【正文】 ８０套，均價 14000 元 / 平方米。第二種為酒店公寓意義的 產(chǎn)權(quán)酒店，在 上海有如“ 莫奈印象”的產(chǎn)權(quán)酒店公寓。 五、定價策略 案例所在區(qū)域的價格主要分布在 930011060 ，均價約為 10000 經(jīng)調(diào)研，小戶型單身公寓與周邊住宅（新房）均價的比較： 單身公寓 青年匯 新鳳城 銀座公寓 新朝時代 上城 UPTOWN 螞蟻工房 陸家嘴大人物 現(xiàn)價 30000 9500 12000 13000 7400 7200 周邊參考 15000 8600 13000 13500 6700 7800 比值 均值 最高 1 ． 02 最低 參考價 10000 住宅均價—— 10200 社區(qū)型商鋪與周邊住宅（新房）均價的比較： 單身公寓 景明花園 中興財富休閑廣場 聯(lián)洋年華 歐風(fēng)新天地 天香公寓 現(xiàn)價 35000 24000 33000 18000 18000 住宅 8500 11000 9000 7200 12000 比值 1 ． 5 均值 最高 2 ． 78 最低 參考價 10000 商鋪均價—— 27800 上海XXXX項目產(chǎn)權(quán)酒店小戶型策劃案例一、殷高西路產(chǎn)權(quán)酒店類型選擇參照 殷高西路項目產(chǎn)權(quán)酒店有三種產(chǎn)權(quán)酒店類型可納入選擇視野。 房間內(nèi)部——衛(wèi)生 防滑地磚、節(jié)水型坐便器、臺盆、沖淋房； 廚房 地磚、煤氣入戶、操作臺、水斗、（太陽能）熱水器。比如南面采用活動式外百頁窗，減少陽光直接射入；頂層屋面可做太陽能裝置，既可提供能量，又能避熱；使用再生磚、取自可持續(xù)發(fā)展資源的木材和再生木拼花地板；室內(nèi)，使用了低水量沖洗的便器；使用了對環(huán)境無害的涂料和清漆等。 另外建議設(shè)置屋頂花園、入口景觀、狹長綠化帶、垂直綠化 另外，在建筑設(shè)計時應(yīng)巧妙地布局，在避免泉山酒店對本項目的采光及光照受到嚴(yán)重影響的基礎(chǔ)上，達(dá)到同心城的光照要求，特別要注意的是高架對南部樓 3 層以上建筑的光照和噪聲影響，建議在房屋測繪驗(yàn)收后，統(tǒng)一將靠高架的外陽臺統(tǒng)一做雙層玻璃。 景觀 ：延續(xù)建筑的簡約風(fēng)格，以景觀環(huán)境為重點(diǎn)，創(chuàng)建高檔住宅小區(qū)。在此基礎(chǔ)上采用一些富有質(zhì)感的材料和富有現(xiàn)代感的設(shè)計語匯，可在突出立面時尚感的同時增加其功能性作用。他們是時間和效率的追求者，是引領(lǐng)時尚潮流的中堅力量。 建筑風(fēng)格 ：通過前期的分析、定位，可以勾畫出單身公寓購房者及居住者的人群特質(zhì)，即 25—35 歲的知識精英。 三、建筑設(shè)計 建筑類型 ：鑒于小戶型的面積及本地塊的形狀和容積率的考慮，建議在靠北的長條形地塊上，以南偏東朝向做兩幢板式建筑；這樣能有效用足容積率，提高得房率。樓宇結(jié)構(gòu)應(yīng)體現(xiàn)形式的多樣性，建議在限高允許的情況下，可以在頂層設(shè)置閣樓，或者將二房一廳位置上改成一房一廳，將另一間房改成露臺或空中花園，增加賣點(diǎn)和去化速度，立面和立體景觀效果也會比較好。 二、房型面積 消費(fèi)者類型 人群描述 居住情況 房屋用途 房型 面積 戶數(shù) 單身青年 單身居住 1 人 終極用房 1 室 1 廳 55 38 準(zhǔn)丁克家庭 婚后暫無生育打算 2 人 過渡用房 1 室 1 廳 2 室 1 廳 丁克家庭 婚后過自由的兩人生活 2 人 終極用房 2 室 1 廳 55 － 75 95 小家庭 有小孩，經(jīng)濟(jì)能力有限 3 人 過渡用房 2 室 1 廳 目前上海小戶型仍以一房為主流，但由于本項目本身地塊性質(zhì)所限，為達(dá)到做足容積率的考慮，可以二房為主，一房略少，比例約為 70% ， 30% 。 ? 要得到良好的市場效果，建議將房型面積控制在 50 平米左右（即總價約 50 萬），既可吸引軌道沿線對價格較敏感的年輕白領(lǐng)居住，也可以招來認(rèn)可該區(qū)域的投資客，并有目的引導(dǎo)部分旅游及商務(wù)出差的客戶來此做短期居住，相對風(fēng)險較小，但本區(qū)域未來該類物業(yè)有一定量上市，可觀其銷售情況做調(diào)整。 ? 項目用地性質(zhì)為住宅，不能掛牌 ? 周邊商務(wù)氛圍不濃 ? 本項目能申請到在住宅用地上掛牌的可能性不大，不建議。 ? 本項目體量小，酒店式公寓投入較大，且消費(fèi)目的以投資為主，目前有抑制投資房產(chǎn)的政策出臺，風(fēng)險大，該地段市場接受程度待考，故不建議做酒店式公寓。 上海XXXX住宅公寓小戶型策劃 一、 小戶型物業(yè)類型選擇 1 、酒店式公寓 ? 近虹口體育場，附近有上海市第二旅游集散中心，未來有輕軌和在建的 M8 線，人流量大； ? 未來附近規(guī)劃有五星級酒店，造成錯位競爭。 三是 辦公 （商住兩用），一般位于辦公氣氛濃厚的區(qū)域， 需要?dú)馀傻拇筇?、?yōu)雅的會客廳、功能完備的商務(wù)中心以及可供出租的大小會議室等， 目前已入住的巴黎時韻以及在售的時峰不夜城可作為代表。 二是 酒店 （酒店式公寓）， 在配置上，參照星級賓館配備休閑運(yùn)動設(shè)施，物業(yè)服務(wù)方面應(yīng)達(dá)到賓館要求；物業(yè)屬性為商業(yè)地產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)一般以公司整體持有或通過保證固定受益來賣給散戶，同時聘請專業(yè)酒店管理公司來管理物業(yè)；主要針對“海歸”派創(chuàng)業(yè)人士及上海本土的金領(lǐng)階層，其租金可達(dá)到甚至超過同標(biāo)準(zhǔn)的星級酒店。小戶型的配套建設(shè)方面主要注重三點(diǎn)：符合日常生活的需求，符合日常生活的成本，符合日常生活的習(xí)慣。 2 ） 房屋設(shè)計： 房屋設(shè)計合理，功能齊全，在不影響居住的前提下，還具備會客、洗浴、做飯等功能， 一般都只有一個衛(wèi)生間。 市場上需求量大的小戶型住宅一般具有以下一些特點(diǎn)： 1 ） 建筑面積： 一居室建筑面積在 60 平方米以下，二居室建筑面積在 80 平方米以下，三居室建筑面積在 100 平方米以下。近年來，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi) “ 維權(quán) ” 聲音高漲，炫特區(qū)未雨綢繆的措施，既降低了交房后發(fā)生糾紛的可能，恐怕也是一種變相的營銷手段。 炫特區(qū)此次在入住前推出 “ 無理由退房 ” ，既是為了維護(hù)其一貫堅持的誠信精神，更重要的是針對于精裝修及小戶型交房中所存在的常見問題。當(dāng)時的無理由退房由于給其他開發(fā)商造成了巨大壓力而引來業(yè)內(nèi)的一片反對聲，倒是業(yè)主和社會輿論異口同聲給予贊揚(yáng)。１９９９年底，潘石屹在現(xiàn)代城第一座公寓入住時推出了 “ 無理由退房 ” 。２４日，炫特區(qū)開發(fā)商將 “ 無理由退房 ” 計劃公諸于眾，此舉在業(yè)內(nèi)和炫特區(qū)業(yè)主中產(chǎn)生了極大的影響。其八，戶型升級，贈品菜單也升級，如滾桶式洗衣機(jī)、彩電、空調(diào)、冰箱等。其六，炫特區(qū) 版擁有大面寬設(shè)計，在起居空間中，擁有 米 ～ 4 米 的大面寬，這絕對是小戶型中的寬 HOUSE 一族。其四，在廚房中設(shè)置了嵌入式洗衣機(jī)位，節(jié)省了洗衣時間，實(shí)現(xiàn)了洗衣與廚房文化的革命。其二，炫特區(qū)戶型基本上控制在 60 平米以下，很多戶型控制在 50 平米以下，同時又實(shí)現(xiàn)了臥、廳、廚、衛(wèi)多功能性。 炫特區(qū)特邀美國 VBN 設(shè)計公司精心設(shè)計，設(shè)計理念前衛(wèi)、時尚，實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)品共性與居住個性完美統(tǒng)一。讓年輕人能真正體驗(yàn)到無負(fù)擔(dān)的高品質(zhì)生活。針對當(dāng)代年輕人的經(jīng)濟(jì)狀況，項目推出了首付 萬 ( 起 ) ，月供 880( 起 ) 的超低負(fù)擔(dān)入住標(biāo)準(zhǔn)。區(qū)內(nèi)戶型的設(shè)計、景觀的規(guī)劃及社區(qū)內(nèi)部所有配套建設(shè)皆是針對年輕人的生活習(xí)慣繪制規(guī)劃。它一改通常人們認(rèn)為的小戶型由滯銷的大戶型改造而來或是設(shè)置在大盤的較差位置等不良形象，而是將小戶型這一產(chǎn)品作為一個社區(qū)來進(jìn)行大規(guī)模宣傳和經(jīng)營。 小戶型的發(fā)展一直是一個求新求變的過程，但在發(fā)展過程中也遇到了各種各樣的問題，如何使小戶型項目真正地成為房地產(chǎn)項目中的一大類型，長久地占有一定的市場份額，如