【正文】 格：以現(xiàn)行價格每年3%上漲。利率水平隨著金融市場和政策變動。（4）融資風(fēng)險分析本項目融資方案的實施可能受到以下風(fēng)險因素的影響：資金供應(yīng)可能出現(xiàn)資金不落實，導(dǎo)致建設(shè)工期拖長，工程造價升高，原定投資效益目標(biāo)難以實現(xiàn)的風(fēng)險。股本中由騰沖瑪御谷溫泉投資有限公司占最大股份，將成為股本資金及時到位的強有力保障，并能保證項目的后續(xù)資金。由于本項目的融資主體具有很強的實力，并有企業(yè)和財團的支持，加上政策支持，資金來源能確保項目建設(shè)順利進行。 同時，本項目一些大型設(shè)備可選擇采用融資租賃的融資方式。 本項目的債務(wù)資金主要為信貸融資，主要為政策性銀行和商業(yè)銀行提供的貸款。（2）國內(nèi)外銀行等金融機構(gòu)的信貸資金。 七、融資方案本項目融資主體為既有項目法人騰沖瑪御谷溫泉投資有限公司，同時，可新設(shè)項目法人進行融資。2. 實施進度安排本項目預(yù)計于2007年10月動工，2009年12月完工并全部投入運營。序號分項名稱單位數(shù)量備注1總占地面積M266660100畝2總建筑面積M2600003客房規(guī)模套500100棟產(chǎn)權(quán)式別墅4建筑密度％255容積率0．456綠化系數(shù)％657建設(shè)總工期年3二期8總投資萬元280009年經(jīng)營收入萬元8943平均開房率為65%（500元/間）10營業(yè)成本萬元1825部分優(yōu)惠11稅費總額萬元800部分減免12利潤總額萬元711813稅后利潤萬元631814投資利潤率％2315財務(wù)內(nèi)部收益率％28資產(chǎn)融資50%16財務(wù)凈現(xiàn)值（Ic＝7%）萬元488004．瑪御谷產(chǎn)權(quán)式溫泉度假酒店總投資收益分析：，采用分兩期滾動式開發(fā)和組合融資相結(jié)合的資本運作方式。序號分項名稱單位數(shù)量備注1總占地面積M2266000400畝2總建筑面積M230003接待規(guī)模人次/日16004建筑密度％5日均接待人次6006綠化系數(shù)％857建設(shè)總工期年28總投資萬元41209年經(jīng)營收入萬元1800日均營業(yè)收入5萬（600人次）10營業(yè)成本萬元480部分優(yōu)惠11稅費總額萬元200部分減免12利潤總額萬元132013稅后利潤萬元112014投資利潤率％2015財務(wù)內(nèi)部收益率％18所得稅后16財務(wù)凈現(xiàn)值（Ic＝7%）萬元9800溫泉度假酒店：占地面積約100畝，規(guī)劃五星級客房500套左右，具備舉辦大型商務(wù)會議功能。序號分項名稱單位數(shù)量備注1總占地面積M2666002總建筑面積M2210003接待規(guī)模人次/日5600溫泉出水量5000立方/日4建筑密度％165容積率0．356綠化系數(shù)％687建設(shè)總工期年38總投資萬元58809年經(jīng)營收入萬元5600日均營業(yè)收入16萬（1000人次，為容量的20%）10營業(yè)成本萬元1825部分優(yōu)惠11稅費總額萬元800部分減免12利潤總額萬元377513稅后利潤萬元297514投資利潤率％3815財務(wù)內(nèi)部收益率％36所得稅后16財務(wù)凈現(xiàn)值（Ic＝7%）萬元21800 戶外運動休閑公園：占地面積400畝，為休閑主題運動休閑公園及會所。（詳見初步設(shè)計方案） 五、項目投資回報分析溫泉康體SPA：占地100畝，建設(shè)大眾型溫泉浴場12000平米，國際溫泉康體SPA6000平米，高級溫泉水會3000平米。 本項目規(guī)劃設(shè)計依據(jù)上述原則和思路本著公平、公開、公正的原則邀請國內(nèi)外高水平專業(yè)機構(gòu)進行設(shè)計方案比選，最終選擇最佳設(shè)計方案?！叭伺c自然和諧發(fā)展”，建立一個充分體現(xiàn)人與人、人與自然和諧發(fā)展的、有地區(qū)特色的、高標(biāo)準(zhǔn)的溫泉度假酒店。同時要符合可持續(xù)發(fā)展理念和對自然資源保護性開發(fā)的要求，在促進當(dāng)?shù)芈糜萎a(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時，切實做好對北海地?zé)釡厝Y源的保護。 規(guī)劃設(shè)計原則：保護性開發(fā)；自然生態(tài)；地方文脈；人性化游樂；可持續(xù)發(fā)展；建筑風(fēng)格與特色；打造有吸引力的外部空間。 四、建設(shè)規(guī)模與設(shè)計方案 （1）旅游接待規(guī)模：一期開發(fā)接待能力30萬人次/年；遠期70萬人次/年。以溫泉資源和旅游項目作為支撐的酒店用地，按國內(nèi)平均產(chǎn)出10萬/畝計算，可利用土地約600畝，則土地開發(fā)價值總量約為6000萬元。同時，地表水資源水質(zhì)優(yōu)良，水量充沛，對本項目大規(guī)模高端發(fā)展提供了強有力的支撐。土地利用成本也較低，沒有大規(guī)模的拆遷工程。 本項目各種資源賦存條件較有利于本項目利用，開采成本很低，開采設(shè)施投入不多，開采風(fēng)險和持續(xù)利用情況都很好。D景觀環(huán)境：北海境內(nèi)旅游資源豐富，有北海濕地、櫻花谷、青海湖等眾多景點，各景點相距較近，形成了一個旅游環(huán)線。B土地資源：北海溫泉區(qū)域地質(zhì)情況良好，地基承載力高，適合本項目建設(shè)。A溫泉資源：北海溫泉水質(zhì)好，含有多種對人體有益的微量元素。B土地資源：本項目所在區(qū)域為一面積約13平方公里的壩子，能保證足夠的可建設(shè)土地。加上其它自然出水點北海溫泉出水量可達每晝夜2000立方米。 三、資源條件評價A溫泉資源：北海溫泉有十多個出水點，目前已取水利用的有七個出水點。（強于熱海、官房、和順本地化運作） 本項目面臨很多影響本項目成功的風(fēng)險因素，主要在以下幾點： （1）成本上漲：本項目的土地、拆遷受政策影響面臨很大難度，投入有可能大幅上升； （2）宏觀環(huán)境及政策的變化：本項目對騰沖整體經(jīng)濟發(fā)展和旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的依存度很高，如果宏觀經(jīng)濟環(huán)境不如預(yù)期，將嚴重影響本項目的經(jīng)營收益； （3）競爭者的威脅：新進入者大量進入和現(xiàn)有競爭者提高競爭能力，都將對本項目的經(jīng)營管理形成沖擊； （4）溫泉資源發(fā)生變化和周邊環(huán)境惡化：由于騰沖地質(zhì)情況較為復(fù)雜，溫泉資源存在變化的可能，同時，周邊環(huán)境存在亂采亂伐的現(xiàn)象，有可能引起周邊環(huán)境的惡化。（強于目前的熱海和官房酒店） （2）地?zé)豳Y源豐富，品質(zhì)良好。但與以上對手的競爭并不是惡性競爭，而是共生共榮的良性競爭，通過競爭提高經(jīng)營管理水平后，將帶來共同的繁榮，吸引更多的游客來休閑度假。同時，因本項目酒店是溫泉景區(qū)的核心項目，對游客來說有得天獨厚的優(yōu)勢，將成為高端游客住宿的首選，市場前景看好。供需基本平衡，但考慮到節(jié)假日峰值需求量為平日的兩倍左右，則在節(jié)假日需求量將大大超過能供繪量。預(yù)計2009年，本項目正式建成之日，騰沖的游客總量將達到500萬人次，床位日均需求總量達到15000個，高端酒店客房日均需求量將達到約3000個。中國的快速城市化和超城市化過程，使城市環(huán)境問題日益突出，嚴重影響人們的生活質(zhì)量和身心健康，更多的高收入人群將選擇氣候良好、環(huán)境優(yōu)美、具有齊備的游樂設(shè)施的宜居城市作為第二居住地，用來休假、療養(yǎng)、享受生活。同時，南亞大通道中最為關(guān)鍵的路段——騰沖至密支那段高等級公路將全線通車，新開辟的南亞邊境旅游將帶來大量新的游客，預(yù)計全年將增加100萬人次左右，其中將有30%以上的國際游客，并將以每年15%以上的速度增加。隨著騰沖機場于2008年左右通航，來騰沖的游客將大大增加，預(yù)計全年將超過400萬人次，2009年將超過500萬人次，2011年預(yù)計將達到700萬人次，其中，中高端游客將大大增加，2009年預(yù)計將超過現(xiàn)在兩倍以上，達到100萬人次。 目前節(jié)假日游客對騰沖高檔酒店客房的需求大大超過實際提供的規(guī)模，尤其是五一、十一、春節(jié)幾大旅游“黃金周”，各種檔次各種類型的客房都被提前預(yù)訂一空。自駕游、自助游正成為我國高收入人群和自由職業(yè)者進行旅游的主要形式，而這種方式早就成為國外發(fā)達國家居民出外旅游的一種重要形式。而騰沖因其獨特的氣候和環(huán)境優(yōu)勢，正被國內(nèi)外眾多高收入人群列為中國主要的第二居住地之一。與本項目類似的酒店為官房五星級產(chǎn)權(quán)式度假酒店，有288間客房以及配套中西餐廳、會議室等，2006年營業(yè)收入約為1800萬元，節(jié)假日開房率很高，平日開房率較低，會議接待較多。騰沖縣城作為一個集旅游、文化、口岸、商貿(mào)為一體的生態(tài)花園城市已經(jīng)初具雛形。同時，通過引入大企業(yè)、集團投資賓館、酒店、景區(qū)景點、餐飲、娛樂等行業(yè)，旅游賓館接待條件以及相關(guān)配套設(shè)施進一步改善，景區(qū)景點的文化內(nèi)涵和品位得到提升。通過開發(fā)火山地?zé)?、濕地溫泉、民族風(fēng)情、邊境風(fēng)光等旅游資源，組合旅游產(chǎn)品，旅游經(jīng)濟穩(wěn)步增長，%。上一世紀(jì)90年代以來，騰沖全面實施“農(nóng)業(yè)穩(wěn)縣、工業(yè)立縣、旅游名縣、口岸活縣、文化強縣”的發(fā)展戰(zhàn)略，經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展。但這些民營資本前身大多為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資企業(yè)，不具備旅游賓館、酒店開發(fā)專業(yè)領(lǐng)域的經(jīng)營經(jīng)驗，并不熟悉國內(nèi)外高端旅游發(fā)展趨勢，也沒有國內(nèi)外旅游市場網(wǎng)絡(luò)。從旅游業(yè)自身發(fā)展看，目前騰沖旅游產(chǎn)品仍顯得比較單一，資源開發(fā)層次不高，在挖掘豐富的歷史文化、民族文化內(nèi)涵，與旅游有機結(jié)合，發(fā)揮其綜合效益方面相對滯后。％，游客總量已經(jīng)達到230萬／年，人均旅游消費量為300元，消費層次較低。 按照國家旅游局的統(tǒng)計，其中：；；；。 1992年～2004年 云南省旅游經(jīng)濟發(fā)展情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)表 項目年份接待海外游客（萬人次）旅游外匯收入（億美元）接待國內(nèi)游客（萬人次）國內(nèi)旅游收入（億元）旅游總收入（億元）1992——1993——1994——1995199619971998199920002001200220032004目前到騰沖旅游的游客以省內(nèi)游客為主，占55％，而海外游客僅占5％?！　?005年，%。2005年，我國國內(nèi)旅游人數(shù)超過12億人次，%。依據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策和建設(shè)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，重點調(diào)查項目建設(shè)用地性質(zhì)、征地移民搬遷和失地農(nóng)民補償及就業(yè)等問題，以及項目建設(shè)對當(dāng)?shù)厣?、水資源、生態(tài)環(huán)境（包括地質(zhì)災(zāi)害）、農(nóng)民收入、地區(qū)財政收入、經(jīng)濟發(fā)展的影響，落實項目場內(nèi)外建設(shè)條件（水電路、通信等）、建設(shè)規(guī)劃和近期建設(shè)方案，資金來源等，據(jù)此編制本可行性研究報告。本項目為騰沖國際生態(tài)旅游區(qū)的重要項目，位于騰沖瑪御谷溫泉旅游區(qū)的中央，將通過建設(shè)具有南亞風(fēng)情、地方文化特色和國際一流水準(zhǔn)的溫泉度假酒店，為騰沖瑪御谷溫泉旅游區(qū)集聚人氣、提升旅游檔次的核心項目。按照整體規(guī)劃、分期建設(shè)的原則，通過本期建設(shè)及后續(xù)開發(fā)，建成集國際會議、主題論壇、旅游度假、康體休閑、購物娛樂為一體的服務(wù)功能齊全的騰沖瑪御谷溫泉旅游區(qū)。為充分利用騰沖特別是騰沖國際生態(tài)旅游區(qū)的自然資源和旅游資源優(yōu)勢，騰沖瑪御谷溫泉度假酒店等休閑健康旅游項目的投資建設(shè)，將構(gòu)建具有國際水準(zhǔn)的、自然景觀優(yōu)美和旅游服務(wù)內(nèi)容豐富的著名休閑度假目的地，以此尋求騰沖更大的發(fā)展空間，面向東南亞、服務(wù)南亞，帶動全省，加快騰沖的發(fā)展。而騰沖獨特的區(qū)位優(yōu)勢和豐富的旅游資源，可望成為提高云南旅游業(yè)國際化水平的重要突破口，成為提升云南旅游業(yè)檔次，強化旅游業(yè)發(fā)展的新的增長極。國際國內(nèi)經(jīng)濟、社會和旅游業(yè)的迅速發(fā)展，尤其是我國南亞大通道戰(zhàn)略的實施，為云南和騰沖的發(fā)展提供了前所未有的戰(zhàn)略機遇。騰沖還具有獨特的生態(tài)環(huán)境和豐富的自然資源，是生態(tài)休閑旅游的理想選地。改革開放以來，云南依托得天獨厚的旅游資源優(yōu)勢，經(jīng)濟社會尤其是