商業(yè)大鋪位銷售定價策略-文庫吧資料
2025-06-24 04:06本頁面
【正文】 建筑面積：500㎡ 位置：位于地下負(fù)一、負(fù)二層銷售價格：25000元/㎡ 總價：1250萬元案例評點：這是面點王第一個用來自營而購買的大面積鋪位，同樣依托了華強北的人流、地鐵、商場整體時尚群體定位等優(yōu)勢條件。項目總建筑面積8686㎡，地下共兩層， 鋪位746套，采取直接銷售的方式。華強北280億的年銷售額吸引了全國各地的商家和消費者，日客流量30萬—50萬。深圳華強北地鐵商場流行18案例評點：這是人為主觀設(shè)計的由純投資客購買，成功操作的一個特例，關(guān)鍵點在有一個香港茶餐廳進駐，而且給了比較高的租金，開發(fā)商愿意給補貼和額外懸賞，多種有利因素促成。 * 12*174=。 *12*174=。 * 12*174=。 *12*174=。租金收益：第一年：290*12*174=605520元；第二年：290*（1+5%）185。 深圳全市三級地鋪放盤，任何人成交除傭金外另獎勵現(xiàn)金50萬元（稅前）。 工程改造，增加餐飲功能；n鋪位（S29, ㎡）至今唯一未售出。,使用率95%。二樓只招商不銷售，進駐商家有國美電器。梅林商業(yè)步行街為尚書苑裙樓商業(yè)部分，項目注冊名為尚書廣場。如果同時有幾個自營買家簽訂的購買意向書的可以采用第二種方案。第二種：大面積獨立產(chǎn)權(quán)鋪購買客戶群體非常窄，一種買家是連鎖品牌商家自營（商家購買也是有選擇的，見后面案例分析），一個商場很少有幾個商家同時購買的,由于業(yè)態(tài)是否共生的問題；另一種是純投資客購買，按揭和經(jīng)營都會成為大問題，也有一次性付款的可能，但回報率低于8%回報的投資渠道和品類也較多。本公司已經(jīng)有成功操盤的案例?？們r低，化解了單個投資人的風(fēng)險。銀行可以提供按揭的前提條件：商場有整體招商和規(guī)劃的；有統(tǒng)一經(jīng)營的管理公司；有品牌商家和主力商家進駐的；銷售價格不能高于周邊同類項目很多。與本項目的契合度：通過銷售模塊的分析，目前有2種方案在討論：第一種是由本公司提供的租售結(jié)合的小面積獨立產(chǎn)權(quán)鋪位，包租5年一次性返還方案。4種模式評點：由于“帶租約銷售”受制于在前期有限時間內(nèi)要找到匹配的商家，這不符合項目目前條件；“十年返租”受制于銀行按揭而行不通。 短期返租與長期返租都會使得銷售速度加快，兩者不會對銷售成果產(chǎn)生非常大的區(qū)別。▲銀行不支持做按揭長期返租與短期返租從銷售角度分析：▲劣勢：▲承擔(dān)十年的返租補貼；▲如后期經(jīng)營管理沒有達到預(yù)期目標(biāo)，則承受返租年限越長，壓力越大。▲返租銷售，并適當(dāng)降低投資門檻，可以擴大客戶層面，有利于加快項目銷售速度?！鴰蜆I(yè)主堅守前幾年守業(yè)期，既能堅定投資者信心，又能在返租后卸下返租包袱；▲3年返租期較適中，3年后商業(yè)有可能旺；▲可堅定銀行按揭信心。適用：▲有強勢招商力量支持；▲商業(yè)氛圍已形成且正經(jīng)營紅火，無需擔(dān)心后續(xù)收益；▲可銷售物業(yè)有大型主力店進駐且長期經(jīng)營保證，長期穩(wěn)定收益回報；▲純街鋪或少量商業(yè)物業(yè)。帶租約銷售：優(yōu)勢：▲通過招商保證前期商業(yè)定位與形象；▲能快速回收資金，無需承擔(dān)返租補貼與相關(guān)稅費；▲短期內(nèi)使業(yè)主獲得穩(wěn)定收益。劣勢：▲產(chǎn)權(quán)分散，主力店或品牌店難以進駐；▲無法規(guī)劃經(jīng)營業(yè)態(tài)及規(guī)范整體形象；▲對于商業(yè)做旺主要靠市場自身調(diào)整，所需時間較長；▲若經(jīng)營不好，對于項目整體形象有一定影響；▲銀行提供按揭信心不足。商業(yè)大鋪位銷售主題報告 本方案中“大鋪位”指總建面100㎡以上，總價過100萬的鋪位。一、4種銷售模式比較分析純銷售方式：優(yōu)勢：▲發(fā)展商可在短期內(nèi)回籠資金，降低項目整體資金壓力，無需承擔(dān)返租補貼與相關(guān)稅費；▲將商業(yè)經(jīng)營壓力轉(zhuǎn)移向中小業(yè)主，由其分擔(dān)經(jīng)營壓力。適用：▲商業(yè)銷售競爭不激烈導(dǎo)致市場成熟度低，投資客戶對項目預(yù)期缺乏了解；▲中小面積純街鋪銷售；▲商業(yè)體量小或零星商業(yè)物業(yè)，無須整體經(jīng)營的。劣勢：▲鋪位差異性影響銷售難度的程度比較明顯；▲未出租的商鋪銷售難度較大，特別是大鋪；▲銷售難度較大，售價與租金之間的收益回報低難以達到投資者期望，需要開發(fā)商做補貼；▲中、長期收益難以穩(wěn)定；▲后期經(jīng)營管理難度較大，嚴(yán)重?fù)p壞商業(yè)形象與公司長期發(fā)展；▲各類手續(xù)
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