【正文】 1 形象定位純粹 品位說明：巴渝文化與海外文化有機(jī)結(jié)合，“純粹、品位”的市場定位將區(qū)別于其它城市時(shí)代廣場，將賦予她一個(gè)全新的概念，以吸引更多的消費(fèi)群體。他們?nèi)鄙僮约褐饕?，很多流行的都是他們需要的，只需稍加引?dǎo)便可激發(fā)他們的購買欲望。模仿：有一定的攀比心理。金融消費(fèi)：現(xiàn)金、信用卡（有但較少使用）c．心理描述愛虛榮：喜歡炫耀衣食住行，常在語言中有所表現(xiàn)。運(yùn)動：所有流行的運(yùn)動內(nèi)容嗜好：泡酒吧、夜總會、桑拿。起居：生活規(guī)律性不強(qiáng)。交通工具：以中、低檔私有汽車為主，出租車（TAXI）占少數(shù)。品質(zhì)崇尚族a．靜態(tài)描述年齡：3045歲職業(yè)：私營企業(yè)主、政府公務(wù)員、自由職業(yè)者家庭結(jié)構(gòu)：（不確定）收入主源：經(jīng)營利潤、薪金、股票投資。他們一般已擁有住房，但由于住房檔次相對偏低，區(qū)位和環(huán)境較差，按現(xiàn)時(shí)的身份和工作需要都不能滿足高品位的需求，因而存在再次購置住房的可能，同時(shí)投資也將是其目的之一。 自信：充滿自信，敢于進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)投資。交通：以私有汽車為主。嗜好：泡酒吧、夜總會、桑拿。購物：品牌百貨公司和專賣店。b．行為描述工作：無準(zhǔn)確上下班時(shí)間，晚間工作應(yīng)酬多，每天無明確工作目的。資產(chǎn)量：100萬元以上。收入主源：經(jīng)營利潤、股票、期貨及房地產(chǎn)投資。消費(fèi)忠誠：忠誠隨著中國入市成功、西部大開發(fā)的深入，以及國家對直轄市優(yōu)惠政策的加大，重慶市已成為西部重點(diǎn)發(fā)展城市之一，加之重慶在國外的影響力遠(yuǎn)大于西部其它城市，所以近年來國外及港澳臺企業(yè)大量來渝拓展市場，開設(shè)辦事處，時(shí)代廣場的知名度，地理位置，以及設(shè)施配套都符合外資管理人員要求，將是他們的置業(yè)首選。金融消費(fèi)：信用卡、現(xiàn)金c．心理描述恐懼：身住異地，安全、健康等方面得不到保障。嗜好：旅游、泡酒吧。購物：大型外來超市（Carrefour）和專賣店，以居家生活物品為主。b．行為描述工作：準(zhǔn)點(diǎn)上下班，晚間工作應(yīng)酬少。資產(chǎn)量：100萬元以上為主。收入主源：薪金、公司補(bǔ)助金、經(jīng)營利潤。外資企業(yè)及港澳臺人士a．靜態(tài)描述年齡：2850歲職業(yè)：外資企業(yè)駐渝首席代表、高級職員、在渝經(jīng)商、長住之港澳臺人士。金融消費(fèi)：信用卡（一定有但消費(fèi)規(guī)模有限）c．心理描述自信：充滿自信，敢于提前消費(fèi)。運(yùn)動：保齡球、網(wǎng)球等中檔運(yùn)動，運(yùn)動量無保證。購物：品牌商場和專賣店。b．行為描述工作：準(zhǔn)點(diǎn)上下班，晚間工作應(yīng)酬多。交通工具：以出租車（TAXI）為主，私有汽車占少數(shù)。家庭收入數(shù)額：500015000元/月。家庭結(jié)構(gòu)：23人。1．目標(biāo)客戶設(shè)定依據(jù)對重慶市房地產(chǎn)市場環(huán)境分析，以及項(xiàng)目SWOT分析結(jié)論，可初步判斷出目標(biāo)客戶是公司白領(lǐng)、外資企業(yè)及港澳臺人士、專業(yè)投資者以及影響群體（品質(zhì)崇尚族）。PRAT 3 市場定位在面對房地產(chǎn)商激烈競爭的局勢下，項(xiàng)目市場定位應(yīng)充分尊重市場、貼近市場。4．威脅點(diǎn)分析 241 周邊住宅開發(fā)量較大，中、高檔定位占據(jù)了較大比例，因此“同質(zhì)化”競爭相當(dāng)激烈； 242 從2001年房地產(chǎn)交易會資料看出，南坪和江北的開發(fā)量占據(jù)了重慶總開發(fā)量的40%，市場份額在逐漸減少； 243 來至生態(tài)住宅的威脅，目前重慶人熱中于“住宅小區(qū)”，而將單體項(xiàng)目作為備選方案。3．機(jī)會點(diǎn)分析 231 重慶直轄、西部大開發(fā)速度加快、中國加入WTO，這必將吸引大量的境外企業(yè)搶攤重慶市場，從而大批外企員工來渝工作、生活，這樣對重慶高檔物業(yè)將帶來新一輪發(fā)展； 232 重慶缺乏真正意義上的高檔住宅，僅停留在樓書和想象之中，但對此類樓盤的需求又占有一定比例，因此，可利用自身優(yōu)勢作出高品質(zhì)住宅，以滿足這類消費(fèi)者的需求； 233 項(xiàng)目周邊高文件住宅面積多在150M2以上。商業(yè)環(huán)境優(yōu)越，投資潛力巨大； 212 周邊已形成良好的商務(wù)辦公環(huán)境，甲級寫字樓林立，而且生活配套設(shè)施完善，較適合商務(wù)活動和生活居?。? 213 項(xiàng)目開發(fā)商為香港九龍倉，公司資金實(shí)力雄厚，信譽(yù)良好，對于目前重慶房地產(chǎn)市場較不規(guī)范的情況下，這必將成為項(xiàng)目的賣點(diǎn)之一； 214 項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模為該區(qū)域之最，由百貨商場、公寓、酒店、寫字樓組成，功能齊備，因此易形成規(guī)模效應(yīng)和市場認(rèn)知度、影響力； 215 面積定位在80120M2，與目標(biāo)市場需求基本吻合。 硬、軟件配套的不適用性。f．市場特點(diǎn)l 需求生活的便捷、人性化的服務(wù)、完善的運(yùn)動休閑設(shè)施、充足的車位、可靠的安全保障系統(tǒng)、智能化配套設(shè)施；l 初次置業(yè)，經(jīng)過自身奮斗，獲得事業(yè)上成功者。 專業(yè)不動產(chǎn)投資者；l 分期付款（1020%）e．主力消費(fèi)群特征l 按揭（6080%）l 范圍跨度較大，主要受區(qū)位、口岸、交通、政策規(guī)劃等因素影響。c．總價(jià)分布ll 面積：在高檔住宅中，以150300M2為主力戶型；l 別墅（獨(dú)立式別墅、聯(lián)排式別墅）l（注：參考樓盤數(shù)據(jù)詳見附件1）附圖1：參考樓盤銷售均價(jià)圖附圖2：參考樓盤主力戶型面積圖122 高檔住宅市場分析a．建筑形式目前重慶市高檔住宅建筑形式主要由以下幾種：l而解放碑正是核心區(qū)域的黃金寶地，逐漸形成重慶中央商務(wù)區(qū)CBD（Central Business District），周邊云集重慶市約60%的甲級寫字樓（鄒容廣場、大都會國際商廈、半島國際等）、涉外酒店（海怡酒店、萬豪酒店）、高檔公寓（天倫華苑、新華雅園、地王名仕閣、恒通云鼎國際公寓）及外國駐華機(jī)構(gòu)。２．市場競爭環(huán)境分析121 周邊項(xiàng)目市場分析渝中區(qū)作為重慶主城區(qū)傳統(tǒng)的中心城區(qū)，在城市更新升級和城市建設(shè)方面取得了引人注目的成績?！笆濉逼陂g，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均