【正文】 川成都龍泉項目策劃案調(diào)查目的：針對項目發(fā)展背景（宏觀市場及微觀市場背景）進行分析，了解在現(xiàn)時房地產(chǎn)市場條件下，本項目應(yīng)采取的最佳市場應(yīng)對策略，為項目發(fā)展定位（價格檔次定位、產(chǎn)品定位、目標客戶定位）提供充分的市場依據(jù)。高檔完善的配套，不僅可以提升項目檔次、標榜客戶身份，同時也是滿足客戶的基本需要。本項目擁有得天獨厚的大面積水體，是項目的特色所在，同時也將是項目的品質(zhì)塑造點所在。更是項目的形象、臉面所在，需要配合社區(qū)總體規(guī)劃認真的處理，體現(xiàn)社區(qū)品位及功能。增加項目利潤空間。求生活的便利——配套、交通；求環(huán)境——自然與人工；求舒適——社區(qū)已經(jīng)營造的舒適感覺；求品位——社區(qū)文化營造第三圈層消費特征第一圈層針對成都人的生活態(tài)度，市場潛力較大。這些企業(yè)、團體開會及培訓機會多——希望為員工謀福利。通過上述兩個階段的營銷，項目開發(fā)已經(jīng)到達一定程度，各種實在的規(guī)劃設(shè)計、配套設(shè)施、物業(yè)管理清晰可見，同時項目品牌價值已經(jīng)得到充分塑造，吸引第三圈層（挑剔）客戶便順理成章。通過對第一圈層客戶的挖掘，實現(xiàn)短期內(nèi)熱銷，形成一定品牌及人氣，加上項目本身的高品質(zhì)建設(shè)，給予這類客戶充分的信心，從而吸引其到本項目置業(yè)，實現(xiàn)目標市場的有效放大。因為他們需要的也不是簡單住所，而是高品位、高品質(zhì)的物業(yè)。因為地緣優(yōu)勢（近距離、同時可以有效規(guī)避城東窮人區(qū)的影響）的關(guān)系，這類客戶將成為本項目挖掘的第一批客戶?？傮w實現(xiàn)低開高走的開發(fā)策略。注：多個功能區(qū)的混雜，要求社區(qū)必須在下一步的規(guī)劃及日后的管理上確保各功能區(qū)的相互獨立，互不干擾——主要是旅游、會議等對居家的干擾。本項目建設(shè)旅游物業(yè)主要考慮為帶動項目人氣，擴大項目知名度。本項目與這些物業(yè)相比的優(yōu)勢在于距離市區(qū)近、消費相對低廉；不足點在于人文景觀的相對缺乏。會議度假物業(yè)：優(yōu)美的景觀資源、區(qū)位條件有利于建設(shè)此類物業(yè)；該類物業(yè)不僅有利于建立高檔形象，也有利于社區(qū)及公司品牌建設(shè)；但規(guī)模太大，全部做此類物業(yè)的市場容量令人擔憂；該方案投資回收期長，如要在短期內(nèi)收回投資，需與經(jīng)營方合作建設(shè)。從成都市五桂橋一帶到項目僅需20分鐘的車程，在市區(qū)3環(huán)范圍從西至東也將花上3040分鐘。功能定位：本項目根據(jù)區(qū)位條件、地塊條件，主要有居家休閑物業(yè)、會議度假物業(yè)、旅游物業(yè)等三個發(fā)展方向。別墅、多層建筑成本低，開發(fā)商所需資金占用少7.5.城市規(guī)劃重心的轉(zhuǎn)移：增值前景看好4.已有生態(tài)環(huán)境：有利于度假會議、觀光旅游價值的挖掘2.以生態(tài)住宅為主，生態(tài)觀光旅游、會議休閑度假為輔的復合型高尚湖濱地產(chǎn)物業(yè)。項目的代理、廣告、規(guī)劃設(shè)計、物業(yè)管理均以國內(nèi)或國際一流企業(yè)為首選，以實現(xiàn)項目的強強聯(lián)合，保證項目過程精品的實現(xiàn)，塑造項目高品位、高品質(zhì)的精品社區(qū)形象。最后通過已有良好的自然及人工環(huán)境、完善的配套設(shè)施，順勢而為，推出會議中心，進一步提升項目形象。這些區(qū)域不僅擁有本項目所需的大量目標客戶，而且與本項目相隔不遠，與本項目之間的交通聯(lián)系也可繞過城東窮人區(qū)、重工業(yè)區(qū)的不良形象影響。項目一期將以部分娛樂觀光項目和少量別墅先行，產(chǎn)生熱銷的效果，以此聚集人氣，提高項目影響力，帶動后期銷售。同時，項目前期開發(fā)應(yīng)充分利用項目價格優(yōu)勢，與全市范圍內(nèi)高品質(zhì)房地產(chǎn)項目競爭，實現(xiàn)低開高走戰(zhàn)略。創(chuàng)新、超越、個性將成為本項目開發(fā)的主旋律。正如王志綱先生所言，激烈的競爭使創(chuàng)新成為欲望、使超越成為本能、使個性成為必須。同時，多個大型房地產(chǎn)項目已經(jīng)全面啟動，競爭壓力較大。四川成都龍泉項目策劃案之四◆但同時，重工業(yè)區(qū)、窮人區(qū)的形象將對本項目推廣造成不利影響。區(qū)域形象：作為國家級的旅游區(qū)、成都市家喻戶曉的休閑度假勝地。另外，城南城市行政副中心、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、城東經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的發(fā)展，將直接為本項目帶來大量潛在客戶。地塊條件：地塊內(nèi)自然條件十分優(yōu)越——山水俱備，價值值得深入挖掘?！卷椖慷ㄎ恍枰紤]到以下一些主要因素區(qū)位條件：項目距離成都市僅20分鐘車程，但收費站的設(shè)立必將在一定程度阻礙項目的發(fā)展。多個大型項目已經(jīng)啟動，但城東窮人區(qū)的影響還烙印在這些項目的開發(fā)上。唯有經(jīng)過準確定位、細心規(guī)劃、精心打造的項目才能從市場中突圍。萬科城市花園系列的延展深入、中海名城的精致，無一不是高品質(zhì)樓盤的寫照，而其價格并不高于成都市原有市場價。高檔住宅的大量出現(xiàn)，創(chuàng)新、差異化成為此類項目必須把握的競爭手段，否則，同質(zhì)化的最終結(jié)果只能導致價格戰(zhàn)和項目的全面失敗。別墅熱潮：2002年成都房地產(chǎn)市場患了別墅熱，除北部區(qū)域外，東、南、西面別墅全面開花。西部貴人區(qū)和南部富人區(qū)的地位形成已久，東部區(qū)域雖然有政府宏觀調(diào)控支持，但在很長一段時間內(nèi)仍然很難挑戰(zhàn)西部和南部地區(qū)。南部將形成城市副中心，而東部也將在原有工業(yè)、旅游混合發(fā)展的基礎(chǔ)得以改善。393867青白江區(qū)1094331成華區(qū)1076921金牛區(qū)60——錦江區(qū)土地面積（平方公里）城北：金牛區(qū))龍泉驛區(qū)人口密度最低：地區(qū)城西：青羊區(qū)城東：成華區(qū) 錦江區(qū) 龍泉驛城東樓盤開發(fā)量小、人口密度低，發(fā)展空間較大——從2001秋交會樓盤速查手冊統(tǒng)計可以得出成都市樓盤供應(yīng)區(qū)域分布如下：(城南：武侯區(qū) 華陽總結(jié)高速公路收費給人們帶來置業(yè)的心理障礙；amp。Oslash。amp。旅游度假對于區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展有較大的促進作用。居住休閑功能的定位形象更好；252。商品住宅整體開發(fā)水平不高、價格較低，市場發(fā)展空間較大；252。252。萬科城市花園自然水資源有肖家河、府河等，人文方面主要是與高新區(qū)相關(guān)的高科技、現(xiàn)代等定位和風格未來發(fā)展空間總體印象是“富人區(qū)”、高新區(qū)的所在，代表著新居住的較高層次自然條件集中了成都較高檔的住宅項目，在成都市的商品住宅開發(fā)中起領(lǐng)跑和帶動作用成都市民印象隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施的修建、萬科城市花園等項目近一兩年的出現(xiàn)和帶動，未來有逐漸加快的勢頭三環(huán)路、人南路延線及人南路跨火車南站立交橋的建成對城南三環(huán)以外部分直接起作用商品住宅開發(fā)現(xiàn)狀城市戰(zhàn)略方向之一，以組團形式發(fā)展，未來將建成城市南部副中心，總體上建設(shè)集高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、居住、服務(wù)等功能于一體的綜合性城市組團近期規(guī)劃實施的受益程度城南城市發(fā)展戰(zhàn)略中的定位城東與城南發(fā)展?jié)摿Ρ容^——一般市民對不同的開發(fā)主題均表現(xiàn)出濃厚興趣，消費者開放的姿態(tài)，也培養(yǎng)了多種風格、多種樓盤形象并存的現(xiàn)象。成都市的本地知名發(fā)展商（以置信為例）則相對比較大