【正文】 備應(yīng)急照明，滅火器和盤車工具，并置于顯著方便之處。d)電梯運(yùn)行的基本技術(shù)要求：電梯運(yùn)行平穩(wěn)、平層準(zhǔn)確，轎箱照明、內(nèi)外呼梯按鈕完好，樓層顯示正常，轎箱內(nèi)整潔無(wú)污染。b)依據(jù)國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)，設(shè)置電梯安全管理機(jī)構(gòu)或配備專職的安全管理人員。 電梯運(yùn)行管理和對(duì)機(jī)房、設(shè)備井道、系統(tǒng)、轎廂設(shè)備進(jìn)行的日常運(yùn)行管理和養(yǎng)護(hù)。b)定期對(duì)應(yīng)急照明柜進(jìn)行檢查、維護(hù)、清潔和切換試驗(yàn)，定期進(jìn)行蓄電池組充、放電試驗(yàn)。l)每周一次巡檢強(qiáng)電間、電源柜、開關(guān)箱，如有問(wèn)題及時(shí)處理，保證設(shè)備正常運(yùn)行和安全用電。j)加強(qiáng)日常維護(hù)檢修，公共使用的照明、指示燈具線路、開關(guān)要保障完好，確保用電安全。i)制定配電室人員出入管理制度，配電室通風(fēng)、照明良好，無(wú)鼠洞，配備符合要求的消防器材。功率因素自動(dòng)補(bǔ)償裝置運(yùn)行正常，電容器容量滿足工作要求，無(wú)鼓包、漏液等異常情況。變壓器運(yùn)行正常，溫控系統(tǒng)正常，通風(fēng)降溫設(shè)備可靠。e)按照規(guī)定周期、操作規(guī)范對(duì)變配電設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查、維護(hù)、清潔，并做好記錄。d)配合相關(guān)部門對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行安全檢測(cè)。b)建立嚴(yán)格的配送電運(yùn)行制度、電氣維修制度和配電房管理制度，供電和維修人員必須持證上崗。：對(duì)供電系統(tǒng)高、低壓電器設(shè)備、電線電纜、電氣照明裝置等設(shè)備正常運(yùn)行使用進(jìn)行日常管理和維護(hù)。k)制定停水、爆管及水污染等應(yīng)急處理程序，計(jì)劃停水按規(guī)定提前通知客戶。i)二次供水需辦理《二次供水衛(wèi)生許可證》、供管水人員應(yīng)每年進(jìn)行一次健康檢查和衛(wèi)生知識(shí)培訓(xùn)，培訓(xùn)合格者方可上崗。g)雨、污水分離,不得混排。e)生活水箱（池）入口封閉，加蓋加鎖，溢水管、泄水管、通氣口要加金屬網(wǎng)，室外的通氣口要有防護(hù)設(shè)施。b)及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決故障，零維修合格率100%，故障排除不過(guò)夜，做好節(jié)約用水工作。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：a)建立正常供水管理制度，保障水質(zhì)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，定期檢查生活泵、氣壓罐、排污泵、水池水箱、管道閥門，定期檢查公共衛(wèi)生間、開水房、管道井內(nèi)的上下水管道、閥門、減壓閥，集水坑、污水坑、室內(nèi)外排水溝渠（井）。d)應(yīng)對(duì)寫字樓內(nèi)及周邊各項(xiàng)標(biāo)識(shí)進(jìn)行有效管理，主要包括：—— 各主出入口的平面示意圖；—— 主要道路、停車場(chǎng)、泊車導(dǎo)向等標(biāo)識(shí)；—— 辦公區(qū)域、公共區(qū)域內(nèi)的緊急出口、消防通道、禁煙區(qū)等警示性標(biāo)識(shí)；—— 各樓層指示、引導(dǎo)標(biāo)識(shí)；—— 公共衛(wèi)生間、電話、服務(wù)臺(tái)等公共服務(wù)設(shè)施引導(dǎo)和位置標(biāo)識(shí)；—— 公共場(chǎng)所的安全設(shè)備設(shè)施、消防設(shè)備設(shè)施標(biāo)識(shí)；—— 共用設(shè)備設(shè)施的安全警示標(biāo)識(shí)；—— 臨時(shí)性服務(wù)標(biāo)識(shí)；—— 其他標(biāo)識(shí)。c)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)向發(fā)展商報(bào)告，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時(shí)提出方案或建議，經(jīng)發(fā)展商同意后組織實(shí)施。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：a)及時(shí)完成各項(xiàng)零修任務(wù)，零修合格率100%，一般維修任務(wù)不超過(guò)24小時(shí)，并建立回訪記錄。特約服務(wù)通常包括：b)商務(wù)配套服務(wù)，如票務(wù)服務(wù)、會(huì)務(wù)服務(wù)、復(fù)印裝訂等；c)生活配套服務(wù)，如餐飲、購(gòu)物；d)寫字間租賃代理服務(wù)；e)其它服務(wù)。c)對(duì)重點(diǎn)維修項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)行回訪。a)應(yīng)在雙方約定的時(shí)限內(nèi)處理業(yè)主或物業(yè)使用人的報(bào)修，急修20分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行應(yīng)急處理。d)保證裝修期間的水電等供應(yīng)，為業(yè)主或物業(yè)使用人提供裝修便利。b)受理裝修申請(qǐng)時(shí)應(yīng)告知業(yè)主或物業(yè)使用人有關(guān)制度和規(guī)定，簽訂裝飾裝修協(xié)議，明確相關(guān)方的權(quán)利和義務(wù)。業(yè)主或物業(yè)使用人搬遷時(shí)安排應(yīng)專人進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)管理和協(xié)調(diào)。a)業(yè)主或物業(yè)使用人遷入遷出時(shí)，應(yīng)協(xié)助辦理相關(guān)手續(xù)，并及時(shí)建檔、歸檔。代收的郵件應(yīng)進(jìn)行登記。每年調(diào)查顧客的人數(shù)不低于樓內(nèi)物業(yè)使用人總?cè)藬?shù)的80%； j)對(duì)每次、每項(xiàng)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行分析，形成書面報(bào)告，報(bào)發(fā)展商，明確改進(jìn)措施，制定改進(jìn)計(jì)劃。在約定的時(shí)間內(nèi)上門服務(wù)，事后進(jìn)行回訪。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)與投訴者無(wú)法協(xié)商解決的，應(yīng)上報(bào)物業(yè)監(jiān)管組處理；e)應(yīng)在一個(gè)工作日內(nèi)回復(fù)處理結(jié)果，最長(zhǎng)不得超過(guò)三個(gè)工作日；f)受理、處置顧客投訴應(yīng)做好記錄并存檔。接到投訴，應(yīng)核實(shí)情況，及時(shí)處理并回復(fù)投訴者。維修完成后應(yīng)進(jìn)行回訪。公示物業(yè)服務(wù)24小時(shí)熱線電話。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：a)物業(yè)服務(wù)人員著裝統(tǒng)一、規(guī)范，佩戴標(biāo)識(shí)，文明用語(yǔ)，舉止端莊，服務(wù)主動(dòng)、熱情。：設(shè)置總服務(wù)臺(tái)，受理物業(yè)使用人的咨詢、報(bào)修、特約服務(wù)申請(qǐng)和投訴。c)建立供應(yīng)商檔案，對(duì)各類供應(yīng)商做好管理、溝通工作，保證供應(yīng)貨品的質(zhì)量，緊急零配件采購(gòu)必須當(dāng)天到貨。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：a)建立健全財(cái)務(wù)管理制度，對(duì)物業(yè)管理費(fèi)和其它費(fèi)用的收支進(jìn)行財(cái)務(wù)管理，運(yùn)作規(guī)范，賬目清晰。：對(duì)物業(yè)費(fèi)用收支進(jìn)行管理。g)物業(yè)公司應(yīng)定期巡查上述規(guī)定所提及的要求落實(shí)情況，對(duì)不符要求的保管責(zé)任人將作適當(dāng)處分。e)各類文件檔案在歷任經(jīng)理調(diào)職、任職時(shí)應(yīng)向公司或接任者辦理移交手續(xù)、經(jīng)確認(rèn)后方可離任。c)文件柜要求上鎖，未經(jīng)檔案主管領(lǐng)導(dǎo)許可，他人不得動(dòng)用。b)各類合同、文件、檔案資料等需集中分類登記、存檔，做到圖有袋、文有夾，報(bào)告類文件編目錄索引，檔案類文件有存檔文件清單，分類成冊(cè)，查閱方便。c)建立、保管好大廈物業(yè)管理檔案、工程設(shè)備維修檔案、保潔檔案、秩序維護(hù)檔案等；d)負(fù)責(zé)大廈圖紙、資料的修訂、完善、整理工作。：a)按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十九條規(guī)定做好檔案交接工作。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)流程及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等；e)建立規(guī)章制度，包括內(nèi)部管理制度、工作流程、崗位職責(zé)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等。*******大廈前期物業(yè)服務(wù)談判響應(yīng)文件作為合同附件。，零修急修及時(shí)率100％、合格率不低于99％，共用設(shè)備設(shè)施完好率98%以上。，使其處于優(yōu)良的狀態(tài)，充分發(fā)揮設(shè)備的功能，提升應(yīng)用價(jià)值，延長(zhǎng)適用壽命，最大限度使設(shè)備得以保值。戶外墻面；屋面；傳達(dá)室； ；1 。第三十九條 本合同一式捌份，甲方四份、乙方兩份 ，備案兩份。第三十七條 為不違反國(guó)家財(cái)務(wù)及稅收政策和便于管理，本項(xiàng)目將全權(quán)委托乙方在**的全資子公司“*******管理有限公司”負(fù)責(zé)，乙方承擔(dān)連帶責(zé)任。第三十六條 本合同的附件為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等法律效力。第三十四條 甲方與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同，應(yīng)當(dāng)包含本合同約定的內(nèi)容；物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同，即為對(duì)接受本合同內(nèi)容的承諾。第三十二條 本合同期滿前業(yè)主大會(huì)尚未成立的，甲、乙雙方應(yīng)就延長(zhǎng)本合同期限達(dá)成協(xié)議。第二十九條 乙方違反本合同的約定，擅自提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的，業(yè)主和物業(yè)使用人就超額部分有權(quán)拒絕交納。第二十七條 除前條規(guī)定情況外，乙方的管理服務(wù)因自身管理原因達(dá)不到本合同第二條、第三條、第四條約定的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，甲方及業(yè)主大會(huì)有權(quán)終止與乙方的物業(yè)服務(wù)合同。第八章 專項(xiàng)維修資金第二十三條 保修期滿后發(fā)生的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)更新費(fèi)用，按《濟(jì)南市住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理暫行辦法》及配套文件執(zhí)行：第二十四條 維修基金利息的使用由乙方提出年度使用計(jì)劃，經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門審核后劃撥；第二十五條 維修基金利息不敷使用時(shí)，經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門審核批準(zhǔn)，按業(yè)主占有的房屋建筑面積比例續(xù)籌。物業(yè)管理用房建筑面積300平方米，其中包括：辦公用房、住宿用房和維修用房及庫(kù)房。第二十條 乙方與裝飾裝修房屋的業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)簽訂書面的裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，就允許施工的時(shí)間、廢棄物的清運(yùn)與處置、裝修管理服務(wù)費(fèi)用等事項(xiàng)進(jìn)行約定，并事先告知業(yè)主或物業(yè)使用人裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)。第十九條 因維修物業(yè)或者公共利益，甲方確需臨時(shí)占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地的，應(yīng)征得相關(guān)業(yè)主和乙方的同意；乙方確需臨時(shí)占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地的，應(yīng)征得相關(guān)業(yè)主和甲方的同意。第十七條 乙方可采取協(xié)商、規(guī)勸、上報(bào)、上訴等必要措施，制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反本臨時(shí)公約和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理規(guī)章制度的行為。第七章 物業(yè)的使用與維護(hù)第十六條 業(yè)主大會(huì)成立前，乙方應(yīng)配合甲方制定本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度。第十四條 乙方承接物業(yè)時(shí)，甲方應(yīng)向乙方移交下列資料：竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定的，其他應(yīng)交接的相關(guān)資料。第十二條 甲乙雙方在交接驗(yàn)收中，如確認(rèn)驗(yàn)過(guò)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在問(wèn)題，保修期內(nèi)由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)物業(yè)保修期內(nèi)的保修責(zé)任，物業(yè)公司予以協(xié)助。本協(xié)議終止后，乙方必須向甲方或業(yè)主大會(huì)移交原委托管理的全部物資及其各類檔案、財(cái)務(wù)等資料；1根據(jù)甲方的要求，乙方承諾本項(xiàng)目由乙方在山東的全資子公司具體負(fù)責(zé)，乙方做好全方位的后備支持和保障。有權(quán)選聘專營(yíng)公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)并支付費(fèi)用，但不得將整體管理責(zé)任及利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位，不得將重要專項(xiàng)業(yè)務(wù)承包給個(gè)人。接受物業(yè)管理主管部門及有關(guān)政府部門的監(jiān)督、指導(dǎo)，并接受甲方和業(yè)主的監(jiān)督。制止違反本物業(yè)的《物業(yè)管理規(guī)約》、《業(yè)戶手冊(cè)》、《裝修管理規(guī)定》的行為。依據(jù)本合同向甲方收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。第十條 乙方的權(quán)利和義務(wù)根據(jù)有關(guān)法規(guī)和政策，結(jié)合實(shí)際情況，制定該物業(yè)的各項(xiàng)管理制度、規(guī)章制度、實(shí)施細(xì)則，自主開展各項(xiàng)管理經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，但不得損害大多數(shù)業(yè)主（用戶）的合法權(quán)益，獲取不當(dāng)利益。轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)應(yīng)事先通知乙方，告知受讓方與乙方簽訂本協(xié)議。依據(jù)本合同及時(shí)、足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用及其它費(fèi)用。監(jiān)督乙方的物業(yè)管理服務(wù)行為，就物業(yè)管理的有關(guān)問(wèn)題向乙方提出意見和建議。第八條 龍奧金座銷售中心客戶接待、清潔及停車服務(wù)（配備客服2人，秩序維護(hù)3人，保潔1人），按15萬(wàn)元/年收取人工費(fèi)。對(duì)于進(jìn)入大廈執(zhí)行公務(wù)、搶修檢修、救