【正文】 折，管理費(fèi)9折優(yōu)惠等。發(fā)展商可承擔(dān)商戶第一年20%的費(fèi)用。此費(fèi)用包括中央空調(diào)費(fèi)、清潔、保安、商務(wù)維護(hù)、公共水電、公共保險(xiǎn)、人員工資、辦公費(fèi)用、管理者酬金等。四）稅費(fèi)優(yōu)惠向政府及主管部門爭(zhēng)取稅收、工商管理等費(fèi)用的優(yōu)惠，提供方便快捷的一條龍服務(wù)，讓在此經(jīng)營(yíng)的商戶受益，發(fā)展商可承擔(dān)商戶第一年50%的稅費(fèi)，第二年20%的稅費(fèi)。采取扣點(diǎn)的方式可向商家表達(dá)出發(fā)展商對(duì)成功運(yùn)營(yíng)本項(xiàng)目的決心與信心，雙方是共存共榮的，從而堅(jiān)定商家的信心，促使其進(jìn)駐。我司認(rèn)為我們應(yīng)盡量選擇有潛質(zhì)的知名品牌，對(duì)其受歡迎程度及營(yíng)業(yè)額有信心，利用優(yōu)惠的扣點(diǎn)方式，與商家共同分享利潤(rùn)，更有機(jī)會(huì)成功突圍這個(gè)市場(chǎng)，利用知名品牌入駐作為號(hào)召力，吸引其它有實(shí)力的商家進(jìn)駐本項(xiàng)目。小型店鋪為體現(xiàn)統(tǒng)一性，可提供標(biāo)準(zhǔn)的裝修，如店鋪的標(biāo)識(shí)、島柜、地板等，對(duì)裝修費(fèi)為其承擔(dān)50%費(fèi)用。二）送裝修建議本項(xiàng)目可推出送裝修的優(yōu)惠措施，作為與知名品牌或其特許經(jīng)營(yíng)商、代理商等的合作形式，以落實(shí)有號(hào)召力的知名品牌進(jìn)駐本商場(chǎng)，并藉此吸引其它品牌商戶及經(jīng)營(yíng)者。經(jīng)營(yíng)者在此立穩(wěn)腳跟需要一定的時(shí)間，本項(xiàng)目要做強(qiáng)做旺，首先必須使經(jīng)營(yíng)者能夠生存并持續(xù)發(fā)展，因此在項(xiàng)目開(kāi)業(yè)初期，必須給予租戶足夠而合理的免租期。六）租金繳納策略建議租金繳納采取半年交或者年繳二種策略，為快速回籠資金，年交可在租金上予以免租優(yōu)惠。四）保證金策略建議向經(jīng)營(yíng)者收取3個(gè)月的租金與管理費(fèi)作為保證金，在租賃合同期滿退場(chǎng)時(shí)予以退還。3門面尺寸內(nèi)鋪中門面長(zhǎng)度大的商鋪?zhàn)饨饐蝺r(jià)高于門面長(zhǎng)度小的商鋪，差價(jià)比例控制在48%之間。二層：差價(jià)比例為1035%之間。一層B區(qū)：差價(jià)比例在2050%之間。三）針對(duì)不同因素差異招商價(jià)格策略本項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)各商鋪位置差異、視覺(jué)效果差異、門面尺寸大小差異、交通組織差異等因素來(lái)制定各商鋪的具體租金價(jià)格。3針對(duì)散戶：它是項(xiàng)目整體租金的重要補(bǔ)充，租金可考慮以接近面價(jià)或略高于面價(jià)5%～10%作為招租標(biāo)準(zhǔn)。6租賃合同期市場(chǎng)行業(yè)租賃期限分析表對(duì)比項(xiàng)目簽約年限備注手機(jī)1條街1年一簽考慮租金上漲因素，基本一年一簽，移動(dòng)、聯(lián)通等合作商2年一簽郴州電腦城2年一簽12樓每2年上漲5%，34樓租金不變宏達(dá)電腦城1年一簽品牌發(fā)展，各方面條件比較優(yōu)惠蘇寧電器1年一簽每年根據(jù)賣場(chǎng)位置進(jìn)行品牌調(diào)整國(guó)美電器1年一簽每年根據(jù)賣場(chǎng)位置進(jìn)行品牌調(diào)整建議本項(xiàng)目的動(dòng)漫主力店簽訂5年合約；社區(qū)配套性商業(yè)簽訂3年合約；數(shù)碼行業(yè)的商家簽訂2年合約；二）針對(duì)業(yè)態(tài)招商價(jià)格策略1針對(duì)主力店：它是整個(gè)項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的體現(xiàn)與維系項(xiàng)目整體招商成功率的前提，是項(xiàng)目整體策劃定位的支持點(diǎn)與項(xiàng)目形成獨(dú)特經(jīng)營(yíng)特色的保障，應(yīng)實(shí)行局部區(qū)域性低價(jià)招商策略，可考慮以低于面價(jià)30%作為優(yōu)惠。租金定價(jià)匯總?cè)缦拢阂粚覣區(qū)88元／㎡一層B區(qū)79元／㎡一層C區(qū)55元／㎡二層A區(qū)47元／㎡二層B區(qū)31元／㎡以上的商鋪銷售價(jià)格與租賃價(jià)格僅供現(xiàn)階段參考，最終的價(jià)格將根據(jù)銷售與招商周期安排，結(jié)合市場(chǎng)變化情況確定。月5租賃價(jià)格定位采用商業(yè)定價(jià)普遍規(guī)律，一層B區(qū)︰一層C區(qū)︰二層A區(qū)︰二層B區(qū)=100︰70︰60︰40，得出一層C區(qū)、二層A區(qū)、二層B區(qū)月租金分別為：55元／㎡與47元／㎡與31元／㎡。五、招商價(jià)格策略一）招租價(jià)格定位1銷售樓層及面積（詳見(jiàn)招商部）2可比項(xiàng)目租賃價(jià)格及權(quán)重對(duì)比項(xiàng)目手機(jī)1條街火車站電腦城宏達(dá)電腦城蘇寧電器國(guó)美電器所在地段人民東路火車站附近火車站附近國(guó)慶北路人民西路首層（或臨街鋪面）租賃均價(jià)150元/㎡110元/㎡35元/㎡175元/㎡（手機(jī)257/㎡，數(shù)碼94/㎡）150元/㎡（手機(jī)250/㎡，數(shù)碼50/㎡）權(quán)重30%30%20%10%10%3各項(xiàng)目修正系數(shù)比較表對(duì)比項(xiàng)目本項(xiàng)目手機(jī)1條街火車站電腦城宏達(dá)電腦城蘇寧電器國(guó)美電器所在地段香雪路人民東路火車站附火車站國(guó)慶北路人民西路對(duì)比要素及權(quán)重地理位置20%1交通因素15%1人 流 量15%1商業(yè)氛圍15%1建筑規(guī)模5%1項(xiàng)目品牌5%1經(jīng)營(yíng)檔次15%1配套服務(wù)10%1總修正系數(shù)(各系數(shù)*各自權(quán)重結(jié)果之和)/14各項(xiàng)目修正價(jià)格如下表：由于本項(xiàng)目一層經(jīng)營(yíng)電腦商品，整體營(yíng)運(yùn)后一層A區(qū)與二層A區(qū)的商業(yè)價(jià)值非常接近，因此計(jì)算二層A區(qū)招租均價(jià)：A區(qū)租金均價(jià)計(jì)算表表514序號(hào)①②③④⑤比較項(xiàng)目權(quán)重租金均價(jià)（元/㎡3數(shù)碼品牌（類山寨品牌聯(lián)盟）商家數(shù)碼品牌商家的招商方式與主力店類似，招商對(duì)象以代理商與加盟商為主，招商區(qū)域以湘南地區(qū)為主。2動(dòng)漫主力店招商范圍應(yīng)鎖定在知名品牌，但廠家直營(yíng)的可能性較低，因此我司建議可為知名品牌尋找代理商，為兩者牽線搭橋，而對(duì)于發(fā)達(dá)地區(qū)的知名代理商，則說(shuō)服并協(xié)助其發(fā)展加盟商。優(yōu)惠招商是一種放水養(yǎng)魚形式的招商策略，在本項(xiàng)目目前的環(huán)境條件下，其作用較為明顯。招商條件優(yōu)惠的措施有免租期、折扣租金、管理費(fèi)優(yōu)惠、送廣告位等。建議與知名數(shù)碼連鎖品牌結(jié)成聯(lián)盟，在行業(yè)中奠定權(quán)威地位，通過(guò)行業(yè)品牌的積極帶動(dòng)，為項(xiàng)目招商造勢(shì)。示范經(jīng)營(yíng)區(qū)的成功招商將大大提升潛在經(jīng)營(yíng)者的信心。八）以外壓內(nèi)原則以外壓內(nèi)，以外地（手機(jī)）成功招商促進(jìn)本地（現(xiàn)電腦商戶）招商。并在項(xiàng)目招商過(guò)程中，通過(guò)分批推出貨量的控制，制造分批次推出的單位供不應(yīng)求的局面，引起市場(chǎng)轟動(dòng)，促使商家進(jìn)駐。七）總量控制原則在中泰數(shù)碼生活廣場(chǎng)的招商中，實(shí)現(xiàn)有效的招商控制將成為項(xiàng)目關(guān)鍵。定向招商通常首先需要大量搜集商戶的信息資料，然后選擇確定適應(yīng)本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)需要的目標(biāo)商戶，再與之聯(lián)系，說(shuō)服其進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。六）定向招商由于目前本項(xiàng)目周邊的商業(yè)氛圍尚未濃厚，本項(xiàng)目的主題性較強(qiáng)，對(duì)商家的類型、性質(zhì)、品牌特征等都具有較高的要求，而通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)招商將難以滿足本項(xiàng)目定位的要求，所以定向招商是本項(xiàng)目招商活動(dòng)的必要方式。四）分行業(yè)招商本項(xiàng)目包含銀行、電信、服務(wù)等社區(qū)配套性質(zhì)的業(yè)態(tài)業(yè)種，涉及的行業(yè)較多，在招商時(shí)應(yīng)按行業(yè)分類進(jìn)行集中招商。在項(xiàng)目的招商廣告宣傳活動(dòng)中，可以將引入的品牌商家作為一個(gè)重要的賣點(diǎn)信息，傳達(dá)給其他的目標(biāo)商戶，以刺激其他目標(biāo)商戶的經(jīng)營(yíng)需求，促進(jìn)本項(xiàng)目的招商。 二）動(dòng)漫區(qū)帶動(dòng)招商動(dòng)漫可以為商業(yè)項(xiàng)目帶來(lái)大量的商業(yè)人流，創(chuàng)造良好的商業(yè)氛圍，從而增強(qiáng)其他商戶經(jīng)營(yíng)的信心，促進(jìn)商業(yè)項(xiàng)目的招商。因此，本項(xiàng)目的主力商戶應(yīng)該優(yōu)先布局，應(yīng)該焦點(diǎn)打動(dòng)市場(chǎng)，即用核心來(lái)帶動(dòng)次主力店和中小商家。打造4S店，主要有兩個(gè)原因：第一，體驗(yàn)商業(yè)項(xiàng)目中發(fā)揮著核心的作用，對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)形象會(huì)產(chǎn)生一定的影響，可在較大程度上促進(jìn)商業(yè)項(xiàng)目對(duì)其他商戶的招商。在執(zhí)行過(guò)程中，要提前布局，其它隨后進(jìn)行。4建立宣傳推廣基金，統(tǒng)一推廣，品牌化運(yùn)作建議本項(xiàng)目建立宣傳推廣專項(xiàng)基金，多途徑、多方式的推廣中泰數(shù)碼生活廣場(chǎng)，同時(shí)推廣場(chǎng)內(nèi)各經(jīng)營(yíng)品牌，目標(biāo)是不但打造項(xiàng)目的品牌，更重視打造經(jīng)營(yíng)者的品牌，令經(jīng)營(yíng)者感受到本項(xiàng)目與其是利益捆綁、同舟共濟(jì)的，從而增強(qiáng)經(jīng)營(yíng)者對(duì)本項(xiàng)目的歸屬感與信任感。3建立行業(yè)同盟與政府部門、行業(yè)協(xié)會(huì)、銀行、物流公司等建立良好的合作關(guān)系，將積極提升經(jīng)營(yíng)者對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的信心。信用中心定期公布各商戶的誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)狀況，并分別對(duì)不同優(yōu)劣狀況的商戶實(shí)施一定的獎(jiǎng)懲制度。建議經(jīng)營(yíng)管理公司為商戶設(shè)立專門的信用中心，為每一位商戶設(shè)立信用檔案。同時(shí)，隨著各同類商場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，公正、公平和公開(kāi)的誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)則成為了競(jìng)爭(zhēng)的最重要制勝法寶。統(tǒng)一形象統(tǒng)一管理 積極開(kāi)展招商；為商戶整合行政上所有的相關(guān)資源，讓相關(guān)機(jī)構(gòu)和部門為項(xiàng)目?jī)?nèi)的全體商戶提供專項(xiàng)的相關(guān)服務(wù)，中泰數(shù)碼生活廣場(chǎng)的商戶就有了更多的經(jīng)營(yíng)保障，經(jīng)營(yíng)信心自然更加高漲，為本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)工程添加了一個(gè)重要的砝碼。定期促銷推介，形成滾滾人流，帶來(lái)巨大消費(fèi)。強(qiáng)勢(shì)廣告支持，形成強(qiáng)大的宣傳攻勢(shì)，廣而告之，讓全郴州市民都熟知本項(xiàng)目，吸引其來(lái)此消費(fèi)。中泰數(shù)碼生活廣場(chǎng)的招商可采用聯(lián)營(yíng)和租賃等方式展開(kāi)，其中主力商家和大型品牌商家可采用聯(lián)營(yíng)方式展開(kāi)，中小商戶應(yīng)以租賃為主。二）多元招商為統(tǒng)一形象，盡快繁榮市場(chǎng)，應(yīng)采用多途徑統(tǒng)一招商的原則。因而在招商過(guò)程中不能單純地宣傳本項(xiàng)目的特點(diǎn)。郴州現(xiàn)有的數(shù)碼賣場(chǎng)如電腦城、新星源等以單一、明確的利益點(diǎn)切入市場(chǎng)，這種定位目標(biāo)準(zhǔn)確，命中率高，在細(xì)分市場(chǎng)上迅速崛起，但犧牲太大！為了突出一個(gè)利益點(diǎn)，而將項(xiàng)目定位于一處狹小的市場(chǎng)區(qū)隔，對(duì)后期經(jīng)營(yíng)很不利。二、招商總體思路經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)布局規(guī)范了本項(xiàng)目的硬件功能，而招商與經(jīng)營(yíng)模式則是完善了本項(xiàng)目的軟件功能，只有好的硬件基礎(chǔ)，再加上強(qiáng)大的軟件支持，中泰數(shù)碼生活廣場(chǎng)才能獲得良好的招商和經(jīng)營(yíng)成果。我們打造的是數(shù)碼生活廣場(chǎng)，本次招商操作思路是：通過(guò)體驗(yàn)區(qū)\配套區(qū)在各層不同區(qū)域的安置，將相對(duì)位置較差的單位通過(guò)品牌商家的入駐變成相對(duì)較佳的位置，從而帶動(dòng)各層的出租以及順利完成出租價(jià)格的初步拉升。（最好引進(jìn)商家，我們投入綜合配套，輕易不要經(jīng)營(yíng)手機(jī)）五）有控制入市根據(jù)租金策略等分期分批有節(jié)奏地向市場(chǎng)推出產(chǎn)品，避免一擁而上，實(shí)現(xiàn)均衡、有序的招商目標(biāo)。入市前的宣傳造勢(shì)與形象展示，在前期的電腦招商中對(duì)客戶心理具有較大影響，因此在本次手機(jī)招商入市前必須要有足夠的宣傳造勢(shì)，能夠初步建立品牌形象并吸引客戶關(guān)注，為正式招商作市場(chǎng)鋪墊。在招商手冊(cè)、展板等招商工具齊備的情況下入市，才能彰顯出本項(xiàng)目的氣勢(shì)與發(fā)展商的雄厚實(shí)力，增強(qiáng)客戶對(duì)項(xiàng)目的信心。項(xiàng)目即中泰數(shù)碼生活廣場(chǎng)的招商與推廣，其招商入市時(shí)機(jī)的選擇要綜合考慮以下幾方面因素：一）項(xiàng)目入市宣傳時(shí)間 手機(jī)\動(dòng)漫區(qū)招商 應(yīng)選擇在正式招商前1個(gè)月入市宣傳，一方面為項(xiàng)目提前造勢(shì)、另一方面可為正式招商積累有效客戶。協(xié)助企業(yè)進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)電子信息查詢、商業(yè)推廣宣傳、網(wǎng)上訂單文件制作、定單商議及管理、視頻通訊等，增強(qiáng)業(yè)務(wù)拓 展能力、商業(yè)溝通能力和客戶管理能力，幫助企業(yè)通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)突破傳 統(tǒng)商貿(mào)的局限，進(jìn)