【正文】 企“以價換量”降價促銷，降價幅度在20%左右。從目前客戶情況來看，由于昆山市場一直是江浙滬投資客戶聚集市場，在宏觀調(diào)控的影響下，投資客比例銳減，出手謹(jǐn)慎，尤其以上海投資客為甚，在價格較低、升值潛力看好的項目，投資客略有成交。隨著調(diào)控政策的持續(xù)發(fā)力，短期內(nèi)市場成交將繼續(xù)維持現(xiàn)有水平，出現(xiàn)明顯反彈的可能性不大。昆山雖行政隸屬于蘇州，但蘇州調(diào)控細(xì)則執(zhí)行范圍均不涉及昆山；昆山限購不限貸，標(biāo)志性政策《昆山公積金貸款新規(guī)》于2011年1月17日起開始施行。未限購的昆山，相對上海存在政策與價格優(yōu)勢，致使上?？腿河肯蚶ド剑瑴峡腿豪ド劫彿课等粔延^，然而隨全國房價的下跌，昆山價格優(yōu)勢減弱，同時隨著信貸及調(diào)控政策持續(xù)加碼，昆山市場道阻且艱。一些城市中心核心地段開始有大平層、高端精裝修產(chǎn)品，如華潤昆玉九里。如陽澄湖、淀山湖區(qū)域的旅游度假類產(chǎn)品。特征三：市場分化加劇。特征二：大型開發(fā)商大規(guī)模進(jìn)入昆山市場。但是作為長三角區(qū)域的價格洼地，依然吸引了大量投資性購房者的涌入。圖39： 歷年昆山市商品房銷售情況（4）昆山房地產(chǎn)市場總體特征特征一：外地客戶占有重要比重。%。圖：37 歷年昆山市房地產(chǎn)投資額（2）房地產(chǎn)開/竣工情況昆山商品房施工面積基本顯現(xiàn)一個持續(xù)上升的趨勢，08年更是創(chuàng)下了新高。%，已連續(xù)3年保持近30%的增長率。05和06年是政策調(diào)控年，因此房地產(chǎn)開發(fā)投資額有所下降。圖：35 2010年昆山市GDP和增速（3）財政收入狀況昆山財政收入持續(xù)大幅度增長，綜合實力強(qiáng)。城市2010年GDP（億元）人口數(shù)（戶籍人口）人均GDP（元）昆山21007130417張家港16009017817江陰市200012016626太倉市7304715672常熟市145210513763吳江市10038511800隨著昆山市經(jīng)濟(jì)的快速增長，人民生活水平也相應(yīng)提高，人均可支配收入逐年穩(wěn)步增長。昆山2010年人均GDP（按戶籍人口計算）超過30000元，（），位居全國各縣（市）之首。2010年全市地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到2530億元，按可比價計算，比上年增長20%。加之坐擁絕佳的交通配套優(yōu)勢，城南的高端物業(yè)在未來會有長足發(fā)展。開發(fā)區(qū)在經(jīng)歷了2010年的大紅大紫之后，2011年的熱度依然不減。隨著虹橋映像、國基城邦、中宇項目、城開項目、都會新峰等項目的增推或是新開，花橋市場的供應(yīng)將會明顯增大。周市搭上昆山商貿(mào)城建設(shè)和北部副中心建設(shè)的雙重契機(jī)，房地產(chǎn)市場發(fā)展值得關(guān)注。千燈作為昆山的沿滬產(chǎn)業(yè)園，社會經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，市場內(nèi)部購買力較強(qiáng)。伴隨著這個過程，昆山的房地產(chǎn)市場必將在其中扮演重要角色。 府規(guī)劃帶來直接利好今年是昆山“十二五”的開局之年，在這五年里，昆山將在全國范圍內(nèi)率先實現(xiàn)現(xiàn)代化。土地市場亦主要集中在這些區(qū)域。第四，熱點板塊輪轉(zhuǎn)。隨著改善性和投資性住房需求受到壓制，市場主力已經(jīng)變成剛需。第三，剛需成為市場主力。開發(fā)區(qū)從去年開始，迅速崛起，至今已經(jīng)成為昆山商品房成交量的最主要貢獻(xiàn)者，相比開發(fā)區(qū)的強(qiáng)勁增長，昆山其他區(qū)域則波瀾不驚。其次，成交量存在隱憂。樓市拐點已然到來，市場預(yù)期受此影響，觀望情緒濃重。年末，開發(fā)商降價更為明顯，主要是為了促進(jìn)銷售，回籠資金運轉(zhuǎn)。11年下半年開始，降價潮已充斥整個房地產(chǎn)市場。開發(fā)商動作明顯放緩。持續(xù)嚴(yán)厲的調(diào)控政策組合拳使得住宅不再是房地產(chǎn)市場的主角，商業(yè)地產(chǎn)儼然由過去的“陪嫁的丫頭”成為現(xiàn)在的“搶手的新娘”，昆山商業(yè)地產(chǎn)自然也乘風(fēng)蛻變而崛起。從3月份開始的上半年表現(xiàn)平平，下半年中的“金九銀十”與往年相比，都名不副實。連環(huán)政策的襲擊著實讓開發(fā)商措手不及，紛紛選擇降價出售。 2013年，預(yù)計房地產(chǎn)銷售形勢會明顯好轉(zhuǎn)，%%。 銷售形勢好轉(zhuǎn)，銷售面積增幅出現(xiàn)兩位數(shù)增長：，%。%；，%。%；，%。 2013年，%，增速與上年相比有明顯增加。 房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增速明顯增加：預(yù)計2012年全年，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源達(dá)到96383億元，%。 2013年，預(yù)計城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅將有所回升。 2013年房地產(chǎn)主要指標(biāo)預(yù)測情況 單位：億元、萬平方米、% 房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅回升：2012年全年，%。 2013年，如果中央政府繼續(xù)堅持當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，預(yù)計全國房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)回升態(tài)勢。 2012年各月新建商品住宅價格指數(shù)漲跌變化情況 三、2013年房地產(chǎn)市場走勢預(yù)測通過對1998年1月2012年11月房地產(chǎn)各相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)的分析，考慮到國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化以及未來的政策走向，利用ARIMA預(yù)測模型，我們對2012年全年和2013年全年全國房地產(chǎn)市場的主要指標(biāo)進(jìn)行預(yù)測。 從同比價格指數(shù)看，%，6月份降到谷底，%，隨后降幅逐月縮小，%。 從環(huán)比價格指數(shù)看，15月70個大中城市整體保持下降態(tài)勢，各月均有超過半數(shù)城市房價環(huán)比出現(xiàn)下跌。從各地區(qū)情況來看，北京、貴州、遼寧、福建、山西等省市銷售增長較快，而內(nèi)蒙古、青海、河北、山東等省份則出現(xiàn)較大幅度下降。 圖32：2002年2012年商品房開工面積增長情況 2012年111月，全國商品房累計銷售面積91705萬平方米，%。其中，%。其中，國內(nèi)貸款增長最快，%；利用外資增速最慢，%。 圖31：2002年2012年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額2. 房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增速逐月回升 隨著穩(wěn)增長在宏觀調(diào)控中的地位上升，貨幣政策有所微調(diào)，全國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增速自今年4月份起逐月回升。 二、2012年全國房地產(chǎn)市場運行情況 1．房地產(chǎn)開發(fā)投資保持平穩(wěn)回落 2012年111月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資64772億元，%；。為鞏固房地產(chǎn)調(diào)控效果，防止市場出現(xiàn)反彈，中央政府將要求地方政府繼續(xù)嚴(yán)格實施各項政策，地方政府突破限購“救市”的舉措將繼續(xù)被叫停。調(diào)控政策一旦放松，房價將會迎來報復(fù)性上漲。 從政策效果看，隨著有關(guān)調(diào)控措施的繼續(xù)實施，投機(jī)投資性購房需求得到有效遏制，新建商品住房銷售價格和二手住房銷售價格漲幅明顯放緩，多數(shù)城市房價出現(xiàn)絕對下降，保障性安居工程建設(shè)快速推進(jìn)。7月份，國務(wù)院再次派出督查組對各地房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施落實情況開展專項督查，凸顯了中央政府對房地產(chǎn)調(diào)控工作的重視。但從地方層面來看，地方政府一直在嘗試通過各種手段來為樓市調(diào)控“松綁”。 一、政策影響分析 2012年，房地產(chǎn)調(diào)控政策整體延續(xù)了2011年的調(diào)控思路，限購、限貸政策繼續(xù)實施，抑制房價上漲和加快保障性安居工程建設(shè)依然是房地產(chǎn)調(diào)控的重心。三房二廳90平方米至118平方米，戶型方方正正，南北通透。一房一廳51平方米至57平方米，均設(shè)有獨立的廚房及陽臺，采光通風(fēng)極佳。生活新鎮(zhèn)片區(qū)位置居于南北向之長江路及東西向之機(jī)場路十字交叉口，功能定位在生活新鎮(zhèn)，可提供中心城區(qū)、郊區(qū)化人口居住或蘇州工業(yè)園區(qū)及經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)就業(yè)人口之衛(wèi)星城鎮(zhèn)。其建設(shè)不僅能夠極大帶動昆山西部地區(qū)的發(fā)展，同時也能進(jìn)一步完善中心城區(qū)的整體功能。 張浦鎮(zhèn)正處于昆山市規(guī)劃的南部生活新鎮(zhèn)片區(qū)為了能更好的服務(wù)融入長三角經(jīng)濟(jì)區(qū)，《昆山市城市總體規(guī)劃（2002－2020）》提出了“片區(qū)發(fā)展”、“市域即城市”、“大區(qū)域聯(lián)動”三個新理念，統(tǒng)籌區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，整合市域城鎮(zhèn)和產(chǎn)業(yè)空間，突出前瞻性、戰(zhàn)略性、綜合性。根據(jù)現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局，注重新城市、新產(chǎn)業(yè)、新人才融合發(fā)展，推動城市功能與產(chǎn)業(yè)功能、社會功能與經(jīng)濟(jì)功能、生活功能與生態(tài)功能同步規(guī)劃、協(xié)調(diào)發(fā)展。作為上海后花園，越來越多的人選擇在上海工作到昆山安家。圖21：2011年7月2012年7月上海商品房供求走勢 從上邊可以看出上海房價穩(wěn)定在20000萬左右，這樣的房價對于生活在上海的低收入人群是難以承受的。%，同比減少2%。上海商品住房的銷售價格2010年以來一直維持在高位。上海是中國的一個大都市，是中國的經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心。 “融入上海、與蘇州共同完成城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型”的外部城市關(guān)系定位使昆山未來在長三角區(qū)域的立意充滿想象空間。同時也推進(jìn)了高端人士、資金流、物流、信息流在昆山聚集?！拔鍣M四縱”的城市路網(wǎng)規(guī)劃使昆山的路網(wǎng)交通四通八達(dá)，為其集約化產(chǎn)業(yè)流通提供了良好平臺。從城市定位上來看昆山的定位是工商業(yè)城市，特色是制造業(yè)基地。昆山張浦鎮(zhèn)地處長江積極三角區(qū)具有優(yōu)勢：交通方便，20分到達(dá)上海、20分鐘到達(dá)蘇州的獨享天生區(qū)位優(yōu)勢，使之成為了上海蘇州線上的產(chǎn)業(yè)節(jié)點城市。 項目處于三角經(jīng)濟(jì)區(qū)，升值潛力無限昆山是長三角城市群中核心的制造業(yè)基地城市之一，隨著長三角城市群的整體騰飛，昆山城市的價值將隨之獲得成倍的增長。城市西部副中心的設(shè)立，是昆山市政府提出的最新規(guī)劃，是完善城市功能，保護(hù)和營造良好的城市生態(tài)環(huán)境，拓展生活空間，疏解老城區(qū)人口壓力，推動中心城區(qū)可持續(xù)發(fā)展的重大舉措。根據(jù)總體規(guī)劃確立的區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，利用沿滬區(qū)位優(yōu)勢，充分接軌上海173 工程，設(shè)立沿滬產(chǎn)業(yè)帶（沿滬片區(qū)）。統(tǒng)籌城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，形成大城市格局的基礎(chǔ)設(shè)施體系。按照“大城市、現(xiàn)代化、可持續(xù)”的總體要求，昆山市將深入實施城鄉(xiāng)一體化發(fā)展戰(zhàn)略，優(yōu)化城市空間格局，推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)代化和生態(tài)宜居城市建設(shè)，加快形成現(xiàn)代化新興大城市格局，為到2030年建成現(xiàn)代化大城市打基礎(chǔ)。 生活新鎮(zhèn)片區(qū)位置居于南北向之長江路及東西向之機(jī)場路十字交叉口，功能定位在生活新鎮(zhèn)，可提供中心城區(qū)、郊區(qū)化人口居住或蘇州工業(yè)園區(qū)及經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)就業(yè)人口之衛(wèi)星城鎮(zhèn)。東北向貨運軸片區(qū)主要功能系提供經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)東北軸向之貨運運輸走廊，利用公路接蘇通大橋往蘇北、華北或由公路至太倉港利用長江水路運輸。未來將形成大的功能片區(qū)：中心城片區(qū)為昆山市之市區(qū)，功能定位為全方位、人口密集之現(xiàn)代城市，綜合了 政、住居、文化、教育、工作、主要產(chǎn)業(yè)發(fā)展等功能。根據(jù)以上規(guī)劃，西部副中心核心區(qū)將被打造成為基礎(chǔ)設(shè)施完善、服務(wù)設(shè)施齊備，公共交通便捷、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，全面展示昆山國際化新形象的綜合服務(wù)型區(qū)域。而西部副中心將是昆山市在未來幾年內(nèi)開發(fā)建設(shè)的重點區(qū)域。中心城區(qū)呈“一體兩翼”多中心的布局結(jié)構(gòu)。42第2章 項目背景及建設(shè)的必要性 項目背景 昆山市城市發(fā)展規(guī)劃與重點發(fā)展區(qū)域（1）張浦鎮(zhèn)處于昆山市南部正處于生活新鎮(zhèn)片區(qū)《昆山市城市總體規(guī)劃（2002－2020）》提出了“片區(qū)發(fā)展”、“市域即城市”、“大區(qū)域聯(lián)動”三個新理念。項目嚴(yán)格按照國家相關(guān)節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，采用節(jié)能設(shè)備，污染少，能耗低，滿足國家相關(guān)節(jié)能公共建筑要求。本項目總投資規(guī)模適中，對地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展將起到積極的推動作用。項目基本具有可以接受的盈利能力和債務(wù)清償能力，說明該項目可以抵抗一定的市場風(fēng)險。投入使用時，；，；%；項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率（稅后）%，投資回收期（稅后）。本項目全部投資由森隆控股集團(tuán)有限公司自籌解決。項目進(jìn)度計劃如下表：項目進(jìn)度計劃表序號月份項目名稱2013年2014年2015年10月11月12月1月2月3月4月5月611月12月1月27月8月9月1項目準(zhǔn)備工作2可研報告編制及審批3工程地質(zhì)勘察4項目規(guī)劃設(shè)計及施工圖設(shè)計5項目招投標(biāo)6場地平整及土建施工7裝修及設(shè)備安裝調(diào)試8竣工驗收交付使用 項目投資及資金來源項目總投資由固定資產(chǎn)投資構(gòu)成。 項目建設(shè)進(jìn)度安排本項目建設(shè)期為2年，2013年10月開工，2015年9月底竣工交付使用。（3）室內(nèi)、外裝修階段包括室內(nèi)裝修、室外裝修等工作內(nèi)容。（1）前期及施工準(zhǔn)備階段具體包括項目前期立項、項目申請報告編制、取得相關(guān)項目建設(shè)的政府批準(zhǔn)文件和開工手續(xù)的辦理、建筑設(shè)計招標(biāo)、工程設(shè)計招標(biāo)、監(jiān)理及采購招標(biāo)等工作內(nèi)容。在資源綜合利用方面：非承重墻體中應(yīng)用了微晶二元膠凝材料作為示范工程，在地下建筑使用了再生型保溫吸聲材料（以粉煤灰陶粒及汽車漆渣粘接）以實現(xiàn)資源綜合利用?？傮w設(shè)計滿足與周圍建筑的防火間距要求、室外交通要求及城市總體規(guī)劃。根據(jù)建設(shè)方案，其中：1），；2）；3）；4），；5）；6）。項目建設(shè)規(guī)模：根據(jù)規(guī)劃，項目南區(qū)：東距通湖路中心線20米，南距河道駁岸線5米，西距河道駁岸線7米，北距京東路中心線20米。項目建設(shè)內(nèi)容：本項目擬在建設(shè)單位取得土地使用權(quán)的建設(shè)用地范圍內(nèi)建設(shè)多棟造型簡潔明快，建筑色彩具有歐洲新古典主義風(fēng)格，并具備鮮明時代特征的小高層普通商品住房及為整個居住小區(qū)配套的公共建筑，另外還有停車庫等。學(xué) 校：張浦鎮(zhèn)中心幼兒園、張浦中心小學(xué)、張浦中學(xué)。全面提升城市服務(wù)功能，加強(qiáng)城市配套。整合各種資源，積極探索并實施振蘇地區(qū)的改造開發(fā)；加快推進(jìn)丹桂園整體改造建設(shè)步伐，打造一流的休閑旅游主題公園。建設(shè)富有人文精神的城市景觀。加快“退二進(jìn)三”步伐，全面改造南港集鎮(zhèn)區(qū)，有效提升鎮(zhèn)區(qū)形象。四、項目地區(qū)文化 l 拓展城市發(fā)展空間。因此滬寧杭城際列車設(shè)計列車編組為初期6～8輛，遠(yuǎn)期12輛，列車運行最短間隔為3分鐘。l 公路:區(qū)域內(nèi)公路網(wǎng)健全，有滬寧高速公路、機(jī)場路、312國道；蘇滬、蘇昆太、蘇州繞城、同三高速公路貫穿市域南、北、西東部，高速公路總里程達(dá)100公里；長三角地區(qū)城際軌道交通的發(fā)展目標(biāo)是：建