【正文】 四、門窗工程150五、裝飾工程120六、樓地面工程120七、屋面工程、90八、其他工程60第十章 項(xiàng)目資金計(jì)劃表101資金使用計(jì)劃表（單位：萬(wàn)元）時(shí)間小計(jì)土地費(fèi)前期費(fèi)建設(shè)費(fèi)報(bào)建費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)管理費(fèi)銷售費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)維修基金營(yíng)業(yè)類稅費(fèi)　　　　2010年　　　1月1201012000　　　　10　　　　2月10　　　　　10　　　　3月10　　　　　10　　　　4月　　　　10　60　　5月　　　　10　60　　6月　　　10　60　　7月　　10　60　　8月　　10　60　　9月　　10　60　　10月　　　1060　　11月　　　1060　　12月　　　1060　　　　　2011年　　　　1月　　　1060　2月　　　1060　3月　　　1060　4月　　　1020　5月　　　1020　6月　　　1020　7月　　　10　8月　　　10　9月　　　10　10月　　　10　11月　　　10　12月　　　10　　合計(jì)1200036637240780注：1. 各費(fèi)用取費(fèi)按照第八章成本效益表中數(shù)據(jù)。 審批7初步設(shè)計(jì)30審批7√施工圖設(shè)計(jì)60√√ 審批7五、施工前準(zhǔn)備三通一平30水電路通、場(chǎng)平地址勘探30地堪單位工作。項(xiàng)目立項(xiàng)30用地規(guī)劃許可證15工程規(guī)劃許可證15主要工作歷時(shí)2010年（月）123456789101112施工許可證15盡量縮短辦理時(shí)間，期間聯(lián)系設(shè)計(jì)單位，準(zhǔn)備下一步規(guī)劃設(shè)計(jì)。表83成本效益分析表一、主要技術(shù)指標(biāo)計(jì)算方法及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 合計(jì)11 土地面積（畝） 12 規(guī)劃建筑面積（m2）地上面積+地下面積（地下停車場(chǎng)） 121 地下面積（m2）停車位總用地面積 122地上建筑面積（m2）商鋪+商業(yè)樓+住宅 13 商鋪面積（m2）占地面積4000*2層 14商業(yè)樓面積（m2）占地面積1000*4層 15 住宅面積（m2）第七章中相關(guān)數(shù)據(jù) 16 住宅戶數(shù)各類住宅戶數(shù)之和 17 容積率地上建筑面積/土地面積 18 建筑密度建筑基底總面積/土地面積 19 綠化率大于25% 110 停車位（個(gè)）地下面積/401270 111樓層數(shù) 27/18二、開發(fā)成本（萬(wàn)元）21 土地費(fèi)用土地面積*200萬(wàn)/畝 22 前期費(fèi)用 221 規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)費(fèi)規(guī)劃建筑面積*18元/ m2 222 地勘規(guī)劃建筑面積*2元/ m2 223 招標(biāo)費(fèi)工程建設(shè)費(fèi)*% 224 質(zhì)檢費(fèi)工程建設(shè)費(fèi)*% 225 監(jiān)理費(fèi)工程建設(shè)費(fèi)*% 226 三通一平費(fèi)4元/平米*60畝* 227 報(bào)建費(fèi)規(guī)劃建筑面積*140元/ m2 228 審圖費(fèi)規(guī)劃及建設(shè)設(shè)計(jì)費(fèi)*1% 23 工程建設(shè)費(fèi) 231地下土建及安裝費(fèi)地下面積*2200元/ m2 232地上建筑及安裝費(fèi)地上建筑面積*1200元/ m2 233 消防費(fèi)規(guī)劃建筑面積*120元/ m2 234電梯（萬(wàn)元）25萬(wàn)元/臺(tái)*9棟*4 235裝修費(fèi)（萬(wàn)元）商業(yè)樓建筑面積*400元/ m2 236水、電、氣費(fèi)（萬(wàn)元）規(guī)劃建筑面積*70元/ m2 237 總平及綠化規(guī)劃建筑面積*40元/ m2 238景觀建設(shè)費(fèi)用景觀面積*300元/ m2 239公共健身及運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地面積*200元/ m2 2310商業(yè)廣場(chǎng)廣場(chǎng)面積150元/ m2 24 不可預(yù)見費(fèi)（土地費(fèi)+前期工程費(fèi)+工程建設(shè)費(fèi)）*1% 直接開發(fā)成本小計(jì)土地費(fèi)用+前期工程費(fèi)+工程建設(shè)費(fèi)+不可預(yù)見費(fèi) 三、銷售收入（萬(wàn)元）31 銷售額商業(yè)+住宅+停車位 311一層鋪面（萬(wàn)元）一層商業(yè)面積*7700元/ m2 312二層鋪面（萬(wàn)元）二層商業(yè)面積*5500元/ m2 313商業(yè)樓（萬(wàn)元）商業(yè)樓面積*7700元/ m2 314住宅（萬(wàn)元）均價(jià)3850元/ m2 315車位（萬(wàn)元）車位數(shù)量*77000元/個(gè) 四、收益（萬(wàn)元）41 收入商業(yè)+住宅+停車位 42 直接成本 直接開發(fā)成本 43 相關(guān)稅費(fèi) 431 管理費(fèi)用建設(shè)期每年120萬(wàn)元 432 財(cái)務(wù)費(fèi)用取自第11章中還本付息表 433維修基金建安費(fèi)用*% 434 銷售費(fèi)用按照12章銷售策劃預(yù)算 435 營(yíng)業(yè)類稅費(fèi)銷售額*7% 44 稅前利潤(rùn)銷售收入直接成本稅費(fèi) 45 所得稅稅前利潤(rùn)* 46 凈利潤(rùn)稅前利潤(rùn)所得稅 47 每平米凈利潤(rùn)利潤(rùn)/建筑面積 經(jīng)營(yíng)成本利潤(rùn)率=主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)/直接成本*100%= /*100%=% 銷售利潤(rùn)率(%)＝產(chǎn)品銷售利潤(rùn)/產(chǎn)品銷售收入100% ＝*100%=%根據(jù)以上成本收入分析，該項(xiàng)目成本利潤(rùn)及銷售利潤(rùn)均高于行業(yè)平均水平，且在技術(shù)上可行，經(jīng)濟(jì)上合理。3. 通過(guò)商場(chǎng)預(yù)測(cè)的方法，預(yù)測(cè)在本項(xiàng)目預(yù)售期該區(qū)域價(jià)格狀況。表77住宅各戶型數(shù)量表戶型單位面積（平方米）戶數(shù)總面積（平方米）①舒適型三房20024280②緊湊型三房30031620③舒適型二房45040410④緊湊型二房6945031050⑤經(jīng)濟(jì)型一房4941320237總計(jì)1813147597注：%第八章 項(xiàng)目投資分析1. 通過(guò)走訪、觀察、詢問(wèn)等方式，搜集本項(xiàng)目周邊樓盤住宅及商業(yè)房屋銷售價(jià)格。B. 盡量保證戶型方正，有相對(duì)獨(dú)立的客廳。D. 可在高層考慮部分的躍層設(shè)計(jì)。B. 可在高層考慮部分的躍層設(shè)計(jì)。4. 緊湊型二房（建筑面積：69平方米）（1）參考戶型圖緊湊型二房：圖78 緊湊型二房戶型圖（2）房屋設(shè)計(jì)特色A. 采用兩廳單衛(wèi)雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)。C. 可以考慮引入入戶花園或可變空間等概念進(jìn)行兩房半的設(shè)計(jì)。E. 可以考慮引入可變空間如夾層等概念進(jìn)行三房半的設(shè)計(jì)，盡量增加贈(zèng)送面積。C. 主臥室配套衛(wèi)生間，盡量預(yù)留衣帽間。2. 緊湊型三房（建筑面積：）（1）參考戶型圖（躍層）緊湊型三房：圖76 緊湊型三房戶型圖（2）房屋設(shè)計(jì)特色A. 采用兩廳兩衛(wèi)雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)。F. 強(qiáng)調(diào)餐廳等部位的采光，可以考慮引入入戶花園等概念。D. 主臥室配套衛(wèi)生間，盡量預(yù)留衣帽間，可以附帶書房或陽(yáng)光室等空間。B. 。4．注重實(shí)用原則因整體戶型面積偏小，戶型設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)優(yōu)先保證各功能房間的實(shí)用性，避免面積浪費(fèi)，忌華而不實(shí)，盡量避免出現(xiàn)異形房間，若無(wú)法避免則使之盡量在生活陽(yáng)臺(tái)。2. 避免黑屋原則戶型設(shè)計(jì)中注重采光通風(fēng)，所有房間避免出現(xiàn)黑屋現(xiàn)象，客廳、臥室等應(yīng)優(yōu)先保證良好采光，廚、衛(wèi)等房間保證良好通風(fēng)。4. 強(qiáng)調(diào)窗型的設(shè)計(jì)，可充分利用落地凸窗，轉(zhuǎn)角凸窗，落地豎窗，橫條窗等形式營(yíng)造更多的贈(zèng)送空間、情趣空間和光影效果。2. 避免比較傳統(tǒng)或常規(guī)的戶型設(shè)計(jì)，或者盡量在比較合理的常規(guī)戶型設(shè)計(jì)上適當(dāng)作些局部變化，體現(xiàn)時(shí)尚性與創(chuàng)新性。2. 樓型的選擇應(yīng)特別注重景觀朝向和通風(fēng)采光，充分發(fā)揮內(nèi)庭景觀和項(xiàng)目外圍景觀的優(yōu)勢(shì)，但應(yīng)特別注重減少公攤面積。%。5. 小區(qū)活動(dòng)中心1個(gè)（由售樓部改擴(kuò)建），用于業(yè)主委員會(huì)辦公室、小區(qū)活動(dòng)室、學(xué)生自習(xí)室等。3. 羽毛球場(chǎng)4個(gè)，每個(gè)156=90平米，共360平米。本樓盤公共配套包括運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地和公共活動(dòng)設(shè)施：1. 公共活動(dòng)設(shè)施，主要是一些大眾健身器材、兒童樂(lè)園和運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地等，占地面積共1800平米。預(yù)計(jì)小區(qū)總體綠化率為40%。本樓盤除小區(qū)內(nèi)基本綠化外，還設(shè)有兩處大型園林景觀。均采用現(xiàn)代簡(jiǎn)約式風(fēng)格，凸顯本樓盤的現(xiàn)代氣息和人文環(huán)境。商業(yè)樓：①號(hào)樓2層為中型超市、4層位連鎖酒店。 號(hào)樓18高層住房清水80014400商鋪樓2商業(yè)鋪面清水40008000停車場(chǎng)地下2停車—3000050800一號(hào)景觀—園林水景—5000—二號(hào)景觀—園林景觀—3000—公共活動(dòng)設(shè)施—公共健身場(chǎng)地器材—1800—運(yùn)動(dòng)場(chǎng)—籃球、網(wǎng)球羽毛球場(chǎng)2200商業(yè)廣場(chǎng)—商業(yè)、休閑—6000—高層住宅：以127層兩種類型為主。 號(hào)樓18高層住房清水80014400⑧ 號(hào)樓18高層住房清水80014400⑥ 號(hào)樓27高層住房清水80021600④ 號(hào)樓4超市、小型酒店簡(jiǎn)裝10004000②4. 盡量營(yíng)造出大面積、大尺度的公共綠地、水景空間，增大綠地率減少建筑密度。2. 配置完備的生活配套設(shè)施，但不求奢華，力求簡(jiǎn)潔實(shí)用。本項(xiàng)目整體市場(chǎng)形象定位為該區(qū)域領(lǐng)跑型的商住混合社區(qū)，因此，要突出項(xiàng)目規(guī)劃上對(duì)該區(qū)域板塊住宅及商業(yè)市場(chǎng)的引領(lǐng)性，凸現(xiàn)項(xiàng)目整體的時(shí)尚、現(xiàn)代、大氣感。而樓盤與生俱來(lái)的種種質(zhì)素，又決定了他的雙重性格：既喜歡與都市為鄰，又樂(lè)于與田野相親；既與前衛(wèi)時(shí)尚同行，又不流于媚俗；既充滿青春活力，又保持著成熟穩(wěn)健。每一座樓盤都有自己獨(dú)特的個(gè)性。圖73 產(chǎn)品主題定位本樓盤主題：書香教育氣息中的個(gè)性化與人性化。更重要的是戶型結(jié)構(gòu)的合理性、實(shí)用性及各種生活設(shè)施的配置。其概念包含了小區(qū)的規(guī)劃合理性、戶型結(jié)構(gòu)的實(shí)用性，單體外立面的美觀性等，不只是要美觀漂亮，而且要有簡(jiǎn)約時(shí)尚的特點(diǎn)。這里充滿人文氣息，是白領(lǐng)和高校教師聚集的地方，年輕知識(shí)分子和成功人士的聚集地。結(jié)合本項(xiàng)目所在區(qū)域特征，在具體的目標(biāo)客戶群中，主要有以下幾類：第七章 產(chǎn)品方案設(shè)計(jì)功能定位針對(duì)客戶的具體需求，從市場(chǎng)定位、競(jìng)爭(zhēng)需求以及社區(qū)功能等角度出發(fā)，立足于各項(xiàng)功能上下功夫，配置各種功能設(shè)施，以滿足客戶的需求，讓他們用得稱心如意，住得舒暢愜意。報(bào)紙、電視、互聯(lián)網(wǎng)是其重度消費(fèi)媒介，媒體中新聞、保健、旅游、體育等是最為關(guān)注的內(nèi)容。理智成熟的選購(gòu)態(tài)度，十分注重和評(píng)價(jià)產(chǎn)品的性價(jià)比，在購(gòu)買決策前注重配偶的意見，也易聽取親朋好友的建議。他們也追求事業(yè)的頂峰，力求在工作中獲取更優(yōu)異業(yè)績(jī)，以博得上級(jí)、同事、親屬、朋友的支持與贊許。目標(biāo)客戶各種相關(guān)