【正文】 清楚；設(shè)施能有效使用；靈敏，準(zhǔn)確報警。墻體、地面、窗戶、頂棚完好，無缺損；室內(nèi)設(shè)施齊全；整潔、無灰塵、無霉跡；無違章、無亂堆放。5公共通道、門廳、樓梯間、會議室、每天檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。由工程部按照相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實施維修。由工程部按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實施維修無積水、無滲漏；隔熱層完好無損；避雷網(wǎng)無間斷，缺損；天面水箱無破損，無滲漏；無違章，無亂堆放。無鼓無脫，無滲水、無裂紋；無違章，邊角線齊整；整潔、無污跡、銹跡。2外墻面每月檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。由于使用不當(dāng)造成結(jié)構(gòu)局部受損較輕由工程部按房屋修繕規(guī)定實施維修；如局部受損較重請專家“會診”提出方案，委托專業(yè)公司實施；因施工質(zhì)量原因造成結(jié)成構(gòu)問題，請開發(fā)單位處理。通過加強(qiáng)對監(jiān)控中心的維護(hù)和管理，采取各種安全排養(yǎng)護(hù)和定期養(yǎng)護(hù)計劃及實施方案，以求達(dá)到對茂名學(xué)院的有效管理?？照{(diào)安裝有序，室外招牌、廣告、霓虹燈整潔統(tǒng)一、美觀，無安全隱患，外墻裝飾無破損或污跡。保證外墻面、建筑小品的外觀完好、整潔。三、 保證茂名學(xué)院對外的形象。針對茂名學(xué)院的特點，通過對物業(yè)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)和管理，不但要保證物業(yè)正常使用功能，而且還要達(dá)致以下四個效果：一、 絕對保證有一個正常的辦公、學(xué)習(xí)環(huán)境，特別是日常所需的水、電的正常供應(yīng)要得到保證，保障電梯的正常運(yùn)作。員工宿舍 為保證校區(qū)應(yīng)急狀態(tài)的處理能力，我們建議提供部分員工宿舍解決保安部員工住宿，具體面積由雙方協(xié)定。第一部分為物業(yè)接管前期人員的強(qiáng)化培訓(xùn)，采用集中授課的學(xué)習(xí)方式進(jìn)行；第二部分為管理期間員工培訓(xùn)計劃，視物業(yè)管理處工作具體情況分階段安排進(jìn)行。培訓(xùn)的實施運(yùn)行（1）培訓(xùn)系統(tǒng)圖培訓(xùn)計劃 修正 執(zhí)行崗位應(yīng)用培訓(xùn)組織培訓(xùn)考核 反饋 評價（2）系統(tǒng)圖說明①針對茂名學(xué)院的管理特點來設(shè)置培訓(xùn)目標(biāo)并擬定實施計劃；②有效動用多種培訓(xùn)形式和方法，確保培訓(xùn)達(dá)到預(yù)期效果；③通過對員工進(jìn)行考核，了解培訓(xùn)的有效性及員工的接受程度；④根據(jù)對考核結(jié)果的評估和反饋，及時調(diào)整培訓(xùn)思路，并確定未來培訓(xùn)重點，強(qiáng)調(diào)將理論應(yīng)用到實踐中。 培訓(xùn)類別與方式（1） 培訓(xùn)類別①入職培訓(xùn)：側(cè)重于對物業(yè)基本知識及IS09001（2000）質(zhì)量體系和各項規(guī)章制度的培訓(xùn)；②上崗培訓(xùn)：側(cè)重于專業(yè)技能與職業(yè)道德的培訓(xùn)，在員工到崗的頭兩個星期內(nèi)進(jìn)行；③在職培訓(xùn)：管理層側(cè)重于綜合管理能力和培訓(xùn)，操作層側(cè)重于專業(yè)技能的提高和多種技術(shù)的掌握，在員工工中穿插進(jìn)行；④轉(zhuǎn)崗培訓(xùn)：側(cè)重于新崗位的專業(yè)知識及技能的培訓(xùn)，在員工到新崗位頭兩個星期內(nèi)進(jìn)行，采用授課或帶崗的方式的進(jìn)行；⑤職外培訓(xùn)：主要是組織員工參加行業(yè)主管部門組織的各項專業(yè)培訓(xùn)，經(jīng)公司批準(zhǔn)后，采用獲得畢業(yè)證書即予以報銷學(xué)費(fèi)的方式進(jìn)行鼓勵。（4） 分解目標(biāo)為：①管理人員持證上崗率100%②特種工持證上崗率100%③操作層員工專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)時間第年不小少于80小時；其中安保人員軍訓(xùn)時間每年不少于120小時。（2） 管理層員工：具備熟練的專業(yè)技術(shù)知識和能力，勤奮、踏實、敬業(yè)，有勇于創(chuàng)新，開拓進(jìn)取的精神，以及處理各類突發(fā)事件的能力。管理人員的配備、培訓(xùn)一、 管理人員的配備 管理人員配備的原則（1） 精干、高效、敬業(yè)愛業(yè)的原則；（2） 文化素質(zhì)與實際管理經(jīng)驗相結(jié)合的原則；（3） 內(nèi)部調(diào)整劑為主和社會招聘為輔的原則；（4） 先定崗后定編以及德才兼?zhèn)洹⒁粚６嗄芎驮瓌t。⑤保持指令權(quán)、檢查權(quán)和處理權(quán)的高度統(tǒng)一，避責(zé)權(quán)分離所導(dǎo)致的管理失控。③要充分利用現(xiàn)代化管理手段對信息進(jìn)行收集、處理、分析和理用。實際操作中必須保持信息的真實、科學(xué)和全面。⑤信息處理及時準(zhǔn)確。③信息通道暢通。信息反饋處理機(jī)制（1）設(shè)置原則①信息源全面豐富。⑤保潔部（兼綠化組）*制止校區(qū)內(nèi)亂丟、敵放、亂倒、亂堆廢物垃圾，制止亂張貼、亂涂寫，制止飼養(yǎng)家畜家禽，控制噪音及空氣水質(zhì)污染，消除校區(qū)內(nèi)污染源；*負(fù)責(zé)對學(xué)區(qū)內(nèi)的馬路、便道、綠化帶、公共場所及時清掃保潔，設(shè)立衛(wèi)生收集器具，及時收集、清動垃圾，及時對垃圾桶等衛(wèi)生器具清洗消毒歸位，加強(qiáng)防疫滅鼠、滅蟑螂、滅蚊蠅，加強(qiáng)對校區(qū)內(nèi)經(jīng)營商戶的衛(wèi)生管理檢查，保持校區(qū)內(nèi)清潔衛(wèi)生；*加強(qiáng)校區(qū)內(nèi)的綠化養(yǎng)護(hù)，對綠化帶、校區(qū)小公園、道路兩側(cè)樹木、花草設(shè)專人、培、修、護(hù)，保持校區(qū)的美化綠化。④安保部*根據(jù)公安部門和上級主管部門的有關(guān)規(guī)定和要求，結(jié)合茂名學(xué)院物業(yè)實際，制定安全管理總體方案和各種防范措施，同時布置警衛(wèi)力量，保護(hù)公共區(qū)域和要害部位的安全，維護(hù)茂名學(xué)院內(nèi)的公共秩序；*根據(jù)各種防范措施，采取一切必要手段，預(yù)防各種可能安全隱患的發(fā)生。②客服中心*負(fù)責(zé)管理處工作人員日常工作紀(jì)律和儀表的檢查、監(jiān)督；*負(fù)責(zé)管理處內(nèi)部文件及管理檔案的建立和管理；*負(fù)責(zé)收集管理信息，接待用戶的來訪投訴，并進(jìn)行回訪；*負(fù)責(zé)管理處內(nèi)部人員招聘、調(diào)動、培訓(xùn)、考核等工作以及日常的辦公行政管理事務(wù)。*各專業(yè)部負(fù)責(zé)人構(gòu)成管理層，各班組負(fù)責(zé)具體的管理服務(wù)工作，構(gòu)成操作層。具體架構(gòu)如下： 茂名市鼎源物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理處主任客服中心工程部安保部綠化組保潔部（兼）（1）機(jī)構(gòu)圖說明*物業(yè)為管理處內(nèi)部采用直線職能制的組織形式，盡量減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率，保證信息渠道的暢通。擬采取的管理方式和工作計劃一、 擬采取的管理方式項目管理組織架構(gòu)圖設(shè)立茂名學(xué)院物業(yè)管理處，作為鼎源物業(yè)管理公司的派出機(jī)構(gòu)，全面負(fù)責(zé)茂名學(xué)院的設(shè)施設(shè)備及房屋本體維護(hù)、治安消防、綠化環(huán)境衛(wèi)生管理工作。9服務(wù)回訪率25%25%回訪次數(shù)/服務(wù)次數(shù)建立健全回訪制度，做好服務(wù)回訪記錄，加強(qiáng)服務(wù)隊伍的服務(wù)意識。7有效投訴率2‰以下（年）2‰以下（年）有效投訴次數(shù)/使用人總數(shù)做好做細(xì)日常工作，采取措施，加強(qiáng)與使用人的溝通，定期走訪使用人，征求管理意見，強(qiáng)化服務(wù)意識，提高員工素質(zhì)；投訴處理有結(jié)果、有記錄、有回訪。5消防設(shè)備完好率100%100%完好消防設(shè)備/茂名學(xué)院消防設(shè)備總數(shù)實行巡查制度，建檔記錄。3維修工程質(zhì)量合格率99%99%以上維修合格工程項次/維修工程項次建立合理有效的工作質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制和回訪制度、考核制度和獎罰制度。序號指標(biāo)名稱國家標(biāo)準(zhǔn)投標(biāo)指標(biāo)測算依據(jù)管理主要措施1房屋及配套設(shè)施完好率98%98%完好房建筑面積+基本完好房建筑面積/房屋總建筑面積建立日常檢查制度；定期進(jìn)行全面分項檢修；嚴(yán)格日常管理，無人為損壞事件。 質(zhì)量目標(biāo)二年內(nèi)茂名學(xué)院項目管理的各項指標(biāo)達(dá)到國家級《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）達(dá)標(biāo)評分細(xì)則》的各項分項標(biāo)準(zhǔn)。措施四：注重發(fā)揮學(xué)生自治、自律的能力注重發(fā)揮學(xué)生自治、自律的能力，變項目管理體制由單向推動方式為平等互動雙方共管方式，使項目的管理真正得以升華。鼎源物業(yè)管理公司還將在茂名學(xué)院的物業(yè)管理中積極引進(jìn)ISO140000環(huán)境控制體系，以此全面促進(jìn)管理服務(wù)水平上新臺階。措施之二：全面推行ISO9001：2000質(zhì)量管理體系鼎源物業(yè)管理公司ISO9001：2000質(zhì)量體系經(jīng)過多年實際運(yùn)作，具有很強(qiáng)的生命力和可操作性，是保證物業(yè)管理不可或缺的大綱，該體系將在茂名學(xué)院的物業(yè)管理全面推行并結(jié)合項目特點，確立適合的質(zhì)量目標(biāo)。對所有設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理具體落實到每個人，杜絕管理上的漏洞，實現(xiàn)機(jī)電設(shè)施設(shè)備運(yùn)作的高效、節(jié)能和環(huán)保的最大化。為此，茂名市鼎源物業(yè)管理公司抽調(diào)機(jī)電管理技術(shù)骨干，組成強(qiáng)有力的安全保障體系，制定嚴(yán)格的運(yùn)作管理制度及周期性的維護(hù)保養(yǎng)計劃和標(biāo)準(zhǔn)，運(yùn)用現(xiàn)代科技和管理手段，對茂名學(xué)院的機(jī)電設(shè)施設(shè)備進(jìn)行全方位的綜合管理，達(dá)到最經(jīng)濟(jì)的設(shè)備使用周期的設(shè)備綜合服務(wù)效益。四、 工作重點 工作重點（1） 設(shè)施設(shè)備管理如果將機(jī)電設(shè)施設(shè)備比喻為整個建筑系統(tǒng)的心臟，那么供配電系統(tǒng)及消防系統(tǒng)就是重中之重。*采用“集約型”管理方式，提高物業(yè)管理專業(yè)化技術(shù)含量，以降低管理成本。三、 管理模式構(gòu)建校園管理體制新模式——“優(yōu)質(zhì)低價”模式鑒于我國的國情和茂名學(xué)院物業(yè)和特殊性，茂名市鼎源物業(yè)管理公司將采用最先進(jìn)的管理手段和技術(shù)，最大限度地降低和理成本，同時提供高水準(zhǔn)的優(yōu)質(zhì)管理和服務(wù)，努力探索一種可資借鑒的校園管理新模式，即“優(yōu)質(zhì)低價模式”。茂名學(xué)院的創(chuàng)建將勾畫出茂名市在新世紀(jì)以高層次教育為核心，以深化體制改革為動力的美好未來，充分展現(xiàn)其時代特色鮮明、文化氛圍濃郁、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美的人文魅力，將塑造出國內(nèi)知名的集產(chǎn)學(xué)研于一體的高等教育發(fā)展區(qū)。三校在長期的辦學(xué)過程中，不斷深化教學(xué)改革，重視學(xué)科建設(shè)和人才培養(yǎng)，在教書育人、教研科研、基礎(chǔ)建設(shè)和學(xué)校管理等方面都取得了可喜的成就。于2000年由原廣東石油化工高等?？茖W(xué)校、茂名教育學(xué)院、茂名石化公司職工大三校合并組建的廣東省屬本科高等學(xué)校，學(xué)院實行省市共建的管理體制，校本部現(xiàn)有官渡和光華兩個校區(qū)，主校區(qū)設(shè)在官渡校區(qū)。并將以卓越的品牌締造與茂名學(xué)院齊頭并進(jìn)，相得宜彰的經(jīng)典之作。同時，更要提高物業(yè)品牌。公司現(xiàn)參與管理的項目遍及茂名市、高州市、化州市、信宜市、電白縣。公司經(jīng)過兩年多的不斷探索、發(fā)展完善，建立了科學(xué)、規(guī)范的管理體系。鼎源物業(yè)主要管理層成員，均來自中、港大型的物業(yè)管理公司，對各類型物業(yè)均有一定的管理