業(yè)巨子也紛紛搶占黃金碼頭。自從芙蓉路全線拉通后，這條中國第一大道開始了它真正流金淌銀的時代，商機和財富幾乎令所有商人無法抗拒，創(chuàng)業(yè)者、打工者、投資者都心儀著這塊藏金累銀的寶地，在掘金中感受快樂。三、價格——讓我歡喜讓我憂升、肯定要升的！升多少，能到多少！在一直以來房屋價格偏低的長沙市場，隨著產(chǎn)品升級而帶來的價格升級已經(jīng)啟動，而且勢頭如此迅猛；對于這樣一個老百姓最關(guān)心的問題，在2005需要見分曉！四、資金鏈、融資渠道——延續(xù)生命線！國家政策，地方政策，政策與對策！當(dāng)國家宏觀調(diào)控產(chǎn)生作用，金融政策開始緊縮，當(dāng)矛頭指向房地產(chǎn)行業(yè)，如何打開資金的缺口？當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)真正成為資金密集型行業(yè)，當(dāng)鈔票變得如此緊缺，本地企業(yè)如何才能玩轉(zhuǎn)長沙房地產(chǎn)市場？五、別墅市場——長江后浪推前浪水云間、綠城桂花城作為新一代別墅能否共同造勢城東市場？同升湖、金鷹城老一輩占據(jù)天然如何守勢？河西別墅市場，尤其山水英倫（荷塘月色）能否翻身？長沙別墅市場走向何方？六、小戶型和寫字樓——物以稀為貴，貴多少在市區(qū)內(nèi)用地日漸減少的今天，成熟地段的小戶型和寫字樓越發(fā)顯得珍貴。變革和轉(zhuǎn)折，長沙房地產(chǎn)走向何方，這對于我們來說也許還是一個謎！一、長沙房地產(chǎn)市場——供應(yīng)與需求的對決2005住宅的推盤量將創(chuàng)造新高，巨大的供給在政策開始變得僵硬之時，強勁的消費勢頭能否持續(xù)；產(chǎn)品時代來到，產(chǎn)品不斷升級換代，花花世界能否將消費欲望引導(dǎo)再至噴發(fā)；長沙樓市能否再續(xù)神話？二、市場大變革——產(chǎn)品升級和營銷升級全面展開2004長沙房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷著前所未有的發(fā)展和變革，無論從產(chǎn)品還是營銷上。政策變化和外地豪強的進入，使得長沙房地產(chǎn)市場有些“亂花漸欲迷人眼”。相關(guān)土地有償出讓金已經(jīng)繳納完畢?！?001年8月正式取得長沙市規(guī)劃管理局的二類規(guī)劃設(shè)計條件通知單（編號200001078A1），其中詳細(xì)說明項目建設(shè)用地為1900平方米，建筑高度為84米以內(nèi)，機動車出入方向為東北。金陽大廈項目投資分析 目 錄一、項目概況二、長沙房地產(chǎn)市場情況分析三、地塊所處的特性市場分析四、項目的SWOT分析及總體思路五、項目可類比項目調(diào)研情況六、項目產(chǎn)品的開發(fā)策略建議七、項目投資收益及風(fēng)險預(yù)測一 項目概況（據(jù)貴司所提供的資料）☆金陽公司于98年取得體育館路附1號建設(shè)用地，國土使用證編號：開國用（98）字第（1575號）☆地塊宗號5097008，綜合用途，使用期限至2043年10月。☆由于原用地面積較小，無法對之進行有效的商業(yè)開發(fā)，因此在取得政府支持及鄰邊單位（長沙鐵路公司）的協(xié)議土地租賃意向支持下，金陽公司于2000年底取得計委立項批復(fù)文件（長技基2000年493號），該文件中明