【正文】 額計人受益的成本核算對象。就其性質(zhì)而言，管理勞動也是房屋租賃流通過程中的一種勞動形式。 （3）管理費管理費是指經(jīng)營出租房屋進(jìn)行必要的管理和服務(wù)所需的開支。中小修費則可按實際發(fā)生額計入成本。應(yīng)當(dāng)根據(jù)準(zhǔn)確可靠的原始憑證，分別計入其歸屬的各成本核算對象。一般來講，維修費屬出租房屋經(jīng)營直接支付的費用。 維修費在房屋經(jīng)租成本中占有極重要的地位，這不僅是修繕勞動屬于房產(chǎn)流通費用的主要構(gòu)成部分，而且是由于修繕勞動的存在，是房屋租賃流通過程區(qū)別于一般商品流通和一般商品租賃流通的主要標(biāo)志。如鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)為零，磚混結(jié)構(gòu)為2％～6%，磚木結(jié)構(gòu)為3%～4%，簡易房屋為3%。殘值與房屋造價的比率為殘值率。因此，在考慮耐用年限時，不可能很準(zhǔn)確，往往只是對同類結(jié)構(gòu)規(guī)定一個時間幅度標(biāo)準(zhǔn)。耐用年限應(yīng)指房屋的經(jīng)濟(jì)耐用年限，即房屋能夠正常使用的年限。因而租賃成本中的折舊費也可看作房屋出租對房屋消費按耐用年限平均收回的房屋造價。 （1）房產(chǎn)價值補(bǔ)償費（折；田費）房產(chǎn)價值補(bǔ)償費即房屋折；日費，是房屋建造價值的平均損耗。主要有房產(chǎn)價值補(bǔ)償費。 房屋經(jīng)租成本是指房產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)為完成租賃房產(chǎn)流轉(zhuǎn)，實現(xiàn)房產(chǎn)交換價值所發(fā)生的房產(chǎn)費用的總和。房屋租賃是一種特殊的商品交換方式。 （2）銷售流通間接費房屋售出后，居住區(qū)和大樓的管理員、公共事務(wù)管理員的管理費。房屋流通費用是房屋在市場交換過程中所發(fā)生的勞動消耗的貨幣表現(xiàn)。即開發(fā)好的土地進(jìn)入流通領(lǐng)域，通過有償轉(zhuǎn)讓交換土地的使用權(quán)，實現(xiàn)價值補(bǔ)償，這一過程中發(fā)生的費用，如管理費、營業(yè)稅等。 1．城市土地經(jīng)營成本構(gòu)成單純經(jīng)營地產(chǎn)的成本，應(yīng)當(dāng)包括為取得土地使用權(quán)而支付的費用，為開發(fā)土地而支付的費用以及為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而發(fā)生的經(jīng)營管理費。 （6）根據(jù)綜合概（預(yù)）算書和土地開發(fā)概（預(yù)）算書及其它費用概（預(yù)）算書編制總概（預(yù)）算書。 （4）根據(jù)計算的工程量和單位估價表等計算直接費。 （2）根據(jù)上述資料編制單位估價表和單位估價江總表。在總概（預(yù)）算書的末尾還應(yīng)列出總預(yù)算價值和可以回收的金額。 第三部分：其它費用項目 其它費用項目包括代收的費用和向有關(guān)部門繳納的費用，如質(zhì)量監(jiān)督費、商業(yè)網(wǎng)點費、城市基礎(chǔ)設(shè)施“四源”建設(shè)費、電貼費等。因此，總概（預(yù)）算書一般可分為四部分。如果某一費用只屬于某一單項工程，則不列入總概（預(yù)）算書而只列入單項工程綜合概（預(yù)）算書。整個房地產(chǎn)開發(fā)項目工程就應(yīng)編制多少單項工程的綜合概（預(yù)）算書。衛(wèi)生工程、特殊構(gòu)筑物工程、電氣照明工程、電氣設(shè)備及安裝工程、采暖工程、自風(fēng)工程等單位工程）所需建設(shè)費用的文件 （2）單項工程綜合概（預(yù)）算書 綜合概（預(yù)）算書是確定各個單項工程所需建設(shè)費用的綜合性文件，它包括單項工程的費用．是根據(jù)各個單位工程概（預(yù)）算書匯總而成的。 2．房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算文件的組成 房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算文件是按先單個后綜合，光局部后整體，層層匯總編制而成。 （3）國家及地區(qū)主管部門頒發(fā)的有關(guān)文件：概算文件和預(yù)算文件都要依據(jù)國家和地區(qū)各有關(guān)主管部門頒發(fā)的編制概、預(yù)算的各種文件和規(guī)定，以及有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的政策法規(guī)等。 三、房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算文件的組成及編制程序 1．房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算的編制依據(jù) 編制房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算的主要依據(jù)如下： （1）設(shè)計資料：概算文件應(yīng)以開發(fā)項目的初步設(shè)計或擴(kuò)大初步設(shè)計為依據(jù)編制；預(yù)算文件應(yīng)以施工圖飽括有關(guān)的通用圖集、標(biāo)準(zhǔn)圖集等）為依據(jù)編制。這些費用目前項目繁多，各地有不同的規(guī)定，大體包括下列一些費用項目（主要參考北京市的規(guī)定）： （1）城市基礎(chǔ)設(shè)施“四源”建設(shè)費 （2）市政支管線分?jǐn)傎M （3）供電貼費 （4）工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費 （5）工程質(zhì)量監(jiān)督費 （6）編制竣工圖費 （7）建筑業(yè)流動資金貸款利息系數(shù) （8）用電權(quán)費 （9）分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費 （10）；臨時用地費和臨時建設(shè)費 （11）建材發(fā)展補(bǔ)充基金 （12）綠化建設(shè)費 （13）施工圖預(yù)算編制費 （14）招標(biāo)投標(biāo)管理費 （15）合同公證費 （16）施工執(zhí)照費 （17）工程監(jiān)理費 （18）施工機(jī)械遷移費 （19）工程保險費 （20）商業(yè)網(wǎng)點費 （21）人防費 （22）管理費 （23）貸款利息 （24）建設(shè)期預(yù)留調(diào)價指數(shù) 以上三部分應(yīng)支付的土地開發(fā)費、建筑安裝工程費及其它費用，再加上不可預(yù)見費，就構(gòu)成了開發(fā)區(qū)建設(shè)的總成本，是商品房銷售的基礎(chǔ)資料。 （3）計劃利潤 計劃利潤指按照國家規(guī)定的計劃利潤率向建設(shè)單位計取的利潤。 ②其它間接費。它是指建筑安裝企業(yè)為了組織和管理建筑安裝工程的施工以及服務(wù)所耗用的人力、物力，這種耗用的貨幣表現(xiàn)，就是施工管理費。 其它直接費可直接計入預(yù)算定額分項中，也可按不同類型工程以費率計取，對于一般工業(yè)與民用建筑工程，也可以平方米為單位以金額（元）表示計取，但不得重復(fù)計算。攤銷和維修費，以及支付給工人自備工具的補(bǔ)貼費； F．檢驗試驗費，指對建筑材料、構(gòu)件和建筑安裝物進(jìn)行一般鑒定、檢查所發(fā)生的費用，包括自設(shè)試驗室進(jìn)行試驗所耗用的材料和化學(xué)藥品費用等，以及技術(shù)革新和研究試驗費。 ③施工機(jī)械使用費，是指列入概預(yù)算定額的施工機(jī)械臺班量按相應(yīng)機(jī)械臺班費定額計 算的建筑安裝工程施工機(jī)械使用費，施工機(jī)械安、拆及進(jìn)出場費和定額所列其它機(jī)械費。 工資性質(zhì)的津貼及屬于生產(chǎn)工人開支范圍內(nèi)的各項費用，內(nèi)容包括： A．生產(chǎn)工人的基本工資、工資性質(zhì)的津貼（包括副食品補(bǔ)貼、煤糧差價補(bǔ)貼、上下班交通補(bǔ)貼等）； B．生產(chǎn)工人輔助工資，揭開會和執(zhí)行必要的社會義務(wù)時間的工資，職工學(xué)習(xí)、培訓(xùn)期間的工資，調(diào)動工作期間的工資和探親假期的工資，由行政直接支付的?。鶄€月以內(nèi)）、產(chǎn)、婚、喪假期的工資，促工服裝補(bǔ)助費等； C．生產(chǎn)工人工資附加費，指按國家規(guī)定計算的支付生產(chǎn)工人的職工福利基金和工會經(jīng)費； D．生產(chǎn)工人勞動保護(hù)費，指按國家有關(guān)部門規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放的勞動保護(hù)用品的購置費、 修理費和保健費、防暑降溫費等。它是由人工費、材料費、施 工機(jī)械使用費和其它直接費組成。 （5）勘察設(shè)計費 勘察設(shè)計費指為查明新開發(fā)區(qū)的地形、地貌、地質(zhì)土壤、巖性、地質(zhì)構(gòu)造、水文條件和各種自然地質(zhì)現(xiàn)象而進(jìn)行的測量、測繪、測試、觀察、調(diào)查、勘探、試驗、鑒定、研究和綜合評價等工作發(fā)生的費用和進(jìn)行開發(fā)工程設(shè)計所發(fā)生的費用。七通一平費是指為了滿足建設(shè)的需要，對被征用土地進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的費用。指安置房的房租、維修費、取暖費、居民搬家費、臨時周轉(zhuǎn)房費等以及有關(guān)的法、公證、咨詢等費用。 ③拆除地上物的補(bǔ)償費，是指拆除原有的房屋、附屬物、樹木、機(jī)井等的拆除費及補(bǔ)償費。其中包括： ①拆遷城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村居民，安置用房的建設(shè)費或購買商品房的費用。 （2）新菜地開發(fā)建設(shè)基金 新菜地開發(fā)建設(shè)基金是指經(jīng)依法批準(zhǔn)征用城市郊區(qū)的菜地，用地單位向財政部門繳納的費用，不屬于征地補(bǔ)償費中的“新菜田建設(shè)基金”。它是指對超齡老人、病殘人員給以生活補(bǔ)助費和醫(yī)療費，轉(zhuǎn)到當(dāng)?shù)孛裾块T負(fù)責(zé)管理 ⑥新菜田建設(shè)基金。它是指因征地被轉(zhuǎn)業(yè)的勞動力，由用地單位負(fù)責(zé)安置或委托