【正文】 法規(guī)管理煩瑣法規(guī)管理較少主客觀因素主觀判斷較多客觀判斷較多供給面缺乏彈性彈性較高需求面不確定性的需求因素確定性的需求因素保值心理保值能力強(qiáng)保值能力弱預(yù)期心理預(yù)期增殖能力強(qiáng),具投資性預(yù)期增殖能力弱區(qū)位影響影響力大基本不受影響要把握影響房?jī)r(jià)的因素，首先應(yīng)該從觀念上有下面四點(diǎn)認(rèn)識(shí)：一. 各種影響房?jī)r(jià)的因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響是不盡相同的。土地三級(jí)市場(chǎng)：是指在房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上在轉(zhuǎn)讓或出租的房地產(chǎn)交易，是單位、個(gè)人之間的的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的市場(chǎng)，它在二級(jí)市場(chǎng)基礎(chǔ)上第二次或多次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動(dòng)的市場(chǎng)。土地二級(jí)市場(chǎng)：是指土地使用者通過一級(jí)市場(chǎng)取得的土地使用權(quán)按照市場(chǎng)機(jī)制以租賃、買賣、交換、繼承、增與、抵押等方式從事的交易經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。政府不允許未經(jīng)一級(jí)市場(chǎng)獲取土地使用權(quán)就直接交易。地價(jià)：是土地使用權(quán)受讓人獲取土地使用權(quán)所需的全部費(fèi)用，也稱為土地費(fèi)用、土地價(jià)款、土地出讓金土地一級(jí)市場(chǎng)：是指政府代表國(guó)家以管理者和土地所有者的身份，將土地使用權(quán)、有期限讓與使用者的活動(dòng)。為了便于理解問題的實(shí)質(zhì)先對(duì)以下名詞進(jìn)行解釋：土地價(jià)格：是土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值的反映，是為購(gòu)買獲取土地預(yù)期的權(quán)利而支付的代價(jià)，即地租的資本化。在我國(guó)全部土地實(shí)行的社會(huì)主義土地公有制，即土地所有權(quán)分為國(guó)家土地所有和農(nóng)民集體土地所有權(quán)。土地就是國(guó)土，是一個(gè)國(guó)家所有的地球上的陸地和水域及其向上或向下的空間。四是每年城市拆遷和改造，將相應(yīng)增加被拆遷居民的被動(dòng)性住房需求。二是城鎮(zhèn)新增就業(yè)人員增加，構(gòu)成新的住房需求。相關(guān)部門必定出臺(tái)相關(guān)強(qiáng)制性文件規(guī)范房屋質(zhì)量，房地產(chǎn)及建筑業(yè)隱性成本提高仍存上漲趨勢(shì)直到中國(guó)城市的基礎(chǔ)建設(shè)基本完善。2007年出現(xiàn)“房奴”和“窮忙族”。從緊的貨幣政策，不僅在利率上從緊，而且信貸規(guī)模也會(huì)從緊，而這種從緊一定會(huì)改變2007年個(gè)人住房銀行信貸增長(zhǎng)3倍之異?，F(xiàn)象。）“引導(dǎo)公眾通脹預(yù)期，發(fā)揮價(jià)格杠桿的調(diào)控作用。資金缺口=回款土地款工程款費(fèi)用稅金+貸款凈增（“限價(jià)房”是2006年“國(guó)六條”政策實(shí)施之后的產(chǎn)物，當(dāng)時(shí)國(guó)務(wù)院相關(guān)文件稱之為“兩限兩競(jìng)”商品房。第四階段，嫦娥奔月階段（2006年7月11日2008年5月12日）劃分的原由2006年7月11日由建住房[2006]第171號(hào)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入管理的意見》直到2008年5月12日汶川地震，北川劉漢希望小學(xué)屹立不倒，無(wú)一死亡。國(guó)務(wù)院部署房地產(chǎn)宏觀調(diào)控 囤地囤房被明令禁止1998年2006年這一時(shí)期由于市場(chǎng)的不規(guī)范導(dǎo)致20022003年炒地皮、20042005炒房、同時(shí)資金短缺導(dǎo)致爛尾樓的出現(xiàn)。 增加有效供給、遏制投機(jī)性需求四大對(duì)策，增加有效供給。并提出八項(xiàng)措施引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。房?jī)r(jià)的上漲主要原因在于結(jié)構(gòu)性矛盾導(dǎo)致平均房?jī)r(jià)上漲；拆遷拉動(dòng)的被動(dòng)需求大量進(jìn)入市場(chǎng)造成供不應(yīng)求帶來(lái)的價(jià)格上漲；開發(fā)成本增加推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，商品房精裝修品質(zhì)帶來(lái)成本增加；現(xiàn)行統(tǒng)計(jì)制度影響等四大方面。（炒地皮：是指對(duì)到手的土地使用權(quán)進(jìn)行的轉(zhuǎn)售，常指土地投機(jī)商在對(duì)某段土地預(yù)期地價(jià)呈上漲趨勢(shì)的評(píng)估的前提下，買下（土地使用權(quán)），等到地價(jià)達(dá)到預(yù)期的價(jià)位才出售牟利，以獲得囤集土地的高利潤(rùn)的行為?！敝钡?998年7月1日，國(guó)務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》國(guó)發(fā)［1998］23號(hào)）文件，在中國(guó)一直延續(xù)實(shí)行的住房福利制宣告結(jié)束。（作者個(gè)人觀點(diǎn)請(qǐng)指正）第一階段，混沌期階段（1993年1998年7月1日以前）劃分的原由1993年11月16日建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》說明在我國(guó)已有雛形。需求的價(jià)格彈性Ed=0即完全無(wú)彈性。此時(shí)商品房生產(chǎn)者獲取了零利潤(rùn)。此時(shí)商品房生產(chǎn)者能獲取了零利潤(rùn)。此時(shí)商品房生產(chǎn)者能獲取了一定的正常利潤(rùn)。此時(shí)商品房生產(chǎn)者能獲取了超額利潤(rùn)。此時(shí)商品房生產(chǎn)者能獲取了超超額利潤(rùn)。P表示價(jià)格， D表示需求量，S表示供給量，那么以上假說可表示為：P=?（D，S）令：房?jī)r(jià)收入比（即本地區(qū)一套建筑面積為60平方米的經(jīng)濟(jì)適用住房的平均價(jià)格與雙職工家庭年平均工資之比）恒等于4倍，且價(jià)格恒不變。 ①.土地是自由取用物品，土地的預(yù)期收益率為零。：是指開發(fā)商以辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房。這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采取的一種房屋銷售方式。：是有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售、出租的房屋。理論介紹：根據(jù)商品房的價(jià)格（以下簡(jiǎn)稱房?jī)r(jià)）即可從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度建立一個(gè)經(jīng)濟(jì)模型。關(guān)鍵字：房?jī)r(jià)、商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房引言：1998年7月1日，在中國(guó)一直延續(xù)實(shí)行的住房福利制宣告結(jié)束。分析房?jī)r(jià)上漲的原因及未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)作者：史 峰摘要：通過對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格經(jīng)濟(jì)模型并將上漲原因在實(shí)際檢驗(yàn)得知影響房?jī)r(jià)的因素錯(cuò)綜而復(fù)雜，土地制度對(duì)土地價(jià)格的影響是最大的；供需關(guān)系決定價(jià)格，房地產(chǎn)價(jià)格還必須要國(guó)家的宏觀調(diào)控及政策協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)價(jià)格經(jīng)過增長(zhǎng)期后必定趨于相對(duì)動(dòng)態(tài)平蘅穩(wěn)定。取消住房實(shí)物分配制度后，房?jī)r(jià)收入比（即本地區(qū)一套建筑面積為60平方米的經(jīng)濟(jì)適用住房的平均價(jià)格與雙職工家庭年平均工資之比）在4倍以上，買房成了中國(guó)人最大的一項(xiàng)消費(fèi)，從此進(jìn)入住宅建設(shè)市場(chǎng)化和住房消費(fèi)貨幣化的商品房時(shí)代。一. 定義：：是一種基本的自然資源，由氣候、地貌、巖石、土壤植物和水文組成的一個(gè)獨(dú)立的自然綜合體。：是開發(fā)商從取得商品房屋欲售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房。：是指房屋主題已基本封頂完工但未竣工驗(yàn)收的房子，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型樓、間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。通常意義上指項(xiàng)目已經(jīng)竣工可以入住的房屋：是指開發(fā)商在建造出售或出租的房屋在零利潤(rùn)時(shí)所發(fā)生的土地款、建安工程款、規(guī)、費(fèi)、稅等一切費(fèi)用。②房地產(chǎn)開發(fā)零利潤(rùn)銷售即商品房成本價(jià)銷售③國(guó)民生產(chǎn)總指GDP恒不變，經(jīng)濟(jì)無(wú)地區(qū)、地域差異④不受國(guó)際金融的影響，國(guó)內(nèi)存款貸款利率相等且等于零⑤國(guó)家政府免征收一切規(guī)、費(fèi)、稅⑥消費(fèi)者擁有殷實(shí)的貨幣資本即絕對(duì)的購(gòu)買能力⑦人口增長(zhǎng)為零，各個(gè)年齡段的人符合正態(tài)分布⑧1998年7月1日起，商品房市場(chǎng)出現(xiàn)需求量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給量，而供給量在短期無(wú)法生產(chǎn)出來(lái)⑨商品房作為居住的充分必要條件，完全無(wú)替代效應(yīng)⑩商品房生產(chǎn)者提供的商品房是同質(zhì)的.如果以上假設(shè)完全成立，在這樣的條件下可以用供給、需求和價(jià)格三個(gè)變量之間的關(guān)系可以用函數(shù)關(guān)系表達(dá)。Ⅰ.當(dāng) P=?（D↑↑，S→0），商品房需求量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給量，極少數(shù)商品房消費(fèi)者采取租賃房屋居住，并且愿意在商品房還未基建時(shí)，采取遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于商品房成本且期房購(gòu)買。Ⅱ.當(dāng) P=?（D↑↑，S↑），商品房需求量遠(yuǎn)大于供給量，部分商品房消費(fèi)者采取租賃房屋居住，并且愿意在商品房還未建造完工時(shí)，采取高于商品房成本且期房購(gòu)買。Ⅲ.當(dāng) P=?（D↑↑，S↑↑），商品房需求量基本等于供給量，絕大多數(shù)商品房消費(fèi)者采取租賃房屋居住，并且愿意在商品房主題已基本封頂完工但未竣工驗(yàn)收時(shí)，采取略高于商品房成本且準(zhǔn)現(xiàn)房購(gòu)買。Ⅳ.當(dāng) P=?（D→，S→），商品房需求量等于供給量，一部分商品房消費(fèi)者采取租賃房屋居住，并且愿意在商品房已經(jīng)竣工可以入住的房屋時(shí)，采取等于商品房成本且現(xiàn)房購(gòu)買。Ⅴ.當(dāng) P=?（D↑，S↑↑），商品房需求量遠(yuǎn)小于供給量，極少數(shù)商品房消費(fèi)者采取租賃房屋居住，并且愿意在商品房已經(jīng)竣工可以入住的房屋且周邊居住環(huán)境、配套設(shè)施完善時(shí)，采取等于商品房成本且現(xiàn)房購(gòu)買。根據(jù)上述的經(jīng)濟(jì)模型理論，房?jī)r(jià)將從1998年7月1日起，用函數(shù)關(guān)系表達(dá)P表示價(jià)格， D表示需求量，S表示供給量，P=?（D，S）圖11由供需關(guān)系決定穩(wěn)步持續(xù)上升，直到需求量等于供應(yīng)量，達(dá)到均衡價(jià)格后保持相對(duì)穩(wěn)定不變。供給的價(jià)格彈性Es==0. 商品房的消費(fèi)者從購(gòu)買的價(jià)