漫談商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型韜略-文庫吧資料
2025-05-22 06:24本頁面
【正文】 表現(xiàn)是，新鴻基自成立以來一直到上世紀(jì)90年代上半期都以“新市鎮(zhèn)中小戶型大眾化住宅”和工業(yè)地產(chǎn)為主要銷售產(chǎn)品，土地儲備中三分之二位于新界，50%左右為中小戶型項(xiàng)目，30%為工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目直到1994年，新鴻基才開始向豪宅項(xiàng)目拓展。典型的例子是，在亞洲金融危機(jī)期間，新鴻基與長江實(shí)業(yè)競相打折，雙方銷售代表甚至因?yàn)闋帗尶驮炊l(fā)生沖突。在亞洲金融危機(jī)期間也是如此，盡管香港已跌了六成以上，但新鴻基仍保持每年400萬平方英尺以上的新盤推出，在最低迷的2003年更是推出了620萬平方英尺的新盤?！ ≡凇柏浫巛嗈D(zhuǎn)”策略下，無論高峰低谷，新鴻基每年都要保持一定的銷售規(guī)模，以維持足夠的經(jīng)營現(xiàn)金。 以開發(fā)物業(yè)起家的新鴻基，在上世紀(jì)60、70年代是以“人棄我取”的逆市套利作風(fēng)而聞名?！ ∪绻f轉(zhuǎn)型前期現(xiàn)金流的配置與平衡是一種能力的話，那么轉(zhuǎn)型期2：8的比例、開發(fā)物業(yè)的零增長，則是一種理性，它需要的不是能力、不是技術(shù)，而是一份對財(cái)務(wù)安全的堅(jiān)守。尤其是1988年，新鴻基的凈土地支出僅為750萬港元，1991年也僅為6300萬港元，更低于同期香港地產(chǎn)市場的整體擴(kuò)張速度（從1987年6月到1991年6月，香港住宅價(jià)格累積漲幅達(dá)到114%）。 結(jié)果，從1987年1991年，新鴻基開發(fā)物業(yè)的土地儲備從1960萬平方英尺降至1850萬平方英尺，而同期出租物業(yè)的土地儲備（包括已落成出租物業(yè)和在建出租物業(yè)）從680萬平方英尺增加到1560萬平方英尺。在轉(zhuǎn)型前期，新鴻基在開發(fā)物業(yè)和投資物業(yè)上的現(xiàn)金流配置比例（剔除分拆資金）約為8：2，但在集中轉(zhuǎn)型期，這一比例被倒置過來：19881991四個(gè)財(cái)年，新鴻基累積的投資物業(yè)支出為96億港元，而同期存貨和土地的現(xiàn)金支出僅為20億港元。 其實(shí)，財(cái)務(wù)穩(wěn)健不僅是轉(zhuǎn)型期新鴻基的原則，也是貫穿新鴻基整個(gè)發(fā)展歷史的核心原則，它是新鴻基在競爭激烈的香港地產(chǎn)市場上能夠屹立不倒，并成為最大地產(chǎn)公司的根本。如1997財(cái)年時(shí)，新鴻基曾大舉增加借貸200億港元，以支持在投資物業(yè)上130億港元的支出和開發(fā)物業(yè)上100億港元的土地儲備，這是新鴻基20多年來唯一一次在沒有股權(quán)融資支持下就大規(guī)模擴(kuò)張的經(jīng)歷?！ ≡?988年1991年的集中轉(zhuǎn)型期，新鴻基4年累積凈經(jīng)營現(xiàn)金流入95億港元，而4年累積凈投資現(xiàn)金支出96億港元，無需依靠外部融資就可以實(shí)現(xiàn)內(nèi)部現(xiàn)金流平衡；進(jìn)一步，在整個(gè)投資物業(yè)組合的構(gòu)建過程中（1988財(cái)年1997財(cái)年），新鴻基累積凈經(jīng)營現(xiàn)金流入270億港元，期間股權(quán)融資170億港元，兩者相加可提供540億港元現(xiàn)金，同期累積凈投資現(xiàn)金支出為395億港元，不僅無需依靠債務(wù)融資，還進(jìn)一步降低了負(fù)債率的水平。 為了保持低負(fù)債，新鴻基僅在發(fā)生股權(quán)融資的年份才相應(yīng)放大債務(wù)融資額（1997年除外）：1980財(cái)年2009財(cái)年，新鴻基凈股權(quán)融資總額375億港元，凈債務(wù)融資總額362億港元，也就是說，公司每增加1元股權(quán)融資，才會增加1元債務(wù)融資。在這一過程中，現(xiàn)金流的平衡配置成為健康發(fā)展的關(guān)鍵，新鴻基在轉(zhuǎn)型的各個(gè)階段現(xiàn)金流配置比例是截然不同的。 對于中國內(nèi)地的地產(chǎn)企業(yè)來說，在投資物業(yè)整體收益率水平較低的情況下，探索收益率提升空間和可復(fù)制的商業(yè)地產(chǎn)模式就顯得更為重要。 新鴻基選擇的區(qū)域性商場模式適應(yīng)了當(dāng)時(shí)香港新城區(qū)的拓展需求，而公司在傳統(tǒng)模式基礎(chǔ)上探索出的包含影院等娛樂設(shè)施和大型停車場在內(nèi)的城市綜合體已成為今天的市場主流（在當(dāng)時(shí)的香港卻是個(gè)不小的創(chuàng)新）?！ ≡诩修D(zhuǎn)型期，新鴻基啟動了沙田新城市廣場二期、三期、荃灣廣場、元郎廣場、新九龍廣場、新屯門中心、利港中心等多個(gè)零售物業(yè)項(xiàng)目，到上世紀(jì)90年代初，新鴻基已成為香港擁有最多商場和停車位的地產(chǎn)公司，零售物業(yè)占投資物業(yè)總土地儲備的70%。不過，在23億港元的投資支出中，有10億港元來自1981年分拆新城市（新界）地產(chǎn)公司上市所募集的11億港元，如果將這部分分拆資金剔除，則轉(zhuǎn)型前期，新鴻基在開發(fā)物業(yè)和投資物業(yè)上的現(xiàn)金流配置比例約為8：2，即，公司以80%的金融資源努力拓展開發(fā)物業(yè)的現(xiàn)金流平臺，僅以少量資金參與投資物業(yè)拓展，在積累經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，更重要的是進(jìn)行模式的探索。 擴(kuò)張速度的減緩、培育期資產(chǎn)回報(bào)率的降低，這樣的代價(jià)你能承受嗎？ 轉(zhuǎn)型前期，你該做什么？ 以80%的金融資源拓展開發(fā)物業(yè)的現(xiàn)金流平臺 新鴻基的轉(zhuǎn)型成功需要內(nèi)外部條件的配合，為此它經(jīng)歷了一個(gè)11年的準(zhǔn)備期（我們稱之為轉(zhuǎn)型前期）。在上述計(jì)算中，我們假設(shè)投資物業(yè)的毛租金回報(bào)率能達(dá)到10%，但實(shí)際中，當(dāng)前以市場化土地成本計(jì)算，投資物業(yè)的租金回報(bào)率普遍不到5%，有些甚至無法覆蓋利息成本。然而，這樣的魄力并非每個(gè)企業(yè)都能做到。 當(dāng)年的新鴻基也遭遇過同樣的問題，為此它始終堅(jiān)持保守的財(cái)務(wù)策略，將凈負(fù)債資本比控制在20%以內(nèi)。如果不考慮投資物業(yè)公允價(jià)值的變動，投資物業(yè)在總資產(chǎn)中的占比每提高10個(gè)百分點(diǎn)，繁榮期存貨的擴(kuò)張速度將減緩20%，銷售額擴(kuò)張速度減緩40%，凈利潤擴(kuò)張速度減緩15%；除非投資物業(yè)能以年均10%的速度升值，否則租售并舉模式下的利潤增速將更慢?！ 「鶕?jù)測算，在投資物業(yè)的毛租金回報(bào)率為10%、凈租金回報(bào)率為5%的情況下，投
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