世聯(lián)策劃研究報(bào)告-文庫吧資料
2025-05-15 22:53本頁面
【正文】 文化營造：文化的營造是一個(gè)大盤所必需的。體現(xiàn)新意：大盤運(yùn)作的實(shí)質(zhì)就是處理好各期關(guān)系，目前大盤開發(fā)存在的一個(gè)誤區(qū)就是COPY一期的形象、符號(hào)來引領(lǐng)二期的開發(fā)、銷售，而市場(chǎng)上存在大量的失敗案例。品牌轉(zhuǎn)換：完成三個(gè)轉(zhuǎn)換，由東方恒星園一期轉(zhuǎn)換為“****”，由合作開發(fā)品牌轉(zhuǎn)換為自我開發(fā)品牌，由項(xiàng)目品牌逐漸過渡到公司品牌。后湖地區(qū)市場(chǎng)關(guān)注度較高，項(xiàng)目昭示性較強(qiáng)。配套好：自身配套完全滿足需要，規(guī)劃中的公園實(shí)利賣點(diǎn)：折扣促銷、幸運(yùn)抽獎(jiǎng)；優(yōu)惠的按揭方式。和諧區(qū)域間競(jìng)爭：東西湖區(qū)、常青片區(qū)推出的大量同檔次樓盤的集中推出會(huì)加劇區(qū)域間的競(jìng)爭，受區(qū)域成熟程度、地鐵、輕軌規(guī)劃的影響加大區(qū)域外的客戶分流。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：后湖綜合組團(tuán)的一大重要功能為高新科技，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的建立必然會(huì)帶來新一批高科技消費(fèi)群體。區(qū)域環(huán)境：距建材市場(chǎng)較近機(jī)會(huì)：（OPPORTUNITY）后湖市場(chǎng)情況：目前后湖城市規(guī)劃目標(biāo)和幾個(gè)大盤的開發(fā)的影響，逐漸成為市場(chǎng)的熱點(diǎn)，媒體關(guān)注度高。劣勢(shì)：（WEAKNESS）配套：區(qū)域內(nèi)商業(yè)、生活配套缺乏交通：交通條件差，形象：一期交樓時(shí)間長，配套完善承諾未兌現(xiàn)，造成部分業(yè)主不滿，另外也影響了實(shí)際入住率。優(yōu)勢(shì)：（STRENGTH）規(guī)模：項(xiàng)目規(guī)模大，總建筑面積108萬平方米地段：一期臨后湖片區(qū)主干道，昭示性明顯，距市中心車行距離近。但近距離之日常生活所需設(shè)施較不方便，如便利店、凈菜市場(chǎng)、超市等缺乏；D：地塊臨汽車客運(yùn)站和鋼鐵市場(chǎng)，繁忙的車流將造成一定的噪音污染。Action8：在開盤前重新改造售樓處Action9:在主干道車行入口處設(shè)置朝南方向的大廣告牌，提高昭示性。影響購買和入住的問題： 缺少相關(guān)商業(yè)、交通、醫(yī)療配套； 電話、煤氣等基礎(chǔ)配套設(shè)施不到位； 片區(qū)形象差 無小學(xué)整改措施：Action1：提高住戶專車的運(yùn)行次數(shù)或盡早引入公交線路；Action2：設(shè)凈菜超市；Action3：盡快修路，然后馬上引入電話線路、煤氣管道。辦理入住手續(xù)的為20%物業(yè)管理：自管分析： 環(huán)境、戶型（三房）、外立面設(shè)計(jì)較好 片區(qū)印象、區(qū)域配套缺乏 ，周邊環(huán)境差（臨鋼材市場(chǎng)） 一層會(huì)所兼咖啡廳過大，無人氣。戶型：成熟、集中性的戶型產(chǎn)品：現(xiàn)代、原創(chuàng)價(jià)格：相對(duì)不高開發(fā)條件：一期展示、客戶可利用短期內(nèi)無法改變的劣勢(shì)：品牌、周邊景觀（高爾夫）、層數(shù)、輕軌前景需要規(guī)避改善的劣勢(shì)：交通：改善目前交通條件社區(qū)文化：開始建設(shè)、落到實(shí)處第二章 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目位置與放射區(qū)域圖西北湖 廣場(chǎng) 注：綠線所圍區(qū)域?yàn)橹饕繕?biāo)客戶來源區(qū)域 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目位置示意圖；竹葉山轉(zhuǎn)盤城 開 項(xiàng) 目江岸區(qū)人民法院佳海華苑竹葉苑恒星一期恒星二期A、B地塊后湖生態(tài)花園 世 紀(jì) 家 園通往黃浦科技園通往機(jī)場(chǎng) 岱黃公路此路未通發(fā) 展 大 道黃浦大道注：綠色為持續(xù)開發(fā)項(xiàng)目；黃色為已入伙項(xiàng)目；紫色為未動(dòng)工項(xiàng)目。以萬科四季花城為競(jìng)爭對(duì)手的分析將使我們站在一個(gè)比較高的平臺(tái)上來看問題，以確保我們的項(xiàng)目的成功。 同層面主要競(jìng)爭對(duì)手鎖定：萬科四季花城、城開項(xiàng)目、常青花園、陽光花園 綜合品質(zhì)低品質(zhì)高價(jià)格高品質(zhì)高價(jià)格高品質(zhì)低價(jià)格低品質(zhì)低價(jià)格區(qū)域內(nèi)：后湖生態(tài)花園、城開項(xiàng)目、世紀(jì)家園區(qū)域外：萬科四季花城、陽光花園、常青小區(qū)、新華家園 注：萬科四季花城與城開項(xiàng)目價(jià)格屬于預(yù)估，城開項(xiàng)目含300400元/平方米左右的裝修評(píng)價(jià)：本項(xiàng)目在后湖片區(qū)除價(jià)格不占優(yōu)勢(shì)外，與大多項(xiàng)目相比優(yōu)勢(shì)明顯，有超出一個(gè)層面的可能。開發(fā)規(guī)模 后湖先后開發(fā)了東方恒星園、竹葉苑、佳海華苑、后湖生態(tài)花園、世紀(jì)家園等樓盤，明年仍有城開項(xiàng)目和幾個(gè)盤的后續(xù)開發(fā)，供應(yīng)量呈上漲趨勢(shì)，漢口與后湖片區(qū)同層面價(jià)位競(jìng)爭區(qū)域目前主要集中在金銀湖、常青和楊叉湖三個(gè)片區(qū)，開發(fā)量都很大。后湖、四新、南湖綜合組團(tuán)的部分居住新區(qū)大氣質(zhì)量達(dá)到國家一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。城市規(guī)劃后湖三大居住組團(tuán)之一，規(guī)劃密度達(dá)到300500人/平方公里。銷售狀況：銷售期普遍較長。規(guī)劃常住總?cè)丝?70萬，其中核心區(qū)15萬，中心片區(qū)58萬，綜合組團(tuán)97萬。地理位置及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：后湖位于漢
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