【正文】 港莎莎 英國(guó)body shop 國(guó)內(nèi)主力店招商策略 以兒童翻斗城等作為吸引人流業(yè)態(tài)，以地鐵車站綜合優(yōu)秀吸引國(guó)內(nèi)優(yōu)秀百貨或旗艦品牌店入駐。 對(duì)于國(guó)外主力百貨店，主要依靠中國(guó)市場(chǎng)和有吸引力主題購(gòu)物中心作為吸引的主要賣點(diǎn)。 中國(guó)是快速成長(zhǎng)的奢侈品消費(fèi)市場(chǎng)，由于深圳已經(jīng)成為中國(guó)重要旅游城市，深圳特區(qū)是中國(guó)購(gòu)買高檔消費(fèi)品的首選之地，深圳與香港成為高檔購(gòu)物中心薈萃之地。 Saks Fifth Avenue stores 商品組合中既有傳統(tǒng)的品牌，又有一些新出道的牌子，它主要出售下面一系列歐美頂級(jí)品牌商品： Louis ,Christian Giorgio ,Chanel夏奈爾 Dolce and Gabbana,Salvatore Gucci古茲,Donna ,Calvin Ralph ,Judith Leiber ,Prada,Escada埃斯卡達(dá) Carolina , Oscar de la ，St. John, Yves St. Laurent圣羅蘭, Tod39。 Marx,Estee Lauder雅詩蘭黛,Clinique倩碧,Lane蘭寇,Chanel夏奈爾,Nine West玖熙,Enzo恩左,Timberland天木蘭 Clarks奇樂,Waterford,Bali百麗 下面這些牌子只有在SDSG專賣店才有： Karen Kane, BCBG, Garfield amp。他們的宗旨是建造一家與時(shí)尚優(yōu)雅的生活方式相吻合的個(gè)性化專業(yè)百貨店。 SAKS還經(jīng)營(yíng)第五大道集團(tuán)，擁有64家第五大道百貨店和53家其他百貨店。s, Carson Pirie Scott, Bergner39。s, McRae39。抓住兒童顧客群體，整個(gè)項(xiàng)目就奠定了在中國(guó)購(gòu)物中心的江湖地位。 投資公司的引進(jìn)：針對(duì)部分名牌，采用特許加盟形式，為填補(bǔ)深圳空白，我們鼓勵(lì)他們進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)。 主力店招商重點(diǎn)要做好專業(yè)工作和感情聯(lián)絡(luò)工作，對(duì)方市場(chǎng)拓展部人員掌握較大權(quán)力，像JUSCO每三個(gè)月向日本總部回報(bào)新店拓展事宜，能否列入備選計(jì)劃拓展部人員具有較大權(quán)限。JUSCO的中國(guó)總部與我們已經(jīng)建立合作聯(lián)系，與北京王府井百貨等重點(diǎn)聯(lián)絡(luò)。 與大型投資基金建立相關(guān)聯(lián)，為未來整體出售奠定基礎(chǔ)，提前了解大型投資公司對(duì)商業(yè)物業(yè)投資要求。 娛樂先行，滿足大商家聚集人氣的要求，爾后完成大商家招商。 國(guó)際名店招商，我公司完成30%，70%可以委托中介公司招商。 總的策略是：提前進(jìn)行主力店招商，后進(jìn)行零散品牌招商。 關(guān)于吸引美國(guó)百貨商家及旗艦店的工作 首先與美國(guó)主力店通過電子郵件溝通，建議我們?cè)谡猩棠繕?biāo)取得進(jìn)展后，8—10月份安排一次美國(guó)商務(wù)洽談，與美國(guó)的主力店商談進(jìn)入深圳正中商業(yè)廣場(chǎng)，同時(shí)考察美國(guó)經(jīng)營(yíng)比較成功的購(gòu)物中心管理體系，美國(guó)談判事務(wù)期望得到林副總的指導(dǎo)。 參加或組織零售專業(yè)論壇，與中國(guó)購(gòu)物中心資訊中心及中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)合作，深圳零售協(xié)會(huì)。 活動(dòng)： 正中商業(yè)廣場(chǎng)設(shè)計(jì)招標(biāo)新聞發(fā)布會(huì)，邀請(qǐng)主力百貨店和專業(yè)賣場(chǎng)拓展部人員參加。 長(zhǎng)沙：娛樂招商 引進(jìn)演藝公司和相關(guān)節(jié)目，例如湖南衛(wèi)視玫瑰之約欄目已經(jīng)表示愿意進(jìn)駐深圳舉辦12場(chǎng)活動(dòng)。 上海：主力店招商例如太平洋百貨，八百伴百貨、伊勢(shì)丹百貨、家樂福超市，皮鞋皮具和國(guó)際名牌服裝招商。 香港:重點(diǎn)是國(guó)際名牌招商 建議委托專業(yè)公司招商，2005年做準(zhǔn)備工作。 2006年10月結(jié)束 業(yè)態(tài)規(guī)劃調(diào)整 進(jìn)行業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)調(diào)整 2006年7月開始建設(shè) 基礎(chǔ)工程施工 5個(gè)月時(shí)間 2006年12月 正中廣場(chǎng)一層與負(fù)一層等散鋪 開始國(guó)內(nèi)品牌專賣店招商 國(guó)際品牌簽約一部分 為國(guó)內(nèi)品牌招商創(chuàng)造良好條件 2007年5月開始封頂 地上施工 6月 2007年6月—12月份 公共部分及外裝修實(shí)踐 6個(gè)月時(shí)間 2008年1月下旬—4月 開始裝修 三個(gè)月裝修時(shí)間 4月16日試營(yíng)業(yè) 通過半個(gè)月時(shí)間試業(yè)準(zhǔn)備工作 2008年5月1日 正中廣場(chǎng)隆重開業(yè) 銷售周期 酒店式公寓銷售 收回整個(gè)投資 六． 招商地點(diǎn)與招商活動(dòng) 深圳：本地品牌招商 2005年6月舉辦國(guó)際招商新聞發(fā)布會(huì)議 同時(shí)確定設(shè)計(jì)中標(biāo)單位簽約儀式 2007年3月下旬國(guó)內(nèi)招商啟動(dòng)新聞發(fā)布會(huì) 5月份開始啟動(dòng)集中招商 2007年8月招商成果新聞發(fā)布會(huì) 7月前準(zhǔn)備好招商辦公室，水電及通訊安排好。 深圳市規(guī)劃與國(guó)土資源局主辦，深圳市正中（集團(tuán)）有限公司承辦，參加會(huì)議的來賓有寶安區(qū)人民政府、中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)院、建設(shè)銀行各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)等及參加設(shè)計(jì)方案投標(biāo)的單位。 五． 招商時(shí)間安排 2005年3月 完成項(xiàng)目建筑策劃初步方案提出規(guī)劃設(shè)計(jì)要求 完成招商手冊(cè)初稿 邀請(qǐng)專業(yè)廣告公司設(shè)計(jì) 主力店集中洽談 以上海北京香港等地百貨和超市、餐飲主力店為主，已經(jīng)和王府井百貨、JUSCO百貨和超市建立關(guān)系。 我們委托中介公司做主力店招商要付出50100萬元的招商代理費(fèi)用，因此采用內(nèi)部激勵(lì)機(jī)制能夠成功完成任務(wù)，有兩個(gè)好處：。約束措施：對(duì)于三個(gè)月沒有業(yè)績(jī)的招商人員給予辭退。提出如下招商獎(jiǎng)勵(lì)政策，建議招商獎(jiǎng)勵(lì)政策： 1萬平方米百貨店 租金在50元以上 4萬元 租金在50元以上 5萬元 租金在30元以上 5萬元 專業(yè)賣場(chǎng)5000800 租金在50元以上 2萬元 餐飲主力店2000平方米 租金在40元以上 1萬元 小計(jì) 估計(jì)5＋4＋2＋2＋1 14萬元 國(guó)際名店 租金在100元以上，每完成一個(gè)獎(jiǎng)勵(lì) 1000元 200家左右 20萬元 總計(jì)在34萬元 由于招商人員使用長(zhǎng)途較多，建議招商人員通訊費(fèi)用給予報(bào)銷。 兵不在多而在精，和普通行政管理存在很大區(qū)別，招商人員不需要整天坐在辦公室，衡量招商人員的主要業(yè)績(jī)?cè)谟谡猩坛晒猩倘藛T需要保持連續(xù)性，因此需要良好的激勵(lì)措施。 要求配備兩名招商人才，一名負(fù)責(zé)國(guó)內(nèi)外主力店招商，一名負(fù)責(zé)國(guó)際名牌店鋪招商，其中一名能夠勝任英語口譯更佳。 四． 招商團(tuán)隊(duì)建設(shè)及其約束激勵(lì) 根據(jù)華潤(rùn)萬象城招商團(tuán)隊(duì)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，招商組織應(yīng)該減少溝通層次，避免政出多門。 兒童商品群： 不完全照搬兒童翻斗城，改變香港兒童翻斗城以購(gòu)物為主模式，采用娛樂與情景購(gòu)物相互結(jié)合模式，與兒童教育何1文藝機(jī)構(gòu)合作，而兒童業(yè)態(tài)注入文化內(nèi)涵，促進(jìn)兒童健康成長(zhǎng)，在購(gòu)物娛樂中學(xué)習(xí)新的知識(shí)，特許經(jīng)營(yíng)可能是最現(xiàn)實(shí)的模式。 關(guān)于婚禮服務(wù)及用品的商品群招商： 利用深圳首創(chuàng)的婚禮殿堂與白領(lǐng)演藝中心，倡導(dǎo)文明的婚禮文化，配置深圳最齊全的婚紗攝影與婚禮用品選購(gòu)商品群。 與女性化妝品區(qū)別，男士不像女性那樣理直氣壯地選購(gòu)化妝品。F 玉蘭油 嘉娜寶 雅芳 蝶妝 red earth 佰草集 羽西 普蘭娜 妮維雅 小護(hù)士 一朵 佳雪 曼秀雷敦 現(xiàn)代經(jīng)典 森林雅舍 萊維蒂 丁家宜 隆力奇 東洋之花 索芙特 佳雪 雅倩 宗茂 依奈 凱柔怡 歐美姿 韻姿 理夫泉 同仁堂 屈臣氏 滿婷 大寶 男士化妝品： 鑒于深圳缺乏男士化妝品專賣店，建議設(shè)置男士化妝品旗艦店。 襯衫：皮爾卡丹， 紳浪，歐彭，其中皮爾卡丹開設(shè)旗艦店 國(guó)內(nèi)服裝品牌 深圳十佳女裝品牌：季候風(fēng)、班頓、法路易娜、emu(依妙)、朵蘭帝、茗、曼婭奴、閣蘭秀、卡蘭、出格、箴、桑迪等品牌。 美國(guó) the Limited inc 美國(guó)最流行品牌服飾連鎖店，擁有6個(gè)品牌，3800家連鎖店。 方案2也有不同的經(jīng)營(yíng)管理方式，一種就是由同一商家的百貨和2超市入駐，例如青島吉之島購(gòu)物中心就是這種模式，優(yōu)點(diǎn)是營(yíng)銷能夠形成合力。 中華飲食文化廣場(chǎng)薈萃：廣東、成都、南京夫子廟、西安老孫家、東北人連鎖店、河源萬綠湖河鮮、著名客家菜、貴州等特色，湖南大酒樓 負(fù)三層 停車場(chǎng) 15000平方米停車場(chǎng)所 地下停車總