【正文】 彎曲。 B． 查詢天氣預報，在驗收期間出現(xiàn)下雨天前，先后將門窗關緊，雨后逐間檢查墻面和窗臺泛水。 ，無向室內倒流現(xiàn)象。 油漆、刷漿應色澤一致，表面不應有脫皮、漏刷現(xiàn)象。 進戶門不得使用膠合板制作，門鎖應安裝牢固。 裝修 鋼木門窗應安裝平正牢固，無翹曲變形，開關靈活，零配件裝配齊全，位置準確，鋼門窗縫隙嚴密，木門窗油漆均勻，縫隙適度，門縫線條 均勻，不掉角，不變形。 B． 第二天到樓下檢查有無滲漏。 衛(wèi)生間、陽臺、浴洗間地面及相鄰地面的相對標高應符合設計要求，不應有積水，不允許倒泛水和滲漏。 樓地面 毛地面平整，無裂紋，水泥砂漿面層抹灰平整，壓光均勻，無空鼓，無裂紋，無起泡等缺陷。 平屋面應有隔熱措施，三層以上房屋在公用部位設置屋面檢修孔。 C． 對逢砂漿飽滿，線條順直。 5 塊料（如瓷磚）面層 A． 粘貼牢固，無缺棱掉角。 外墻不得滲水 、起砂、麻面等缺陷，無滲水現(xiàn)象。 木結構應結點牢固，支撐系統(tǒng)可靠、無蟻害，其構件的自動檢索須符合結構工程施工及驗收規(guī)范規(guī)定。 新建房屋的接管驗收標準 主體結構 梁、柱、板主體按圖紙設計逐間檢查，無變形、弓凸、剝落、開裂、傾斜、移位和非收縮性裂縫；地基基礎的沉降不得超過建筑地基基礎設計規(guī)范的允許變形值；不得引起上部結構的開裂或相鄰房屋的損壞。 驗收完畢，驗收組負責將各類資料搜集整理后移交設備部存檔專人保管。 竣工驗收要填寫《竣工工程資料驗收記錄》，填寫《物業(yè)驗收交接記錄》。 驗收后的工作 各專業(yè)根據(jù)驗收后的情況，由各職能部門寫出各《單項工程驗收報告》。特殊設備須經(jīng)政府有關部門檢驗合格頒發(fā)合格證才有效，電梯需有勞動局合格證，消防設備須有市消防局合格證，鍋爐需有壓力容器合格證。 對移交單位移交的竣工圖，設備出廠合格證，建筑主材合同中間驗收的試驗報告單，設備的調試記錄等進行驗收并在《 設備驗收交接記錄 》中記錄。 預驗收后需形成一份綜合性報告報總經(jīng)理審查。 在預驗收中檢查出不符合國家標準的項目，提出書面的《驗收整改報告》退回給移交單位，由移交單位或工程施工單位依據(jù)報告整改。 2 物業(yè)驗收的基本要求 物業(yè)預驗收 驗收組分專業(yè)系統(tǒng)，依據(jù)設備圖紙的要求 ，參考設備變更，對竣工圖、設備清單進行預驗收。 移交設備清單的要求包括設備規(guī)格型號、容量等按照設計要求驗收，對設備的數(shù)量、安裝位置的核對。 物物 業(yè)業(yè) 接接 管管 工工 作作 手手 冊冊 (參參 考考 樣樣 本本 ) 戴戴 德德 梁梁 行行 物物 業(yè)業(yè) 管管 理理 有有 限限 公公 司司 謹謹 呈呈 目 錄 第一節(jié) 接管驗收工作內容和程序 一、物業(yè)管理的驗收內容 二、接管驗收項目及標準 三、公共設施設備交接驗收標準 第二節(jié) 樓宇資料交審核規(guī)定 一、目的 二、范圍 三、樓宇資料審核 第三節(jié) 系統(tǒng)竣工驗收程序及內容 一、給排水系統(tǒng) 二、火災自動報警系統(tǒng) 三、衛(wèi)生系統(tǒng) 四、通風空調系統(tǒng) 五、離心式制冷系統(tǒng) 六、高壓設備及變壓器系統(tǒng) 七、盤、柜及二次接線系統(tǒng) 八 、電梯及電氣部份系統(tǒng) 第四節(jié) 設備觀感質量檢查項目統(tǒng)計表 一、空調 二、風機 三、給排水、排污 四、消防 五、電氣設備 六、建筑裝飾 七、公共設施 第五節(jié) 附件 一、驗收接管程序 二、資料移交清單 三、遺留問題統(tǒng)計表 四、公共設施交接驗收表 五、相關使用表格 1 第一 節(jié) 接管驗收工作內容和程序 一、物業(yè)管理的驗收內容 1 驗收項目： 驗收接收：項目批準文件、用地批準文件、開發(fā)許可證、建筑許可證、房地產(chǎn)平面圖、房屋建筑合格證，幷填寫《接管 項目資料記錄》。 物業(yè)的竣工資料，設計變更，中間驗收，設備出廠合格證、竣工圖、單體設備試運轉記錄等技術檢驗資料的驗收。 按運行系統(tǒng)對物業(yè)竣工工程（樓宇）的驗收包括：對講系統(tǒng)、公共天線系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、強電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、空調系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、自控系統(tǒng)等。 驗收組依據(jù)《建筑安裝工程質量檢驗評定標準》對物業(yè)的實物進行驗收，主要驗收設備和主材的規(guī)格型號、容量、制造廠家、安裝位置、幷清點數(shù)量。 對預驗收的單體設備進行試運轉驗收，主要驗收設備安裝質量和運轉中設備的主要技術指標，對不符合的技術指標，及時提出書面整改意見，要求設備制造廠家或施工單位進行重新整改并達到規(guī)定的要求。 物業(yè)驗收 在預驗收的《驗收整改報告》落實實施后，驗收組進行驗證并在《驗收整改報告》中記錄結果，整改合格后，進行正式驗收。 物業(yè)的實施驗收做到三符合：一是圖紙與設備規(guī)格型號數(shù)量符合，二是工程的主要設備的安裝要求與安裝質量符合，三是設備包括設備聯(lián)接的整個 系統(tǒng)的技術性能應與設計功能符合，驗收結果記錄在《 設備、設施驗收交接記錄 》。 對公共配套設備進行驗收，將結果記錄在《物業(yè)驗收交接記錄》中，各項指標應符合設計功能 2 要求，建筑物、設備、設施單項驗收由主管部門主管簽字認可。 驗收組根據(jù)單項工程驗收報告， 作出綜合性驗收評定幷將驗收報告交總經(jīng)理。 業(yè)主代表接管單位，同物業(yè)的移交單位進行正式移交，交接手續(xù)需經(jīng)業(yè)主代表、施工單位、施工監(jiān)理、物業(yè)管理公司簽字后方可生效。 3 資料的移交接管 產(chǎn)權資料 項目批準文件 用地批準文件 建筑執(zhí)照 技術資料 竣 工圖包括： 總平面圖 建筑圖 結構圖 水電安裝圖 設備圖 附屬工程圖 隱蔽管線圖 沉降、變形、位移觀測記錄及觀察點布置圖 地質勘測報告 圖紙會審記錄 永久性水準點位置及基礎埋深 設備合格證、設備使用說明書 3 工程設計變更通知及技術核定單 (包括質量、事故記錄 ) 隱蔽工程驗收簽證 竣工 驗收合格證書 市建設工程竣工驗收證書 市建筑消防驗收合格證 鋼材、水泥等主要材料的質量保證書 新材料、構配件的鑒定證書 水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯、消防設備檢驗合格證書 電話工程竣工驗收證書 有線電視施工合格證書 用電話許可證 用水許可證 供電協(xié)議書 用氣協(xié)議書 砂漿、混凝土塊試壓報告 供水、供暖試管道壓報告 燃氣管道工程驗收表 其它 建筑位置、建筑面積清單 4 二、接管驗收項目及標準 1 驗收項目： ? 基礎設施，機電設施（空調、電梯、強電、消防、給排水、弱電智能化系統(tǒng)）； ? 屋面； ? 消防設施， 水池、水箱； ? 垃圾箱 ? 車庫 ? 沙井、檢查井和化糞池 ? 明暗溝； ? 擋土墻； ? 踏步、臺階； 2 驗收標準： 1997年 7月 1日頒布的《房屋接管驗收標準》及達到設計要求。 鋼筋混凝土構件產(chǎn)生變形、裂縫，不得超過鋼筋混凝土結構設計規(guī)范的規(guī)定 值，無鋼筋外露。 磚石結構必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫。 抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷，無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬。 B． 面層無裂紋、損傷、色澤一致。 屋面 各類屋面必須符合 屋面工程施工及驗收規(guī)范的規(guī)定，抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷，無脫皮，無裂紋，無霉點，無滲水痕跡，無污漬；排水暢通，無積水，不滲漏。 陽臺和三層以上房屋的屋面應有組織排水，出水口、溝、落水管應牢固，接口嚴密，不滲漏。 ，對逢砂漿飽滿，接縫均勻順直，無缺棱掉角；面層與 基層必須粘結牢固，不空鼓；整體面層平整，色澤一致，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷。 A． 用小桶或膠管向地面沖倒水，水順利流向地漏，地面無積水。 地漏過濾篦子安放穩(wěn)固，管縫密實，無滲漏水，無堵塞，排水暢通。 木裝修工程應表面光潔，線條順直，對縫嚴密，不露釘帽，必須釘牢。 飾面磚應表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線腳順直，無缺棱掉角。 6 ，通話器完好，通話清晰；門外觀無刮花痕跡；防盜門無銹跡和刮花痕跡。 可選擇以下方法檢查 A． 關緊所有窗戶，從天面或頂層房間窗戶自下而上均勻 澆水，停止?jié)菜蟀胄r，逐間檢查每個窗戶是否有水滲入。 樓梯、扶手 砼結構的樓梯：無裂縫，面層無剝落，鋼筋無外露。 木扶手表面無龜裂，油漆無脫落，色澤一致，表面光滑不扎手。導線連接必須緊密，鉛導線連接不得采用絞接或綁接。每回路導線間的地絕緣電阻值不得小于 1MΩ /KV。 照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。 打開所有燈具，檢查電源接通是否正常，燈具發(fā)光正常。 各種 避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠，接地阻值必須符合電氣裝置安裝工程施工及驗收規(guī)范的要求。制動器、限速器及其他安全設備應動作靈敏可靠。 ，電視信號場強微弱或被高層建筑遮擋及反射波復雜地區(qū)的物業(yè)， 7 應設置電視共用天線。蓋板無損壞，符 合安裝要求，滿足“左零右火”規(guī)定，每個都檢測，試電筆檢查每個插座電源接通是否正常。 電話插座只進行外觀驗收，單指輕擊蓋板安裝牢固，蓋板無損壞。 ，并用絕緣膠布完全纏包線頭。 ，開啟接觸效果良好。 。 ，操作一次開關靈活。 。 水、消防 管道應安裝牢固，控制部件啟閉靈活，無滴漏。應按套安裝水表或預留表位。 、廚房內的排污管應分設，出戶管長不宜超過 8m，并不應使用陶瓷管、塑料管。 8 衛(wèi)生器具質量良好，安裝牢固，配件齊全，完好無損，面層無污漬和刮痕，接口不得滲漏，安裝應平正、牢固，部件齊全，制動靈活。 ，不堵塞，沖水暢通。 、高層民用建筑設計防火規(guī)范的要求，并且有消防部門檢驗合格簽證。管道應順直且排水通暢，井蓋應擱置穩(wěn)妥并設置井圈。立管與糞池間的連接管道應有足夠坡度，并不應超過兩個彎。 房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通。 房屋煙道、通風道、走火通道應暢通，無阻塞物。室外地面平整，室內外高差符合設計要求。 供水系統(tǒng) 。 ，接頭無漏水。 ，樓下目視管道接口密實無滲漏水，樓上排水暢通無堵塞。 其它： 水表、電表、氣表安裝牢固；打開使用后，看表內讀數(shù)是否正常；目視外觀完好。 工程遺留問題：在竣工驗收和樓 宇使用過程中，存在的安全隱患、使用的建筑材料不合格、設計無法達到使用的要求、保修無法解決的設計缺陷等方面內容。 ，必須到物業(yè)公司申請“放行條”，經(jīng)檢查無誤 ，簽名后放行。 2 驗收標準 基礎設施 房屋墻體露出地面部分無傾斜、移位、裂縫、扭曲等。 B． 面層平整無脫層。 10 屋面隔熱層、防水層 A． 板端縫、伸縮縫油膏緊貼。 天溝、落水口暢通，管道完好。 消防管、消防帶等配套齊全；消防管無滲漏水現(xiàn)象。 燈具安裝牢固，配件齊全，燈罩無損壞，燈泡照明正常。 2． 5綠化 成活率達 95%以上，無病蟲害發(fā)生，無綠化死角，無雜草叢生，綠地 98%。 路沿砌筑整齊，灰縫飽滿，無損傷。 路牌標志清楚，地面線條順直。 2． 8垃圾箱、垃圾桶 表面無損傷，安放地面平穩(wěn)。 11 2． 9崗亭 砌筑類：參照相關室內驗收標 ：安裝牢固，配件齊全，開啟自如，型材表面無損傷，玻璃無污漬。 2． 11擋土墻、坡 砌筑密實，砂 漿溝縫飽滿。 2． 12踏步 砼砌：踏面、踢面無破損，陰陽角無缺口和斷裂。 2． 13水池 按設計要求和相關衛(wèi)生標準驗收。 2． 14上下水管道、落水管 無堵塞，無倒流。 無泄漏，無滲透。 吸糞口位置適當，大小合適。 池進出水設計合理，外觀無礙觀感。 12 第二節(jié) 樓宇資料移交審核規(guī)定 一、目的 為交接驗收審核提供作業(yè)指導。 三、樓宇資料審核 3． 1產(chǎn)權資料審核 3． 2政府驗收合格資料審核 防驗收合格證 . 配套綜合驗收合格證 、供水、供暖、供氣、有線電視由相關公司負責維修保養(yǎng)及驗收。 6 相關記錄表格 《樓宇接管資料移交清單》 14 第三節(jié) 系統(tǒng)竣工驗收內容 一、給排水系統(tǒng) 項目 內 容 審 查 資 料 1] 竣工圖及設計變更文件。 3] 施工測量記錄。 5] 施工記錄。 7] 工程質量評定記錄。 9] 整體系統(tǒng)安裝維護合同資料及其它