成本法與剩余法計(jì)算公式深入剖析-文庫吧資料
2025-06-24 13:05本頁面
【正文】 潤和相關(guān)稅費(fèi)。這種情況下，土地沒有達(dá)到最高最佳利用，不能用剩余法來評估土地市場價(jià)值。折舊的確定需要將估價(jià)對象進(jìn)行橫向和縱向比較。4．折舊：折舊是各構(gòu)成項(xiàng)目中最復(fù)雜的一項(xiàng)，包括物理折舊、經(jīng)濟(jì)折舊、功能折舊。4．開發(fā)利潤：利潤率分為直接成本利潤率、成本利潤率、投資利潤率、銷售利潤率。4．銷售稅費(fèi)：包括營業(yè)稅、銷售代理費(fèi)、廣告費(fèi)等。包括土地資金投入、建造成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等。管理費(fèi)計(jì)費(fèi)比例的確定，應(yīng)該從市場資料中提取。管理費(fèi)一般按照建造成本或建造成本+土地取得費(fèi)的一定比例計(jì)算。直接成本包括土建、安裝、配套、裝修工程等，間接成本包括勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)等。、土地市場價(jià)值：空地（待開發(fā)狀態(tài)熟地）的市場交易價(jià)格?！伴_發(fā)成本”容易與“土地開發(fā)成本”混淆，改為“建造成本”。投資利潤被稱之為“企業(yè)家激勵”，歸入建筑物總成本。③、符合國際慣例。存量房補(bǔ)地價(jià)評估中地價(jià)定義應(yīng)與土地公開出讓評估中的地價(jià)定義一致，即土地市場價(jià)值。日常土地估價(jià)業(yè)務(wù)中，絕大部分是評估土地市場價(jià)值，包括空地出讓和存量房補(bǔ)地價(jià)（《》）。故建筑物折舊應(yīng)包括土地資金投入產(chǎn)生的利息、利潤和相關(guān)稅費(fèi)的折舊。如果確實(shí)需要評估舊有房地產(chǎn)的土地價(jià)值，筆者傾向于第二種觀點(diǎn)，即把除了土地市場價(jià)值之外的所有各項(xiàng)價(jià)值歸入建筑物實(shí)體價(jià)值，理由如下：①、房地產(chǎn)價(jià)值因建筑物產(chǎn)生而產(chǎn)生，因建筑物折舊而減少，當(dāng)建筑物價(jià)值為零時(shí)，土地資金投入產(chǎn)生的利息、利潤和相關(guān)稅費(fèi)也隨之消失。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)整體價(jià)值不可機(jī)械分割，房地產(chǎn)整體價(jià)值并不是地價(jià)加房價(jià)的簡單組合，而是由供求關(guān)系和收益能力決定。這時(shí)的土地價(jià)格不僅包含土地取得成本（土地市場價(jià)值），還包含開發(fā)過程中，由土地資金投入所產(chǎn)生的利息、利潤和相關(guān)稅費(fèi)。問題是，公式7中的土地價(jià)格等于土地市場價(jià)值嗎？這個(gè)問題實(shí)際上是房地產(chǎn)整體價(jià)值如何在土地和建筑物兩個(gè)物理實(shí)體上進(jìn)行分配的問題，業(yè)內(nèi)人士對此存在分歧。根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)理論，“土地取得成本”可以通過市場比較法、基準(zhǔn)地價(jià)法評估。最后的任務(wù)是統(tǒng)一公式3和公式7，房地產(chǎn)價(jià)值=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤建筑物折舊 公式3房地產(chǎn)價(jià)值=土地價(jià)格+造價(jià)+利息+利潤+稅費(fèi)建筑物折舊 公式7由專業(yè)知識可知，建筑物造價(jià)中包含直接成本、間接成本，其中包含管理費(fèi)，因此可以令 造價(jià)=開發(fā)成本+管理費(fèi)用，只要對“開發(fā)成本”的細(xì)分構(gòu)成合理界定就行了。雖然嚴(yán)格來講二者在專業(yè)意義上有所區(qū)別，但在實(shí)際工作中處理基本等同。l 時(shí)間為0，土地房地產(chǎn)狀態(tài)為新建成房地產(chǎn)（屬于③存量房地產(chǎn)），房地產(chǎn)價(jià)值求取采用成本法，計(jì)算公式為：房地產(chǎn)價(jià)值=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤 公式4土地價(jià)格=房地產(chǎn)價(jià)格造價(jià)利息利潤稅費(fèi) 公式5l 時(shí)間為t，土地房地產(chǎn)狀態(tài)為③存量房地產(chǎn)（折舊不為零），房地產(chǎn)價(jià)值求取采用成本法，計(jì)算公式為：房地產(chǎn)價(jià)值=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤建筑物折舊 公式3土地價(jià)格求取采用剩余法，計(jì)算公式為：土地價(jià)格=房地產(chǎn)價(jià)格房屋現(xiàn)值稅費(fèi) 公式6l 時(shí)間為T，建筑物價(jià)值為零，土地房地產(chǎn)狀態(tài)為①空地（待開發(fā)），土地價(jià)格求取采用剩余法（假設(shè)開發(fā)法），計(jì)算公式為：土地價(jià)格=房地產(chǎn)價(jià)格造價(jià)利息利潤稅費(fèi) 公式5實(shí)際上要做的是將公式公式公式公式6形式統(tǒng)一化。為了得到統(tǒng)一的數(shù)學(xué)表達(dá)式，需要從上面提到的現(xiàn)有計(jì)算公式著手。也就是說，狀態(tài)①和③下土地價(jià)
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