【正文】 付購房款 投資房貸信托 銷售房貸計劃 ① ② 基金 +信托介入解決資金缺口的操作流程圖 前后兩種模式的最大變化是：舊模式中發(fā)展商自己要拿 2億元出來委托銀行 “ 貼息貸款 ” 。因為 “ 121文件 ” 規(guī)定商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂?shù)淖》堪l(fā)放個人住房貸款，為解決從拿到預(yù)售證到項目封頂這段時期內(nèi)的資金瓶頸，今典集團推出 “ 發(fā)展商貼息委托貸款 ” 的策略，今典自己出資 2億元，以“ 貼息委托貸款 ” 的方式委托給北京市商業(yè)銀行，在樓盤封頂之前向購房者進行按揭，利率比正常銀行貸款利率低一個百分點；待樓盤封頂之后，該按揭轉(zhuǎn)為正常利率的銀行住房貸款。該項目發(fā)展商資金鏈在該環(huán)節(jié)出現(xiàn)斷裂，偉業(yè)基金介入后的操作方式： ? 偉業(yè)以項目全程打理方身份介入項目，調(diào)整原項目定位，提高其項目投資可行性； ? 推薦有實力的建筑商帶資施工； ? 自身拆借 2500萬給發(fā)展商，發(fā)展商按銀行同期利率支付偉業(yè)利息； ? 發(fā)展商四證全后，偉業(yè)協(xié)助其向銀行貸款 。偉業(yè)基金介入后做了一系列操作，幫其解決資金問題： ? 以項目控股權(quán)方的身份介入項目，偉業(yè)不參與項目分紅，但發(fā)展商須向其支付高于銀行的利息； ? 協(xié)助發(fā)展商向銀行貸款； ? 資金鏈連上后，偉業(yè)作股權(quán)轉(zhuǎn)讓退出項目。這類企業(yè)市場化程度較高，有利于與基金管理公司對接，遵守游戲規(guī)則 房地產(chǎn)基金操盤關(guān)注點： 基金目標(biāo)客戶的選擇、基金選擇項目的傾向、組合投資 基金目標(biāo)客戶的選擇 2022/5/26 ? 風(fēng)險收益穩(wěn)定的項目 選擇品牌連鎖型項目及企業(yè)已開發(fā)和已銷售過的項目注重良好的口碑和市場慣性 ? 風(fēng)險相對高收益也相對高的項目 選擇硬件條件如規(guī)劃、產(chǎn)品、戶型、配套等綜合條件較好的項目，理念、推廣和服務(wù)等軟件較為完善，且爆發(fā)力沖擊力大、有較大潛力的項目 ? 項目市場綜合優(yōu)勢強 項目和企業(yè)管理團隊做到專業(yè)分工和人脈資源豐富，市場感覺敏銳準(zhǔn)確，綜合能力強 基金選擇項目的傾向 ? 方式一 選擇 23個好項目，安全快速實現(xiàn)回報 ? 方式二 選擇一個團隊、理念、項目、資源和市場均好的企業(yè)，在資金的其他方面給予支持，將其培育成強勢企業(yè)，分享綜合收益 基金組合投資 2022/5/26 基金介入 基金介入 基金介入 土地投標(biāo) 拿到預(yù)售證 結(jié)構(gòu)封頂 拿到四證 拿 地 缺口一： 啟動資金 缺口二： 四證未全，銀 行不發(fā)放開發(fā) 貸款 缺口三： 項目未封頂， 銀行不發(fā)放按揭貸款 2. 4 房地產(chǎn)基金介入房地產(chǎn)開發(fā)的時點及個案 房地產(chǎn)基金介入房地產(chǎn)開發(fā)的時點 2022/5/26 北京左岸公社。當(dāng)然，由于目前我國信用環(huán)境、法制環(huán)境和專業(yè)人才等限制因素的影響，委托管理功效的最大發(fā)揮及委托管理市場的形成，還需要一個逐步發(fā)展和完善的過程。 優(yōu)勢： 相對于聘請職業(yè)經(jīng)理人團隊管理的自行管理模式，委托管理模式的優(yōu)勢不言而喻，其最大的特征和優(yōu)勢就是 專家理財、專業(yè)投資 。 一般運作程序 ： 有限責(zé)任公司制、有限合伙制地產(chǎn)投資基金委托管理運作機制的 受托投資管理機構(gòu)負(fù)責(zé)項目的選擇、評估分析和提出投資建議書，報經(jīng)投資基金最高決策機構(gòu)（如董事會、理事會、管委會等）決策同意后，負(fù)責(zé)辦理項目投資的具體事項和投資后管理，然后再提出投資處置建議書，報送投資基金最高決策機構(gòu)決策。 有限合伙制地產(chǎn)投資基金一般由普通合伙人（團隊）管理，也可視為一種特殊的自行管理模式，只不過其本質(zhì)內(nèi)涵更接近于委托管理模式，即由基金專家管理團隊管理，可保證基金管理的專業(yè)化水平。 優(yōu)點： 這種管理模式一般更多地體現(xiàn)董事會和控股股東的管理思想和投資理念，更多地體現(xiàn) 投資者主權(quán) 的原則，盡管投資者作為股東并不一定熟悉地產(chǎn)投資管理的專業(yè)特點。 自行管理模式 在有限責(zé)任公司制地產(chǎn)投資基金框架下，目前普遍采取的管理模式是聘請職業(yè)經(jīng)理人團隊管理。 ? 財務(wù)部 負(fù)責(zé)所有基金的會計、稅收及現(xiàn)金管理，并負(fù)責(zé)向證監(jiān)會定期報告并接受稅務(wù)當(dāng)局查賬等各項業(yè)務(wù)。 ? 基金管理部 負(fù)責(zé)所有基金的房地產(chǎn)投資標(biāo)的購買，開發(fā)與管理及其他業(yè)務(wù)。 1. 5 房地產(chǎn)投資基金的組織體系 房地產(chǎn)投資基金組織體系由基金持有人、基金組織、基金管理人、基金托管人等構(gòu)成系統(tǒng)： 2022/5/26 1. 6 房地產(chǎn)投資基金的主要部門分工 ? 基金規(guī)劃部 負(fù)責(zé)房地產(chǎn)投資標(biāo)的篩選確認(rèn)，規(guī)劃基金內(nèi)容和機構(gòu)，并負(fù)責(zé)基金所決定的房地產(chǎn)投資方案各項前期準(zhǔn)備工作?；鸸芾砉緝?nèi)部一般設(shè)有投資部、研究部、市場部、稽核部等部門和投資決策委員會、風(fēng)險控制委員會等機構(gòu)。在契約型基金中，基金組織是一個無形機構(gòu)，可以認(rèn)為基金組織是一種名義上的存在。 ? 基金組織 在公司型基金中，基金組織通常設(shè)有基金持有人大會、基金公司董事會及其它辦事機構(gòu)。 2022/5/26 ? 基金持有人 基金持有人指投資者購買并持有基金證券的個人或機構(gòu)。 2022/5/26 1. 4 房地產(chǎn)投資信托基金的一般投資特征 ? 收益率波動小，回報較穩(wěn)定； ? 比直接投資地產(chǎn)能更加便利的進行投資，比投資地產(chǎn)股票更直接地參與物業(yè)投資； ? 能實現(xiàn)投資的多樣化，選擇不同地區(qū)和類型的房地產(chǎn)項目及業(yè)務(wù)； ? 中小投資者通過房地產(chǎn)投資信托方式，在承擔(dān)有限責(zé)任的同時，可以間接獲得大規(guī)模房地產(chǎn)投資的利益； ? 對于經(jīng)濟周期的波動比較敏感。所謂私募基金，是指通過非公開方式，面向少數(shù)投資者募集資金而設(shè)立的基金。 目前我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金嚴(yán)格來講是私募的，實際上是投資公司的形式，由專業(yè)的人員（比如一些有影響力的大腕級人物）或?qū)I(yè)公司運作管理的資金。 ? 所謂 房 地產(chǎn)基金 ,是指以 房 地產(chǎn)項目 或公司 為投資對象 ,在房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、銷售等價值鏈的不同環(huán)節(jié) ,及在不同的房地產(chǎn)公司與項目中進行投資的集合投資制度 。 ? 產(chǎn)業(yè)投資基金，系指直接投資于產(chǎn)業(yè)，主要對未上市企業(yè)進行股權(quán)投資和提供經(jīng)營管理服務(wù)的利益共享、風(fēng)險共擔(dān)的集合投資制度。 “ 土地典當(dāng) ” 的方式也受到許多城市開發(fā)商的追捧。以上海為例，在華聯(lián)、恒隆等典當(dāng)行里，各企業(yè)都在融資。 一些手中已經(jīng)有新項目開工的發(fā)展商，由于前期資金尚未回籠，銀行貸款又遲遲未到位，因此短期資金壓力對地產(chǎn)來講也很難度過。 缺點： 因為根據(jù) 《 公司法 》 ，發(fā)行債券主體要求嚴(yán)格，只有國有獨資公司、上市公司、兩個國有投資主體設(shè)立的有限責(zé)任公司才有發(fā)行資格，而且對企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率、資本金以及擔(dān)保等都有嚴(yán)格限制，因此，大多數(shù)民營房地產(chǎn)企業(yè)很難通過發(fā)行債券融資。債券融資也可以分擔(dān)銀行貸款的壓力，同時也為房地產(chǎn)企業(yè)的融資提供了更多的選擇，分散銀行和政府的風(fēng)險。只有在相關(guān)政府部門對房地產(chǎn)企業(yè)的背景、經(jīng)濟效益等內(nèi)容審查合格 后才可以發(fā)行債券。 資產(chǎn)證券化 2022/5/26 債券發(fā)行 債券融資是指企業(yè)通過舉債籌措資金，資金供給者作為債權(quán)人享有到期收回本息的融資方式。至今年４月向前倒推１年，房地產(chǎn)企業(yè)通過 IPO上市只有２家，監(jiān)管部門對房企上市還是嚴(yán)控．但借殼上市還是一事一議，較 IPO略為寬松． 房地產(chǎn)證券化作為金融創(chuàng)新的一個重要領(lǐng)域，對于公眾參與房地產(chǎn)、積聚社會閑散資金、拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道方面的影響是深遠(yuǎn)的。 2022/5/26 上市融資 上市是企業(yè)獲取資金，實行資本運作的主要方式之一，也是企業(yè)品牌提升的良好應(yīng)。中國大多數(shù)企業(yè)面臨的最主要的問題其實不僅是資金的問題，而依次是資金，產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)、治理結(jié)構(gòu)、運營機制以及產(chǎn)業(yè)運作經(jīng)驗的問題。 第四，戰(zhàn)略投資者（特別是國際戰(zhàn)略投資者）所具有的市場視野、產(chǎn)業(yè)運作經(jīng)驗和戰(zhàn)略資源可以幫助企業(yè)更快地成長和成熟起來，也更有可能產(chǎn)生立竿見影的協(xié)同效應(yīng)，在較短的時間內(nèi)改善企業(yè)的收入、成本結(jié)構(gòu)，提高企業(yè)的核心競爭力并最終帶來企業(yè)業(yè)績和股東價值的提升。 其次，可以幫助企業(yè)比較好地解決員工激勵問題，建立起有利于上市的員工激勵制度。戰(zhàn)略私募是指通過非公共市場的手段定向引入具有戰(zhàn)略價值的股權(quán)投資者，即戰(zhàn)略投資者。隨著房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展以及合伙企業(yè)法的實行，地產(chǎn)基金有望成為房地產(chǎn)融資方式的新寵。由于受到國內(nèi)政策，以及國內(nèi)企業(yè)運作的不規(guī)范和房地產(chǎn)市場的不透明性的影響，目前海外地產(chǎn)基金在選擇合作伙伴時的標(biāo)準(zhǔn)是公司的道德風(fēng)險 、 管理團隊、項目風(fēng)險、政府關(guān)系、發(fā)展前景等。具體的基金融資方式有海外房產(chǎn)基金和國內(nèi)產(chǎn)業(yè)基金。 ? 資金信托與股權(quán)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓相結(jié)合的模式， 是指房地產(chǎn)企業(yè)將股權(quán)委托設(shè)立為信托財產(chǎn)，取得信托財產(chǎn)的信托受益權(quán)，然后委托信托投資公司將該信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資者，并通過分紅或溢價回購信托受益權(quán)等方式向投資者支付回報；同時，投資者將資金委托給信托投資公司管理，信托投資公司按照信托合同的約定，將投資人集合的信托資金用于購買房地產(chǎn)企業(yè)的不動產(chǎn)信托受益權(quán)。 法律風(fēng)險控制要點： 認(rèn)真評估、調(diào)查信托股權(quán)的基本情況；以低于受益權(quán)價值的價格購買，并由房地產(chǎn)企業(yè)提供擔(dān)保，防止其不按期分紅或到期不回購。 優(yōu)點： 資金投放時間不受限制，避免因項目未取的 “ 四證 ” 而不能投資；項目資本金比例不受 35%的限制，降低房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例；所涉稅費相對較少，交易成本相對不高。 法律風(fēng)險控制要點： 認(rèn)真審查信托房產(chǎn)的相關(guān)證照、查清是否存在抵押、查封情形、土地出讓金交納情況、租金收益情況等；以低于受益權(quán)價值的價格購買，并由房地產(chǎn)企業(yè)提供擔(dān)保，防止其不按期支付租金或到期不回購。 融資租賃模式 2022/5/26 不動產(chǎn)及其他財產(chǎn)信托類房地產(chǎn)信托 不動產(chǎn)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓模式，是指房地產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)委托設(shè)立為信托財產(chǎn)，取得信托財產(chǎn)的信托受益權(quán)，然后委托信托投資公司將該信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資人，并通過租金或／和溢價回購信托受益權(quán)等方式向投資人支付本金回報。 缺點： 因受房屋租賃制度的限制，資金投放時間、投放額度均受制約，無法滿足前期、中期項目開發(fā)的資金需求；所涉稅費較多，成本較高；存在房地產(chǎn)企業(yè)到期不回購房產(chǎn)的風(fēng)險。 資產(chǎn)池模式 2022/5/26 融資租賃模式是指投資者將資金委托給信托投資公司管理，信托投資公司按照信托合同的約定，將投資者集合的信托資金購買房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的房產(chǎn)，然后將該房產(chǎn)租給該房地產(chǎn)企業(yè)使用，房地產(chǎn)企業(yè)向信托投資公司支付租金，到期回購該房產(chǎn)，信托投資公司向投資者支付投資本金及收益。 缺點： 因受房屋預(yù)售制度的限制，資金投放時間、投放額度均受制約，無法滿足前期項目開發(fā)的資金需求；所涉稅費較多，成本較高；因買賣并非真實交易目的，存在被認(rèn)定為企業(yè)間借貸的風(fēng)險；如利潤較高，存在信托投資公司不予回轉(zhuǎn)的風(fēng)險；如果房地產(chǎn)企業(yè)到期不回購，該房產(chǎn)又無法出售，則面臨成本和收益無法實現(xiàn)的風(fēng)險。 置業(yè)模式 2022/5/26 資產(chǎn)池模式是指投資者將資金委托給信托投資公司管理，信托投資公司按照信托合同的約定，將投資者集合的信托資金貸用于購買房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的房產(chǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)在約定的期限按原價或溢價回購該放產(chǎn)，信托投資公司向投資者支付投資本金及收益。 缺點： 因受房屋預(yù)售制度的限制，資金投放時間、投放額度均受制約，無法滿足前期項目開發(fā)的資金需求；如果購買的房產(chǎn)無法出售或出租，投資目的無法實現(xiàn)；所涉稅費較多，成本較高；無法監(jiān)控所購房產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)，存在不能按期接房或辦理產(chǎn)權(quán)證的風(fēng)險。 股權(quán)融資模式 2022/5/26 置業(yè)模式是指投資者將資金委托給信托投資公司管理，信托投資公司按照信托合同的約定，將投資者集合的信托資金貸用于購買房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的房產(chǎn)，然后將房產(chǎn)對外出租或出售，從而獲得收益，信托投資公司向投資者支付投資本金及收益。 缺點： 增加注冊資本，需召開股東會決議，并辦理相關(guān)驗資、企業(yè)變更登記、頒發(fā)出資證明書等手續(xù)，操作較為復(fù)雜；存在信托投資公司到期不回轉(zhuǎn)所購股份或者房地產(chǎn)企業(yè)股東不回購股份的風(fēng)險；因股權(quán)買賣并非真實交易目的，存在被認(rèn)定為企業(yè)間借貸的風(fēng)險。 貸款模式 2022/5/26 股權(quán)融資模式是指投資者將資金委托給信托投資公司管理，信托投資公司按照信托合同的約定，將投資者集合的信托資金用于認(rèn)購房地產(chǎn)企業(yè)增資擴股或轉(zhuǎn)讓的股份，房地產(chǎn)企業(yè)的股東在期滿后溢價購回購信托投資公司所認(rèn)購的股份，信托投資公司向投資者支付投資本金及收益。 優(yōu)點： 涉及法律關(guān)系不多，交易環(huán)節(jié)較少，操作方便。因此，目前的房地產(chǎn)信托，并非類似國外 REITs真正意義上的不動產(chǎn)信托，而是資金投向為房地產(chǎn)項目的一種信托產(chǎn)品。也就是說，既有資金信托，也有不動產(chǎn)及其他財產(chǎn)信托。根據(jù) 《 信托投資公司管理辦法 》 第二十條的規(guī)定，信托投資公司的信托業(yè)務(wù)有二：一是資金信托業(yè)務(wù)，二是動產(chǎn)、不動產(chǎn)及其他財產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。 2022年 6月央行 121文件的出臺，使得房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款渠道受阻，房地產(chǎn)業(yè)的高額收益和較短的投資周期都滿足了信托的要求， 信托是目前房地產(chǎn)業(yè)新興的融資熱點，并以 “ 井噴 ” 式速度發(fā)展。同時，銷售競爭優(yōu)勢顯而易見。若將該資金再次投入委托貸款的周轉(zhuǎn)，則可再次回籠銷售資金 2億元，即融資了 1億元。 2022底年北京市商業(yè)銀行與北京今典房產(chǎn)推出了 “ 開發(fā)商貼息委托貸款 ” 業(yè)務(wù)，其基本運作方式是：在取得預(yù)售證但尚不能