【正文】 山里 50000 宏益公館 45000 海燕綠島商城 30000 名流印象 40000 萬(wàn)科城 55000 東方威尼斯 40000 華軒桃花源 35000 雅居樂(lè)白鷺湖 60000 天烽天鵝灣 60000 南山公館君山 45000 昊地項(xiàng)目 50000 中信水岸城 30000 國(guó)華湖畔新城三期 50000 華建項(xiàng)目 30000 金山湖 日升昌陽(yáng)光御園 30000 水口 合生上觀國(guó)際 40000 偉豪領(lǐng)域 50000 瓏湖灣 45000 江南御都二期 45000 東江灣三期 45000 金山湖花園 45000 珠光御景灣 35000 歐尚項(xiàng)目 30000 金山湖國(guó)墅園 25000 鴻生世紀(jì)東方城 45000 光耀荷蘭堡 40000 富龍翡翠歐庭 25000 天地源御灣雅苑 80000 佳兆業(yè)中心 25000 中信凱旋城 100000 合生高爾夫莊園 50000 鴻威金都雅苑 60000 TCL香榭園 60000 仲愷 荷蘭小城 50000 東南首府 30000 河麥 萬(wàn)象江山 35000 TCL康城四季 30000 錦源國(guó)際 42022 港惠新天地 25000 金寶仲鎧項(xiàng)目 50000 保利山水城 65000 新時(shí)代花園 25000 富川瑞園 50000 鴻隆江山 45000 華晟豪庭 50000 萬(wàn)麓湖 50000 湯泉半島 35000 世紀(jì)鉑爵 50000 格林童話(huà)世界 30000 惠林湯泉 30000 南湖明珠四期 25000 Code of this report | 49 169。 片區(qū) 預(yù)計(jì)推出量 代表項(xiàng)目 大江北 75萬(wàn)平米 雅居樂(lè)白鷺湖、萬(wàn)科城、保利山水城 東平 +東江新城 20萬(wàn)平米 東方威尼斯、中信水岸城 河麥 25萬(wàn)平米 港惠新天地、華晟豪庭 金山湖 33萬(wàn)平米 瓏湖灣、中信凱旋城 龍豐 22萬(wàn)平米 南山公館君山、國(guó)華湖畔新城 水口 25萬(wàn)平米 御灣雅苑、合生高爾夫莊園 仲愷 26萬(wàn)平米 荷蘭小城 Code of this report | 48 169。上半年受新政影響，而延遲推出的高端物業(yè)，下半年將集體亮相，未來(lái)高端物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈。 Code of this report | 47 169。 Code of this report | 46 169。 Copyright Centaline Group, 2022 吸納周期回調(diào)，供不應(yīng)求局面緩解 市場(chǎng)吸納周期從 09年末的 ，主要由于供應(yīng)量的增多及政策調(diào)控的結(jié)果。 Code of this report | 44 169。 Code of this report | 43 169。 Copyright Centaline Group, 2022 二級(jí)市場(chǎng)存量 截止 2022年 6月 30日，惠城區(qū)住宅套數(shù)存量15728套，同比減少 18%，本月消化率 8%。 2022年上半年惠城區(qū)住宅面積供求比為 ，供大于求。 Code of this report | 41 169。 Code of this report | 40 169。 Code of this report | 39 169。 Copyright Centaline Group, 2022 二級(jí)市場(chǎng)成交量 2022年上半年惠城區(qū)一手住宅成交 10685套，同比 09年上半年減少 23%，環(huán)比 09年下半年減少 29％。 Copyright Centaline Group, 2022 二級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)（按面積） 從供應(yīng)面積看， 2022年上半年市場(chǎng)住宅供應(yīng)以 90144平米的中等戶(hù)型為主，占總供應(yīng)量的52%，對(duì)比 09年下半年，中小戶(hù)型供應(yīng)均大幅上漲， 180平米以上大戶(hù)型供應(yīng)略有下跌。 Copyright Centaline Group, 2022 二級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)（按套數(shù)） 從供應(yīng)套數(shù)看， 2022年上半年市場(chǎng)住宅供應(yīng)以 90144平米的中等戶(hù)型為主，占總供應(yīng)量的48%，對(duì)比 09年下半年，中小戶(hù)型供應(yīng)均大幅上漲， 180平米以上大戶(hù)型供應(yīng)略有下跌。 Copyright Centaline Group, 2022 二級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)戶(hù)均面積 2022年上半年市場(chǎng)住宅供應(yīng)單位戶(hù)均面積 113平米，比 09年上半年增加 10個(gè)平方，比 09年下半年減少 19個(gè)平方，上半年中小戶(hù)型集中供應(yīng)，預(yù)計(jì)下半年大戶(hù)型單位將逐步推出市場(chǎng)。 Copyright Centaline Group, 2022 二級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)量 從住宅供應(yīng)情況看，每年 4月份均是市場(chǎng)供應(yīng)的高峰期，而被稱(chēng)為供應(yīng)淡季的 2月份在今年則表現(xiàn)搶眼，當(dāng)月供應(yīng)達(dá) 1597套，占上半年供應(yīng)量的 12%。 2022年上半年惠城區(qū)商品房供應(yīng)面積 萬(wàn)平米，同比 09年上半年增加 59%，環(huán)比 09年下半年增加 30%。 二級(jí)市場(chǎng)上半年總結(jié) Code of this report | 33 169。 2022年上半年新房成交均價(jià) 5061元 /平米，同比上漲 2成，環(huán)比持平。 市場(chǎng)成交以中等戶(hù)型為主，多為剛性需求，投資投機(jī)需求受政策限制，撤離市場(chǎng)。 Copyright Centaline Group, 2022 二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn) Part Code of this report | 32 169。 2022年上半年惠州市各片區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地成交均價(jià)環(huán)比 09年下半年均有不同程度的漲幅，惠城區(qū)更是一枝獨(dú)秀，環(huán)比上漲 57%。 Code of this report | 30 169。 Copyright Centaline Group, 2022 土地市場(chǎng)成交 2022年上半年惠州土地市場(chǎng)掛牌成交 170宗，其中經(jīng)營(yíng)性用地 121宗，合約 710萬(wàn)平米，環(huán)比 09年下半年上漲 34%。 2022年上半年惠州市各片區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地掛牌均價(jià)以惠城區(qū)最高，其次是大亞灣區(qū)，龍門(mén)縣土地掛牌價(jià)格相對(duì)較低。 一級(jí)市場(chǎng)上半年總結(jié) Code of this report | 28 169。 中央政府明確本輪調(diào)控不會(huì)半途而廢，并著重強(qiáng)調(diào)“土地參與調(diào)控的政策不變”，預(yù)示著下半年的土地供應(yīng)仍然充裕。 Copyright Centaline Group, 2022 2022年上半年，土地市場(chǎng)成交活躍，無(wú)論是工業(yè)用地，或是住宅用地，均有較大的增幅。 Copyright Centaline Group, 2022 市場(chǎng)上半年表現(xiàn)及下半年展望 Part B Code of this report | 26 169。 “國(guó)退民進(jìn)”，央企調(diào)整過(guò)早錯(cuò)過(guò)反彈 Code of this report | 24 169。根據(jù)她的調(diào)研，各家央企地產(chǎn)商上半年的銷(xiāo)售情況與同行業(yè)的其他企業(yè)其實(shí)差不多，唯一有區(qū)別的是，今年各家央企地產(chǎn)商可以銷(xiāo)售的貨源太少，這讓它們上半年的業(yè)績(jī)大受影響。 ? 不少分析師認(rèn)為，去年央企地產(chǎn)商看錯(cuò)宏觀經(jīng)濟(jì)的方向，盲目購(gòu)入太多高價(jià)地塊，這些高價(jià)地塊給公司未來(lái)的盈利能力造成了不利影響，進(jìn)而導(dǎo)致公司上半年業(yè)績(jī)不佳。 Copyright Centaline Group, 2022 ? 上半年全國(guó)銷(xiāo)售額前 10名的開(kāi)發(fā)商中，央企所占席位由去年的 3家，減至現(xiàn)在的 2家。某些企業(yè)急于剝離房地產(chǎn)資產(chǎn)，而實(shí)力開(kāi)發(fā)商紛紛趁低價(jià)拿地，行業(yè)洗牌加劇。 ? 愛(ài)建股份公告，以?xún)糍Y產(chǎn)評(píng)估值 60%股權(quán)協(xié)議轉(zhuǎn)讓給上海宜和房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司。 ? 太原剛玉公告，擬以 正房產(chǎn)、自然人邢建民轉(zhuǎn)讓剛玉房地產(chǎn)100%股權(quán)。 ?新鴻基加速內(nèi)地?cái)U(kuò)張。 ? 中鐵建 40億天津包場(chǎng)。 ?北辰實(shí)業(yè) 12億拿下順義一宗地。 Code of this report | 22 169。 樓板價(jià)頻遭“破發(fā)”，新房售價(jià)接近地價(jià)，地王面臨退地風(fēng)險(xiǎn)。 大城市房?jī)r(jià)松動(dòng)，中小城市房?jī)r(jià)仍堅(jiān)挺 一線(xiàn)城市經(jīng)過(guò)一輪樓市僵持期，價(jià)格開(kāi)始松動(dòng)，部分地區(qū)成交量小幅回升 北京 深圳 上海 廣州 新盤(pán)成交均價(jià)降一成，新房?jī)r(jià)格松動(dòng)，成交量小幅回升。主要原因是：一方面，中小城市房?jī)r(jià)相對(duì)較低；另一方面，中小城市投資和投機(jī)客戶(hù)少，房?jī)r(jià)泡沫不大，不是此次調(diào)控的重點(diǎn)區(qū)域。 Copyright Centaline Group, 2022 動(dòng)態(tài) Part Code of this report | 21 169。要密切關(guān)注經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)的發(fā)展，靈活運(yùn)用多種貨幣政策工具，保持貨幣信貸適度增長(zhǎng)；繼續(xù)落實(shí)“有保有控”的信貸政策，調(diào)整優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)；進(jìn)一步完善人民幣匯率形成機(jī)制，堅(jiān)持以市場(chǎng)供求為基礎(chǔ)，參考一籃子貨幣進(jìn)行調(diào)節(jié)；加強(qiáng)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)防范，保持金融體系健康穩(wěn)定發(fā)展。 ? 會(huì)議認(rèn)為，上半年我國(guó)貨幣信貸合理增長(zhǎng)，銀行體系流動(dòng)性基本適度，人民幣匯率形成機(jī)制改革穩(wěn)步推進(jìn)，金融運(yùn)行總體平穩(wěn)。 ? 會(huì)議認(rèn)為，世界經(jīng)濟(jì)正在逐步復(fù)蘇，但仍存在較大不確定性。 二季度 GDP或平穩(wěn)回調(diào)，多家機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)增速兩位數(shù) Code of this report | 19 169。 ? 投資消費(fèi)不會(huì)大起大落 ? 作為拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)走出低谷最重要的一駕“馬車(chē)”，投資增速或?qū)⒃?6月份繼續(xù)小幅下滑。二季度經(jīng)濟(jì)運(yùn)行是否會(huì)放緩？作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的“三駕馬車(chē)”的消費(fèi)、投資和外貿(mào)特別是出口的表現(xiàn)值得關(guān)注。代表諸多權(quán)威機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)的“朗潤(rùn)預(yù)測(cè)”也預(yù)計(jì)二季度GDP增速達(dá)到 %。 Copyright Centaline Group, 2022 ? 盡管關(guān)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)是否會(huì)“二次探底”的討論聲音漸強(qiáng)，但市場(chǎng)對(duì)于二季度經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的判斷多保持樂(lè)觀。此次匯改從 某種角度說(shuō)明央行對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)前景比較有信心。 ?中國(guó)匯率政策回歸至 2022 年 7 月危機(jī)前的狀態(tài)。 長(zhǎng)期 匯改將會(huì)從根本上理順人民收入水平提高的 問(wèn)題，再輔以國(guó)內(nèi)商品和服務(wù)間價(jià)格體系的調(diào)整，中國(guó)靠個(gè)人消費(fèi)支出拉動(dòng) 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的時(shí)代才有可能真正來(lái)臨。但隨著人民幣重啟匯改，熱錢(qián)流入勢(shì)必成為影響市場(chǎng)的重要因素 短期流動(dòng)性拓展的影響占主流，對(duì)銀行、地產(chǎn)、航空和造紙業(yè)將形成一定支撐作用。 加息時(shí)點(diǎn)后移，年內(nèi)加息可能性大大降低。策略上“匯改”對(duì)相關(guān)行業(yè)各有利弊 收緊國(guó)內(nèi)總需求 1 拓展流動(dòng)性 2 對(duì)投資市場(chǎng)影響 3 人民幣重啟匯改對(duì)中國(guó)出口的負(fù)面影響有限，對(duì)進(jìn)口將起促進(jìn)作用 從美元角度看，匯改將加大全球通脹風(fēng)險(xiǎn)，但對(duì)國(guó)內(nèi)通脹的影響 不會(huì)太明顯。 人民幣重回貨幣調(diào)節(jié) Code of this report | 17 169。 ? 因此選擇人民幣匯率形成機(jī)制回歸到 2022 年 7 月至 2022 年 6 月的軌道上 去成為了“次優(yōu)”的選擇，以表明人民幣的匯率制度是“有管理的浮動(dòng)匯 率制”，而不是管制匯率，減輕操縱匯率的嫌疑，以化解國(guó)際社會(huì)的壓力。 Copyright Centaline Group, 2022 ? “產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整”固然是經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期健康發(fā)展的方向所在，但假若由于海外經(jīng)濟(jì)再次下滑，造成短期我國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)大幅下滑，國(guó)內(nèi)再次進(jìn)行經(jīng)濟(jì)刺激所掌握的資源又有限，那么就業(yè)所帶來(lái) 的社會(huì)問(wèn)題，以及波及到居民收入水平下降帶來(lái)的消費(fèi)下降，服務(wù)業(yè)能 否健康發(fā)展都將面臨質(zhì)疑。 6月美國(guó)再次發(fā)出強(qiáng)硬信號(hào)要求人民幣 升值，相繼從雙邊和多 邊角度向中國(guó)政府施壓，要求人民幣升值。 人民幣升值影響：弊大于利 ?金融危機(jī)后的美國(guó)面對(duì)未來(lái)經(jīng) 濟(jì)增長(zhǎng)的乏力，就開(kāi)始對(duì)其他的經(jīng)濟(jì)體“挑刺”。 Copyright Centaline Group, 2022 人民幣 升值 不利因素 有利因素 傳統(tǒng)出口商品、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受到?jīng)_擊； 國(guó)內(nèi)需求受到抑制，就業(yè)問(wèn)題將更加突出； 國(guó)內(nèi)財(cái)政不平衡； 金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加劇，制造資產(chǎn)泡沫。 國(guó)際經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢： 世界銀行 在最新的報(bào)告中指出，全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的基礎(chǔ)比較脆弱，如果歐洲債務(wù)危機(jī)繼續(xù)惡化，一些國(guó)家可能重新陷入衰退之中。 英國(guó)面臨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)緩慢以及通貨膨脹高企的壓力。同時(shí)，政府推出的刺激消費(fèi)政策效應(yīng)可能將 逐步消退。雖然就業(yè)市場(chǎng)趨穩(wěn)和消費(fèi)信貸解凍使得消費(fèi)者支出 和企業(yè)資本開(kāi)支出現(xiàn)回升，為美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇提供有力支撐；但美國(guó)經(jīng)濟(jì)依然內(nèi)憂(yōu)外患：失業(yè) 率仍處于高位，以及優(yōu)惠計(jì)劃結(jié)束后房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇動(dòng)力不足，均成為美國(guó)經(jīng)濟(jì)中的薄弱環(huán)節(jié)。同時(shí)，內(nèi)需增長(zhǎng)乏力使得短期內(nèi)歐元區(qū)存在通脹風(fēng)險(xiǎn)的壓力較 小。 Copyright Centaline Group, 2022 美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇乏力 1 歐元區(qū)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇面臨不確定性 2 英國(guó)正面臨經(jīng)濟(jì)疲弱及通脹高企的壓力 3 日本經(jīng)濟(jì)溫和復(fù)蘇 4 國(guó)際金融危機(jī)影響的嚴(yán)重性和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的曲折性超過(guò)預(yù)期， 中國(guó)經(jīng)濟(jì)當(dāng)前所處國(guó)際國(guó)內(nèi)環(huán)境仍具有較大不確定性 歐洲方面，飽受赤字和信貸評(píng)級(jí)下調(diào)困擾的國(guó)家經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)依然堪憂(yōu)。 下半年政策預(yù)期： 后續(xù)調(diào)控將以從嚴(yán)落實(shí)現(xiàn)有政策為主 Code of this report | 13 169。 ? 因此，接下來(lái)的三季度、四季度，有關(guān)樓市的調(diào)控將以嚴(yán)格落實(shí)現(xiàn)有調(diào)控措施為主。各地方政府應(yīng)盡快出臺(tái)地方調(diào)控措施，以縮短樓市觀望期。 下半年政策預(yù)期 Code of this rep