【正文】 一衛(wèi)5156m2二房二廳二衛(wèi)8692m2三房二廳二衛(wèi)103120m2躍層140192m2建材裝修外墻高級環(huán)保墻磚，商場裙樓花崗石內(nèi)墻內(nèi)墻頂棚采用水泥沙漿找平，刮膩子；地面為水泥沙漿找平門窗入戶高級防盜門，內(nèi)門留門洞，外墻門窗為彩色鋁合金會所及相關(guān)配套無會所，但社區(qū)內(nèi)配置：籃球場、羽毛球場、游泳池、兒童游樂場和全民健身設(shè)施銷售率100%開盤日期2005年11月15日交房期2006年09月項目分析：「凱瑞花都」項目位于營康路63號，距一、二環(huán)路均為200米左右。該盤不足的地方就是小區(qū)整體建筑密度偏高，有種壓意感，綠化面積偏小，棟距小，朝向雜亂。項目旁邊2000多年歷史的寬窄巷子，以其深厚的文化底蘊，一直是文人騷客的聚集地，在本世紀(jì)三、四十年代，這是更是X的上流居住區(qū)，公館文化的發(fā)源地。其一期自2004年6月開盤，不足2個月已全部售完；二期為錦都商業(yè)街，在建過程中；三期2005年12月開盤，銷售勢頭良好，已達(dá)95%，平層僅余3戶90㎡，尚余少量躍層，目前價格5500元/平方米，躍層因有大面積平臺，價格均在6800元/平方米。值得一提的是其小區(qū)文化尤其有特色，附近有近400畝的寬窄巷子歷史文化保護(hù)街區(qū)改造計劃，和通惠門的琴臺古路，為整個項目的品質(zhì)帶來一定提升。另一側(cè)為工作露臺，方便了住戶日常生活。房型設(shè)計均十分合理，生活動線分布清晰，以三房二廳二衛(wèi)為例，主臥、客臥及客廳均為朝南明室，采光較好，其中住房入戶都帶有8平方米的陽臺，客廳帶8平方米左右的露臺，觀景效果佳。整個小區(qū)約30萬平方米，由10幢25層高層和15幢35層商業(yè)用房組成，高層物業(yè)均為現(xiàn)代風(fēng)格點式建筑，多層物業(yè)為仿古建筑，具有通風(fēng)良好、地形處理靈活、自由、占地面積小等優(yōu)點，由于X特殊的地理和氣候環(huán)境，點式建筑的弊端并不會對住戶的采光、采陽帶來影響。錦都三期地理位置X通惠門路3號（下同仁路口）發(fā)展商X鼎鑫置業(yè)有限責(zé)任公司物業(yè)規(guī)模約30萬平方米小區(qū)規(guī)劃共由10幢25層高層，15幢35層多層組成建筑風(fēng)格現(xiàn)代建筑形態(tài)點式高層形態(tài)配比（%） 低層20多層/小高層/高層80容積率5左右綠化率40%總戶數(shù)約1400戶車位數(shù)800個售 價5500元/m2車位價8萬左右/個物業(yè)管理費 用套內(nèi)面積范 圍50180m2主力房型二房二廳一衛(wèi)8593m2三房二廳二衛(wèi)112132m2建材裝修外墻采用通體磚，預(yù)留裝修布線所需孔洞，外墻通風(fēng)孔安裝不銹鋼百葉，內(nèi)墻室內(nèi)頂棚采用膩子抹面，地面為水泥地面門窗落地窗、外飄窗窗框與防護(hù)欄均100%豎向?qū)R，誤差范圍小于5mm會所及相關(guān)配套錦都二期商業(yè)街銷售率99％開盤日期2005年12月交房期2007年04月項目分析：「錦都」地處一環(huán)路內(nèi)，城市中心，悠游于浣花風(fēng)景區(qū)與寬窄巷子歷史文化保護(hù)區(qū)之間。項目主要客戶為本地實力人士，從小戶型到躍層，有著多種可供選擇的戶型，但相對經(jīng)濟(jì)勢力好的客戶，還是很容易接受。隨時提供洗衣、家具清潔等各種服務(wù)。小區(qū)的物管也是該盤較有特色， 東西兩側(cè)道路分別設(shè)置車行出口及入口，避免車流交叉。值得一提的是 市中心純生態(tài)花園洋房，有50—200平方米的套型，如此前后花園不同的感覺給人以前后景觀兩重天的生活意境，縱觀全城。、長4M的弧型觀景陽臺，全通透剛化玻璃加鋼柱欄桿設(shè)計，不僅使樓宇外觀更加靚麗，更可保證社區(qū)主景觀庭院。值得一提的是，項目定位為市中心的高品質(zhì)花園洋房，精心設(shè)計的大型中庭景觀園林，二十余種創(chuàng)新的戶型，一梯兩戶，戶戶超大弧形觀景陽臺，擁有大型會所、2個游泳池、活動廣場、星極物管等完善配套，本案由馬海（建筑顧問）有限公司代理小區(qū)景觀設(shè)計，該公司的設(shè)計理念是“處處是景，窗窗見景”。該項目由實力雄厚的X蜀信實業(yè)有限公司投資興建，目前已全部售罄。附近有33698等數(shù)十路公交線路經(jīng)過。立方生活」。在小區(qū)的景觀規(guī)劃方面，大多數(shù)樓盤都有自我特色,營造出各式景觀效果。 產(chǎn)品規(guī)劃以此次的市場調(diào)研結(jié)果分析得知，目前區(qū)域內(nèi)在售住宅的小區(qū)規(guī)模均不大，普遍在10萬平方米以下。 在設(shè)計上采用獨特風(fēng)格，能較為突出市場形象，會在銷售初期，有力地推動了銷售進(jìn)程。從建筑風(fēng)格上看，目前X市場上的樓盤基本上以走現(xiàn)代路線為主，其特征是：外立面線條明快、風(fēng)格清新簡潔，用料上基本以高級面磚為主，幾乎不使用粉刷涂料；色彩基本以鮮艷明朗的色調(diào)為主，以充分適應(yīng)X本地的天氣條件。板式建筑具有南北通透的采光條件及人居空間較寬等優(yōu)點，有利于小區(qū)整體景觀的塑造及觀景點的分布，已越來越受到客戶的認(rèn)同.從樓層形態(tài)上則分為四種形式：高層、小高層、多層及別墅，其中主要形態(tài)多為多層及小高層，也有部分高層建筑。其中以蝶式住宅居多，約占總調(diào)查數(shù)量的90%，而板式建筑在X本地還較為少見。觀景面主要設(shè)在餐廳、客廳、主臥這幾個功能區(qū)中。氣候原因使采光充足成為房型設(shè)計中的關(guān)鍵點，大量運用陽臺、大面積飄窗、凸窗等元素。由于X的地理及氣候條件的影響，在建筑設(shè)計上，可靈活運用點式、板式、蝶式等多種形態(tài)，內(nèi)部房型設(shè)計上限制較少，大部分新建住宅的房型常用以下幾個元素：入廳玄關(guān)臥室大飄窗主臥室陽臺頂層露臺當(dāng)?shù)匦陆ㄗ≌姆啃驮O(shè)計中注重以下幾點，也是高價位樓盤所普遍達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)：平層層高通常在3米左右，躍式底層挑空。一房和一房一廳憑借總價低和適宜投資兩大優(yōu)勢成為銷售速度相對最快的房型，但目前該地區(qū)處于飽和,新近開發(fā)的如新城市廣場,從比例來看，面積在70～130m2的二房或三房銷售應(yīng)為本地區(qū)銷售主流的單元配置。三房物業(yè)主力面積集中于95～130m2。其中躍層、飄窗、露臺等形式被廣泛運用。而以銷售狀況來看，較低總價的單元受到市場的歡迎，但從銷售總量上來看，居住房型的二房和小三房銷售較快，但是80萬元/套的單位銷售量不強(qiáng)，但存在極少數(shù)高收入,追求居住品質(zhì)、身份感的客戶群。需特別指出的是，目前西區(qū)高價住宅幾乎全采用清水房無裝修的交房標(biāo)準(zhǔn)，這與本地居民的消費理念及消費習(xí)慣有較大關(guān)系。位于西大街上的「鑫城」價格也達(dá)到6000元/m2(買一樓送躍層).營康路沿線的「凱瑞花都」單價也達(dá)到了4200元/m2。 價 格根據(jù)從花牌坊板塊內(nèi)選取的可比項目分析，區(qū)域內(nèi)價格落差不大。如「西府花園」.眾多開發(fā)商隨著X市區(qū)土地開發(fā)的逐步深入，在一環(huán)以內(nèi)已無大塊土地出售竟拍,該地段的區(qū)位優(yōu)勢和環(huán)境優(yōu)勢將進(jìn)一步顯現(xiàn)。另一部分購房者購房的原因比較復(fù)雜，包括在本區(qū)域就讀生的陪讀家庭及X市以外的人士，或為子女購房轉(zhuǎn)戶口的外地人士等。外地買家在X住宅客戶中目前并非主力客戶，但這一部分客戶的比例正在上升。對樓房的居住實用性、舒適性、內(nèi)部及周邊配套的齊全度等問題較為敏感。購房用途以自住者居多，投資客戶仍屬少數(shù)。一、 項目市場分析 客源根據(jù)此次調(diào)查的樓盤銷售情況來看，目前X市西區(qū)住宅物業(yè)整體銷售情況良好，目前整體銷售率已達(dá)90%左右，大部分物業(yè)的銷售速度屬平穩(wěn)去化。產(chǎn)業(yè)發(fā)展的進(jìn)程及程度將直接影響區(qū)域內(nèi)居住物業(yè)市場的表現(xiàn)。隨著高新區(qū)的規(guī)劃和市府招商成功?，F(xiàn)階段娛樂、醫(yī)療、文教等相關(guān)設(shè)施仍較齊全，幾年后還有較大改善。商業(yè)網(wǎng)點分布平均，部分路段已是百年商業(yè)街及有些路段漸漸形成美食街概念。道路路況上佳，交通體系完整，但項目臨近干道道路功能設(shè)置欠考，影響本項目交通出入動線的布置。該區(qū)域內(nèi)其他金融設(shè)施也齊全，如郵政局、證券交易所等。另外中國電信及中國聯(lián)通的營業(yè)廳也位于此處。此外，區(qū)域內(nèi)藥店數(shù)量也較多，主要大道上都有大型藥房，因此能保障居民保健購藥的需求。社會醫(yī)療設(shè)施本區(qū)域內(nèi)醫(yī)療設(shè)施較多，均為正規(guī)的大型醫(yī)療機(jī)構(gòu)，這很大程度上可以保證本項目小區(qū)住戶的求醫(yī)保健問題。小學(xué)及中學(xué)均為就近入學(xué)，因此中、小學(xué)的配套數(shù)量和質(zhì)量也可有效增加住宅項目的賣點。高等教育設(shè)施可有效提升區(qū)域的人文品質(zhì)，但從實用性而言，基礎(chǔ)教育設(shè)施則為住宅區(qū)的必須配套設(shè)施。石灰街肯德雞花牌坊街楓橋曉月商業(yè)廣場,三江會所,一環(huán)路大盤雞、景立歌城三棟橋路海藍(lán)晴天浴場、面道、六品老灶教育文化機(jī)構(gòu)本次市調(diào)區(qū)域內(nèi)的教育機(jī)構(gòu)數(shù)量較多，基礎(chǔ)教育與高等教育機(jī)構(gòu)數(shù)量相當(dāng)。步行距離適當(dāng)，居民日常娛樂需要都能得到方便的解決。美容保健機(jī)構(gòu)發(fā)展蓬勃，應(yīng)是X居民的日常生活消費習(xí)慣所致。另外在八寶街沿線輔有適量經(jīng)營中式餐飲的中高檔酒樓、酒家，主要經(jīng)營各地方口味的餐飲，但由于檔次及價位相對較高，故食客數(shù)量相對稀少。超市與便利店在滿足居民日常購物需要方面有不同與大型購物中心的特殊優(yōu)勢，因此在本項目商業(yè)部分招商過程中，可考慮便利店與酒店這類經(jīng)營業(yè)態(tài)，以方便居民就近購買日常用品及美食的需要。由于本項目與上述百年商圈步行距離控制在15分鐘之內(nèi)，以及其商業(yè)設(shè)施的輻射范圍均包括本項目，可有效彌補本項目附近大型商業(yè)設(shè)施缺乏的不足。區(qū)域內(nèi)商業(yè)設(shè)施分布平均，基于道路原因無法形成商圈效應(yīng)，商業(yè)基本分布在干道沿線；另外，大型商業(yè)圈騾馬市與玉帶橋匯合地有著完整的商業(yè)配套設(shè)施，其后期更有著大量新增商業(yè)設(shè)施出現(xiàn)，包括大型的購物中心、娛樂總匯等。商業(yè)網(wǎng)點由于區(qū)域內(nèi)交通干道，路幅寬，車流量極大，從一定程度上影響了沿線商業(yè)氛圍的形成，導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)商業(yè)大型設(shè)施數(shù)量較少。但干道部分已逐漸形成了較大規(guī)模的特色商業(yè)，如楓橋曉月美食休閑廣場等，商業(yè)氛圍相對濃厚。項目區(qū)域由于主干道路幅較寬，車流量遠(yuǎn)大于人流量，又處于騾馬市商圈末端，從一定程度上影響其沿線的商業(yè)氛圍。通過實地觀測調(diào)研得知，從本項目步行公交車站上客集中點僅需二至三分鐘左右，而從項目至X國際機(jī)場實際距離約為30公里左右，至春熙路商業(yè)圈實際距離約為6公里左右，交通出行十分方便。除上述普通市區(qū)線路外，更有位火車北站及金沙長途運輸樞紐站，可提供跨縣乃至跨省的長途車業(yè)務(wù)；為區(qū)域內(nèi)居民出行提供了極大的便利。項目附近干道雖然路況良好，也存在些問題，道路快慢車道劃分，但機(jī)動車、非機(jī)動車不遵守交通法規(guī),車輛混行及機(jī)動車隨意占道停車的不良現(xiàn)象時有發(fā)生，這可能給高峰時段的機(jī)動車輛通行帶來一定障礙，從一定程度上影響了交通狀況；這可能直接影響到小區(qū)居民日后出行問題，而最先影響的將是本項目開工后，施工車輛的進(jìn)出；由于目前項目附近的道路機(jī)動車通行數(shù)量尚未完全達(dá)到飽和，故對項目周邊的道路狀況要求不高，但隨著項目進(jìn)程的不斷推進(jìn)，其所帶來的不便將逐步顯現(xiàn)，上述道路的利空因素，這有待于我們在小區(qū)出入動線的設(shè)計上加以考慮并揚長避短。二、項目周邊道路現(xiàn)狀分析本次市調(diào)區(qū)域東至玉帶橋，西面及北面至一,二環(huán)，南臨通惠門路。（2）、從現(xiàn)有開發(fā)及花牌坊區(qū)域地塊條件上看，近期花牌坊版塊房地產(chǎn)開發(fā)土地將極為稀少,可開發(fā)地塊都在二環(huán)以外.（3）、從開發(fā)檔次上看，目前花牌坊版塊正在X人印象中的富人區(qū)。項目所屬板塊規(guī)劃定位為以金融、辦公、信息、及高檔住宅小區(qū)為主；目前該板塊開發(fā)的最大特點為住宅區(qū)檔次高、分布集中，所處地位又在西面,從而更加確立X“富人區(qū)”的形象。而個案市場調(diào)查的樣本選取，則根據(jù)本項目的地理位置及基本規(guī)劃信息，選取本項目的可比案例共4個(由于該地區(qū)新開可比樓盤較少)。本項目北側(cè)緊鄰花牌坊街，東西兩側(cè)為部分舊宅.為了較詳細(xì)地了解項目周邊區(qū)域內(nèi)的環(huán)境特征、交通狀況、公建配套等一系列的情況，本次市場調(diào)查環(huán)境踏街范圍定為：東至玉帶橋，西面及北面至二環(huán)，南臨通惠門路。 180 ㎡以上的大戶型供應(yīng)盡量減少。 2006 年由于國家穩(wěn)定房價的目標(biāo)，房地產(chǎn)市場價格相對穩(wěn)定，更多的購房者會選擇購買新房；國家的政策方向偏向新增商品房面積比起去年有所減小；新增商品住宅在開發(fā)時，開發(fā)商應(yīng)加大對市場需求研究，填補市場供應(yīng)空缺。而本次調(diào)查結(jié)果顯示， 4080 ㎡的戶型在新增商品住宅中占的比重并不大。目前在售樓盤中 , 絕大多數(shù)仍以平層作為主力產(chǎn)品，躍層和錯層僅作為樓盤的補充少量安插在內(nèi)，以滿足不同客戶的差異化需求，但是在調(diào)查中，沒有一個樓盤是以躍層或錯層戶型為主。對比目前的供需情況，我們不難看出—— 90 ㎡以下的中小戶型 , 供需失衡 2005 年 111 月 ,90 ㎡以下的戶型成交總戶數(shù)為 3205 戶 , 占總成交戶數(shù)的 % ，接近五成比重，而從新盤供應(yīng)來看， 100 ㎡以下的戶型供應(yīng)比重僅占 % ，面向大眾的經(jīng)濟(jì)型中小戶型供需嚴(yán)重失衡，現(xiàn)實供應(yīng)難以滿足實際需求，特別是目前一些中高端樓盤一味將目標(biāo)投向中大戶型開發(fā)，忽視了大眾需求，頗有曲高和寡之勢。房地產(chǎn)交易中心顯示數(shù)據(jù)，X市 2005 年 111 月， 609 0 ㎡的戶型共成交 1795 套，占總成交戶數(shù)的 % ，是成交量最大的面積段， 90120 ㎡面積段的戶型共成交 1690 套，交易量居第二。 月度走勢——波動較大，下半年相對平穩(wěn) 城西和城南作為成熟社區(qū)聚集的兩個區(qū)域，仍然是X新盤供應(yīng)的熱點區(qū)域，新增供應(yīng)量為 萬㎡，占到 05 年新增樓盤供應(yīng)的 % ；X市區(qū)新增供應(yīng)整體外移，主要集中在 23 環(huán)之間，供應(yīng)面積為 萬㎡，占到總體供應(yīng)的 % ； X住宅戶型特點及發(fā)展趨勢各面積段戶型供應(yīng)情況抽樣調(diào)查結(jié)果顯示：4 0 ㎡以下的小戶型逐漸淡出市場。 供應(yīng)總況——主城區(qū)占 55% 2005 年全年，X市新開住宅樓盤 247 個，新增供應(yīng)面積為 萬㎡。X房地產(chǎn)市場新盤綜述城中05 年住宅供應(yīng)僅 萬平方米，供應(yīng)量有所減少，供應(yīng)類型包括商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓、小戶型、（超）高層電梯公寓以及一些邊角余料上修建的小規(guī)模多層項目；出于土地供應(yīng)方面的原因，整體價格一直是各區(qū)域的領(lǐng)頭羊； 城南和城西 也以其最為成熟的環(huán)境繼續(xù)擔(dān)當(dāng)購房者首選區(qū)域的角色；受國家宏觀調(diào)控的影響，大多數(shù)樓盤在推出產(chǎn)品的時候均比較謹(jǐn)慎，即便是規(guī)模不大，也采取分期分批次甚至是分單元推出的模式，從而造就了不少“開盤售罄”的樓市新聞；在開盤時間的選擇上開發(fā)商更是小心翼翼，在消費者持幣觀望的同時