【正文】 設(shè)計(jì)及發(fā)布7．開(kāi)盤活動(dòng)的策劃（蓄水量：擬開(kāi)盤量＝3：1）戰(zhàn)術(shù)安排：全面攻擊戰(zhàn)術(shù)NP（報(bào)紙）大眾傳播媒體和戶外看板、公交車、引導(dǎo)旗、橫幅等小眾傳播媒體，對(duì)目標(biāo)受眾進(jìn)行宣傳，醞釀耳語(yǔ)傳播。戰(zhàn)術(shù)安排：短兵相接有品位售樓處的布置、精美宣傳資料、氣派的戶外廣告、吸引路過(guò)目標(biāo)對(duì)象，形成對(duì)參觀客深度的感動(dòng)力。、海報(bào)等宣傳資料的設(shè)計(jì)、印刷、發(fā)送，發(fā)掘潛在目標(biāo)客戶。，給消費(fèi)者帶來(lái)一份期待的心情，為正式公開(kāi)積累充裕的客源（蓄水）。c. 桑拿浴室、蒸氣浴室。b. 首創(chuàng)健康護(hù)理中心，設(shè)有按摩放松器、桑拿香薰按摩放松器、水療美容按摩床、健康推拿按摩椅、腳底穴位按摩器。 建議將本項(xiàng)目會(huì)所定位為：文化型會(huì)所功能包括： a) 文化沙龍、中小型會(huì)議b) 定期組織會(huì)員文化旅游活動(dòng)c) 定期組織***精品鑒賞會(huì)、***精品拍賣會(huì)、名家書(shū)畫(huà)展d) ***文化節(jié)e) 健康運(yùn)動(dòng)室（包括健身室、各種運(yùn)動(dòng)設(shè)施）f) 石藝吧（即業(yè)主可以到這里制作***藝術(shù)品、書(shū)法等）g) 名畫(huà)廊（供業(yè)主欣賞）h) 家政服務(wù)中心（打理私家庭院、游泳池等）i) 兒童樂(lè)園（兒童游樂(lè)中心、兒童電影世界、兒童玩具世界）j) “私人宴會(huì)廳”提供會(huì)員私人宴會(huì)和酒會(huì)使用；組織形式：1. 邀請(qǐng)文化界人士及知名業(yè)主代表成為本會(huì)所會(huì)員2. 建議聘請(qǐng)專業(yè)的會(huì)所或經(jīng)營(yíng)公司對(duì)本物業(yè)會(huì)所進(jìn)行管理或顧問(wèn)服務(wù)3. 組織游園活動(dòng)4. 組織各類文化活動(dòng)（如小孩鋼琴比賽、小型音樂(lè)會(huì)、書(shū)畫(huà)表演會(huì)等）5. 組織團(tuán)體旅游活動(dòng) 健康護(hù)理中心： 為體現(xiàn)項(xiàng)目健康生活的主題，及滿足客戶對(duì)健康的熱切追求，建議項(xiàng)目設(shè)置健康護(hù)理中心。綠化景點(diǎn)的設(shè)計(jì)固然重要，但燈飾的布置也是非常重要，特別是在晚上小區(qū)的燈光從不同的角度不同的景點(diǎn)自然發(fā)放，會(huì)讓客戶置身于大自然的感覺(jué)，所以建議小區(qū)內(nèi)部的燈光擺設(shè)位置要自然，如在花草叢中、水底下、樹(shù)干或樹(shù)傘上，水景和噴泉用多彩燈光映射。當(dāng)然這里的“山”是指社區(qū)環(huán)境在平面上的高低落差，以此來(lái)表達(dá)一種綿延起伏、庭院深深、引人入勝的美感。消費(fèi)者活動(dòng)：利用活動(dòng)促進(jìn)，將戰(zhàn)場(chǎng)縮小，“在巷子里打殲滅戰(zhàn)”。廣告宣傳：軟硬結(jié)合軟性廣告：包括各大新聞媒體的短新聞和項(xiàng)目軟性宣傳廣告。即鮮明主題統(tǒng)領(lǐng)，項(xiàng)目賣點(diǎn)支撐。但市場(chǎng)推廣是一個(gè)系統(tǒng)工程，其整體性、系統(tǒng)性和延續(xù)性是保證質(zhì)量的基礎(chǔ)。健康生活——品質(zhì)人文生活館——推廣思路：差異化的廣告策略以及創(chuàng)新推廣模式是本案成功關(guān)鍵所在推廣目標(biāo)：推廣戰(zhàn)術(shù)組團(tuán)：主題統(tǒng)領(lǐng)的立體框架擁擠的樓市需要鮮明的信息傳達(dá)，平庸的市場(chǎng)推廣將淹沒(méi)在項(xiàng)目廣告中。推廣主題:***文化品質(zhì)生活典范”的主體概念進(jìn)行細(xì)化和深入，刻意營(yíng)造居住氛圍與居住環(huán)境。市場(chǎng)接受：概念應(yīng)易于表達(dá)、易于接受、易于二次聯(lián)想，兼具磅礴的氣勢(shì)的同時(shí)，易被市場(chǎng)接受。品質(zhì)生活典范 產(chǎn)品概念塑造的依據(jù)產(chǎn)品定位：科學(xué)的建筑設(shè)計(jì)、山水石景觀、品質(zhì)化的施工、品質(zhì)化的建材用料所營(yíng)造的人文的、生態(tài)的、休閑的、健康的高品質(zhì)社區(qū)。主概念對(duì)營(yíng)銷策劃的指導(dǎo)意義：；；；；。首席***文化社區(qū)整盤概念的導(dǎo)入＆塑造項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)作為主概念是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)作的指導(dǎo)思想，是規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷策劃乃至物業(yè)管理塑造的主題。 休閑的 外地外地項(xiàng)目的定位其核心詞：現(xiàn)代的 為了照顧不同要求的買家，吸引不同的客戶購(gòu)買本項(xiàng)目，樓款的支付辦法有必要設(shè)立多種，讓買家選擇。因此結(jié)合***文化園別墅成本，我們給出別墅均價(jià)在2500元－3500元/平方米之間，根據(jù)不同戶型、景觀、及配套再制定相應(yīng)的內(nèi)部差異系數(shù)。2） 根據(jù)最低利潤(rùn)率10%，計(jì)算本項(xiàng)目之均價(jià)。3） 對(duì)比較樓盤和評(píng)估樓盤進(jìn)行評(píng)估4） 對(duì)其評(píng)估數(shù)進(jìn)行處理，得出本項(xiàng)目均價(jià)1． 成本法1） 根據(jù)上述影響因素，分別計(jì)算其成本。一、定價(jià)步驟比較法1） 選擇比較樓盤及制定比較權(quán)重選擇一批檔次及開(kāi)售時(shí)間較為類似的物業(yè)，收集各項(xiàng)資料，然后人為比較，并根據(jù)它們與本項(xiàng)目的可比性，分別制定出與本項(xiàng)目比較的權(quán)重。市場(chǎng)比較法用評(píng)估項(xiàng)目均價(jià)時(shí)，應(yīng)考慮如下一些因素，分別為：推售時(shí)機(jī)、區(qū)位因素、自然環(huán)境、生活環(huán)境、升值潛力、交通（通達(dá)程度、道路狀況）、配套（文化設(shè)施、學(xué)校、生活配套）、物業(yè)因素（規(guī)劃戶型、項(xiàng)目規(guī)模、園林設(shè)計(jì)、外觀設(shè)計(jì)、獨(dú)立花園、容積率）、景觀（開(kāi)闊性、園林景觀、水景）、設(shè)備（智能化、小區(qū)配套、車位、活動(dòng)場(chǎng)所、會(huì)所設(shè)施、設(shè)施檔次）。四期——決勝期目的：建立別墅項(xiàng)目品牌，促進(jìn)銷售媒介組合：逐漸減少大眾媒體的投放量，充分利用已購(gòu)房客戶的資源，進(jìn)行有效的口碑傳播，因此，再這段時(shí)間應(yīng)多組織業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)、促銷活動(dòng)等。擴(kuò)大媒體的范圍，增加投放力度。二期——布局期目的：提升別墅形象，促進(jìn)銷售媒介組合：在延續(xù)戶外廣告的基礎(chǔ)上，提高報(bào)紙、電臺(tái)的發(fā)布頻次，增加活動(dòng)頻次，組織人員發(fā)放單頁(yè)，參加江北樓盤的房展會(huì)。展示**公司品牌，樹(shù)立別墅形象。本地的高收入人群包括公務(wù)員、教師等行政事業(yè)單位人員，這部分客源收入較高，具備相當(dāng)?shù)馁?gòu)房能力，比較注重地段的便利性，了方便工作，會(huì)較多考慮本案。別墅的賣點(diǎn)有如下幾方面：首創(chuàng)***文化社區(qū)會(huì)所、山水石園林景觀、首創(chuàng)健康生活中心、開(kāi)發(fā)商品牌、旅游度假圣地、田園風(fēng)光、智能化物業(yè)配備、一體劃的配套。5．別墅部分營(yíng)銷策劃方案六合***文化園以別墅為主體，規(guī)劃總建筑面積約14萬(wàn)平米，平均面積為280平米，總計(jì)約為500戶，綠化率達(dá)到70％以上，整個(gè)別墅區(qū)有低密度的空間布置、合理景觀組團(tuán)、山水石的園林景觀規(guī)劃、小區(qū)智能化配置系統(tǒng)、生活功能配套一體化、人車分流組織系統(tǒng)、會(huì)所文化設(shè)施、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地、開(kāi)放式的廣場(chǎng)，充分體現(xiàn)現(xiàn)代的、生態(tài)的、休閑的、人文的風(fēng)格，表達(dá)出該項(xiàng)目***文化底蘊(yùn)、建筑的文化內(nèi)涵、景觀的文化內(nèi)涵。（2）.橫梁支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，南京三城九鎮(zhèn)，全國(guó)小康示范城鎮(zhèn)、沿江開(kāi)發(fā)、長(zhǎng)江四橋規(guī)劃為項(xiàng)目市場(chǎng)提供更多機(jī)會(huì)。4. 項(xiàng)目的目標(biāo)客群的層次差異比較大，一方面是大城市的文化人、生意人，一方面是本地村集的農(nóng)村人，這給項(xiàng)目后期的推廣、運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理以及社區(qū)氛圍建設(shè)、社區(qū)活動(dòng)的組織帶來(lái)了相當(dāng)大的難度。2. 項(xiàng)目整體的發(fā)展戰(zhàn)略不清晰，求大求全，項(xiàng)目生活居住和商業(yè)運(yùn)營(yíng)混雜，如果項(xiàng)目整體規(guī)劃、商業(yè)運(yùn)營(yíng)思路沒(méi)有改變，較易形成四不象的產(chǎn)品。2. 項(xiàng)目規(guī)劃特點(diǎn)不突出，建筑形態(tài)、外立面設(shè)計(jì)一般，缺少亮點(diǎn)和獨(dú)有支撐性特點(diǎn)，直接影響到項(xiàng)目形象推廣,也就是說(shuō)項(xiàng)目推廣只能從包裝、挖掘概念的方向進(jìn)行，而不能在產(chǎn)品本身上體現(xiàn)。5. 項(xiàng)目位于橫梁新城中心，規(guī)模龐大、配套齊全、交通便利、智能化物業(yè)管理，是橫梁首屈一指的大型小區(qū)，對(duì)橫梁鎮(zhèn)上讀書(shū)、工作的村集人具有一定吸引力。3. ***文化園周邊自然和人文環(huán)境優(yōu)良，可開(kāi)發(fā)的旅游、文化資源十分豐富，如果嫁接得當(dāng)，則可以顯著提高項(xiàng)目附加值。400米內(nèi)有農(nóng)業(yè)銀行、農(nóng)村信用社，郵局、電信、移動(dòng)等，給你的生活購(gòu)物帶來(lái)無(wú)限的方便。***文化園坐落于六合區(qū)橫梁鎮(zhèn)山東路、梵天路、騰云路、雨花路南延交匯處之內(nèi)，西眺靈巖山風(fēng)景區(qū)及人居森林生態(tài)圓，東望方山風(fēng)景區(qū)，北靠橫梁鎮(zhèn)商業(yè)中心興鎮(zhèn)路，南接橫梁鎮(zhèn)新規(guī)劃的行政中心、文化中心、商業(yè)中心、配套齊全、環(huán)境優(yōu)美、空氣清新、非常適合商貿(mào)、生活、休閑，該項(xiàng)目的交通十分便捷，項(xiàng)目北邊為寧通高速路，可以直接通往六合及揚(yáng)州，距離六合城區(qū)約9公里，距揚(yáng)州公里，項(xiàng)目東邊2－3里處規(guī)劃建有長(zhǎng)江四橋江北環(huán)形線，從項(xiàng)目地20分鐘可以開(kāi)車到南京，同時(shí)有多條公交路線通過(guò)我項(xiàng)目，距項(xiàng)目400米就有六合~橫梁線，橫梁~紅光線，橫梁~八百線的公交車?？空荆嚧蚊?0分鐘一班車，出行非常便捷。方山、橫山、奶山等優(yōu)質(zhì)礦泉水資源豐富，具有很高的開(kāi)發(fā)價(jià)值。山上佳木蔥蘢，山腹處國(guó)防工事縱橫交錯(cuò)，是開(kāi)發(fā)兵器展覽、游宮仙境的最佳寶地，背倚橫山，南枕奶山的南王水庫(kù)，波光粼粼，是夏日游泳，春日垂釣，碧水泛舟，旅游度假的極度好去處。項(xiàng)目周邊情況：橫梁位于橫梁鎮(zhèn)地處六合區(qū)東大門，東臨儀征化纖，西接揚(yáng)子乙烯，寧通高速公路和寧啟鐵路穿鎮(zhèn)而過(guò)，是聞名遐邇的***之鄉(xiāng)，旅游資源十分豐富，橫梁