【正文】 ，坡度平緩，水量豐富，水質(zhì)優(yōu)良，埋藏淺，便于開發(fā)利用。l 水文全市年平均降雨量820～950毫米。l 氣象阜陽地處暖溫帶南緣，區(qū)內(nèi)氣候溫和，∕平方厘米。52′56″.周圍是潁上、阜南、臨泉、界首、太和、利辛等縣。市區(qū)地理坐標(biāo)東經(jīng)115176。l 地理位置阜陽市地處淮北平原的腹地，安徽省西北部。二、自然條件阜陽市位于安徽省西北部。第四章　　建設(shè)條件及選址一、區(qū)域概況阜陽市地處黃淮海平原的南端、安徽省西北部，轄界首市和太和、臨泉、阜南、潁上四縣及潁州、潁泉、潁東三區(qū)，52個(gè)鄉(xiāng)、113個(gè)鎮(zhèn)、4018個(gè)村。主要客戶為周邊地塊入駐的工業(yè)企業(yè)和商業(yè)企業(yè)，亦可憑借緊靠商業(yè)中心的地理優(yōu)勢及便利的交通條件，吸引外省市企業(yè)在此設(shè)立公司或辦事處，市場前景看好。本項(xiàng)目的啟動(dòng)將順應(yīng)這一發(fā)展需求，通過建設(shè)功能完善的中高檔辦公樓，以彌補(bǔ)該區(qū)域辦公樓供應(yīng)的不足，利于該區(qū)域商業(yè)、辦公品質(zhì)的提升。l 寫字樓本地塊處于皖西北商貿(mào)城商務(wù)板塊，但這一地區(qū)辦公樓市場的發(fā)展相對(duì)滯后，規(guī)劃設(shè)計(jì)較為落后，檔次也不夠高。從現(xiàn)狀來看，皖西北商貿(mào)城商業(yè)圈內(nèi)缺乏此類大型餐飲娛樂場所，周邊規(guī)劃中的商貿(mào)建筑中也沒有此類設(shè)施。綜上所述，本項(xiàng)目建設(shè)商業(yè)設(shè)施符合這一地區(qū)的功能定位和發(fā)展趨勢，迎合了皖西北商貿(mào)城對(duì)商業(yè)設(shè)施的需求，具有良好的市場前景。因此有強(qiáng)大的消費(fèi)基礎(chǔ)。這為城市內(nèi)外顧客往來，擴(kuò)大本商業(yè)中心服務(wù)半徑提供了有利條件。各物業(yè)類型分析l 商業(yè) 本項(xiàng)目地處界首路與北京路交叉口處西北側(cè)，處于皖西北商貿(mào)城商業(yè)中心范圍之內(nèi)，具有良好的商業(yè)前景。l 對(duì)物業(yè)管理及商場文化活動(dòng)方面繼續(xù)加大投入，實(shí)現(xiàn)企業(yè)品牌由知名度向美譽(yù)度的轉(zhuǎn)化。l 掌握“引導(dǎo)市場”的開發(fā)節(jié)奏，從資金量、供應(yīng)量、開發(fā)間隔等多個(gè)角度研究問題。綜合評(píng)價(jià)：l 結(jié)合前面的SWOT因素分析，我們可以看出，皖西北城市商業(yè)廣場項(xiàng)目具備得天獨(dú)厚的市場優(yōu)勢和千載難逢的市場機(jī)遇，如能從產(chǎn)品設(shè)計(jì)和規(guī)劃上適度創(chuàng)新，以較高的市場定位引領(lǐng)阜陽商業(yè)地產(chǎn)市場。l 阜陽人口眾多，輻射面廣，對(duì)于小商品及服裝需求較大。l 該項(xiàng)目開發(fā)不能分期開發(fā)，要一次性投入，同時(shí)也加大項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)機(jī)會(huì)分析：l 皖西北商貿(mào)城中心區(qū)可開發(fā)地塊資源極少，本項(xiàng)目從地段、配套、發(fā)展?jié)摿Φ确矫?，均堪稱阜陽之絕版地塊，具有很大的發(fā)展空間和極強(qiáng)的可塑性。威脅分析：l 已有外來投資商敏銳地覺察到皖西北商貿(mào)城缺乏類似皖西北城市商業(yè)廣場這樣一個(gè)綜合型的商業(yè)MALL，他們正處于市場的初步調(diào)研階段，并有意向投資于本類物業(yè)。項(xiàng)目劣勢：l 投資較大。l 項(xiàng)目位于商貿(mào)城中心地帶，西側(cè)是生態(tài)元，北側(cè)是區(qū)政府，南側(cè)是泉河風(fēng)景帶景觀資源較為豐富。l 項(xiàng)目交通非常便利，出入非常方便，生活成本較低。隨著城市用地的日趨減少和政府批租土地的控制，土地價(jià)格仍會(huì)不斷攀升，而且隨著人們生活水平的提高，對(duì)高質(zhì)量、環(huán)境優(yōu)美的中高檔項(xiàng)目需求不斷增大，需求的拉動(dòng)、成本的推動(dòng)，必將使房地產(chǎn)的相對(duì)價(jià)格穩(wěn)步上升。剛性需求得到提前釋放，受當(dāng)前房產(chǎn)市場供不應(yīng)求狀況的影響，許多原本可以延緩幾年置業(yè)的人群出現(xiàn)了需求提前釋放的狀況樓市中“一步到位”型置業(yè)十分普遍，合理、有效的“梯級(jí)消費(fèi)”模式得不到認(rèn)可從2006年中央政府頒布的一些相關(guān)政策來看，住宅市場的政策調(diào)控力度仍在加大，中小戶型的政策性導(dǎo)向強(qiáng)力推行。2007年，全市商業(yè)性和公積金住房貸款余額首次超過房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額，占整個(gè)消費(fèi)貸款余額的86%，貸款購房比例達(dá)71％。2006年、2007年在阜城商品房銷售面積中，鄉(xiāng)鎮(zhèn)及縣城購房比例高達(dá)27%和25%。但受近期國家及地方宏觀調(diào)控力度不斷加大的影響，投機(jī)需求受到打壓鄉(xiāng)鎮(zhèn)、縣城購房者漸成主力。房地產(chǎn)投資需求升溫，投機(jī)需求受到打壓。購買單套面積在100平方米以上的商品房比上一年顯著提高，其中購買單套面積在100平方米～120平方米商品房同比提高了8個(gè)百分點(diǎn)。價(jià)格的不斷上漲，絲毫沒有阻擋居民的購房熱情，商品房成交量不斷放大，居民對(duì)商品房價(jià)格的心理預(yù)期不斷提高。經(jīng)對(duì)今年各類房屋交易情況分析，阜陽市住房市場呈現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn)：價(jià)格逐漸上漲，居民對(duì)商品房價(jià)格的心理承受能力逐漸增強(qiáng)。4 住宅市場分析阜陽房地產(chǎn)市場的區(qū)域市場可以大致劃分為：中市區(qū)、南城區(qū)、西城區(qū)、泉北區(qū)、河?xùn)|區(qū)、開發(fā)區(qū)?！　「鶕?jù)交通的便利程度和區(qū)域特征的不同，辦公樓在阜陽市區(qū)境內(nèi)呈有規(guī)則的分布，主要有二大塊：　　人民路－－潁州路板塊：由于是阜陽市最重要的商業(yè)中心，潁州路是進(jìn)入市區(qū)的重要通道，因而該板塊成為區(qū)內(nèi)辦公樓的一個(gè)主要分布區(qū)，阜陽市將近一半的辦公樓都集中在這一帶。寫字樓市場逐漸回升，寫字樓租金逐步走高，租售率增加，市場趨于活躍。　　，年收益率約為6%9%。雖然寫字樓市場新供應(yīng)量不斷增加，但在阜陽租賃媒介上，仍有尋租啟事隨時(shí)可見報(bào)端。調(diào)查顯示，目前市場上的主要買家為國內(nèi)的一些金融、投資和貿(mào)易機(jī)構(gòu)。此外作為皖西北經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)頭羊，阜陽吸引了眾多的區(qū)域內(nèi)企業(yè)，其中民營企業(yè)也是一個(gè)不可忽視的生力軍。阜陽GDP已經(jīng)連續(xù)15年保持兩位數(shù)增長，持續(xù)、平穩(wěn)、有序的經(jīng)濟(jì)發(fā)展增強(qiáng)了外來商家的投資信心，為阜陽寫字樓市場的發(fā)展蘊(yùn)含了無限機(jī)遇。以致近幾年的房地產(chǎn)開發(fā)市場，寫字樓開發(fā)量一直處負(fù)增長態(tài)勢。由于這些餐飲娛樂用房通常會(huì)采用購買或租賃的形式來獲得，也從而推動(dòng)了相關(guān)地產(chǎn)的發(fā)展。同時(shí)本土的餐飲娛樂企業(yè)也看好市場的發(fā)展，加大了在這方面的投資力度?！　「逢柦?jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長為商業(yè)及餐飲娛樂地產(chǎn)市場奠定了良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。而娛樂業(yè)除清河中路、潁州南路兩側(cè)低檔練歌房外（單鋪營業(yè)面積平均在200多平方），主要以國會(huì)、英皇、鉆石年代、錢柜檔次為高，單鋪營業(yè)面積平均在500平方以上，但較為分散?！　∧壳埃逢柺胁惋媹鏊饕性谖姆迓穬蓚?cè)、清河路兩側(cè)?！　《鶕?jù)統(tǒng)計(jì)，2006年阜陽城市居民家庭人均可支配收入為8817元，人均消費(fèi)支出為6930元，其中文化娛樂服務(wù)消費(fèi)為786元，約占11%?！　蕵肥袌隹焖侔l(fā)展始于90年代初，由于改革的深入和對(duì)外開放的擴(kuò)大，來華外商增加，以及人民生活水平的提高，對(duì)各種娛樂健身服務(wù)的需求迅速上升，從1994年到1997年全國許多大中城市出現(xiàn)了投資興辦娛樂健身設(shè)施的高潮。%。預(yù)計(jì)2007年餐飲業(yè)仍將保持高速增長，年?duì)I業(yè)額將突破12000億元大關(guān)，增長幅度將達(dá)到17％左右。中國的餐飲業(yè)出現(xiàn)了一些巨大的變化，比如快餐和休閑餐飲的興起，洋快餐大舉進(jìn)入中國，西餐逐漸被人們接受，傳統(tǒng)餐飲和烹飪受到很大挑戰(zhàn)，餐飲的標(biāo)準(zhǔn)化、工業(yè)化正在興起等等。2 餐飲娛樂地產(chǎn)市場分析　　隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民收入的提高，生活必需品的消費(fèi)占全部消費(fèi)的比重將不斷降低，恩格爾系數(shù)也將降低，而休閑消費(fèi)等將有驚人的增長?？傊?，今年阜陽商鋪將有著更多縱深方向的變化，這對(duì)商鋪投資、開發(fā)、規(guī)劃方面提出了許多新的課題，商鋪市場的技術(shù)要求會(huì)越來越高。從目前的情況來看，在阜陽的住宅開發(fā)趨勢影響下，住宅區(qū)向中心城區(qū)外圍擴(kuò)展，二環(huán)兩側(cè)的商業(yè)用房得到較快增長。日,區(qū)域底鋪平均售價(jià)達(dá)3萬元～4萬元/平方米。到2006年，阜陽商鋪總保量約為700萬平方米，其中：中心城區(qū)約200萬平方米，約占商業(yè)物業(yè)的28％；外圍區(qū)域約500萬平方米，約占商業(yè)物業(yè)的72％。這里匯集了阜陽百貨大樓、阜陽國貿(mào)商城、千佰意購物中心、綠色步行街、浙江商貿(mào)城、盛世衣莊等商業(yè)場所，約占阜陽商業(yè)零售總量的45%?？v觀阜陽市近幾年的房地產(chǎn)發(fā)展歷程，隨著城市化建設(shè)的逐步加快，隨著居民對(duì)改善居住環(huán)境的愿望被快速挖掘，隨著居民有效購房能力的快速增長，在今后的5至10年內(nèi)，阜陽市住宅市場將繼續(xù)保持持續(xù)、健康、穩(wěn)步增長的發(fā)展趨勢。%，%。2000年以來，隨著經(jīng)濟(jì)建設(shè)的快速發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程步伐的加快，阜陽市實(shí)施了大規(guī)模的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和危陋平房改造，加大了住房分配制度改革的力度，并相繼出臺(tái)了一系列的房地產(chǎn)相關(guān)政策，對(duì)刺激房地產(chǎn)市場的發(fā)展產(chǎn)生了積極的影響。另一方面，隨著市場競爭的加劇，房地產(chǎn)業(yè)中的“優(yōu)勝劣汰”、企業(yè)間整合將會(huì)成為常態(tài)，品牌與實(shí)力競爭將成為房產(chǎn)市場的主題詞。加息將限制開發(fā)商開發(fā)速度和商品房供給。對(duì)于開發(fā)商來說，加息提高投資資金來源中的貸款成本。生產(chǎn)和銷售環(huán)節(jié)的大資金流量特點(diǎn)決定了資金融通的必然性，所以房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)對(duì)利率非常敏感的行業(yè)。在2007年，以土地市場建設(shè)和交易規(guī)范為重點(diǎn)的相關(guān)法律和具體政策出臺(tái)是政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控的主要手段，我國國有土地的管理進(jìn)入到有章可循、治亂有方、規(guī)范交易、監(jiān)管嚴(yán)格的新階段，國有土地的市場化配置水平顯著提高，越來越規(guī)范和完善的土地二級(jí)市場操作程序和越來越高的進(jìn)入門檻，對(duì)于下游房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必將產(chǎn)生很大的沖擊，使下游的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入到業(yè)務(wù)規(guī)范透明、資本實(shí)力競爭、業(yè)內(nèi)企業(yè)集約化程度迅速提高的新階段。作為一個(gè)新興的、經(jīng)營高度市場化的產(chǎn)業(yè)，商品房價(jià)格的變化直接影響到了投資和消費(fèi)的增長，并與各地城市GDP的增速密切相關(guān)，從某種程度上而言，失去對(duì)開發(fā)用地的控制就意味著失去對(duì)房地產(chǎn)市場的控制。因此，我們對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)未來所有問題判斷的前提是：為了確保經(jīng)濟(jì)增長，以個(gè)人消費(fèi)為主的房地產(chǎn)業(yè)依然需要大力發(fā)展；行業(yè)內(nèi)的調(diào)整必須進(jìn)行，利潤水平回歸正常狀態(tài)；當(dāng)前對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的諸多置疑，很多是基于社會(huì)資源向這個(gè)行業(yè)的過度傾斜，必須實(shí)現(xiàn)各行業(yè)全面協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展。堅(jiān)持以人為本，不斷促進(jìn)社會(huì)和諧。堅(jiān)持深化體制改革，加快形成落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的體制機(jī)制保障。堅(jiān)持提高自主創(chuàng)新能力，加快建設(shè)創(chuàng)新型國家。堅(jiān)持以發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)為重點(diǎn)，扎實(shí)推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)。最后，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)泡沫爭論的雙方都擺脫不了利益背景，以偏概全是共性，要么將局部地區(qū)的個(gè)別現(xiàn)象概括為全行業(yè)的特點(diǎn)，要么就是企圖維護(hù)傳統(tǒng)利潤阻擋行業(yè)整合。當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的問題是一枝獨(dú)秀，是孤軍深入，是其它產(chǎn)業(yè)增長乏力，是地方經(jīng)濟(jì)增長思維和模式單一化的問題，由此造成了地方政府的依賴性、銀行資金的傾斜性和對(duì)其它產(chǎn)業(yè)發(fā)展的擠壓性。中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的脈絡(luò)是一個(gè)家庭財(cái)產(chǎn)從無到有、從以自用為主到成為資產(chǎn)配置手段的過程，目前國內(nèi)商品房銷售的90%以上都是個(gè)人消費(fèi)者，2002年個(gè)人房貸只有8258億元，增長3倍之多。從上述密集的調(diào)控政策中可以看到，規(guī)范和整頓是各項(xiàng)政策制定的基調(diào)，從上游的土地到下游的消費(fèi)都在政策調(diào)控緊縮的視野之內(nèi)，其目標(biāo)都直指房地產(chǎn)行業(yè)的投資過度和價(jià)格的快速上漲主旨在于解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、房價(jià)上漲過快，房地產(chǎn)行業(yè)的強(qiáng)政策性特征再一次得到體現(xiàn)。12 加強(qiáng)土地調(diào)控：9月5日，國務(wù)院發(fā)布加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知。在始自2006年4月的宏觀調(diào)控中，中央和地方政府出臺(tái)了諸多政策，調(diào)控政策密集出臺(tái)。居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)加速升級(jí)，住房、通訊、交通等成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)。2006年農(nóng)民人均純收入2350元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8817元。城鎮(zhèn)化進(jìn)程明顯加快，農(nóng)村人口加速向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，2006年全市城鎮(zhèn)化水平達(dá)31%。　　 （4）工業(yè)化與城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快。交通樞紐地位進(jìn)一步凸顯，產(chǎn)業(yè)集聚能力進(jìn)一步增強(qiáng)，上海華源、香港華潤、江蘇大亞、南京雨潤、河北頂大、國投新集集團(tuán)等一大批企業(yè)入駐阜陽?！　?（3）皖西北中心城市正在形成?！　。?）經(jīng)濟(jì)發(fā)展思路逐步清晰。（1）綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)。國際社會(huì)普通認(rèn)為，2008年中國經(jīng)濟(jì)增長率應(yīng)保持在10%左右。由于中國擁有龐大的內(nèi)銷市場，其發(fā)展前景遠(yuǎn)比鄰近國家樂觀。第三章 市場分析與預(yù)測皖西北城市商業(yè)廣場項(xiàng)目由辦公、商業(yè)、餐飲等不同功能的房產(chǎn)組成，本章將通過分析阜陽市房產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀及趨勢，及不同功能房產(chǎn)市場的現(xiàn)狀,從而進(jìn)行本項(xiàng)目各功能房產(chǎn)的市場定位。目前公司正在開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目百合康城占地35畝，規(guī)劃建設(shè)面積165000平方米，總建22幢樓房，其中16幢為多層，預(yù)計(jì)08年12月前多層樓房可以全部竣工；6幢高層為28層建筑規(guī)劃地下停車場6800平方米，目前正在施工中，預(yù)計(jì)2010年竣工。《阜陽市收費(fèi)明白卡》委托方提供的其它有關(guān)資料；委托方現(xiàn)場勘察及市場調(diào)查收集的有關(guān)資料。這在本報(bào)告的第十一章將得到充分的論證。項(xiàng)目的區(qū)位、交通、倉儲(chǔ)、物流條件很好，適應(yīng)商業(yè)市場的建設(shè)發(fā)展。本項(xiàng)目起點(diǎn)高、定位準(zhǔn)、經(jīng)營發(fā)展方式符合國際潮流，有著很好的發(fā)展前途。本項(xiàng)目的開發(fā)商阜陽巨龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力作后盾，良好的經(jīng)濟(jì)業(yè)績、行業(yè)運(yùn)作能力和社會(huì)信譽(yù)作基礎(chǔ)。三、項(xiàng)目建設(shè)的可行性區(qū)政府對(duì)皖西北城市商業(yè)商業(yè)廣場的建設(shè)十分重視。項(xiàng)目建設(shè)有利于較好地發(fā)揮土地效益根據(jù)潁泉區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，該地區(qū)重點(diǎn)發(fā)展商業(yè)、物流、貿(mào)易，目前已建成了30萬平方米。過小的輻射范圍對(duì)物流商貿(mào)企業(yè)的發(fā)展無疑是不利的。項(xiàng)目的建設(shè)將進(jìn)一步擴(kuò)大阜陽物流商貿(mào)行業(yè)的輻射范圍目前，阜陽物流商貿(mào)企業(yè)的輻射范圍主要是阜陽市及周邊縣城，輻射范圍并不大。項(xiàng)目的建設(shè)將有利于繁榮阜陽城區(qū)經(jīng)濟(jì)，提高阜陽城市形象；由于本項(xiàng)目規(guī)模大、定位高，因而項(xiàng)目的迅速發(fā)展將對(duì)阜陽經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來積極的影響。項(xiàng)目建設(shè)的這一指導(dǎo)思想與阜陽發(fā)展商貿(mào)流通業(yè)的思路和要求相吻合，它可以在加快阜陽現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)的發(fā)展進(jìn)程中，迅速提升阜陽市場的總體水平方面做出突出貢獻(xiàn)。歷屆政府領(lǐng)導(dǎo)曾多次指出，阜陽應(yīng)加快物流貿(mào)易的發(fā)展，以形成“阜陽價(jià)格”，更好地發(fā)揮阜陽現(xiàn)代化中心城市的對(duì)外輻射功能。這樣的商業(yè)廣場發(fā)展創(chuàng)意比較超前，特色鮮明，定位獨(dú)到，符合銷售商、消費(fèi)者的需求，填補(bǔ)了阜陽這類市場的空缺，與其它市場形成了錯(cuò)位競爭，從而有著強(qiáng)大的競爭力。本項(xiàng)目的發(fā)展方向正在于此。絕大多數(shù)物流商貿(mào)企業(yè)規(guī)模較小、輻射范圍不大、市場發(fā)展?jié)摿τ邢?。近年來隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，皖西北地區(qū)物資交易量快速放大，各種交易市場的發(fā)展迅速。二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性項(xiàng)目有鮮明的特色，適應(yīng)了市場的需要，彌補(bǔ)了皖西北商貿(mào)城市場的空缺，具有強(qiáng)大的競爭力市場拉動(dòng)力。作為本項(xiàng)目的開發(fā)商阜陽巨龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司敏銳地觀察到了這一機(jī)會(huì)。為了進(jìn)一步發(fā)展阜陽經(jīng)濟(jì)，確立阜陽區(qū)域中心城市的形象和地位，阜陽市委、區(qū)府提出了“抓機(jī)遇、打基礎(chǔ)、興功能、樹形象”的發(fā)展方針，提出了抓住機(jī)遇，形成新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，加快城市建設(shè)，形成新的生產(chǎn)力布