【正文】 據(jù)前文確定的項(xiàng)目銷售價(jià)位：，；，；車庫(kù)按每戶一個(gè)進(jìn)行配置，總計(jì)約1000戶，1000個(gè)車庫(kù)。項(xiàng)目中包括多層情景洋房、小高層住宅以及會(huì)所、車庫(kù)等公建項(xiàng)目。隨著工程的動(dòng)工，項(xiàng)目環(huán)境及內(nèi)部設(shè)施達(dá)到一定程度并有一定的氛圍后，盡快辦理《房屋預(yù)售許可證》，并開盤預(yù)售。項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)批手續(xù)辦妥后，可以項(xiàng)目抵押獲得銀行貸款支持。項(xiàng)目建設(shè)期歷時(shí)3年，從2010年1月至2013年12月底全面完成，在建設(shè)期內(nèi)，投資總額按30%、40%、30%的比例分年均勻發(fā)放。預(yù)計(jì)從2011年1月份開始有銷售收入，全部用于項(xiàng)目的滾動(dòng)開發(fā)建設(shè)。四、項(xiàng)目投資與籌資計(jì)劃 按海南省政府規(guī)定，投資項(xiàng)目的自有資金應(yīng)達(dá)到項(xiàng)目投資的30%以上，只有完成此比例的投資，項(xiàng)目方可依法轉(zhuǎn)讓或預(yù)售。 第三期：至2012年12月底止，住宅和配套設(shè)施全面開發(fā)完成建筑面積3萬(wàn)m2，項(xiàng)目全面建成。 第一期：至2010年12月底止，完成土地平整，三通一平區(qū)內(nèi)主要道路建設(shè)，部分建筑投入施工，完成土建面積約2萬(wàn)m2預(yù)售商品房。項(xiàng)目總投資。 項(xiàng)目管理費(fèi)項(xiàng)目管理費(fèi)按建安工程費(fèi)用的3%計(jì)取，總費(fèi)用為418萬(wàn)元。 道路、綠化、景點(diǎn)費(fèi)用按50元/ M2計(jì)，總計(jì)465萬(wàn)元項(xiàng)目研究、咨詢、規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)用 根據(jù)國(guó)家以及海南現(xiàn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和本工程項(xiàng)目的實(shí)際情況，確定本項(xiàng)目研究、咨詢、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用單價(jià)為30元/M2，總費(fèi)用為279萬(wàn)元。建安工程費(fèi)用建安工程費(fèi)用按1500元/ M2計(jì)，所需建安費(fèi)用為13950萬(wàn)元（包括住宅建筑和配套會(huì)所等公共建筑）。4）銀行貸款利率按6%計(jì)取。2）各種稅費(fèi)按海南省目前的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取。二、項(xiàng)目投資估算 項(xiàng)目投資包括土地取得費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、小區(qū)配套費(fèi)用、道路、綠化費(fèi)用、項(xiàng)目研究、咨詢、規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)費(fèi)用、各種稅費(fèi)、項(xiàng)目管理費(fèi)等項(xiàng)目。先環(huán)境、后房屋，先有現(xiàn)房、后全面發(fā)動(dòng)宣傳攻勢(shì)。 4) 通過(guò)自主開發(fā)，公司可迅速依托項(xiàng)目的品牌提升企業(yè)形象，擴(kuò)大公司在武漢市房地產(chǎn)業(yè)界的影響，為以后的項(xiàng)目開發(fā)打下良好的基礎(chǔ)。2) 項(xiàng)目公司購(gòu)置該地塊所需成本較低（相對(duì)三亞市和保亭縣城中心而言和優(yōu)惠的政策）。這是基于開發(fā)商的資金優(yōu)勢(shì)和地塊本身的特點(diǎn)而作出的選擇。一、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)策略依據(jù)發(fā)展商的實(shí)際情況，本項(xiàng)目宜采取“自主開發(fā)、力創(chuàng)精品”的開發(fā)經(jīng)營(yíng)策略。基于上述原因和項(xiàng)目自身的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，充分利用場(chǎng)地北面藤橋西河水系景觀和周邊的農(nóng)場(chǎng)林地景觀以及預(yù)留的130畝配套體育休閑用地的高爾夫運(yùn)動(dòng)、戶外拓展運(yùn)動(dòng)景觀，打造處親近自然、善待自然的生活自然環(huán)境，展示“大樹底下，健康人家”的綠色生態(tài)意境，為購(gòu)房者描繪出誘人的“健康生活家園”。四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)建議 隨著人們生活水平的提高，“買環(huán)境”的觀念已深入人心，景觀優(yōu)勢(shì)也成為眾多小區(qū)的一個(gè)賣點(diǎn)。為與時(shí)代合拍，擬建小區(qū)應(yīng)引領(lǐng)智能化生活新潮流，建議引進(jìn)有線電視、電信、計(jì)算機(jī)三網(wǎng)合一線路并全部采用地下電纜，整個(gè)小區(qū)實(shí)行24小時(shí)實(shí)時(shí)監(jiān)控，提供自動(dòng)抄表，多媒體服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)教育等多方位的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)。會(huì)所是未來(lái)社區(qū)檔次的標(biāo)志之一，建議建設(shè)一個(gè)大型豪華會(huì)所，內(nèi)設(shè)兒童游樂(lè)場(chǎng)、健身房、小型超市、圖書館、影視廳、娛樂(lè)室等休閑活動(dòng)設(shè)施和配套酒店客房、會(huì)議室等接待設(shè)施。三、小區(qū)配套設(shè)施建議交通狀況為影響居民購(gòu)房決策的一個(gè)重要因素，本項(xiàng)目已具備良好的交通條件，已有硬化水泥6米寬道路連通項(xiàng)目場(chǎng)地。在建筑材料方面，大量采用新材料、新產(chǎn)品，提倡綠色生態(tài)建筑。每一戶型內(nèi)部布置都應(yīng)按內(nèi)外分區(qū)、動(dòng)靜分區(qū)、功能分室等要求設(shè)計(jì)。這里的超前不僅僅是面積問(wèn)題，更重要的是功能、質(zhì)量方面的適度超前，必須考慮到今后數(shù)10年內(nèi)人們生活方式與需求的變化。綜合考慮內(nèi)外交通，公共設(shè)施配套，為居住者創(chuàng)造生態(tài)和諧、舒適方便的居住環(huán)境。建筑單體設(shè)計(jì)采用靈活的戶型和變化的立體效果。第六章 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)建議一、項(xiàng)目總體規(guī)劃建議規(guī)劃設(shè)計(jì)中應(yīng)盡可能兼顧到本地塊的周邊環(huán)境，尤其要注意項(xiàng)目建成后的周邊景觀以及社區(qū)人員的視覺(jué)效果。項(xiàng)目區(qū)場(chǎng)地內(nèi)和場(chǎng)地外圍的生態(tài)環(huán)境（植被、水系等）為項(xiàng)目開發(fā)奠定了良好的環(huán)境基礎(chǔ)，為打造生態(tài)住居創(chuàng)造了條件。二、產(chǎn)品定位 根據(jù)對(duì)項(xiàng)目周邊環(huán)境及休閑度假房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查分析，將項(xiàng)目定位為中等檔次，這是基于激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)狀況以及項(xiàng)目所處的環(huán)境和目標(biāo)市場(chǎng)定位的前提而作出的明智決策,主要原因是：相對(duì)而言，項(xiàng)目地點(diǎn)位于市郊，成本較低。年齡判斷在35－60歲。一、目標(biāo)市場(chǎng)定位三道農(nóng)場(chǎng)九隊(duì)處在大三亞旅游經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，位于以生態(tài)為主要特征的保亭縣境內(nèi)，這決定了主體目標(biāo)對(duì)象為來(lái)海南休閑度假的中高層消費(fèi)群。本項(xiàng)目目前交通狀況不是很好，但在未來(lái)幾年里，這些設(shè)施將逐步完成，那么此項(xiàng)目銷售將適逢其時(shí)。上述這些優(yōu)勢(shì)點(diǎn)的正確運(yùn)用，有利于開發(fā)項(xiàng)目的打造良好的基礎(chǔ)。全社會(huì)小康后的家庭消費(fèi)將首先集中在住房條件的改善方面。2）、住宅業(yè)房改、金融、投資、財(cái)政、市場(chǎng)管理等政策逐步到位，住宅業(yè)將面臨有利的政策法規(guī)環(huán)境。項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期幾年內(nèi)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)大“勢(shì)”。經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目個(gè)性以后，即成為在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)、競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)、賣點(diǎn)。 第四章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)形成模式經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)的實(shí)質(zhì)是尋求、識(shí)別、把握企業(yè)可進(jìn)取的市場(chǎng)空間。三道農(nóng)場(chǎng)靠近三亞市，旅游區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯；交通可達(dá)性好；“呀諾噠”旅游景點(diǎn)的開發(fā)強(qiáng)有力的帶動(dòng)周邊地產(chǎn)開發(fā)。二、三道地區(qū)區(qū)域分析三道農(nóng)場(chǎng)地屬保亭縣，保亭縣以其獨(dú)特的熱帶自然景觀、獨(dú)特的氣候條件和獨(dú)特的民族風(fēng)情而獨(dú)具吸引力，其熱帶雨林可與南美洲的亞馬遜河流域、印度尼西亞的熱帶雨林相提并論。n 西向 視野開闊，有一大水塘。n 北向 北面為藤橋西河，帶狀的防護(hù)林向東西兩側(cè)延伸，和水清澈，空氣清新，寧?kù)o而美麗。地塊自然景觀及環(huán)境質(zhì)量1) 自然環(huán)境該地塊總體來(lái)看屬于山區(qū)地勢(shì)較平坦地區(qū)，空氣較好，植被水系豐富。周邊水系風(fēng)光旖旎，植被資源豐富。土地性質(zhì)及地理位置綜述地塊面積：建設(shè)用地規(guī)模為70畝（）；南面為約130畝度假配套和發(fā)展備用地。第三章 項(xiàng)目周邊休閑度假地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析一、投資地塊的地理環(huán)境土地是不可再生資源，一個(gè)項(xiàng)目的土地價(jià)值是有多種因素綜合作用的結(jié)果。需求狀況發(fā)生變化，市場(chǎng)供求呈現(xiàn)多樣。銷售價(jià)格穩(wěn)中有升，消費(fèi)信貸不斷擴(kuò)大。隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)和相關(guān)政策的出臺(tái)，開發(fā)投資量持續(xù)增長(zhǎng)，投資結(jié)構(gòu)趨于合理。