商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)盈利模式探析-文庫吧資料
2025-05-22 03:01本頁面
【正文】 人口從中小城市進入一線城市的流動趨勢不會改變，一線城市的土地、特別是比較好地段的土地將更加稀缺，地價上升的趨勢短期內(nèi)難以改變。比較而言，基于以下三個方面的理由，在北京、上海等一線城市持有優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的數(shù)量將在很大程度決定企業(yè)未來的市場地位。而對于大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)和在大多數(shù)地區(qū)，目前最佳的盈利模式是持有和投資物業(yè)并重。不存在普遍適用的最優(yōu)答案，并不等于沒有規(guī)律可循。例如，物業(yè)稅征收制度、租金/售價比、土地增值稅等稅收制度、會計計價模式、城市規(guī)劃和人民幣升值預(yù)期等。新戰(zhàn)略突出強調(diào)發(fā)展持有物業(yè)模式，公司將持有最高客流量的稀缺項目，獲取穩(wěn)定的經(jīng)常性租金收入，提升企業(yè)內(nèi)在價值。例如，SOHO中國一直以重點開發(fā)出售城市中心高價商業(yè)項目獲得高回報率而著稱。國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)盈利模式從以投資物業(yè)為主的經(jīng)營模式，逐漸向“投資物業(yè)+發(fā)展物業(yè)”雙模式轉(zhuǎn)變。而采用“投資物業(yè)+發(fā)展物業(yè)”的盈利模式則可以吸收兩種模式的優(yōu)點，在不同時期側(cè)重點有所不同，可以在一定程度上回避風險。但是，持有商業(yè)物業(yè)必須具有很強的資金和經(jīng)營實力。盡管這一模式可以快速收回投資，或解決開發(fā)商融資困難，但是，并不適合大型綜合性商業(yè)物業(yè)。2000 年前后地產(chǎn)商將“商業(yè)和地產(chǎn)”進行簡單疊加，產(chǎn)權(quán)式商鋪成為商業(yè)物業(yè)散售的典型模式，許多專業(yè)市場采取了產(chǎn)權(quán)式商鋪的經(jīng)營模式。國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展初期，開發(fā)商照搬住宅開發(fā)的經(jīng)驗來開發(fā)商業(yè)項目，物業(yè)散售成為當時市場上大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)商采取的盈利方式。投資物業(yè)模式仍舊是多數(shù)特別是中小商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的選擇。畢竟目前國內(nèi)具有強大資金和運營實力的開發(fā)商不多，持有物業(yè)不太適合多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)。例如，保利地產(chǎn)集團董事總經(jīng)理宋廣菊2010年4月曾表示，“縱觀國際大型地產(chǎn)公司的發(fā)展，到后期都是持有一定的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)，這樣住宅的銷售可以加速資金的回籠，而商業(yè)物業(yè)的持有則是一種穩(wěn)定的發(fā)展，對公司抗風險有一定的好處”。受住宅開發(fā)盈利模式的影響，國內(nèi)早期的商業(yè)地產(chǎn)盈利模式傾向于一次性賣掉回籠資金。除了租金和物業(yè)增值收益外，開發(fā)商持有優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)還有利于企業(yè)通過銀行經(jīng)營貸款、商業(yè)抵押擔保證券（CMBS）等途徑實現(xiàn)短期融資。品牌增值是指以某一品牌經(jīng)營的商業(yè)物業(yè)比別的商業(yè)物業(yè)產(chǎn)生的更大價值。政策增值是指政府城市規(guī)劃或戶籍等城市管理政策所帶來的持有物業(yè)價值的增值。在城市化發(fā)展的中后期，持有優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)還能獲得資源增值、政策增值、級差增值和品牌增值收益。相反，從2005年開始，對產(chǎn)權(quán)式商鋪采取“只租不售”模式的大連萬達集團，卻對上海周浦項目的65個產(chǎn)權(quán)式商鋪進行公開發(fā)售。但是，即使面對同樣的商業(yè)地產(chǎn)市場，不同的地產(chǎn)商對“出租”還是“出售”也給出了不同的答案。2009年，寫字樓銷售價格隨著不動產(chǎn)價格出現(xiàn)上漲，而租金增長卻明顯放緩?！俺鲎狻边€是“出售”開發(fā)項目，是商業(yè)地產(chǎn)公司盈利模式選擇的主題。投資物業(yè)模式是指商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)將項目建成出售，取得銷售利潤。2．商業(yè)地產(chǎn)的“租”與“售”商業(yè)地產(chǎn)形式多樣，規(guī)模有大有小，盈利模式也存在多樣化的特點。三種盈利模式各有其利弊和適用條件，并不存在一種模式適用于任何時期的所有商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)。按照國際慣例，盈利模式大致可分為發(fā)展物業(yè)模式、投資物業(yè)模式和混合模式。%增長速度，到2003年超過33%的增長速度，% 發(fā)展速度，可以初步論斷辦公樓投資市場從2000年開始的高速發(fā)展階段轉(zhuǎn)變成目前的平穩(wěn)發(fā)展階段。管理大師德魯克說：“當今企業(yè)之間的競爭，不是產(chǎn)品之間的競爭，而是商業(yè)模式之間的競爭。對于具有資金、品牌和經(jīng)營實力的企
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